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Architectural clause in lease found too indeterminate

12.1998.147Other CourtJan 15, 1999Dismissed

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The Ticino Court of Appeal dismissed the architect-tenant’s appeal against a judgment that had completed a lease clause governing rent paid partly through professional services. The court held that the clause promising unspecified architectural mandates over many years was too indeterminate to be legally effective as a promise to contract. It also reasoned that, because the mandate component is revocable at any time under the law of mandate, the professional-services element could not bind the parties beyond their will. The appeal was rejected, and appellate costs were charged to the appellant, with compensation due to the landlords.

Omnilex headnote

Art. 22 CO; Art. 404 CO; mixed lease/mandate contract; promise to contract and determinability of the object. A clause in a lease providing that part of the rent is discharged through unspecified architectural services over a long period is void for indeterminacy where the type and subject-matter of the future mandates are not determinable even approximately. In mixed contracts, the rules of the predominant contract apply only insofar as compatible with the auxiliary contractual element; the mandate component remains governed by Art. 404 CO and is revocable at any time. Consequently, a service-based rent clause cannot be enforced beyond the parties’ continuing willingness to confer and accept mandates (consid. 2-3).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1998.147

Data decisione, Autorità: 15.01.1999, IICCA

Incarto n. 12.98.00147

Lugano 15 gennaio 1999/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa inc. no. LA.97.00002 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 3 gennaio 1997 da

rappr. dall'avv. __________

contro

rappr. dall'avv. __________

in materia di contratto di locazione (annullamento di clausola contrattuale relativa alle modalità di pagamento della pigione) che il Pretore, con sentenza 22 giugno 1998, ha parzialmente accolto completando la clausola del contratto di locazione riguardante il pagamento della pigione nel senso che la parte di pigione (Fr. 11’000.-) dovuta in prestazioni professionali del conduttore è da pagare in contanti nel caso in cui tra le parti i rapporti di lavoro dovessero interrompersi per qualsiasi ragione.

Appellante il convenuto che, con atto di appello del 6 luglio 1998, postula la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l'istanza e di porre ad esclusivo carico degli istanti tassa di giustizia e spese e ripetibili.

Appello al quale gli attori con risposta del 31 luglio 1998 si oppongono, chiedendo la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

Ritenuto

in fatto:

A. Con contratto del 17 maggio 1995 i signori __________ hanno locato all'arch. __________, per uso quale studio d’architettura, un ente di sei locali oltre a cucina, doppio servizio, cantina, autorimessa e posteggio scoperto, sito a __________ in __________.

Il contratto di locazione ha durata determinata, dal 1° agosto 1995 al 31 agosto 2002 e, dopo tale data, le parti possono concordare di continuare la locazione a tempo indeterminato.

La pigione annua di complessivi Fr. 40’000.- è dovuta secondo le seguenti modalità:

  • Fr. 20'000.-- in contanti

  • Fr. 11'000.-- in controprestazioni professionali fornite dall'Arch. __________ a favore dei signori __________ (base di calcolo Norme SIA 102)

  • Fr. 9'000.-- in compensazione per le spese di Fr. 60'000.-- anticipati dall'Arch. __________ per dotare i vani locati di pareti attrezzate per i primi 7 anni di locazione.

(punto 23 del contratto, doc. D)

B. Nel seguito tra gli istanti ed il convenuto sono nate delle divergenze le quali hanno provocato un deterioramento progressivo dei buoni rapporti esistenti all'inizio della locazione.

Con l’istanza 3 gennaio 1997 i locatori, sostenendo che il rapporto di fiducia con il convenuto sarebbe per svariati motivi venuto meno, chiedono l'annullamento del punto 23B) del contratto di locazione del 17 maggio 1995, che concerne il pagamento di fr. 11'000.--/annui in controprestazioni dell'architetto, nonché il versamento in contanti dell'intero importo della pigione. Inoltre postulano la condanna dell'arch. __________ al pagamento a loro favore della somma di fr. 19'639.30 oltre interessi e spese per pigioni e risarcimento di danni arrecati all’ente locato.

Nelle loro conclusioni gli istanti mutano in parte il petitum dell'istanza, chiedendo in via principale l'annullamento del contratto di locazione e la condanna del convenuto al pagamento di fr. 8'639.30 oltre accessori quale risarcimento danni. Solo in via subordinata ribadiscono la richiesta limitata all'annullamento del pto. 23B) del contratto e la condanna pecuniaria.

Il convenuto ha per contro chiesto la reiezione integrale di ogni pretesa.

C. Con il giudizio qui impugnato il Pretore ha parzialmente accolto le pretese degli istanti completando, a far tempo dal 30 novembre 1996, il punto 23 del contratto di locazione con la disposizione seguente:

"Nel caso in cui tra le parti i rapporti di lavoro di cui alla clausola sub. 23B) dovessero interrompersi per qualsiasi ragione, il conduttore è tenuto a pagare la prestazione (fr. 11'000.--) in contanti."

Le pretese pecuniarie sono state respinte ed il convenuto è stato condannato al pagamento dei 5/7 della tassa di giustizia e delle spese ed alla rifusione alle controparti di fr. 1'500.-- a titolo di ripetibili parziali.

D. L'arch. __________ è insorto contro la decisione pretorile con appello del 6 luglio 1998, con il quale chiede che l'istanza dei signori __________ venga integralmente respinta e che tassa di giustizia, spese e ripetibili siano poste a loro carico.

Delle argomentazioni dell'appellante, come pure di quelle dei resistenti che postulano la reiezione del gravame, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

  1. In sede di appello non è più litigiosa la questione del risarcimento danni, dichiarata dal Pretore non fondata, in quanto non sufficientemente sostanziata da prove.

Lo stesso dicasi per la questione di un eventuale annullamento dell'intero contratto di locazione, giudicata a giusto titolo inammissibile dal Giudice di prime cure, in quanto presentata per la prima volta in sede di allegato conclusionale e considerata come un mutamento dell'azione ai sensi dell'art. 74 CPC, le cui condizioni di applicazione non sono state rispettate.

Inoltre, anche il postulato annullamento della sola clausola 23B) dell'accordo a seguito di impossibilità (art. 119 CO), respinto dal Pretore, non è più oggetto di contestazione.

Argomento di merito della procedura d’appello è quindi solo la legittimità o meno della completazione del contratto di locazione così come operata dal Pretore.

  1. Come già rilevato nella sentenza querelata, il contratto oggetto della presente fattispecie è un contratto misto (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 253 CO n. 30; Zihlmann, Das Mietrecht, 2. edizione, Zurigo 1995, p. 55; Tercier, Les contrats spéciaux, Zurigo 1995, no. 1482). Esso contiene tutti gli elementi del contatto di locazione - ovvero la cessione dell'uso della cosa, durante un periodo determinato, dietro controprestazione di un corrispettivo - a cui si aggiungono elementi del contratto d'architetto (pagamento di parte della pigione in natura, tramite prestazioni professionali). Più correttamente quest’ultimo elemento rappresenta una cosiddetta clausola d’architetto in virtù della quale i locatori si impegnano ad attribuire al conduttore mandati d’architetto, quindi a concludere ulteriormente un contratto o più contratti generatori di obbligazioni, da scontare sino a Fr. 11’000.- annui con la pigione; tale clausola è, giuridicamente, una promessa di contrattare (art. 22 CO) che per essere valida, a prescindere da tutte le diatribe dottrinali al proposito dell’ammissibilità stessa della promessa di contrattare, deve riguardare un oggetto determinato o determinabile (DTF 98 II 305; Engel, Traité des obligations en droit suisse, pag. 181). Ora il contenuto della pattuizione in questione è quanto di più vago ed indeterminato si possa concepire dal momento che prevede prestazioni d’architetto, nell’arco di almeno otto anni, indefinite, senza alcuna indicazione che permetta di individuare, anche solo approssimativamente, il tipo e l’ubicazione dell’opera da progettare. Ne discende che questa clausola del contratto di locazione non produce nessun effetto.

Già per questo motivo l’appello che, in definitiva, vuole mantenere in vigore questa pattuizione senza alcuna eccezione, deve essere respinto e la soluzione del Pretore, che, alla fin fine, giunge a risolvere in modo analogo le conseguenze di assenza di mandati professionali, avallata.

  1. Il mancato conferimento di incarichi professionali al conduttore può dipendere da innumerevoli fattori, se si tiene conto anche del lungo periodo di validità dell’impegno, che non solo sono riferibili a situazioni soggettive dei mandanti (mancanza di fiducia verso l’architetto) ma anche a situazioni oggettive come la difficoltà delle promozioni immobiliari per questioni congiunturali. Ne segue che quella clausola - anche se nei contratti misti alla risoluzione si applicano le norme del contratto che presenta l'aspetto preponderante, dunque, nella fattispecie, quelle del contratto di locazione (P. Tercier, Les contrats spéciaux, Zurigo 1995, no. 1496 e 2515; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.55 ss) - non può essere vincolante oltre la volontà della o delle parti proprio per la revocabilità, in ogni momento del mandato (art. 404 CO) le cui modalità di risoluzione si applicano al contratto d’architetto (DTF 110 II 380).

  2. La reiezione dell’appello comporta l’attribuzione di spese e ripetibili all’appellante ritenuto anche che la ripartizione effettuata dal Pretore, nella sentenza di primo grado, corrisponde alle reciproche soccombenze delle parti come alle pertinenti motivazioni di cui al consid. 9 del suo giudizio.

Per questi motivi

vista sulle spese la tariffa giudiziaria e l’art. 148 CPC

dichiara e pronuncia:

  1. L'appello 6 luglio 1998 dell'arch. __________ è respinto.

  2. Le spese della procedura d'appello consistenti in

a) tassa di giustizia Fr. 900.--

b) spese Fr. 50.--

Totale Fr. 1'000.--

già anticipati dall'appellante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere a controparte Fr 1'000.-- per ripetibili di appello.

  1. Intimazione a:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

tenancymixed contractpromise to contractindeterminacymandaterevocabilitylease clauseappellate costs

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the architectural clause under point 23B of the lease was valid and enforceable as a promise to contract

Extracted holding

The clause was too vague and indeterminate to produce legal effects, because it did not specify even approximately the type or location of the projects to be mandated.

Extracted reasoning

A promise to contract under Art. 22 CO must concern a determinate or at least determinable object. An eight-year obligation to provide unspecified architectural services was insufficiently defined.

Key legal question

Whether the court should complete the lease so that the annual Fr. 11,000 service component becomes payable in cash if professional relations end

Extracted holding

Yes, the first-instance completion was upheld in substance, because the service clause could not bind the parties beyond their will and the mandate relationship is revocable at any time under Art. 404 CO.

Extracted reasoning

In a mixed contract, the rules of the predominant contract apply, here lease law, but the professional-services component remains subject to the rules on mandate. Since a mandate is freely revocable, the clause cannot compel continued services after the relationship breaks down.

Key legal question

How appellate costs and party compensation should be allocated

Extracted holding

Costs were imposed on the appellant, with an obligation to reimburse the respondents Fr. 1,000 in appellate compensation.

Extracted reasoning

Because the appeal was dismissed, the appellant bore the appellate costs; the first-instance allocation was also considered consistent with the parties’ respective losses.

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