Timely notice required for apparent defect in house saleAI generated

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.261

Data decisione, Autorità: 12.12.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00261

Lugano 12 dicembre 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 731 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 8 giugno 1989 da

---

rappr. dallo Studio legale __________

contro

____________________rappr. dall'avv. __________

con cui gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 36’963.40 oltre interessi a titolo di minor valore dell’oggetto venduto, domanda ridotta a fr. 14’413.40 oltre interessi in corso di causa;

Domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 4 settembre 1995 ha respinto;

Appellanti gli attori, che con atto di appello del 25 settembre 1995 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione per fr. 14’413.-- oltre interessi;

Mentre i convenuti con le osservazioni del 10 novembre 1995 chiedono la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. • se deve essere accolto l’appello
2. • tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Il 3 settembre 1987 gli attori hanno acquistato dai convenuti al prezzo di fr. 450’000.-- il fondo n. __________di __________, sul quale sorge un’abitazione unifamiliare (doc. I).

Ritenendo l’abitazione gravata da difetti, gli attori con la presente causa hanno chiesto la condanna dei convenuti al risarcimdnto del conseguente minor valore dell’oggetto venduto, pari a fr. 50’700.-- così che, dopo compensazione di un loro debito di fr. 13’736.60 nei confronti dei convenuti, questi sarebbero da condannare al pagamento della differenza di fr. 36’963.40 oltre interessi.

B. Nella risposta del 18 ottobre 1990 i convenuti si sono opposti alla petizione, contestando l’esistenza degli asseriti difetti ed ammettendo unicamente la necessità di effettuare alcuni piccoli lavori di rifinitura, omessi stante il rifiuto degli attori di pagare il debito di fr. 13’736.70, importo eventualmente da compensare con il valore di detti lavori mancanti.

C. Gli attori in corso di causa hanno ridotto la propria domanda a fr. 14’413.40 oltre interessi.

Le parti hanno per il resto mantenuto le rispettive tesi e richieste.

D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, ritenuta l’esistenza tra le parti di un contratto di compravendita immobiliare, ha ammesso l’esistenza di pretese degli attori per opere non eseguite fino a concorrenza di fr. 10’950.--.

Dovendosi compensare questa pretesa con il maggiore credito dei convenuti, ne conseguirebbe la reiezione della petizione.

E. Con tempestivo gravame datato 25 settembre 1995 gli attori hanno chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di ammettere la petizione per fr. 14’413.-- oltre interessi.

Il Pretore avrebbe respinto a torto la pretesa di fr. 16’000.-- relativa all’autorimessa inagibile, ritenendo erroneamente che il difetto in questione non fosse stato fatto valere con la petizione. Gli attori avrebbero invece segnalato il difetto fin dal 9 giugno 1988 (doc. N). In seguito il perito da loro incaricato avrebbe confermato che l’autorimessa era inagibile, opinione confermata dal perito giudiziario, che avrebbe valutato la spesa per la formazione di un accesso adeguato proprio in fr. 16’000.--

F. Nelle osservazioni del 10 novembre 1995 i convenuti hanno chiesto la reiezione del gravame sulla scorta di argomentazioni delle quali, per quanto necessario, si dirà nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

1. Il difetto lamentato dagli attori è costituito dall’inadeguatezza della rampa di accesso all’autorimessa, che avrebbe una lunghezza di solo due metri, il che comporterebbe una pendenza superiore al 35%, e con ciò, all’atto pratico, l’impossibilità di servirsi dell’autorimessa medesima (cfr. perizia, pag. 3 e 4; doc. AA, pag. 2).

2. Gli attori, ritenendo che si tratti di un difetto nascosto della cosa venduta (“opere che in seguito si sarebbero rivelate difettose e inagibili”, appello, punto 5, pag. 5), ammettono di avere notificato tale difetto per la prima volta con la lettera doc. N del 9 giugno 1988 (appello, punto 4, pag. 4).

3. In realtà, dalla stessa natura del difetto lamentato, risulta di meridiana evidenza che esso è riscontrabile con l’ordinaria verifica della cosa venduta, dovendosi ritenere -dalla stessa dichiarazione degli attori secondo cui il garage è “inutilizzabile”- che esso si è manifestato al primo tentativo di condurre un veicolo nell’autorimessa per via della rampa di accesso in questione. Ne discende -come rettamente ritenuto dal Pretore- che il difetto di cui trattasi è manifesto e non occulto.

4. Secondo l’art. 201 cpv. 1 e 2 CO, applicabile anche in materia di compravendita immobiliare (DTF 104 II 268), il compratore deve esaminare lo stato della cosa ricevuta non appena l’ordinario andamento degli affari lo consenta, e se vi scopre difetti deve darne subito notizia al venditore, in difetto di che la cosa si riterrà accettata fatti salvi quei difetti non riconoscibili mediante l’ordinario esame.

La tempestiva notifica al venditore dei difetti della cosa venduta è perciò l’indispensabile premessa per la possibilità di esercitare i diritti di garanzia previsti dalla legge in favore del compratore.

L’onere della prova della tempestiva notifica dei difetti spetta all’acquirente (Giger, Berner Kommentar, n. 99 ad art. 201 CO), acquirente che deve descrivere i difetti da lui constatati in maniera tale da permettere al venditore di comprendere il genere e la portata del difetto, nonché la natura delle critiche espresse dall’acquirente (II CCA 21 giugno 1995 in re T./L.; Giger, opera citata, n. 64 e 65 ad art. 201 CO).

5. La vendita in oggetto ha avuto luogo il 3 settembre 1987 (doc. I), e quello stesso giorno è avvenuta la consegna del bene venduto (doc. I, punto III).

La correzione della pendenza della rampa, se del caso -come suggerisce il perito- mediante abbassamento del pavimento dell’autorimessa, non è opera che i convenuti si erano impegnati a compiere (doc. G e H), né gli attori hanno sostenuto una simile tesi.

Ne consegue che, in quanto difetto evidente, la lacuna in questione doveva essere notificata al più tardi entro la metà di settembre del 1987.

Così non è stato (cfr. doc. N), dal che si deve necessariamente ritenere l’accettazione della cosa venduta con il difetto in questione, e questo a prescindere dal fatto che i convenuti non abbiano lamentato la tardività della notifica, trattandosi di questione che il giudice deve verificare d’ufficio (ICCTF 6 luglio 1990 in re A./L., consid. 3 e riferimenti).

Ne consegue la reiezione del gravame, infondato in ogni suo punto.

Spese, tassa di giustizia e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 25 settembre 1995 __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 480.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 500.--

già anticipati dagli appellanti, restano a loro carico.

Gli attori in solido rifonderanno ai convenuti fr. 1’300.-- per ripetibili d’appello.

III. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 3.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster