Neighbor law violation and damages for reduced property valueAI generated

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1996.106

Data decisione, Autorità: 13.11.1997, ICCA

Incarto n.. 11.96.00106

Lugano 13 novembre 1997/cs

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Epiney–Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani

segretaria:

Galfetti, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa ____________ (diritti di vicinato) della Pretura del Distretto di _________ promossa con petizione dell'11 aprile 1988 da

__________, __________ (patrocinato dall’avv. __________, __________)

contro

__________, __________ (patrocinato dall’avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev’essere accolta l’appellazione del 20 giugno 1996 presentata da __________ contro la sentenza emanata il 31 maggio 1996 dal Pretore del Distretto di _________;

Se dev’essere accolta l’appellazione adesiva del 29 agosto 1996 presentata da __________ contro la medesima sentenza;

3. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ è proprietario del fondo n. __________ RFP di __________, confinante con un sentiero comunale che lo divide dal fondo n. __________, proprietà di __________. Entrambi i fondi sono edificati. Nella primavera del 1987 __________ ha dato avvio alla ristrutturazione del suo stabile in base alla licenza edilizia comunale rilasciatagli il __________ 1986. Nell’ambito della procedura di rilascio dell’autorizzazione, il Municipio ha pubblicato la domanda di costruzione all’albo comunale, ma non l’ha notificata a __________, ritenendo che questi non fosse confinante. __________ è venuto a conoscenza dei lavori nell’aprile 1987 e ne ha chiesto la sospensione, che è stata rifiutata dall’autorità comunale il __________ 1987. L’istanza di intervento presentata da __________ all’allora Dipartimento dell’interno è stata respinta il __________ 1987 e il denunciante è stato invitato a rivolgersi al giudice civile.

B. Con petizione __________ 1988 __________ ha convenuto __________ davanti al Pretore del Distretto di _________, chiedendo che fosse accertata la violazione del suo diritto di proprietà e che il convenuto fosse condannato a riparare il danno causato con la riattazione dell’edificio situato sul fondo n. __________, mediante versamento di un importo da determinarsi dopo istruttoria.

__________ si è opposto alla petizione con risposta dell’__ __________ 1988. Ultimata l’istruttoria, le parti hanno ribadito nei rispettivi memoriali le loro domande di giudizio, l’attore precisando la richiesta di risarcimento in fr. 45’000.–.

Il Pretore ha respinto la petizione con sentenza del __________ 1991, ritenendo che nel caso concreto non era data la giurisdizione civile, poiché era stata violata una norma di diritto pubblico. Adita da __________, questa Camera ha accolto il __________ 1992 l’appello, ha annullato la sentenza impugnata e ha rinviato l’incarto al Pretore affinché entrasse nel merito della vertenza.

C. L’istruttoria è stata completata con l’allestimento di una nuova perizia giudiziaria, il cui rapporto è stato rassegnato dall’arch. __________ il __________ 1995. Conclusa l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale e hanno prodotto memoriali conclusivi. Nel proprio allegato del __________ 1995 l’attore ha ribadito la domanda di accertamento del danno patito e ha chiesto fr. 10’000.– di risarcimento, mentre il convenuto ha proposto nell’allegato __________ 1995 la reiezione della petizione.

D. Statuendo il __________ 1996, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e ha condannato __________ a versare all’attore fr. 5’000.– oltre interessi al 5% dall’11 aprile 1988. La tassa di giustizia di fr. 1’000.– e le spese sono state poste a carico delle parti in ragione di ½ ciascuno, compensate le ripetibili.

E. __________ è insorto contro la citata sentenza con un appello del __________ 1996 in cui chiede, in riforma del querelato giudizio, la condanna del convenuto al pagamento di fr. 10’000.– con interessi al 5% dall’11 aprile 1988 e una diversa ripartizione degli oneri processuali.

Nelle sue osservazioni del __________ 1996 __________ propone il rigetto del gravame e con appello adesivo chiede che la petizione sia respinta.

__________ postula il rigetto dell’appello adesivo nelle osservazioni del __________ 1996.

Considerando

in diritto: I. Sull’appello principale

1. Il Pretore ha ritenuto che la riattazione eseguita dal convenuto, consistente in una ricostruzione dopo demolizione dell’edificio originario con una sopraelevazione di un piano, doveva essere considerata alla stregua di una nuova costruzione, che avrebbe dovuto essere edificata a 4 m dal confine dell’attore, come imposto dall'art. 46 NAPR del Comune di __________. Essa è invece stata edificata a soli 1.37 m e tale violazione delle norme di piano regolatore comporta la responsabilità del costruttore (art. 679 CC) per il danno causato all’attore, constatato da due diverse perizie giudiziarie. Per la valutazione del danno il Pretore si è fondato sulla seconda perizia, assunta d’ufficio (art. 88 cpv. 1 lett. a CPC) dopo il rinvio dell’incarto da parte di questa Camera e rassegnata il __________ 1995. La prima perizia, pur accertando gli inconvenienti derivanti all’attore dalla nuova costruzione del convenuto, non teneva infatti in considerazione per la determinazione del danno il criterio della distanza della costruzione. Il Pretore si è tuttavia scostato anche dalla seconda perizia e ha stabilito a fr. 5’000.– il risarcimento dovuto all’attore, ritenendo che la diminuzione del valore immobiliare stabilita dal perito dovesse essere ridotta della metà, poiché l’abitazione dell’attore è situata in un nucleo di montagna dove le distanze fra edifici sono particolarmente ridotte, è usata sporadicamente come residenza di vacanza e inoltre la vicinanza degli stabili offre protezione dalle intemperie.

2. L’appellante contesta tale riduzione, adducendo che il Pretore avrebbe ecceduto i limiti del proprio potere d’apprezzamento scostandosi senza valide ragioni dalle conclusioni peritali del __________ __________ 1995, secondo le quali il danno poteva essere valutato in fr. 10’000.–.

a) Il giudice non è vincolato dall’opinione dei periti (art. 253 CPC), ma se in materia tecnica intende scostarsi dalle conclusioni dell’esperto giudiziario deve motivare in modo concreto e rigoroso le ragioni del suo dissenso, semplici congetture e considerazioni ipotetiche e soggettive essendo insufficienti a mettere in dubbio l’esito della perizia (DTF 118 Ia 144; SJ 119/1997 pag. 58; Rep. 1994, p.171; Cocchi/ Trezzini, Codice di procedura civile ticinese annotato, Lugano 1993, n. 3 ad art. 253).

b) Nel caso concreto il perito ha esaminato in dettaglio la particolare situazione dei due edifici, ha esperito un sopralluogo (delucidazione orale del __________ 1995), ha scattato diverse fotografie, ha elaborato una pianta delle possibilità di sopraelevazione secondo il PR (1:200) e una sezione degli edifici (1:100). Da tutti questi elementi emerge in modo chiaro che l’edificio dell’attore è stato irrimediabilmente danneggiato dalla sopraelevazione del fondo n. __________ e che non vi sono possibilità concrete di eliminare gli inconvenienti riscontrati (perdita della vista e parzialmente dell’insolazione, ristagno di aria per insufficiente ventilazione dovuta alla ridotta distanza: perizia, pag. 2). Il perito ha rilevato che vi sarebbe stata una perdita di vista anche se il convenuto avesse rispettato le norme di PR, ma che in tale ipotesi si sarebbe evitata la presenza della grondaia (che sporge dalla facciata 80-90 cm) e della copertura del tetto a pochi centimetri dalle finestre (allegato B e fotografie). Una distanza così ridotta tra gli edifici comporta una diminuzione della qualità abitativa al piano superiore dello stabile appartenente all’attore (verbale della delucidazione orale, del __________ 1995), sia per la vista ostruita dalla grondaia che per gli aspetti negativi, come gli odori causati dal ristagno di aria fra gli edifici e la mancanza di ventilazione. A detta del perito il conseguente deprezzamento dello stabile proprietà dell’attore può essere stimato calcolando il minor valore locativo del vano al piano superiore che si affaccia verso la nuova costruzione del convenuto, pari alla metà della locazione presumibile di fr. 100.– mensili, per un totale capitalizzato di fr. 10’000.– (perizia, pag. 3; delucidazione orale, pag. 1 e 2).

c) L’argomentazione del Pretore, secondo il quale il proprietario di una casa situata in un paese di montagna dovrebbe tollerare le distanze ravvicinate tra edifici tipiche del nucleo tradizionale, non può essere condivisa già per il fatto che nel caso concreto si è in presenza di una nuova edificazione, l’edificio primitivo essendo stato demolito (deposizione __________del __________ 1989). Il piano regolatore di Olivone prevede al riguardo una distanza minima di 4 m da un edificio con aperture in caso di nuove costruzioni nel nucleo (art. 46, doc. C), a dimostrazione del fatto che l’edificazione ravvicinata, usuale nel passato, non è più ammessa per le nuove opere. Il fatto poi che l’attore usi l’abitazione di __________ come casa di vacanza non giustifica una riduzione del deprezzamento stimato dal perito. Anzi, proprio l’uso come abitazione di vacanza e di svago rende importante la perdita di vista, di insolazione e gli altri inconvenienti enunciati dal perito. Non risulta d’altra parte che la vicinanza degli stabili porti anche vantaggi e al proposito il perito ha esplicitamente dichiarato che il ristagno d’aria presenta più aspetti negativi che positivi (delucidazione orale della perizia, __________ 1995). Non vi sono quindi validi e oggettivi motivi per scostarsi dalle conclusioni tecniche dell’esperto giudiziario. Il deprezzamento dell’immobile a seguito della violazione delle norme edilizie deve quindi essere fissato a fr. 10’000.–.

II. Sull’appello adesivo

3. Il convenuto chiede che la sentenza impugnata sia riformata e che la petizione della controparte sia respinta. Egli riafferma la liceità della propria costruzione, ottenuta sulla base della licenza edilizia, e sostiene che l’autorizzazione concessa dall’autorità amministrativa non può essere negata da un’autorità civile, soprattutto quando sono proprio le norme di diritto civile a richiamare l’applicazione di quelle di diritto amministrativo nei rapporti di vicinato.

La responsabilità del vicino giusta l’art. 679 CC è una responsabilità causale che esiste indipendentemente da una colpa del proprietario immobiliare (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2a ed., n. 1894) e quindi il fatto che quest’ultimo sia in buona fede non è rilevante. La conformità della nuova costruzione alla licenza edilizia, inoltre, non implica di per sé che un progetto sia automaticamente accettabile secondo il diritto privato, se lede i diritti di un vicino che il diritto privato tutela (Steinauer, op. cit., n. 1822). Questa Camera ha già illustrato nella sentenza del __________ __________ 1992 (inc. n. __________) per quali motivi la violazione di norme contenute in ordinamenti di diritto pubblico poteva essere fatta valere – pregiudizialmente – davanti a un tribunale civile nell’ambito di un’azione intesa alla protezione della proprietà o del possesso. L’opinione contraria del Pretore – che si è nondimeno adeguato all’orientamento della Camera – e quella dell’appellante adesivo non offrono nuovi argomenti che consentano di rimettere in discussione una giurisprudenza invalsa (Rep. 1981 pag. 157 consid. 2) e confermata ancora recentemente (RDAT 1996 II, pag. 128 n. 37; pag. 131 n. 38; I CCA, sentenza del __________ 1996 in re R. e litisconsorti c. V; Rep. 1994 pag. 324). Sotto questo profilo l’appello adesivo è destinato quindi all’insuccesso.

4. L’appellante adesivo non contesta che la sua costruzione leda le distanze previste dall’art. 46 NAPR di __________. Egli adduce tuttavia che l’attore sarebbe responsabile del danno, poiché essendo domiciliato in un altro Comune non avrebbe preso provvedimenti per tenersi informato su quanto accadeva a __________e. L’argomentazione non gli giova. Dall’incarto amministrativo richiamato risulta in modo evidente che il Municipio non ha notificato all’attore la domanda di costruzione del convenuto, per un’interpretazione troppo restrittiva della nozione di “confinante” (fascicolo bruno “richiami”, lettera __________ 1987 dell’Ispettorato dei Comuni al Municipio di __________). Nessuna negligenza può invece essere imputata all’attore, che non appena venuto a conoscenza della nuova edificazione si è rivolto all’autorità comunale per ottenere la sospensione dei lavori in attesa di chiarimenti (lettera __________ 1987, doc. 1). Solo nel novembre 1987 l’attore è stato informato dall’autorità amministrativa che quest’ultima non sarebbe intervenuta (doc. 5). Quando l’attore si è reso conto della nuova costruzione, il fabbricato raggiungeva già 1.5 m di altezza e nell’autunno 1987 era praticamente ultimato, mancando solo la posa del tetto (deposizione __________, del __________ 1989, pag. 2 e 3). Nessuna responsabilità incombe quindi all’attore per la nuova opera edificata in violazione delle norme di piano regolatore.

Il convenuto, saputo che il vicino aveva sollevato obiezioni presso il Municipio sulla procedura amministrativa adottata nel caso concreto, ha d’altro canto proseguito nella costruzione, decidendo di prendere contatto con il vicino solo qualora quest’ultimo avesse fatto sospendere i lavori dal Municipio o dalla Pretura (deposizione __________, verbale __________ 1989). Egli ha quindi coscientemente assunto il rischio di costruire e non può dolersi per presunte negligenze del vicino.

5. L’appellante adesivo contesta il valore probatorio della seconda perizia giudiziaria, che a suo dire sarebbe inconcludente e non poggia su alcun fondamento scientifico, come ammesso dallo stesso perito. Nel caso concreto il perito si è invero fondato su criteri di apprezzamento per stimare la perdita di valore dell’immobile proprietà dell’attore. L’apprezzamento è però quello di una persona dell’arte, in grado di elaborare, partendo da dati oggettivi, indicazioni pertinenti sul valore degli immobili. Come si è visto (consid. 2) l’esperto ha eseguito un sopralluogo, allestendo pianta e sezione degli edifici. Il fatto che egli non sia entrato nel locale che subisce i maggiori inconvenienti per valutarne l’insolazione non è determinante, contrariamente a quanto sostiene l’appellante adesivo. La valutazione del deprezzamento non è infatti avvenuta solo sulla base della perdita di insolazione ma anche su altri elementi. La documentazione fotografica (compresa quella della precedente perizia eseguita nel 1989) illustra in modo chiaro la situazione e gli inconvenienti descritti dal perito. Non si può seriamente negare che il fatto di avere una grondaia e un tetto a pochi centimetri da una finestra comporti un deprezzamento del locale, che in precedenza godeva di una discreta vista. Come indicato dal perito, se la costruzione del convenuto fosse avvenuta nel rispetto del piano regolatore, la vista di cui godeva l’attore sarebbe comunque diminuita, ma la grondaia sarebbe stata a maggior distanza dalla finestra (allegato B della perizia e fotografie) e non si sarebbero verificati gli altri inconvenienti riscontrati (ristagno d’aria ecc.). Per quel che concerne la valutazione concreta del deprezzamento, un canone locativo di fr. 100.– per locale appare consono alla comune esperienza. Il perito giudiziario ha dimezzato tale valore per tenere conto non solo della bruttura irrimediabile situata a pochi centimetri dalla finestra, ma anche degli altri fattori oggettivi che incidono negativamente sull’immobile dell’attore. Il suo apprezzamento, fondato sulle conoscenze tecniche e l’esperienza dell’arte, resiste alla critica e non vi è motivo oggettivo per scostarsene.

6. In conclusione, quindi, l’appello deve essere accolto e all’attore deve essere riconosciuto, in riforma del giudizio impugnato, un risarcimento di fr. 10’000.–. L’appello adesivo, infondato, deve essere respinto.

7. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono a carico dell’appellato, sia per quel che concerne l’appello principale che per quello adesivo. Il convenuto rifonderà inoltre all’appellante un’adeguata indennità per ripetibili di appello. L’esito dell’attuale giudizio implica anche la riforma del dispositivo sulle spese di prima sede, che vanno addebitate al convenuto, con l’obbligo di rifondere all’attore un’adeguata indennità per ripetibili. A questo proposito il Pretore ha compensato le ripetibili, senza dare indicazioni sul loro ammontare e in questa sede l’appellante non ha precisato la propria richiesta. L’indennità per ripetibili di prima sede deve essere calcolata, sulla base del valore litigioso, in relazione alla tariffa dell'Ordine degli avvocati che non vincola in ogni caso il giudice (art. 150 CPC). Tenuto conto di un valore litigioso di fr. 10’000.–, un’indennità per ripetibili di fr. 1’500.– appare adeguata (art. 9 TOA).

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: I. L’appello è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:

2. __________ è condannato a versare a ____________________fr. 10’000.– più interessi al 5% dall’11 aprile 1988.

3. La tassa di giustizia di fr. 1’000.– e le spese di fr. 4’357.–, da anticipare dall’attore, sono a carico del convenuto, che rifonderà all’attore fr. 1’500 – a titolo di ripetibili.

II. Gli oneri processuali dell’appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 500.–

b) spese fr. 50.–

fr. 550.–

da anticipare dall'appellante, sono posti a carico di __________, che rifonderà a __________ fr. 800.– a titolo di ripetibili d’appello.

III. L’appello adesivo è respinto.

IV. Gli oneri processuali dell’appello adesivo, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 250.–

b) spese fr. 50.–

fr. 300.–

sono posti a carico di __________, che rifonderà a __________ __________ fr. 400.– per ripetibili d’appello.

V. Intimazione a:

– avv. __________, __________;

– avv. __________, __________.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di _________.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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