11.1997.81•Private sale of ward’s property authorized despite 30% practice
11.1997.81Other CourtNov 20, 1997Modified
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A guardian challenged the supervisory authority’s refusal to permit a private sale of his sister’s property. Although the authority had relied on a practice requiring an offer at least 30% above the expert valuation, the Court of Appeal found the practice not decisive in the concrete case. Based on a court-ordered appraisal valuing the property at CHF 104,000, the CHF 110,000 offer, the property’s poor marketability, and the ward’s need for funds to pay nursing-home fees, the court held that private sale was in the ward’s interest. The appeal was admitted, the refusal was annulled, and costs were imposed on the Canton.
Art. 404 CC; private sale of a ward’s immovable property may be authorized exceptionally when the ward’s interests so require and the offer is, on the circumstances, at least as favorable as the result reasonably obtainable at public auction. A rigid administrative practice demanding a fixed percentage premium over the expert value cannot replace an individual assessment. The decisive factors are marketability, urgency of liquidation, the property’s characteristics, and the likelihood that auction costs or market conditions would yield a lower net result for the ward (consid. 4-7). Costs follow the outcome under Art. 148 CPC.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.1997.81
Data decisione, Autorità: 20.11.1997, ICCA
Incarto n. 11.97.00081
Lugano 20 novembre 1997/cs
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani
segretario:
Romanzini, vicecancelliere
sedente per statuire sul ricorso del 25 aprile 1977 nella causa n. . (amministra-zione della tutela: vendita di un fondo del tutelato) della Divisione degli interni, Sezione degli enti locali quale autorità di vigilanza sulle tutele e curatele, presentato da
__________, __________ (patrocinato dall’avv. __________ __________, __________)
contro
la decisione del 26 marzo 1997 con cui la Divisione degli interni, Sezione degli enti locali quale autorità di vigilanza sulle tutele e curatele, ha negato l’autorizzazione di vendere a trattative private un fondo in proprietà della tutelata __________ __________;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev’essere accolta l’appellazione presentate il 25 aprile 1997 da __________ __________ contro la decisione emessa il 26 marzo 1997 dalla Divisione degli interni, Sezione degli enti locali quale autorità di vigilanza sulle tutele e curatele;
Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. Il 23 maggio 1977 __________ __________ (1922) ha chiesto di essere sottoposta a tutela. Con decisione del 6 giugno 1977 la Delegazione tutoria di __________ ha deciso l’apertura della tutela, ratificata dall’autorità di vigilanza. Dal 14 settembre 1982 __________ __________ è tutore della sorella , attualmente ospite della casa di riposo “ __________ ” ad __________.
B. In seguito a difficoltà economiche della tutelata, __________ __________ si è rivolto l’11 marzo 1996 alla Delegazione tutoria di __________, chiedendo l’autorizzazione di vendere a trattative private il fondo n. __________RFD di quel Comune, proprietà di __________ __________, per il quale __________ __________ offriva fr. 110’000.–.
C. Con risoluzione del 17 gennaio 1997 la Delegazione tutoria di __________ ha autorizzato l’alienazione dell’immobile a trattative private. Il 26 marzo 1997 la Sezione degli enti locali, autorità di vigilanza sulle tutele, ha respinto invece l’istanza di vendita a trattative private, poiché il prezzo offerto non superava il 30% del valore dell’immobile stabilito dal perito dipartimentale.
D. __________ __________ è insorto contro la decisione dell’autorità di vigilanza con un ricorso (recte: appello) del 25 aprile 1997 in cui postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di autorizzare la vendita a trattative private. Vista l’incapacità di __________ __________ di presentare osservazioni, il 22 maggio 1997 il tutore ha comunicato a questa Camera di assumersi la responsabilità di quanto esposto nell’appello.
E. Con ordinanza dell’11 agosto 1997 il giudice delegato di questa Camera ha disposto un accertamento peritale della particella n. __________RFD di __________. Nel referto del 15 ottobre 1997 l’arch. __________ __________ ha stimato in fr. 104’000.– il valore del fondo. Le parti hanno avuto la possibilità di esprimersi sulle risultanze della perizia.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni dell’autorità di vigilanza sulle tutele e curatele sono appellabili entro venti giorni alla Camera civile del Tribunale di appello (art. 54a LAC). Tempestivo, il gravame è quindi ricevibile.
fr. 120 000.– fissato dal perito dipartimentale, mentre la prassi amministrativa esige che l’offerta sia superiore almeno del 30% al valore peritale. L’appellante censura tale decisione, criticando la citata prassi, a suo avviso priva di base legale. Egli critica anche il rapporto del perito, definito inattendibile e lacunoso, e sottolinea le difficoltà legate all’attuale crisi del mercato immobiliare.
Per l’art. 404 cpv. 1 CC i fondi non possono essere alienati se non nel caso che gli interessi del tutelato lo esigano e secondo le istruzioni dell’autorità tutoria; la vendita ha luogo agli incanti pubblici e l’aggiudicazione dev’essere approvata dall’autorità tutoria, la quale deciderà sollecitamente (cpv. 2); eccezionalmente può essere fatta a trattative private, con l’autorizzazione dell’autorità di vigilanza (cpv. 3). In concreto non è in discussione il principio della vendita dell’immobile, la tutelata dovendo far fronte al pagamento delle rette della casa di riposo. Contestata è la possibilità di vendita a trattative private invece che agli incanti pubblici (art. 404 cpv. 3 CC).
Scopo del pubblico incanto è quello di salvaguardare nel miglior modo gli interessi del tutelato poiché, favorendo la concorrenza, l’asta pubblica garantisce l’ottenimento del prezzo che meglio risponde al valore venale del fondo (Meier, Le consentement des autorités de tutelle aux actes du tuteur, Friburgo 1994, pag. 320 segg.). Il Tribunale federale ha avuto modo di stabilire che la vendita a trattative private è ammissibile solo in casi speciali e che l’eccezione non deve diventare la regola (DTF 63 I 107, 74 II 76). Secondo dottrina l’autorizzazione può essere eccezionalmente concessa se giustificata da motivi particolari, nell’inte-resse del tutelato (Egger, Zürcher Kommentar, 2a edizione, nota 8 ad art. 404 CC; Kaufmann, Berner Kommentar, Berna 1924, n. 14 ad art. 420 CC), oppure se si può presumere con sufficiente certezza che il prezzo offerto sia più elevato di quello conseguibile all’asta pubblica (DTF 74 II 79 consid. 3; Deschenaux/ Steinauer, Personnes physiques et tutelle, 2a edizione, n. 950; RDT 1975 117 n. 2).
La natura eccezionale della vendita a trattative private è criticata da alcuni autori (Meier, op. cit., pag. 323 segg.; Schumacher, Beistandschaft in der AG, tesi, Zurigo 1981, pag. 189; Spitzer, Der Freihandverkauf von Mündelgrundstücken in: RDT 1950 pagg. 113 seg.; Stöckli, Die Pflichten des Vormundes bei Übernahme seines Amtes, tesi, Friburgo 1986, pag. 147; Zellweger, Die Verantwortlichkeit der vormundschaftlichen Organe aus der Vermögensverwaltung, tesi, Berna 1938, pag. 59). Essi sono dell’avviso che i due modi di alienazione dovrebbero essere per lo meno equiparati e la scelta avvenire sulla base delle particolarità del caso. Meier (op. cit., pag. 324) ritiene che il pubblico incanto susciti oggi poco interesse: il risultato dipende spesso dal caso (o quanto meno dagli astanti) e rileva che qualora la prima asta non dia un risultato soddisfacente, non vi è certezza di ottenere un prezzo più elevato in seguito. Tale modo di alienazione presenta anche altri inconvenienti: sentimento di vendita forzata, rischio di aggiudicazione a prezzo inadeguato, inopportunità di costringere un interessato che ha già formulato un’offerta spontanea a ripresentare la stessa offerta durante l’asta, impossibilità di negoziare i termini del contratto (vedi anche Spitzer, op. cit., pag. 113 seg.). Il pubblico incanto dovrebbe essere riservato alle ipotesi in cui la stima dei beni è problematica (come ad esempio per esercizi artigianali o industriali), mentre nelle situazioni normali si dovrebbe presumere un’offerta privata, valutata da un perito, come idonea a conseguire un prezzo di vendita corrispondente al valore venale dell’oggetto (v. anche Schumacher, op. cit., pag. 189). L’autorità dovrebbe quindi poter scegliere di caso in caso tra i due modi di alienazione, tenendo conto dell’interesse del tutelato, come la legge prevede espressamente per i beni mobili (art. 400 cpv. 1 CC). Inoltre lo scopo dell’incanto pubblico potrebbe essere raggiunto già apprezzando una serie di offerte oppure con una perizia sullo stato e il valore dell’immobile (Spitzer, op. cit., pag. 117 seg.); la possibilità di vendere a trattative private potrebbe essere applicata più largamente, infine, anche senza violare la legge e senza fare dell’eccezione la regola (Meier, op. cit., pag. 325).
Si aggiunga che la giurisprudenza di taluni Cantoni tende già oggi a porre i due modi di alienazione sullo stesso piano (AJP 1992 pag. 1567 n. 2.2.3; Meier, op. cit., pag. 363 con riferimenti alla nota 135). Recentemente la camera tutelare del Tribunale superiore del Canton Argovia ha stabilito che l’autorizzazione di vendita a trattative private può essere eccezionalmente concessa se con ciò si ottiene un uguale ricavo (RDT 1997 pag. 131).
Nella fattispecie l’appellante critica il valore di fr. 130 000.–, ridotto poi a fr. 120 000.–, stabilito dal perito del Dipartimento delle istituzioni poiché sarebbe di molto superiore al valore venale della proprietà. Il tutore sostiene che lo stabile, situato in luogo poco favorevole, non sarebbe nemmeno stato visitato all’interno e rileva che la nuova stima ufficiale, entrata in vigore il 1° gennaio 1997, è di fr. 76 000.– (fr. 60 880.– dopo la riduzione del 20% per i Comuni oggetto di revisione negli ultimi anni). La censura è fondata. Dalla perizia fatta allestire da questa Camera risulta che il fondo ha un valore venale di fr. 104’000.–. Nulla induce a scostarsi da tale accertamento. Rimane pertanto da verificare se la vendita a trattative private sia favorevole alla tutelata.
Dal fascicolo processuale emerge che il fondo è stato offerto a vari interessati e che __________ __________ ha dichiarato di essere disposto ad acquistarlo per fr. 110’000.– (doc. 4). Dalle perizie si evince inoltre che l’immobile è situato nel nucleo tradizionale di __________, fra la strada cantonale e la ferrovia. Il perito incaricato da questa Camera ha esaminato fin nei particolari tutti gli elementi che possono incidere sul valore venale, rilevando che la presenza di un onere di sporgenza a favore della particella
n. __________ comporta la diminuzione a poco più della metà della disponibilità del piano terreno, circostanza questa penalizzante in caso di riattazione (perizia __________ pag. 1). Per di più la manutenzione del fabbricato è scadente (perizia __________, pag. 3), l’immobile necessita di importanti e onerose opere di manutenzione (decisione impugnata, pag. 2 in alto), a fini residenziali la zona appare compromessa per il forte rumore, l’importanza commerciale del terreno è modesta e quella artigianale limitata a causa dell’esigua superficie disponibile (perizia , pag. 2). Tutto ciò posto, si può ragionevolmente concludere che il prezzo offerto è favorevole alla tutelata e verosimilmente non sarebbe inferiore a quello ottenibile con un pubblico incanto. Del resto il perito incaricato da questa Camera ha precisato che l’attuale grande offerta di stabili e la scarsa attrattività abitativa e commerciale dell’immobile potrebbe tradursi in un insuccesso per l’asta pubblica e che dovendosi vendere in tempi ristretti il valore determinato peritalmente potrebbe anche subire una consistente diminuzione (perizia, pag. 6). L’asta pubblica richiederebbe inoltre, per la tutelata, spese non indifferenti, e il fatto che l’incanto potrebbe andare deserto per mancanza di una valida offerta o di un’offerta sufficiente contrasta con l’urgenza della tutelata di onorare i propri impegni verso la “ __________ ”. Se ne desume, in ultima analisi, la prassi dell’auto-rità di vigilanza sulle tutele di autorizzare la vendita a trattative private solo nel caso di offerte superiori del 30% al valore peritale (circolare n. 24 del febbraio 1997) non torna in concreto a vantaggio della tutelata. Si impone perciò di autorizzare la vendita a trattative private e di riformare la decisione impugnata di conseguenza.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: I. L’appello è accolto e la decisione impugnata è così riformata:
L’istanza di vendita a trattative private della particella n. __________RFD di __________ intestata a __________ __________ è accolta.
Non si riscuotono tasse né spese.
II. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 100.—
b) spese fr. 50.—
c) perizia fr. 1’205.20
fr. 1’355.20
sono posti a carico dello Stato del Canton Ticino, che rifonderà ad __________ __________ fr. 500.– per ripetibili di appello.
III. Intimazione a:
– avv. __________ __________, __________;
– Divisione degli interni, Sezione degli enti locali quale autorità
di vigilanza sulle tutele e curatele;
– __________ __________, __________;
Comunicazione alla Delegazione tutoria di __________.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the appeal against the supervisory authority’s decision was admissible in time.
The appeal was timely and therefore admissible.
Decisions of the guardianship supervisory authority are appealable within twenty days under Art. 54a LAC; the filing met that deadline.
Whether private sale of the ward’s property should be authorized instead of public auction.
Private sale was authorized because the offered price was favorable to the ward and likely not below auction proceeds.
Art. 404 CC allows private sale exceptionally when the ward’s interests so require. The court held that a rigid 30% premium practice lacked decisive weight in the concrete case. The expert valuation and the property’s poor marketability showed the CHF 110,000 offer to be advantageous and consistent with the ward’s urgent need for funds.
Allocation of appellate costs and indemnity.
Costs were charged to the Canton of Ticino, which must pay CHF 500 in appellate compensation.
Costs follow the losing party under Art. 148 CPC.
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