Art. 841 CC and bank liability toward contractorsAI generated

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Numero d'incarto: 11.1997.60

Data decisione, Autorità: 27.10.1998, ICCA

Incarto n. 11.97.00060

Lugano 27 ottobre 1998/rgc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretaria:

Gronchi Pozzoli, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa .._____ (____) della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna (privilegio dell’artigiano e dell’imprenditore) promossa con petizione del 6 settembre 1991 da

__________ , __________ (patrocinata dall’avv. __________ __________ -, __________)

contro

__________ __________ __________ __________, __________ cui è subentrata __________ __________, __________ (patrocinata dall’avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev’essere accolta l’appellazione del 14 marzo 1997 presentata da __________ __________ __________ __________ (ora __________ __________) contro la sentenza emessa il 21 febbraio 1997 dal Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna;

Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. Nel 1983 __________ __________ è stata incaricata da __________ __________ di eseguire opere di elettricista in uno stabile da edificare sulla particella n. __________RFD di __________. I lavori sono stati ultimati alla fine del 1984. Dedotti gli acconti, a favore di __________ __________ è rimasto uno scoperto di fr. 147’022.25. Nel frattempo, il 2 maggio 1993, il fondo è stato sottoposto al regime della proprietà per piani. In seguito, il 27 aprile 1984, __________ __________ ha venduto a __________ __________ la proprietà per piani n. __________ per fr. 450’000.–, acquisto finanziato per fr. 330’000.– da un mutuo concesso dalla __________ __________ __________ __________. Il 7 maggio 1984 le parti hanno precisato oggetto della compravendita era in realtà la particella n. __________di 107/1000. Il 5 ottobre 1984, contestualmente al trapasso di proprietà, sono state iscritte a registro fondiario due cartelle ipotecarie: l’una di fr. 330’000.– al portatore in primo grado e l’altra di fr. 40’000.– sempre al portatore, iscritta in secondo rango. Il primo titolo è stato consegnato alla __________ __________ __________ __________ di __________, il secondo alla __________ __________.

B. Il 16 ottobre 1984 __________ __________ ha chiesto al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna che sulla proprietà per piani n. __________fosse iscritta provvisoriamente a suo favore un’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per la somma di fr. 8’920.–. Annotata il 17 ottobre 1984 in via provvisoria, l’ipoteca è stata iscritta in via definitiva il 4 luglio 1989. A seguito del fallimento di __________ __________, la proprietà per piani n. __________è stata realizzata, il 13 agosto 1991, ai pubblici incanti e aggiudicata per fr. 283’000.–. Con lo stato di riparto l’Ufficio esecuzione e fallimenti di Locarno ha attribuito fr. 7’869.80 al Comune di __________, fr. 9’116.70 allo Stato del cantone Ticino e fr. 265’641.– alla __________ __________ __________ __________a. Il credito vantato da __________ __________ è rimasto scoperto.

C. Il 6 settembre 1991 __________ __________ ha convenuto la __________ __________ __________ __________, succursale di __________, davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna, chiedendo di accertare il suo diritto di essere pagata sul ricavo assegnato alla banca nell’ambito della vendita all’asta della citata proprietà per piani, di condannare la banca a versarle l’importo di fr. 11’596.– e di modificare conseguentemente lo stato di riparto. Nella sua risposta del 31 ottobre 1991 la __________ __________ __________ __________ si è opposta alla petizione, contestando in via preliminare la sua qualità di parte e la sua legittimazione passiva. Nei successivi atti scritti le parti si sono riconfermate nelle rispettive domande. Con decreto del 10 novembre 1992 il Pretore ha accertato che convenuta nella causa era __________ __________ __________ __________ con sede a __________, respingendo le eccezioni. Un appello presentato dalla banca contro tale decreto è stato respinto il 21 luglio 1993 dalla seconda Camera civile del Tribunale di appello. Esperita l’istruttoria di merito, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle comparse scritte, nelle quali hanno riaffermato le loro domande di giudizio.

D. Statuendo il 21 febbraio 1997, il Pretore ha accolto la petizione e ha ordinato all’Ufficio di esecuzione e fallimenti di Locarno di modificare lo stato di riparto relativo alla vendita all’asta della proprietà per piani n. __________, pari a 107/1000 del fondo base n. __________RFD di __________, nel senso di riconoscere a __________ __________ il diritto di ricevere la somma di fr. 11’596.– oltre interessi dal 13 agosto 1991, deducendo tale importo da quello assegnato alla __________ __________ __________ __________. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 1’200.–, sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere alla controparte fr. 1’600.– per ripetibili.

E. Insorta con un appello del 14 marzo 1997 contro la sentenza del Pretore, la __________ __________ __________ __________ propone che il giudizio impugnato sia riformato nel senso di respingere la petizione. In via subordinata essa chiede una riduzione della tassa di giustizia a fr. 700.– e delle ripetibili a fr. 1’050.–. Nelle sue osservazioni del 28 aprile 1997 __________ __________ propone di respingere il gravame di confermare la sentenza impugnata.

G. A seguito della fusione tra __________ __________ __________ __________ e __________ __________ __________ __________, il __________ 1998 __________ __________ ha dichiarato di subentrare nel processo.

Considerando

in diritto: 1. Il Pretore, dopo avere accertato che nella realizzazione della nota proprietà per piani i diritti di pegno avevano assicurato alla convenuta un provento superiore al valore del suolo, ha ritenuto in estrema sintesi che, quand’anche avesse concesso un mutuo all’acquirente dell’appartamento anziché al committente dell’opera, la banca avrebbe dovuto sapere – informandosi debitamente – che nel maggio del 1984 lo stabile non era ancora stato ristrutturato interamente e che artigiani o imprenditori potevano anche non essere stati tacitati. Egli ha pertanto giudicato adempiuti i requisiti dell’art. 841 CC e ha assegnato all’attrice l’importo di fr. 11’596.–.

2. Per l’art. 841 CC se nella realizzazione del pegno i crediti degli artigiani o imprenditori subiscono una perdita, la differenza dovrà essere risarcita sulla quota del ricavo assegnata ai creditori pignoratizi anteriori, dedotto il valore del suolo, in quanto questi potevano riconoscere che la costituzione dei loro diritti di pegno tornava di pregiudizio agli artigiani o imprenditori. Come correttamente rileva il primo giudice, il privilegio degli artigiani va riconosciuto se si verificano due condizioni oggettive e una soggettiva (Pfister-Ineichen, Das Vorrecht nach art. 841 ZGB und die Haftung der Bank als Vorgangsgläubigerin, Friburgo 1991, pag. 77 seg.; Steinauer, Les droits réels, vol. III, 2a edizione, n. 2906 seg.; Schmid, Sachenrecht, Zurigo 1997, pag. 379 seg.). E in concreto non è contestato che l’attrice ha subito una perdita nella realizzazione della proprietà per piani in rassegna.

3. L’appellante sostiene anzitutto che il valore del suolo non ammonta a fr. 223’290.– , ma a fr. 235’424.–, il Pretore avendo trascurato di considerare il valore delle costruzioni preesistenti. Di per sé fondata, la censura non ha però incidenza sull’esito del ricorso. Il perito giudiziario ha stimato il valore del suolo nel 1991, momento decisivo per la stima (Steinauer, op. cit., pag. 232 n. 2906c), in fr. 1’745’320.– (perizia, pag. 10). Aggiungendo il valore delle costruzioni preesistenti (fr. 100’000.– non contestato) e quello degli interessi del 13.4% (non contestato) per fr. 247’273.–, la quota relativa alla proprietà per piani oggetto della realizzazione di 107/1000 ammonta in definitiva a fr. 223’907.–. La differenza tra il valore ricevuto dall’appellante con lo stato di riparto (fr. 265’641.–) e quello del suolo è pertanto di fr. 41’734.–, ragione per cui – come che sia – nella realizzazione i diritti di pegno hanno assicurato al creditore pignoratizio anteriore (l’istituto di credito) un importo superiore al valore del suolo.

4. L’appellante ritiene che nella fattispecie l’art. 841 CC non sia applicabile poiché il credito da lei concesso è stato utilizzato per finanziare l’acquisto dell’appartamento e non per un credito di costruzione, di modo che non era suo compito versare alcunché ad artigiani o imprenditori. L’opinione non può essere condivisa. Intanto il credito di costruzione è solo uno dei modi per finanziare lavori edili, nulla impedendo altre forme di finanziamento (v. anche Pfister-Ineichen, op. cit., pag. 153 e segg.; Schmid, op. cit., pag. 380 in alto). Inoltre il privilegio dell’artigiano vale nei confronti di tutti i pegni immobiliari (Pfister-Ineichen, op. cit., pag. 100). Per di più, dall’atto di compravendita 27 aprile 2984 del notaio __________ __________ (richiami IV) risulta che la venditrice si impegnava a concludere i lavori nell’appartamento da lei venduto, come pure a ultimare le parti comuni e gli accessori in conformità ai piani, al prospetto di vendita e all’accordo sui materiali di finitura (punto 3). È vero che la proprietà per piani era libera da pegni immobiliari, ma l’acquirente prendeva atto che il fondo base era gravato da ipoteche per fr. 1’250’000.– e che tali ipoteche sarebbero state svincolate alla consegna dell’appartamento (punto 4).

Tenuto conto che l’acquirente ha versato al promotore immobiliare l’importo di fr. 300’000.– alla firma del rogito e che a quel momento la proprietà per piani non era ancora ultimata, tant’è che il saldo (fr. 150’000.–) sarebbe stato versato solo alla consegna dell’appartamento dopo il collaudo, non poteva sfuggire alla banca che il credito in questione sarebbe servito a pagare artigiani e imprenditori. Sotto questo profilo tra la costituzione del pegno da parte dell’appellante e la perdita subita dall’artigiano sussiste un rapporto di causalità adeguata che giustifica l’applicazione dell’art. 841 CC (DTF 86 II 145). Del resto, l’appellante stessa ammette che il credito stanziato a __________ __________ è servito in definitiva a tacitare “i creditori della costruzione” (appello, pag. 7). Ciò non essendo avvenuto, l’importo versato dalla convenuta è stato usato in modo pregiudizievole per gli artigiani e imprenditori che hanno lavorato nell’appartamento (Steinauer, op. cit., pag. 233 n. 2906f), al punto da causare loro una perdita.

5. La condizione soggettiva dell’art. 841 CC è adempiuta se il creditore pignoratizio anteriore poteva riconoscere che la costituzione del suo diritto di pegno tornava di pregiudizio agli artigiani o imprenditori (cpv. 1 in fine). Il creditore può invocare la sua buona fede solo nella misura in cui essa è compatibile con l’attenzione che gli imponevano le circostanze del caso. Questa va esaminata sia al momento della costituzione del pegno sia al momento dell’utilizzazione del credito garantito dal pegno (Steinauer, op. cit., pag. 234 n. 2907).

a) Al momento di costituire il pegno il creditore deve determinare se il pegno è superiore al valore del fondo. Dandosi il caso, egli deve assicurarsi che il credito sia destinato al pagamento di coloro che contribuiscono ad aumentare il valore dell’immobile. Tale valore, a differenza di quello preso in considerazione per l’esame della condizione oggettiva, deve essere determinato al momento della costituzione del pegno (Pfister-Ineichen, op. cit., pag. 152; Steinauer, op. cit., pag. 234 n. 2908a). Dal fascicolo processuale risulta il perito ha stimato il valore della particella n. __________RFD di __________ prima della nuova edificazione in fr. 846’950.– (perizia, pag. 6). Tenuto calcolo che la proprietà per piani in questione è pari a 107/1000 si può ragionevolmente supporre che il valore del suolo relativo a questa parte, se il sedime non fosse stato costruito, sarebbe ammontato a fr. 90’625.–. Concedendo un prestito di fr. 300’000.– la convenuta avrebbe dovuto evitare di creare pregiudizio agli artigiani, assicurandosi che l’importo messo a disposizione sarebbe servito all’effettivo finanziamento dei lavori che comportavano un aumento di valore dell’immobile. Il dovere di diligenza di chi concede prestiti ipotecari su un terreno fabbricabile deve essere apprezzato con rigore, specialmente quando il creditore è una banca (DTF 100 II 318; Steinauer, op. cit., pag. 234 n. 2907a). Il fatto che l’istituto bancario si sia riferito al prezzo di compravendita non è determinante, poiché il valore del suolo è quello risultante da una stima oggettiva prima della costruzione, che un creditore diligente fa stimare da un perito di sua fiducia (Pfister-Ineichen, op. cit., pag. 109; Steinauer, op. cit., n. 2908a pag. 234).

b) Si aggiunga che, comunque sia, nel caso specifico la banca ha dato prova di negligenza anche nell’elargizione del credito. Essa non poteva ignorare infatti che l’immobile era ancora in costruzione. Non solo ciò risultava – come si è visto – dall’atto di compravendita (consid. 4), ma si evinceva anche dall’estratto del registro fondiario, su cui figurava che la proprietà per piani era stata costituita prima della costruzione (richiamo IV). Certo, l’acquirente doveva versare l’importo di fr. 300’000.– al promotore immobiliare, di modo che per l’istituto di credito risultava assai complesso ossequiare il principio della parità di trattamento fra artigiani. Ma ciò non significa che esso non potesse subordinare il pagamento, per esempio, a determinate condizioni (v. Pfister-Ineichen, op. cit., pag. 157). Trattandosi di un creditore sperimentato, la cautela dell’art. 841 CC deve essere applicata con rigore per evitare di renderla inefficace (DTF 100 II 318). Non consta, né è stato preteso, che la banca abbia deliberatamente favorito uno o più artigiani a scapito di altri, ma con un minimo di attenzione essa avrebbe potuto evitare che l’attrice subisse una perdita.

6. L’appellante rimprovera infine al Pretore di avere assegnato all’attrice l’intera somma scoperta e di non avere suddiviso l’importo suscettibile di privilegio proporzionalmente alle rispettive quote di partecipazione al costo complessivo delle opere. Ora, secondo giurisprudenza l’artigiano o imprenditore ha diritto al risarcimento sulla quota del ricavo assegnata al creditore pignoratizio anteriore soltanto fino a concorrenza del rapporto esistente tra il suo credito e l’ammontare complessivo delle spese di costruzione (DTF 115 II 136 consid. 7b, 86 II 145 consid. 4; Pfister-Ineichen, op. cit., pag. 186 segg.; Steinauer, op. cit., pag. 238 seg. n. 2919). Non vi è ragione per derogare a tale giurisprudenza, le critiche rivolte da una parte della dottrina al citato metodo di calcolo essendo già state vagliate dal Tribunale federale (DTF 115 II 136 consid. 7c). Nella fattispecie si evince dalla perizia che il valore delle opere eseguite dall’attrice corrisponde al 56‰ del costo complessivo degli edifici (perizia, pag. 15), di modo che, limitatamente alla proprietà per piani in esame, il valore dell’impianto risulta di fr. 18’878.–. Ciò posto, non si giustifica di scostarsi dall’importo di fr. 11’596.– rivendicato dall’attrice e riconosciuto dal Pretore. L’argomentazione dell’appellante, ancorché non priva di buon diritto, si rivela quindi ininfluente per l’esito del giudizio.

7. L’appellante contesta in subordine l’entità delle spese e delle ripetibili, che ritiene sproporzionate rispetto all’oggetto della causa, alla complessità della lite e al suo grado di soccombenza. In concreto è vero che per fissare la tassa di giustizia e le ripetibili il Pretore ha applicato il massimo previsto dalla legge sulla tariffa giudiziaria, rispettivamente dalla tariffa dell’Ordine degli avvocati. Se non che, come ha già ripetuto questa Camera, in tale ambito il primo giudice fruisce di ampio potere di apprezzamento, censurabile solo per eccesso o per abuso (I CCA, sentenza del 18 aprile 1985 in re GMS, consid. 8; del 1° febbraio 1996 in re A., consid. 3, pubblicata nel Bollettino dell’Ordine degli avvocati, n. __________pag. __________). A parte il fatto che l’appellante non dimostra estremi del genere, nella fattispecie –contrariamente a quanto si afferma nell’appello – la causa era senz’altro complessa (art. 3 cpv. 1 LTG), tant’è che la convenuta medesima rivendicava, in caso di accoglimento del ricorso, un’indennità per ripetibili corrispondente a quasi il massimo della tariffa. L’importo di fr. 1’600.– stabilito dal Pretore, poi, non remunera neppure un giorno pieno di lavoro. Considerate le prestazioni della patrocinatrice dell’attrice (tre allegati e formulazione dei quesiti peritali), tale indennità rientra senza dubbio nella latitudine di apprezzamento del primo giudice. Anche al proposito l’appello manca così di ogni consistenza.

8. Gli oneri processuali sono posti a carico dell’appellante (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 600.–

b) spese fr. 50.–

fr. 650.–

sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte l’importo di fr. 800.– per ripetibili di appello.

3. Intimazione a:

– avv. __________ __________, __________;

– avv. __________ __________ -__________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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