12.1998.154•Eviction after auction does not proceed without valid lease or notice
12.1998.154Other CourtOct 9, 1998Modified
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Tenants appealed an eviction order granted after the purchaser acquired the property at a forced sale by double auction. The appellate chamber held that, whatever the correct theory on the fate of the lease after such a sale, the eviction request could not succeed: if the lease survived, no valid termination had been served; if it did not survive, eviction proceedings were not the proper remedy because they require a valid lease or duly terminated loan for use. The appeal was allowed, the eviction request dismissed, and costs were shifted to the respondent.
Art. 261 CO, Art. 266b CO; eviction after acquisition at a forced sale by double auction. The court held that the question whether the lease passes to the purchaser may remain open where the eviction request is procedurally or substantively unsuitable in any event. If the lease is considered continued, a valid termination is required; absent formal notice, eviction cannot be ordered. If the lease does not pass and the occupation is therefore without title, eviction proceedings are unavailable because they presuppose a valid lease or a duly terminated loan for use; the purchaser must proceed by restitution/removal action instead. Costs follow the outcome under Art. 148 CPC.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1998.154
Data decisione, Autorità: 09.10.1998, IICCA
Incarto n. 12.98.00154
Lugano 9 ottobre 1998/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa sommaria per sfratto dei conduttori - inc. no. DI.98.210 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 16 giugno 1998 da
rappr.
contro
rappr.
che il Segretario assessore della Pretura ha accolto, con decreto 6 luglio 1998, ordinando lo sfratto dei convenuti dall’appartamento al II piano dello stabile di via __________, part. n. __________ di proprietà dell’istante.
Appellante i convenuti i quali, con atto di appello 17 luglio 1998, chiedono, in via principale, di respingere l’istanza di sfratto e, in via subordinata, di beneficiare di una protrazione della locazione.
Mentre la controparte, con osservazioni 21 agosto 1998, chiede la reiezione dell’appello.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa
Considerato
in fatto ed in diritto
e__________ occupano l’appartamento composto di 4 locali oltre a 2 locali quali ripostiglio nello stabile di via __________ in forza di un contratto di locazione, annotato a Registro fondiario, stipulato, nel giugno 1995, con l’allora proprietario dell’immobile __________.
A seguito del fallimento di quest’ultimo la __________ ha acquistato, il 20 aprile 1998, ai pubblici incanti con doppio turno d’asta, lo stabile di via __________ libero dell’annotazione della locazione a favore di __________
Il Pretore, con il decreto impugnato, ha accolto la domanda e decretato lo sfratto dei convenuti che, ora, si appellano a questa Camera per ottenere la riforma della pronuncia di prima istanza.
3.1. Contrariamente alla tesi degli appellanti è senz’altro giustificata la conclusione del Pretore nel senso che, in caso di aggiudicazione con doppio turno d’asta, il contratto di locazione - analogamente per quanto succede con il contratto d’affitto agricolo (DTF 124 III 37) - non è trasferito all’acquirente (RFJ 1995, 23 e nota a sentenza del prof. __________; e per tutti __________ in AJP 1998, 843 e __________ in AJP 1998, 1119 con i riferimenti dottrinali contenuti in questi due studi).
3.2. Sarebbe invece necessario approfondire quali siano i mezzi di difesa di cui dispone l’aggiudicatario per liberarsi di colui che occupa i locali.
(op. cit., pag. 33) ritiene che la soluzione più semplice sia quella di assimilare questo caso a quello del locatore che ha un bisogno urgente della cosa conformemente all’art. 261 cpv. 2 litt. a) CO, dove l’uso proprio è rappresentato dalla necessità di mantenere il valore del pegno, e quindi l’aggiudicatario dovrebbe poter rescindere la locazione rispettando i termini legali di disdetta degli art. 266b e seg. CO.
Per __________ (op. cit.) l’aggiudicatario non deve far intimare alcuna disdetta, egli riceve l’immobile senza oneri e può liberarsi immediatamente di chi lo occupa (uguale conclusione per __________ 1991, 145 in part. 151 e __________ in RFJ 1996, 10 per il quale il locatario non ha più nessun titolo per giustificare l’occupazione dei locali ma gli deve essere concesso un certo tempo per trovare altra sistemazione).
(op. cit., pag. 1123), dopo aver ricordato le possibilità proposte dalla dottrina, qui sopra evocate, prospetta l’esistenza di un rapporto di fatto tra aggiudicatario e locatario con la conseguenza però che il primo, può in ogni tempo domandare la liberazione dei locali con un’azione in restituzione basata sull’art. 641 CC, sia essa petitoria o possessoria, così da garantire un certo lasso di tempo al locatario per sistemarsi e rispettare anche il concetto di protezione sociale voluto dal legislatore con le disposizioni riguardanti il trasferimento della locazione.
3.3. La questione può essere lasciata qui indecisa poiché, qualsiasi sia la soluzione adottata, l’istanza di sfratto della __________ non può trovare accoglimento.
Infatti, se si abbraccia la tesi che auspica il mantenimento del contratto di locazione con la possibilità di disdetta ai sensi dell’art. 261 cpv. 2 litt. a) CO, manca la formale valida notifica di disdetta.
Se invece si propende per l’inesistenza di qualsiasi rapporto di locazione e quindi per la possibilità dell’aggiudicatario di liberarsi immediatamente di chi occupa i locali attraverso l’azione di restituzione, la procedura di sfratto non è data poiché essa é ammissibile solo in presenza di un valido contratto di locazione o di comodato debitamente disdetto; se, con l’aggiudicazione per doppio turno d’asta, il contratto di locazione non passa all'acquirente l’occupazione dei locali avviene senza titolo e di conseguenza non si può invocare alcun contratto (II CCA 10 maggio 1994 R. c. C. nella quale si negava la possibilità di far capo alla procedura di sfratto all’acquirente all’asta di un appartamento nei confronti del precedente proprietario che lo occupava).
Per i quali motivi
vista, per le spese, la vigente TG e l’art. 148 CPC
dichiara e pronuncia
I. L’appello è accolto e di conseguenza il decreto di sfratto 6 luglio 1998 viene così riformato:
L'istanza di sfratto 16 giugno 1998 è respinta.
La tassa di giustizia di Fr. 80.- più le spese, da anticiparsi dalla parte richiedente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte Fr. 150.- per ripetibili.
II. La tassa di giustizia della procedura d’appello in Fr. 180.- e le spese i Fr. 20.- (totale Fr. 200.-), già anticipati dagli appellanti, sono a carico della controparte che rifonderà loro Fr. 300.- per ripetibili.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether a lease transfers to the purchaser after a double-auction sale
The court accepted that, in a double-auction sale, the lease is not transferred to the purchaser.
The court followed the cited case law and doctrine, analogizing to agricultural lease rules, but found it unnecessary to decide the point definitively for the outcome.
Whether eviction proceedings were available against the occupants
The eviction request could not be granted, regardless of whether the lease was deemed continued or extinguished.
If the lease continued, there was no valid notice of termination. If no lease existed, eviction proceedings were unavailable because such proceedings require a valid lease or a duly terminated loan for use; occupation without title must be addressed by a restitution action, not eviction.
Costs of first and second instance
Costs of both instances were charged to the respondent, with indemnity due to the appellants.
As the appeal succeeded and the eviction request was dismissed, the cost allocation followed the usual rule against the unsuccessful party.
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