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Late eviction request deemed to have waived termination effects

12.1998.261Other CourtMar 9, 1999Modified

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A tenant appealed an order granting eviction from an industrial premises. The appellate court held that, regardless of whether rent arrears existed, the landlord had waited too long after the stated termination date and had acted inconsistently by pursuing rent for periods after that date and requesting inventory proceedings through the later period. This conduct created a tacit renewal or waiver of the termination effects, so the right to evict had lapsed. The appeal was upheld, the eviction request was rejected, and the landlord was ordered to bear both instances' costs and party compensation.

Omnilex headnote

Art. 257d CO; eviction after termination of a lease; waiver of termination effects by subsequent conduct. A landlord may wait a reasonable time before seeking eviction, but if the delay becomes excessive or the landlord's conduct creates uncertainty as to whether the termination is still relied upon, good faith requires that the termination effects be deemed waived and a new contractual regime accepted; the right to eviction then lapses (consid. 3-4). Costs follow the unsuccessful party under Art. 148 CPC.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1998.261

Data decisione, Autorità: 09.03.1999, IICCA

Incarto n. 12.98.00261

Lugano 9 marzo 1999/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa DI.98.286 della Pretura di Locarno-Campagna in materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 28 settembre 1998 da

rappr. dallo studio legale

contro

rappr. dallo studio legale

con cui l’istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dal capannone artigianale-industriale con prefabbricato annesso da lei locato al n. __________ di via __________ ad __________;

Domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza e che il Pretore con decreto 9 novembre 1998 ha accolto;

Appellante la convenuta, che con atto di appello con richiesta di effetto sospensivo del 20 novembre 1998 chiede la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza;

Mentre l’istante con osservazioni 21 dicembre 1998 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

Richiamato il decreto 25 novembre 1998 con cui il Presidente di questa Camera ha conferito effetto sospensivo al gravame,

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

    • se deve essere accolto l’appello
    • tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Le parti il 7 febbraio 1996 hanno stipulato il contratto di locazione doc. A per l’immobile di cui trattasi prevedente una pigione annua di fr. 48’000.--, da pagarsi in rate bimestrali anticipate.

Adducendo la mora nel pagamento del canone, l’istante procede nell’istanza di sfratto del 28 settembre 1998 dopo avere disdetto il contratto per il termine del 31 marzo 1998 (doc. C).

B. All’udienza del 30 ottobre 1998 la convenuta si è opposta all’istanza, ribadendo le argomentazioni di cui alla precedente istanza di annullamento della disdetta inoltrata all’Ufficio di conciliazione, ed in particolare la circostanza per cui -per effetto di compensazioni- non esisterebbe l’asserita situazione di mora posta alla base della disdetta.

C. Nel decreto impugnato il Pretore, riassunta la situazione, ha rilevato che sussisterebbe mora per fr. 13’937.35, dal che il buon fondamento della disdetta.

Non potendosi presumere la rinuncia del locatore, oppure la tacita conclusione di un nuovo contratto, dal fatto che il locatore non ha richiesto subito la restituzione del bene locato, ne conseguirebbe l’accoglimento dell’istanza.

D. Delle argomentazioni dell’appellante -che postula la riforma del decreto impugnato nel senso della reiezione dell’istanza- e di quelle del resistente -che avversa il gravame, postulandone la reiezione con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

  1. La particolarità della presente fattispecie -a prescindere dalla questione a sapere se la conduttrice si sia o meno trovata in mora- è costituita dal fatto che la disdetta è stata intimata il 17 febbraio 1998 per il termine del 31 marzo 1998, mentre l’istanza di sfratto è stata presentata a quasi 6 mesi di distanza dalla pretesa fine del contratto, e più precisamente solo il 28 settembre

  3. Il Pretore ha individuato il problema, ma sulla scorta della citazione di SVIT, Kommentar Mietrecht, l’ha ritenuto superabile per il cennato motivo per cui dall’attesa del conduttore non si potrebbe presumere la rinuncia alla restituzione del bene locato oppure la conclusione tacita di un nuovo contratto di locazione (consid. 4, pag. 7).

Si tratta di un’argomentazione che, nelle circostanze date, non può essere condivisa.

  1. La giurisprudenza di questa Camera, pur considerando la citazione ritenuta dal Pretore, ha già avuto modo di stabilire che una ragionevole attesa del locatore nel richiedere lo sfratto è di principio ammissibile, ma che se essa si protrae oltre il lecito, oppure se vi sono comportamenti del locatore passibili di ingenerare una situazione di insicurezza circa le sue reali intenzioni, si dovrà ritenere che egli abbia rinunciato agli effetti della propria disdetta, e meglio che egli abbia consentito a che si instauri un nuovo regime contrattuale, con la conseguenza della perenzione del diritto allo sfratto (II CCA 19 agosto 1993 in re F./P.)

Questo è quanto è avvenuto nella fattispecie: risulta infatti che il 26 giugno 1998 il patrocinatore dell’attore si è rivolto a quello della convenuta per informarlo di avere “provveduto a far spiccare un precetto esecutivo per le pigioni scadute sino ad oggi” (doc. 2), mentre il precedente 22 aprile 1998 l’istante aveva chiesto all’UE di Locarno l’erezione di un inventario per pigioni scadute, ma anche per quelle dichiarate in corso, e meglio per il periodo dal 1° aprile al 31 (recte: 30) settembre 1998 (doc. 7).

Da queste chiarissime indicazioni, ed in specie dalla richiesta di inventario per le pigioni sino al 30 settembre 1998, si deve necessariamente inferire il perfezionarsi di un nuovo contratto di locazione anche nell’ipotesi che il precedente fosse stato validamente disdetto, non potendosi proteggere dal profilo della buona fede il comportamento del locatore che agisce per riscuotere il canone per l’epoca successiva alla pretesa fine del contratto, e che nel contempo si prevale con lo sfratto di quel termine del contratto oramai superato dal successivo concludente comportamento.

  1. Al locatore indeciso resta evidentemente aperta la possibilità di riprendere il procedimento di cui all’art. 257d CO, se ne sono dati i presupposti, chiedendo poi nuovamente l’espulsione della conduttrice, del che il locatore è in concreto senz’altro cosciente, visto che la disdetta in esame faceva già seguito a quella, poi ritirata, del 12 dicembre 1997 (doc. 9).

Ne segue l’accoglimento del gravame.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza dell’istante (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 20 novembre 1998 __________ è accolto.

Di conseguenza il decreto 9 novembre 1998 della Pretura di Locarno-Campagna è riformato nel modo seguente:

  1. L’istanza di sfratto è respinta.

  2. La tassa di giustizia di fr. 200.-- e le spese, da anticipare dall’istante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 600.-- per ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 280.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 300.--

già anticipati dall’appellante, sono a carico dell’istante, che le rifonderà fr. 450.-- per ripetibili di appello.

III. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura di Locarno-Campagna.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal question

Whether the eviction request could still be granted despite the landlord's nearly six-month delay after the purported end of the lease.

Extracted holding

The delay, combined with the landlord's conduct, amounted to a waiver of the termination's effects and a tacit renewal of the lease, so the eviction right had lapsed.

Extracted reasoning

Reasonable delay is permissible only up to a point; here the landlord pursued rent collection for periods after the alleged end date and sought inventory proceedings for rent through 30 September 1998, which was incompatible with relying on the earlier termination in good faith.

Key legal question

How costs of both instances should be allocated.

Extracted holding

Costs followed the losing party, i.e. the landlord/first-instance winner, who had to bear both courts' costs and pay party compensation.

Extracted reasoning

Because the appeal succeeded, the landlord was the unsuccessful party overall.

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