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Premature lease termination barred eviction order

12.1996.11Other CourtMar 11, 1996Modified

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The Ticino Court of Appeal admitted the tenant's appeal against an eviction order. It held that the appeal remained admissible despite the premises having already been vacated, because eviction itself causes a sufficient legal prejudice. On the merits, the court found the landlord's eviction request premature: the notice to quit took effect only on 31 December 1995, while the eviction application had been filed on 13 December 1995. The court also treated a notice to quit served before expiry of the 30-day payment period under Art. 257d CO as ineffective, not merely voidable. The first-instance judgment was reformed, the eviction request dismissed, and costs were assigned to the landlord.

Omnilex headnote

Art. 506 CPC, Art. 257d CO; eviction proceedings and premature termination notice. In eviction matters, the appeal remains admissible despite subsequent vacating of the premises, because the challenged eviction order itself entails a legally relevant prejudice (consid. 4). An eviction application must be dismissed ex officio if, at the time of filing, the contractual basis for occupation has not yet ended; the decisive requirement is the absence of a valid legal ground for continued occupation and non-return of the premises (consid. 5). A notice to quit served before expiry of the landlord's statutory 30-day payment period under Art. 257d CO is ineffective, not merely voidable, and must be examined ex officio; it cannot be cured by failure to contest it before the conciliation authority (consid. 6). Costs follow the outcome.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1996.11

Data decisione, Autorità: 11.03.1996, IICCA

Incarto n. 12.96.00011

Lugano 11 marzo 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa a procedura sommaria di sfratto dei conduttori (inc. no. 284/95) della Pretura del distretto di Bellinzona, dipendente da istanza 13 dicembre 1995 di

rappr. dall'avv. __________

contro

rappr. dall'avv. __________

che il pretore ha accolto con decisione 9 gennaio 1996;

appellante la convenuta con atto 19 gennaio 1996, chiedente, in riforma della decisione impugnata

  • in via principale: l’accertamento della nullità del decreto di sfratto

  • in via subordinata: l’annullamento del decreto di sfratto e della precedente disdetta del contratto di locazione

  • in via ancora più subordinata: l’annullamento del decreto di sfratto e il rinvio della causa al Pretore di Bellinzona perché decida sulla validità della disdetta;

lette le osservazioni all’appello 14 febbraio 1996 __________

considera

in fatto e in diritto

  1. Le parti erano legate da due contratti di locazione per due uffici, situati al primo piano dello stabile denominato __________ a __________.

L’istanza di sfratto 13 dicembre 1995 è fondata sulla mora, intervenuta il 1. ottobre, nel pagamento dell’ultimo canone trimestrale dell’anno, sul decorso infruttuoso del termine di trenta giorni per il pagamento posticipato della somma insoluta e sull’ avvenuta disdetta della locazione, effettuata dalla locatrice il 7 novembre successivo, a valere per il 31 dicembre 1995.

Al contraddittorio indetto dal giudice la convenuta non si è presentata. Il pretore ha deciso lo sfratto, precisando che esso era immediatamente eseguibile.

  1. L’appellante dà atto della sua ingiustificata contumacia dalla procedura di sfratto e dell’ormai avvenuto sgombero dei vani oggetto della locazione. Rinuncia quindi a chiedere che all'impugnazione venga accordato effetto sospensivo.

Eccepisce tuttavia di aver proposto - già in data 7 dicembre 1995 - un’istanza di annullamento della disdetta al competente Ufficio di conciliazione, fondata sostanzialmente sul mancato rispetto della procedura da parte della locatrice, ossia per averle notificato la disdetta della locazione ben prima della decorrenza del termine di trenta giorni, intimatole per il pagamento della somma insoluta secondo contratto. Considera pertanto nullo il decreto di sfratto poiché emanato quando ancora l’Ufficio di conciliazione non si era espresso sulla pretesa nullità della disdetta, tenuto conto pure della circostanza che la legge attribuisce al giudice dello sfratto la competenza di decidere contestualmente ogni vertenza connessa con la fattispecie, di per sé rientrante nei compiti di altra autorità giudiziaria.

Contesta altresì l’immediata esecutività del decreto di sfratto.

  1. Con le osservazioni all’appello __________ ricorda la giurisprudenza federale che considera non nulla, ma annullabile la disdetta intimata prima della decorrenza del termine di trenta giorni, annullabilità che controparte avrebbe potuto eccepire - ma non l’ha fatto - davanti al primo giudice.

Relativamente all’ esecuzione effettiva dello sfratto, informa che le parti hanno concluso una transazione valida anche per ogni conseguenza derivante dall’eventuale annullamento del decreto di sfratto.

  1. La circostanza per cui i locali già oggetto della locazione sono di fatto stati sgomberati prima dell ‘introduzione dell’appello, induce a verificare la proponibilità dell’ atto ricorsuale.

La legittimazione ad appellare dipende sia dalla posizione processuale dell’appellante, sia dall’ esistenza di un gravame, formale o sostanziale che sia: in altre parole, chi pretende di ottenere la riforma di una sentenza di primo grado deve aver subito un pregiudizio dalla decisione contestata (Anastasi L., Il sistema dei mezzi d‘impugnazione del CPC, tesi Zurigo 1981, p. 129). Trattandosi di un presupposto processuale specifico dell’impugnazione, la questione dev’essere esaminata d’ufficio.

In materia di sfratto dei conduttori è indiscutibile il principio dell’appellabilità del decreto di sfratto (art. 508 cpv. 2 CPC). D’altra parte, è notoria la giurisprudenza, secondo cui sarà respinta un‘ istanza di sfratto poiché priva d’ oggetto, quando l’ente locato non dovesse essere già più occupato al momento dell’ introduzione del processo. Lo stesso ragionamento non può valere tuttavia per l’appello: infatti, mentre la liberazione dei vani precedente lo sfratto lascia presumere la formale acquiescenza del conduttore o del comodatario, lo sgombero dei vani successivo allo sfratto avviene in seguito all’ordine dell’autorità giudiziaria. Per evitare le conseguenze negative del decreto di sfratto è data possibilità alla parte soccombente di interporre appello: nella pratica questo diritto dovrà venir esercitato immediatamente, ossia prima che l’istante chieda l‘intervento della forza pubblica, e contestualmente dovrà essere postulato l’effetto sospensivo (art. 508 cpv. 2 seconda frase CPC). Nelle more di questi atti giudiziari non è tuttavia sempre evitabile l’attuazione dello sgombero forzato: questa situazione di fatto non può però svuotare di ogni significato la norma che prevede l’appellabilità della decisione sullo sfratto, già perché tale diritto non è offerto soltanto all’istante in caso di reiezione della sua domanda, ma anche alla controparte. Il fatto poi che la legge esplicitamente non conferisca all’appello effetto sospensivo, ossia che - in pratica - permetta l’ attuazione dello sfratto a dispetto dell’ introduzione dell’impugnativa, lascia intendere la volontà del legislatore di garantirne, per principio, la proponibilità.

Nel caso concreto, a prescindere da eventuali avvenute pattuizioni sulle conseguenze economiche dello sfratto, i presupposti processuali per la presentazione dell’ appello esistono: in particolare, lo sgombero forzato di un immobile locato costituisce di per sé, per chi lo deve subire, un pregiudizio che corrisponde alla perdita del diritto contrattuale all’occupa-zione dei vani.

  1. Ai sensi dell’ art. 506 CPC il giudice ordina lo sfratto, non avvenendo la riconsegna spontanea della cosa locata, affittata o data in comodato, nel caso in cui il contratto corrispondente viene meno (“ in caso di cessata locazione, ecc.”).

Costituiscono pertanto presupposti sostanziali -che il giudice esamina d’ ufficio- la circostanza dell’inesistenza di una causa giuridica valida per l’occupazione del bene, nonché la mancata riconsegna del bene locato.

Ripetutamente questa Camera ha respinto istanze di sfratto premature, ossia proposte al giudice quando ancora sussisteva il rapporto contrattuale di base, ossia quando il termine per la riconsegna del bene non era ancora decorso (II CCA 9.3.1994 in re S. c. C.; II CCA 9.6.1995 in re De C. c. D.; II CCA 15.11.1995 in re V.d. B. c. M.).

Nella fattispecie l’istante ha chiesto lo sfratto in data 13 dicembre 1995, mentre la disdetta da lei intimata alla conduttrice prevedeva effetto a decorrere dal 31 dicembre 1995: già per questo fatto l’istanza di sfratto sarebbe dovuta essere respinta dal pretore.

  1. V’è poi da chiedersi quali dovrebbero essere le conseguenze dell’agire dell’istante che, fissato alla controparte un termine di trenta giorni per il pagamento della somma insoluta, in conformità con l’ art. 257d cpv. 1 CO, non ha poi atteso che decorresse l’intero termine assegnato, ma già dopo pochi giorni ha disdetto il contratto di locazione per la fine del mese successivo. In altre parole __________, agendo in questo modo già il 7 novembre 1995, non ha avuto la prova che controparte non avrebbe pagato nel termine successivo previsto dall’art. 257d cpv. 2 CO.

In sostanza ci si trova confrontati con una disdetta prematura, ossia intimata al conduttore da un locatore privo del diritto previsto dalla norma in esame (cfr. Higi P., Comm. di Zurigo, 1994, art. 257d CO, n. 47). Una recente verifica giurispru-denziale su questo tema controverso porta a concludere che, nella fattispecie, la disdetta non è atto annullabile, ma inefficace (cfr. Higi, op. cit., ibidem; DTF 121 III 159 segg.): ciò comporta che essa non è suscettibile di verifica da parte dell’ufficio di conciliazione, nell’ambito della procedura prevista dall’ art. 273 cpv. 1 CO.

Nel caso concreto, l’assenza della parte convenuta dal contraddittorio indetto dal giudice dello sfratto e la conseguente mancata eccezione dell’avvenuta contestazione della disdetta (prematura ) davanti al competente ufficio di conciliazione, non assumono il significato attribuito loro dalla società procedente (cfr. DTF cit., p. 161). Anzi, a dipendenza della carenza del presupposto sostanziale di una disdetta efficace della locazione, il primo giudice avrebbe avuto un motivo in più per respingere l’ istanza di sfratto. Poiché una disdetta inefficace non è sanabile e non ha effetto nei confronti di nessuno, s’impone che il giudice, pregiudizialmente e d’ ufficio, ne verifichi i presupposti (Higi P., Mietvertragskündigung - nichtig, ungültig oder gültig und anfechtbar ? in SJZ 1995, p. 227).

  1. A dipendenza dell'esito dell'appello non torna conto affrontare l'ulteriore censura relativa ai tempi d'esecuzione dello sfratto.

La precisazione espressa dal pretore nel caso concreto, ossia che il decreto di sfratto è esecutivo e immediatamente eseguibile, corrisponde sostanzialmente al principio secondo cui il ricorso contro simile decisione, di per sé, non ha effetto sospensivo (art. 508 cpv. 2 CPC). Il pretore avrebbe tuttavia potuto attenersi alla dottrina che indica di accordare all'inquilino un "termine strettamente indispensabile sul piano umanitario e pratico" (Droit du bail, n. 3/1991 n. 29). Di più al giudice dello sfratto non si può chiedere: è invece semmai l'autorità d'esecuzione del relativo decreto che può -a determinate condizioni- concedere eccezionalmente un termine di moratoria di breve durata.

  1. I documenti prodotti dalle parti in sede d’ appello non possono essere tenuti in considerazione, ostandovi l’art. 321 CPC.

A dipendenza dell’accoglimento dell’ appello, la parte soccombente deve sopportare gli oneri processuali e il pagamento delle indennità ripetibili previsti dalla legge.

Per questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 147 segg. CPC, la LTG e la TOA

pronuncia

I. L’appello 19 gennaio 1996 __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza 9 gennaio 1996 del Pretore di Bellinzona è così riformata:

  1. L’istanza di sfratto 13 dicembre 1995 __________, è respinta.

  2. La tassa di giustizia di fr. 80.- più le spese, da anticiparsi dalla parte richiedente, restano a suo carico.

II. Le spese e la tassa di giustizia della sede d’appello, per complessivi fr. 400.-, anticipati dall’appellante, sono poste a carico di __________ che verserà alla controparte la somma di fr. 400.- a titolo di indennità ripetibili.

III. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the appeal against the eviction order remained admissible after the premises had been vacated.

Extracted holding

Yes. The forced eviction itself constitutes a legal prejudice and preserves standing to appeal.

Extracted reasoning

The court held that eviction appeals are generally admissible under Art. 508(2) CPC; post-order vacating does not deprive the losing party of a remedy, especially since the appeal is designed to challenge the eviction order despite its lack of automatic suspensive effect.

Key legal question

Whether the eviction request was premature because the lease had not yet ended when filed.

Extracted holding

Yes. The eviction application was filed before the termination date stated in the notice to quit, so the lower court should have dismissed it.

Extracted reasoning

Under Art. 506 CPC, eviction requires that the contractual basis for occupation has ended and the tenant has not returned the premises. Here, the notice to quit took effect only on 1995-12-31, but the eviction request was filed on 1995-12-13.

Key legal question

Whether the notice to quit given before expiry of the 30-day payment period was void or ineffective.

Extracted holding

It was ineffective, not merely voidable.

Extracted reasoning

Following recent federal case law, a premature notice under Art. 257d CO is ineffective because the landlord lacks the right to terminate at that point; such a notice is not curable and must be examined ex officio, and it cannot be reviewed as an ordinary challenge before the conciliation authority under Art. 273 CO.

Key legal question

Allocation of appellate and first-instance costs after the appeal succeeded.

Extracted holding

Costs were charged to the landlord, who must also pay the tenant's appellate indemnity.

Extracted reasoning

Because the appeal was allowed and the eviction request dismissed, the unsuccessful party had to bear the procedural costs and pay party compensation.

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