12.1995.102•Noise defects in rental apartment justify early termination
12.1995.102Other CourtMay 31, 1995Dismissed
Extracted by Omnilex
Tenants had terminated a lease early because of severe nighttime noise from a neighboring nightclub. The landlords sued for the remaining rent. The first court accepted that the noise constituted a relevant defect under the old CO and only awarded CHF 3,000 for the month of March 1989. On appeal, the landlords argued the assessment was subjective and that no defect or notice period existed. The appellate court held that excessive external noise can make a dwelling defective, that the evidence supported the finding of substantial impairment, and that any additional cure period would have been futile. The appeal was dismissed and costs were imposed on the landlords.
Art. 254 old CO; lease defect caused by external noise; early termination and futility of cure period. Excessive nighttime immissions from a neighboring nightclub may constitute a defect if they prevent or substantially reduce the contractual residential use of the premises. The assessment is made objectively, taking account of the location and exposure of the apartment as well as ordinary sensitivity, and rests within the judge’s broad discretion. A landlord need not be at fault. A cure period is unnecessary where the defect is so serious that timely repair cannot reasonably be expected or where the circumstances show that notice would be futile (consid. 3, 5-8). Costs follow the event under Art. 148 CPC.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1995.102
Data decisione, Autorità: 31.05.1995, IICCA
Incarto n. 12.95.00102
Lugano 31 maggio 1995
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 31/1989 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 1, promossa con petizione 20 marzo 1989 da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
rappr. dall'avv. __________
con cui gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 183’000.-- oltre interessi a titolo di canone di locazione e risarcimento danni, domanda ridotta a fr. 31’754.35 oltre interessi in corso di causa;
Domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 14 febbraio 1995 ha accolto per fr. 3’000.-- oltre interessi.
Appellanti gli attori, che con atto di appello del 7 marzo 1995 chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione per fr. 25’754.35 oltre interessi;
Mentre i convenuti con osservazioni del 3 maggio 1995 chiedono la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili.
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. Il 4 ottobre 1988 le parti hanno stipulato un contratto di locazione in virtù del quale gli attori concedevano in locazione ai convenuti l’appartamento di 5 locali sito al 2° piano dello stabile sito in via __________ a __________ (doc. A).
Il contratto è stato concluso per il periodo compreso tra il 15 novembre 1988 e il 30 marzo 1994. Era previsto un canone di locazione annuale di fr. 36’000.--.
B. Già il 24 novembre 1988 il legale dei convenuti ha scritto agli attori per lamentare l’insostenibile disturbo notturno proveniente dal vicino __________, ragione per la quale i convenuti dichiaravano di recedere dal contratto (doc. B). La restituzione dell’ente locato ha avuto luogo alla fine del mese di marzo del 1989.
C. Con la petizione che ci occupa gli attori, ritenendo ingiustificata la rescissione anticipata del contratto, hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di complessivi fr. 183’000.-- oltre interessi, importo corrispondente ai canoni di locazione per il periodo compreso tra il 1° marzo 1989 e il 31 marzo 1994.
D. Nella risposta del 23 giugno 1989 i convenuti si sono opposti alla petizione, difendendo la loro decisione di abbandonare un appartamento invivibile in conseguenza delle intollerabili immissioni foniche notturne provenienti dal vicino __________.
Gli attori avrebbero espressamente assicurato che detto locale non avrebbe arrecato disturbo, di modo che si verificherebbe un caso di applicazione dell’art. 254 v.CO, che legittimerebbe i conduttori a recedere dal contratto a seguito della grave difettosità dell’ente locato.
E. Le parti hanno in seguito mantenuto le rispettive tesi e allegazioni, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
Gli attori, che a far tempo dal 1° novembre 1989 hanno trovato un nuovo conduttore per l’appartamento in questione, hanno tuttavia ridotto a fr. 31’754.35 oltre interessi la loro pretesa, di cui fr. 30’000.-- per canoni di locazione, fr. 305.30 per spese accessorie e fr. 1’449.05 di spese sostenute per la ricerca di un nuovo inquilino.
F. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, dopo esame delle prove testimoniali assunte, ha ritenuto che le immissioni foniche provenienti dal __________ potessero venire considerate tali da provocare l’inabitabilità dell’immobile, o comunque da pregiudicarne sensibilmente l’uso abitativo.
Sarebbe perciò giustificata la decisione dei convenuti di recedere anzitempo dal contratto, con il che essi sarebbero tenuti al pagamento del canone di locazione solo per il periodo di effettiva occupazione, per il quale rimarrebbe impagato solo il corrispettivo di fr. 3’000.-- del mese di marzo 1989, importo per il quale il Pretore ha ammesso la petizione.
G. Con tempestivo gravame datato 7 marzo 1995 gli attori hanno chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di accogliere la petizione per fr. 25’754.35 oltre interessi.
Il Pretore, che avrebbe peraltro omesso di indicare le norme da lui in concreto applicate, avrebbe a torto applicato l’art. 254 v.CO in danno degli attori.
Non sarebbe in effetti ammissibile la valutazione dell’idoneità dell’ente locato all’uso stabilito in base a criteri soggettivi. In base alle testimonianze in atti risulterebbe addirittura arbitrario affermare che l’appartamento locato ai convenuti era oggettivamente inidoneo all’uso abitativo.
Gli attori non dovrebbero inoltre rispondere per elementi di disturbo esterno per i quali non esiste possibilità di intervento da parte loro, e comunque i convenuti, che all’atto della stipulazione non hanno manifestato esigenze particolari, sarebbero stati resi attenti dell’esistenza del __________.
L’ubicazione dell’ente locato escluderebbe di per sé la possibilità di avere tranquillità assoluta, così che i convenuti avrebbero dovuto rendersi conto della situazione prima di firmare il contratto.
H. Nelle osservazioni del 3 maggio 1995 i convenuti hanno chiesto la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili sulla base di argomentazioni che, per quanto necessario, verranno riprese nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto
E’ di conseguenza a giusta ragione che gli attori hanno impostato il loro gravame sulla critica al modo in cui il Pretore ha applicato detta norma, dal che si deve concluderne che il preteso vizio formale della sentenza non li ha in alcun modo pregiudicati, né essi d’altra parte lo pretendono.
L’art. 254 v.CO impone al locatore di consegnare la cosa in stato da servire all’uso determinato dal contratto e di mantenerla tale per la durata della locazione (cpv. 1); quando la cosa venga consegnata in uno stato che non permetta o diminuisca notevolmente l’uso determinato dal contratto, il conduttore può recedere dal contratto, o chiedere una proporzionale diminuzione del prezzo (cpv. 2); ove trattasi di difetti che espongono a serio pericolo la salute del conduttore o delle persone con lui conviventi o dei suoi operai, egli può recedere dal contratto anche se al momento della conclusione dello stesso questo pericolo gli fosse noto od avesse rinunciato al recesso (cpv. 3).
Affinché il conduttore possa legittimamente ottenere la rescissione del contratto ex art. 254 cpv. 2 v.CO devono essere adempiute le seguenti condizioni:
a) Innanzitutto si esige che l’ente locato sia difettoso, cioè tale da non permettere del tutto o in parte l’utilizzo che le parti hanno convenuto (SJ 1979, pag. 130 e 131; Schmid, Zürcher Kommentar, n. 2 ad art. 254/5 v.CO; Schweizerischer Mietverband, Mietrecht für die Praxis, Zurigo, 1983, pag. 51; Guinard/Knoepfler in: SJK 358, pag. 5).
Evidentemente il difetto deve rivestire una certa importanza: solo difetti che rendono impossibile o limitano fortemente l’uso contrattualmente pattuito possono giustificare una rescissione del contratto (Rep. 1988, pag. 360; Schmid, opera citata, n. 3 ad art. 254/5 v.CO; Gmür/Caviezel, Mietrecht- Mieterschutz, Zurigo, 1979, pag. 109).
Il locatore risponde inoltre per la mancanza di quelle prerogative dell’ente locato da lui espressamente assicurate (Schmid, opera citata, n. 5 ad art. 254/5 v.CO; per il nuovo diritto: mp 4/94, pag. 185).
b) Il conduttore è tenuto a comunicare alla controparte l’esistenza dei difetti non appena ne ha accertato la presenza (Rep. 1984, pag. 352).
Un eventuale ritardo nella notifica non ne pregiudica di principio il diritto a recedere dal contratto, ma può tuttavia in alcuni casi giustificare un’azione di risarcimento da parte del locatore (II CCA 3 febbraio 1995 in re M./F.; Sprenger, Entstehung, Auslegung und Auflösung des Mietvertrages für Immobilien, Zurigo, 1972, pag. 99), e soprattutto può al limite essere interpretato quale accettazione della cosa locata nello stato in cui essa si trova (DTF 104 II 274).
c) Il conduttore deve assegnare al locatore un termine per poter ripristinare lo stato originale, e meglio quello previsto dal contratto (SJZ 1984, pag. 320).
Ciò non è però necessario nel caso in cui il difetto sia talmente grave da non potersi ragionevolmente ammettere che lo stesso verrà risanato in tempo, oppure se vi è motivo di ritenere che una sua assegnazione sarà inutile (art. 108 cifra 1 CO; ICCTF 19 ottobre 1994 in re R./E; DTF citata; Schmid, opera citata, n. 25 ad art. 254/5 v.CO).
Non occorre per contro che vi sia colpa del locatore per il fatto che l’ente locato non può essere utilizzato come da contratto (II CCA 10 febbraio 1994 in re E./R.; Schmid, opera citata, n. 32 ad art. 254/5 v.CO; SJ 1979, pag. 140).
In altre parole, essi sembravano ammettere implicitamente l’esistenza della fonte di rumore, ma contestavano la propria responsabilità in relazione a quei rumori, e perciò l’esistenza di un difetto ai sensi dell’art. 254 v.CO, invitando i convenuti ad intervenire personalmente presso la direzione del locale notturno (doc. C).
Nel presente gravame gli attori censurano invece la decisione del Pretore di ritenere inidoneo l’appartamento all’uso abitativo, in quanto la stessa sarebbe stata presa in contrasto con parte delle deposizioni testimoniali e sulla base di criteri meramente soggettivi.
Vi sono comunque gli estremi per considerare processualmente ammessa l’asserita rumorosità dell’ente locato, questione che viene di conseguenza esaminata nei successivi considerandi unicamente a titolo abbondanziale.
Ne consegue necessariamente che gli attori, nella misura in cui tale situazione avesse a verificarsi (o si fosse verificata) anche nel caso del __________ di __________, avrebbero la possibilità di tutelare la tranquillità dei propri inquilini per mezzo di un’azione giudiziaria.
Ciò premesso, non è certo irragionevole o eccessivamente severo nei confronti del locatore affermare che in presenza di rumori di questo genere, tali da essere qualificati come immissioni eccessive ai sensi dell’art. 684 CC, è lecito ammettere l’impossibilità, o almeno la notevole riduzione della possibilità di utilizzare un appartamento a fini abitativi (Schmid, opera citata, n. 10 ad art. 254/5 v.CO).
Occorre infatti tenere conto in primo luogo del fatto che gli appartamenti dello stabile sono esposti al rumore, specie a quello notturno, in misura minore o maggiore a dipendenza dell’ubicazione delle camere da letto, ovvero della distanza dalla fonte di rumore, e in secondo luogo del fatto che le persone possono essere più o meno sensibili ai rumori esterni.
Il primo elemento oggettivo da considerare è senz’altro quello per cui l’appartamento locato ai convenuti era particolarmente sfavorito dal fatto di trovarsi solo al secondo piano e di avere la camera da letto rivolta verso la fonte di disturbo, così che è senz’altro ammissibile la considerazione secondo cui esso era particolarmente esposto al rumore.
Non a caso il teste __________, subentrato nell’appartamento dei convenuti e che a suo dire non ha problemi in particolare circa i rumori provenienti dal __________, dopo solo un mese di locazione si è fatto installare i doppi vetri nella camera da letto e almeno in un paio di occasioni ha ritenuto necessario intervenire di persona presso la direzione del locale per lamentarsi della rumorosità.
Più difficile da oggettivare è il quantum di rumorosità che si può pretendere venga tollerato da un conduttore o, capovolgendo il problema, il normale grado di sensibilità ai rumori di un inquilino.
Il Tribunale federale nella ricerca di un criterio oggettivo per stabilire il confine tra l’immissione e l’immissione eccessiva fa riferimento all’”Empfinden eines Durchschnittmenschen” (DTF 119 II 416), conscio però di trovarsi comunque ed inevitabilmente nel campo del soggettivo, e perciò nell’ambito di decisioni che il giudice prende secondo diritto ed equità, così come previsto dall’art. 4 CC.
Con questa premessa, nel caso concreto non si può rimproverare al Pretore di aver ecceduto il suo vasto potere di apprezzamento per aver ritenuto in base ad un’unanime ammissione dell’esistenza di rumori e in presenza di altri inquilini (__________e __________) che in analoghe o migliori circostanze (il loro appartamento era al 4° e non al 2° piano) hanno ritenuto insostenibile la situazione.
Inoltre, non va dimenticato che l’esistenza di una situazione di oggettiva rumorosità notturna eccessiva negli spazi adiacenti l’uscita di un locale notturno (così nel caso di un locale di 150 posti) può essere ammessa già in base alla comune esperienza di vita (così in DTF 120 II 18).
Se ne può globalmente concludere per la conferma dell’apprezzamento del Pretore al riguardo dell’esistenza di un difetto dell’ente locale tale da comprometterne l’abitabilità e da giustificare l’applicazione dell’art. 254 v.CO.
Dalla deposizione della teste __________ si apprende in effetti che la questione fu oggetto di esplicita domanda dei convenuti, e che la risposta fu che non vi erano mai state reclamazioni, eccezion fatta per la musica fino alle ore 22.
A prescindere dalla veridicità di tale risposta, essa portava palesemente all’ovvia deduzione secondo cui nelle ore successive la situazione era tale da non dare adito a reclami, il che però, come si è visto, non era affatto vero.
Il rilievo, per quanto fondato non può nuocere ai convenuti: dalla corrispondenza intercorsa è in effetti emersa con ogni chiarezza l’attitudine degli attori secondo cui sarebbe stato compito degli stessi convenuti quello di interpellare l’amministrazione del __________ o il municipio di __________ (cfr. doc. C), dal che si può senz’altro ritenere che l’eventuale assegnazione di un termine per la diminuzione della rumorosità dell’ente locato non avrebbe sortito effetto alcuno.
Ne devono conseguire la conferma dell’applicabilità alla specie dell’art. 254 v.CO, così come ammesso dal Pretore, e la reiezione del gravame.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 7 marzo 1995 di __________, __________, __________, __________ e __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 780.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 800.--
già anticipati dagli appellanti restano a loro carico.
Gli attori in solido rifonderanno ai convenuti fr. 1’500.-- per ripetibili di appello.
III. Intimazione: -
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 1.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster
Extracted by Omnilex
Whether the appeal against the first-instance judgment should be upheld
The appeal was unfounded and had to be dismissed.
The appellate court found no error in the lower court's application of the old tenancy defect rule and no arbitrariness in the factual assessment of the noise evidence.
Whether the apartment had a defect justifying early termination under Art. 254 old CO
The noise from the neighboring nightclub constituted a defect that made the apartment unsuitable or significantly reduced its residential use.
Excessive nighttime noise from outside can amount to a legally relevant defect; the apartment was particularly exposed due to its second-floor location and bedroom orientation, and the evidence supported the lower court's finding.
Whether the tenants had to give the landlords a deadline to remedy the defect before leaving
No additional deadline was required in the circumstances because any such request would have been futile.
The correspondence showed that the landlords placed responsibility on the tenants to deal with the nightclub or municipality, so a deadline to reduce the noise would not have been effective.
Costs of the appeal
The appellants had to bear the appellate costs and pay respondents' compensation.
Costs followed the event.
Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.