Arbitrariness challenge to cost allocation in condominium worksAI generated

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1995.136

Data decisione, Autorità: 05.07.1995, ICCA

Incarto n. 11.95.00136

Lugano 5 luglio 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani

segretaria:

Galfetti, vicecancelliera

sedente per statuire sul ricorso per nullità del 17 dicembre 1993 presentato da

_e

patrocinate dall’avv.

contro

Comunione dei comproprietari del Condominio

rappresentata dalla fiduciaria amministratrice, e patrocinata dall’avv.

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione:

1. Se dev’essere accolto il ricorso per nullità del 17 dicembre 1993 presentato contro il lodo arbitrale;

2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

Ritenuto

in fatto:

A. Il condominio “ ” di ________ (particel-la n.__________RFD) si compone di due palazzi, sui cui tetti i proprietari degli appartamenti posti all’ultimo piano beneficiano di una servitù d’uso come terrazza (doc. H). In seguito al risanamento dei tetti, deciso dalla comunione dei comproprietari nell’ottobre del 1990 (doc. 2, pag. 3), sono stati tolti – dove esistevano – i parapetti delle terrazze, risultati poi irricuperabili. Il Comune di __________avendo ordinato la posa di protezioni conformi alle norme di polizia edilizia (salvo eliminare l’agibilità delle terrazze: doc. 5), la comunione dei comproprietari ha risolto il 12 dicembre 1991 che i beneficiari delle servitù avrebbero dovuto intraprendere le opere necessarie “con il consenso dell’ammini-strazione”, suddividendo i costi fra loro stessi in proporzione delle rispettive quote (doc. 2, pag. 3). Tale deliberazione assembleare non è stata contestata.

B. Proprietaria di vari appartamenti, tra cui uno al beneficio della nota servitù d’uso (proprietà per piani n. __________), la __________si è opposta alla posa dei parapetti sulla sua terrazza e in vista della successiva assemblea condominiale, tenutasi il 22 giugno 1992, ha postulato un riesame del problema (verbale annesso al doc. A, pag. 10 in fondo). La comunione dei comproprietari si è riconfermata nella decisione presa il 12 dicembre 1991, ma ha risolto di assumere una quota delle spese, pari alla differenza tra l’offerta del fabbro a miglior mercato (ringhiere a fr. 218.– il metro) e quella del costruttore cui sono stati appaltati i lavori (circa fr. 293.– il metro per un’opera “qualitativamente migliore e più durevole”: verbale citato). Il maggior costo sarebbe stato ripartito fra tutti i comproprietari.

C. Assenti al momento del voto, tanto la quanto la, proprietaria di appartamenti ai piani inferiori del condominio, hanno contestato il 4 agosto 1992 la decisione dell’assemblea (nei trenta giorni successivi alla ricezione del verbale), chiedendo alla comunione dei comproprietari l’avvio della procedura arbitrale prevista in tali casi dal regolamento per l’amministrazione e l’uso del condominio (doc. C, pag. 20). Ogni parte ha designato pertanto un arbitro, i quali hanno nominato il presidente del tribunale.

D. Il 17 marzo 1993 ________ e ___________ hanno introdotto una petizione davanti al collegio arbitrale, facendo valere anzitutto che l’amministrazione del condominio non avrebbe potuto stare in lite per mancanza di autorizzazione da parte dell’ assemblea dei comproprietari, onde la necessità di stralciare la causa qualora l’autorizzazione non fosse stata accordata. Nel merito essa ha chiesto l’annullamento della risoluzione assembleare 22 giugno 1992, sostenendo che i costi per la posa delle ringhiere dovevano essere sopportati esclusivamente dai beneficiari delle servitù e che – comunque fosse – l’assemblea condominiale non avrebbe dovuto deliberare opere senza nemmeno un preventivo di spesa. Con risposta del 10 maggio 1993 la comunione dei comproprietari ha proposto di respingere l’azio-ne in ordine per incompetenza del tribunale adito, subordinatamente per tardività dell azione medesima, e in ogni modo di rigettare la petizione nel merito.

E. Statuendo il 10 novembre 1993, il tribunale arbitrale ha accertato sia la propria competenza sia l’abilitazione dell’amministrato-re a stare in lite. Ciò posto, esso ha respinto la petizione nel merito con l’argomento che – in sintesi – la decisione assembleare del 22 giugno 1992 tiene adeguatamente calcolo, sul riparto delle spese per la posa dei parapetti, delle particolarità del caso e “realizza un giusto compromesso” tra gli interessi dei singoli beneficiari delle servitù e quelli di tutti i condomini nel loro insieme. I costi del giudizio, compresi gli onorari degli arbitri (fr. 12 000.– complessivi), sono stati posti a carico delle attrici, tenute a rifondere solidalmente alla comunione dei comproprietari fr. 3000.– per ripetibili.

F. Contro il lodo in questione le attrici hanno presentato un ricorso per nullità del 17 dicembre 1993 in cui chiedono che, conferito al gravame effetto sospensivo, la decisione impugnata sia cassata e la causa rinviata al collegio arbitrale per nuovo giudizio nel senso dei considerandi. Con decreto presidenziale del 20 dicembre 1993 è stato concesso al ricorso effetto sospensivo.

G. Nelle sue osservazioni del 26 gennaio 1994 la comunione dei comproprietari postula il rigetto del ricorso.

Considerando

in diritto:

1. Il ricorso per nullità che le attrici fondano sull’art. 36 lett. f CIA è proponibile a norma dell’art. 455 CPC. Il potere cognitivo dell’ autorità di ricorso è limitato in tali casi alla questione di sapere se il lodo sia arbitrario, denoti cioè accertamenti di fatto palesemente insostenibili oppure violazioni manifeste del diritto o dei termini di equità. Il titolo cassatorio dell’art. 36 lett. f CIA si identifica, in altri termini, con il divieto dell’arbitrio che il Tribunale federale deduce dall’art. 4 Cost. (DTF 115 II 103 consid. 2 con richiami). Arbitrario non significa tuttavia opinabile o finanche erroneo, bensì chiaramente indifendibile, destituito di base seria e oggettiva o in aperto contrasto con il sentimento di giustizia ed equità (DTF 119 Ia 32 consid. 3, 117 Ia 139 consid. 2c con rinvii; nell’ambito della valutazione delle prove: DTF 118 Ia 30 consid. 2b con riferimenti). Arbitrario, inoltre, dev’essere il risultato: una decisione insostenibile solo nei motivi, non nell’esi-to, non giustifica un pronunciato di annullamento (DTF 119 II 196 consid. 3e, 119 Ib 385 consid. 2e con citazioni).

2. Le ricorrenti si dolgono in primo luogo della circostanza che il collegio giudicante ha applicato con arbitrio l’art. 712h invece dell’art. 741 CC, i comproprietari estranei alle note servitù d’uso non ricavando alcun vantaggio dalla posa dei parapetti. Con altrettanto arbitrio – secondo le attrici – il collegio ha ravvisato nell’operazione un beneficio per tutto il condominio, in base ad argomenti per di più che l’amministratrice neppure ha addotto. In realtà solo i comproprietari che fruiscono delle terrazze devono essere chiamati, per le ricorrenti, a sopportare il costo delle ringhiere. Al momento in cui è stata introdotta la causa, dipoi, l’amministratrice del condominio non era ancora stata autorizzata a stare in lite e tale autorizzazione (concessa dall’assemblea dei comproprietari il 23 aprile 1993) è stata impugnata a sua volta davanti a un tribunale arbitrale.

3. L’art. 712h cpv. 1 CC stabilisce, in caso di proprietà per piani, che i condomini devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell’amministrazione comune proporzionalmente al valore delle rispettive quote. L’art. 741 cpv. 1 CC evocato dalle attrici prevede per converso, in materia di servitù prediali, che qualora occorrano spese di manutenzione, spetta all’avente diritto man-tenere le opere necessarie. All’atto pratico v’è da domandarsi se le due disposizioni siano davvero in contrasto, come pretendono le ricorrenti. Certo, i comproprietari che beneficiano delle terrazze sul tetto del “__________” fruiscono di autentiche servitù prediali, non di diritti esclusivi (art. 712b CC), tuttavia lo stesso art. 712h cpv. 3 CC prescrive che ove – in caso di proprietà per piani – si tratti di parti dell’edificio, di opere o di impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella ripartizione delle spese. Tale norma ha carattere imperativo (DTF 107 II 144 in alto). L’art. 741 cpv. 2 CC dispone a sua volta che se le opere necessarie all’esercizio di una servitù prediale “servono anche gli interessi del fondo serviente, la manutenzione è fatta in comune, in proporzione dei rispettivi vantaggi”. Lo stesso principio vale, oltre che per le spese di manutenzione, per i costi necessari alla realizzazione di opere indispensabili all’esercizio di una servitù (Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2ª edizione, pag. 327, n. 2283 in fine).

4. Nella fattispecie il tribunale arbitrale ha confermato il riparto dei costi deciso dall’assemblea dei comproprietari argomentando che l’art. 712h cpv. 3 CC va applicato con riserbo e che la soluzione adottata appare “un giusto compromesso” (lodo impugnato, consid. 2.6). Si applicasse pure l’art. 741 CC, come sostengono le ricorrenti, tale esito non sarebbe ancora arbitrario. In concreto i costi di manutenzione – o di costruzione – necessari per l’esercizio delle servitù andrebbero infatti a carico dei beneficiari delle terrazze. Se non che, tale soluzione è proprio quella che l’assemblea dei comproprietari aveva adottato il 12 dicembre 1991 (doc. 2, pag. 3). Alla successiva assemblea del 22 giugno 1992 è stato modificato, in seguito al riesame postulato dalla stessa ___________, il riparto delle spese, nel senso che la differenza di costo tra la maggiore e la minore offerta relativa all’ esecuzione delle opere (circa fr. 75.– per metro di ringhiera) sarebbe stata suddivisa fra tutti i condomini (verbale annesso al doc. A, pag. 10 in fondo). Ora, come si vedrà in appresso, tale scelta – confermata dal tribunale arbitrale – resiste alla censura di arbitrio anche sotto il profilo dell’art. 741 CC.

5. La norma appena citata fa obbligo al beneficiario di una servitù di assumere le spese di manutenzione (eventualmente di costruzione) necessarie all’esercizio del suo diritto. Nel caso in esame non si vede per quali ragioni i titolari delle servitù d’uso dovrebbero farsi carico di spese che trascendono un ordinario investimento. Dal predetto verbale assembleare risulta che entrambe le offerte sottoposte ai comproprietari per la posa dei parapetti erano conformi alle regole dell’arte: tanto quella meno cara (ringhiere a fr. 218.– il metro) quanto la più costosa (fr. 293.– circa). Nella petizione le attrici non hanno contestato la scelta dei parapetti più pregiati per qualità e durevolezza, né hanno asserito che l’offerta a miglior mercato contemplasse – per avventura – opere inadeguate al livello o allo stile del condominio, né esse possono seriamente giovarsi ora della loro assenza dall’assemblea al momento del voto. Le due ditte hanno contestato bensì, nella petizione, che i comproprietari estranei all’uso delle terrazze potessero essere chiamati a sopportare parte delle spese, tuttavia mal si comprende come esse possano pretendere (pur in base all’art. 741 CC) che i beneficiari delle servitù assumano oneri eccedenti il costo dell’offerta più vantaggiosa. Il proprietario di un fondo serviente è libero di eseguire, per consentire l’esercizio della servitù, opere che si sospingano oltre le normali necessità del beneficiario: non può esigere tuttavia che quest’ultimo assuma il maggior costo di siffatte opere. Lungi dall’essere arbitrario, nel suo esito il lodo impugnato sfugge dunque alla critica.

6. Le ricorrenti fanno valere che, comuque sia, fino al 10 maggio 1993 (introduzione della risposta) la loro azione era provvista di buon fondamento poiché l’amministrazione della proprietà per piani è stata autorizzata solo il 23 aprile 1993 a stare in causa (art. 712t cpv. 2 CC) e anche tale risoluzione assembleare è stata impugnata in sede arbitrale. V’è da domandarsi se al proposito il ricorso adempia le condizioni dell’art. 36 lett. f CIA: in nessun punto della motivazione, per vero, le attrici indicano accertamenti di fatto arbitrari o manifeste violazioni del diritto. La loro argomentazione si esaurisce in considerazioni del tutto appellatorie, volte presumibilmente – ancorché la finalità non sia espressa – a far annullare il dispositivo del lodo sulle spese e le ripetibili. L’intento sarebbe destinato in ogni modo all’insucces-so. Che l’assemblea dei comproprietari abbia abilitato l’ammini-strazione solo il 23 aprile 1993 a stare in giudizio ancora non conforta, in effetti, la fondatezza della petizione (che anzi è stata rigettata). L’eventuale annullamento dell’autorizzazione a stare in lite giustificherà se mai un’istanza di revisione (art. 41 lett. b CIA), come ammettono le attrici medesime nel ricorso, ma non legittima un annullamento del lodo (la petizione sembra essere stata respinta, nondimeno, con lodo arbitrale del 6 giugno 1994).

7. Più delicata è la doglianza delle ricorrenti, nella misura in cui queste rimproverano al collegio arbitrale di avere posto a loro carico tutti gli oneri del giudizio quantunque la controparte avesse sollevato due eccezioni (carenza di giurisdizione e tardività dell’azione) sprovviste di buon diritto. Il fatto è che le ricorrenti non citano una sola sola norma su spese e ripetibili che il collegio giudicante avrebbe trascurato con arbitrio. L’art. 148 cpv. 2 CPC, dichiarato implicitamente applicabile dal tribunale alla riunione costitutiva del 18 febbraio 1993 (verbale agli atti, rubrica verde), stabilisce che il giudice, se vi è soccombenza reciproca o concorrono altri giusti motivi, può ripartire parzialmente o per intero fra le parti le tasse, le spese e le ripetibili. La norma conferisce al giudice tuttavia, già per il suo carattere potestativo, ampia latitudine di apprezzamento. La circostanza di non considerare, ai fini delle spese e delle ripetibili, eccezioni sollevate a torto della controparte può apparire opinabile e fors’anche criticabile; essa però non è arbitraria ed è senz’altro meno censurabile della soluzione proposta dalle ricorrenti, che pretenderebbero una suddivisione delle spese a metà e la compensazione delle ripetibili. Privo di consistenza anche su quest’ ultimo punto, il gravame deve quindi essere disatteso.

8. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC, art. 3 cpv. 3 del decreto legislativo concernente l’adesione del Cantone Ticino al CIA: RL/Ra).

Per questi motivi

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 350.–

b) spese fr. 50.–

fr. 400.–

sono posti a carico delle ricorrenti in solido, che rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 800.– per ripetibili.

3. Intimazione:

Comunicazione al presidente del tribunale arbitrale.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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