11.1995.123•Invalid transfer of exclusive parking-use rights in condominium
11.1995.123Other CourtOct 31, 1995Modified
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The condominium association appealed a first-instance judgment that had rejected its request to correct land-register mentions concerning parking spaces assigned as special-use rights. The appellate court held that the association had standing, that the prior assembly authorization covered the appeal, and that the promoter lacked passive standing because it had already disposed of the disputed rights. It further held that the parking-use rights had been unlawfully detached from the condominium shares without the required condominium decision, making the transfers null. The land-register mentions had therefore to be cancelled. The appeal was allowed and costs were reallocated.
Art. 712l et 712t CC, art. 61 ORF, art. 975 CC; transfer of special-use rights on condominium common parts and cancellation of land-register mentions: the condominium association has standing to sue in its own name in matters concerning use of common parts. An assembly authorization may empower the administrator to appeal autonomously. A special-use right attached to a condominium share cannot be detached and transferred separately without the required condominium decision; such a transfer, effected without the legally prescribed approval, is null under Art. 20 CO. Mere land-register mentions have declaratory effect only and are not corrected under Art. 975 CC; if all interested persons do not consent, a judicial action for cancellation is admissible to restore conformity between the register and the condominium deed (consid. 1-6).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.1995.123
Data decisione, Autorità: 31.10.1995, ICCA
Incarto n. 11.95.00123
Lugano 31 ottobre 1995
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney–Colombo, presidente, G. Bernasconi e Giani
segretaria:
Galfetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa n. __________della Pretura del Distretto di Bellinzona, promossa con petizione del 30 ottobre 1990 dalla
COMUNIONE CONDOMINIALE DELLA PPP PARTICELLA N. __________RFD, __________ (rappresentata dall’amministratrice __________ __________, __________, patrocinata dall’avv. __________ __________, __________)
contro
__________, __________
e __________ __________, __________
__________, __________
e __________ __________, __________
e __________ __________, __________
e __________ __________ __________,
__________, __________ __________
e __________ __________, __________
__________, __________
e __________ __________, __________
__________, __________
__________, __________ (patrocinata dall’avv. __________ __________, __________)
__________, __________
(rappresentata dall’amministratore __________ __________, __________, e patrocinata dall’avv. __________ __________, __________);
esaminati gli atti,
posti a giudizio i seguenti
punti di questione:
Se deve essere accolto l’appello presentato il 3 gennaio 1994 dalla Comunione dei comproprietari della PPP part. n. __________RFD di __________ contro la sentenza emessa il 29 novembre 1993 dal Pretore del Distretto di Bellinzona;
Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto:
A. Il 21 marzo 1983 la __________ di __________ ha costituito in proprietà per piani, con rogito n. __________del notaio __________ __________ (doc. A), la sua particella n. __________ RFD di __________, su cui sorge uno stabile di appartamenti. A ogni unità di comproprietà per piani (PPP) è stata assegnata una cantina (A–S), mentre tutti i posteggi (10 coperti contrassegnati dalle lettere l–y e 14 scoperti indicati con le lettere “a–k”) sono stati concessi in diritto d’uso particolare al foglio PPP n. __________ (unità n. 3), come risulta dal punto 5 dell’atto di costituzione e dalla tabella di assegnazione planimetrica annessa al regolamento per l’uso e l’amministrazione della proprietà per piani (inserto C del rogito). Il regolamento è stato menzionato a registro fondiario.
B. La __________ ha venduto nel corso degli anni 1983 – 1986 le singole unità di PPP e agli acquirenti che lo desideravano ha assegnato, contro pagamento, uno o più posteggi in uso particolare scorporandoli dall’unità PPP cui erano attribuiti e trasferendoli sulla quota venduta. In una prima fase i posteggi sono stati scorporati dal foglio n. __________ (unità n. 3): la __________ ha così venduto il 22 marzo 1984 ad __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità PPP n. 8) con il posteggio coperto “s” (doc. 16), il 17 maggio 1984 a __________ e __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità PPP n. 16) con il posteggio “x” (doc. 15), il 1° giugno 1984 a __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità n. 1) con il posteggio coperto “l” (doc. 14), il 18 luglio 1984 a __________ e __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità n. 11) con il posteggio coperto “v” (doc. 3), il 25 gennaio 1985 a __________ e __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità n. 14) con il posteggio coperto “n” (doc. 4), il 31 gennaio 1985 a __________ e __________ __________ i fogli PPP __________e __________ (unità PPP n. 2 e 3) con il posteggio coperto “o” (doc. 6). Al momento della vendita il foglio PPP n. __________è stato svincolato dai rimanenti diritti d’uso particolare sui posteggi, che sono stati trasferiti sul foglio n. __________ PPP (quota di PPP n. 9) rimasto di proprietà della __________. La ditta promotrice ha poi venduto il 17 maggio 1985 a __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità PPP n. 17) con il posteggio coperto “w” (doc. 5) e il 5 novembre 1985 a __________ __________ il foglio PPP n. __________con il posteggio coperto “u”, dopo averlo svincolato dagli altri diritti d’uso particolare sui posteggi, che sono stati attribuiti al foglio PPP n. __________, allora di proprietà della __________ (doc. 8). Con la cessione di quest’ultima quota di comproprietà il 24 settembre 1986 a __________ __________i, la venditrice ha trasferito i rimanenti diritti d’uso particolare sui posteggi a favore del foglio PPP n. __________ (doc. 8). Il 26 settembre 1986 la __________ ha venduto a __________ e __________ __________i, comproprietari del foglio PPP n. __________, il diritto d’uso particolare sul posteggio coperto “p” (doc. 7) e infine il 15 ottobre 1986 essa ha venduto a __________ __________ l’ultima quota di PPP ancora di sua proprietà, ossia il foglio PPP n. __________, comprensiva di tutti i posteggi non assegnati fino ad allora, ossia quelli non coperti contrassegnati con le lettere a–k, e quelli coperti contrassegnati con le lettere q, r, t, y (doc. 19).
Le nuovo assegnazioni dei posteggi sono state tutte menzionate a registro fondiario, sotto la voce “regolamento”, con riferimento ai documenti giustificativi relativi alle singole istanze di svincolo del posteggio e assegnazione del medesimo alla nuova quota di comproprietà. Alcuni anni dopo la vendita dell’ultima quota di PPP, i comproprietari – resisi conto della mancanza di posti auto – con decisione assembleare del 7 giugno 1989 ne hanno statuito il ripristino in uso comune. Tale decisione, impugnata dalla comproprietaria __________ __________i, è stata annullata dal Pretore (inc. n. __________Pretura Bellinzona).
C. Con petizione del 30 ottobre 1990 la Comunione dei comproprietari ha promosso nei confronti dei condomini titolari di diritti d’uso particolare sui posteggi, dei loro successori in diritto e della __________ __________, un’azione volta a ordinare all’ufficiale del registro fondiario – previo accertamento della nullità dei singoli contratti di compravendita dei posteggi –di correggere le avvenute menzioni, nel senso che tutti i posteggi siano assegnati al foglio PPP n. __________, come previsto nella tabella di assegnazione originaria. In via subordinata l’attrice ha chiesto di accertare che i trapassi dei posteggi sono avvenuti in violazione del regolamento.
D. Il 14 dicembre 1990 i convenuti __________ __________, __________ e __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________ e __________ __________ hanno aderito alla petizione, chiedendo di essere dimessi dalla lite.
Con risposta del 17 dicembre successivo __________ __________ ha resistito alla petizione, chiedendone la reiezione.
Anche la convenuta __________ nella propria risposta del 12 marzo 1991 ha proposto di respingere l’azione, contestando la propria legittimazione passiva, oltre che quella attiva dell’attrice, e rimproverando a quest’ultima un comportamento abusivo.
E. All’udienza preliminare del 5 settembre 1991 il Pretore ha dimesso dalla lite i convenuti che ne avevano avanzato richiesta. Constatata l’assenza ingiustificata di __________ __________, egli ha convocato le parti alla seconda udienza preliminare, tenutasi il 17 ottobre 1991. In tale occasione le parti hanno offerto i rispettivi mezzi di prova. Avuta luogo l’istruttoria, le stesse sono state citate al dibattimento finale del 21 settembre 1993, nel corso del quale si sono confermate nei propri memoriali conclusivi, presentati rispettivamente il 25 agosto 1993 dalla __________ __________, il 14 settembre 1993 da __________ __________ e il 21 settembre 1993 dall’attrice.
F. Con sentenza del 29 novembre 1993 il Pretore ha respinto la petizione e ha posto la tassa di giustizia di fr. 1’200.– e le spese di fr. 300.– a carico dell’attrice, tenuta inoltre a rifondere alle convenute __________ __________ e __________ __________ fr. 3’500.– ciascuna a titolo di ripetibili. Il primo giudice ha ritenuto che i contestati diritti d’uso sui posteggi costituivano per la società promotrice dei diritti propri, attribuitile con l’atto costitutivo della PPP, e pertanto liberamente cedibili. Da qui la conferma della validità dei contratti di compravendita dei posteggi e la reiezione – per mancanza del requisito dell’iscrizione indebita – della richiesta di rettifica del registro fondiario (art. 975 CC). Egli ha lasciate irrisolte – poiché ininfluenti per l’esito della vertenza – le questioni della legittimazione attiva e della legittimazione passiva della __________ __________.
G. Insorta contro la predetta sentenza con un appello del 3 gennaio 1994, la Comunione condominiale della PPP particella n. __________RFD di __________ postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione.
H. Con scritti rispettivamente del 4 e del 8 febbraio 1994 i convenuti __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________ __________, __________ __________a, __________ e __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________, e __________ __________ hanno dichiarato di aderire all’appello, postulando la loro dimissione dalla lite.
I. Nelle osservazioni del 7 febbraio 1994 la convenuta __________ __________ propone di respingere l’appello e di confermare il giudizio pretorile.
L. La __________ con le proprie osservazioni del 8 febbraio successivo postula anch’essa la reiezione del gravame.
Considerato
in diritto:
Giusta l’art. 712 l cpv. 2 CC la comunione dei condomini può, in proprio nome, stare in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere escussa, nel luogo in cui trovasi la cosa. Secondo la dottrina, alla comunione dei comproprietari compete la capacità processuale nell’intero campo dell’amministrazione e dell’uso delle parti comuni del fondo in comproprietà, riservato il diritto al singolo comproprietario di agire da solo (Meier–Hayoz/Rey, Commentario bernese, art. 712 l CC n. 91). La capacità della comunione – da intendere in senso ampio – le consente ad esempio di convenire in giudizio singoli comproprietari o terzi beneficiari (contrattualmente) di un diritto d’uso particolare su una parte comune, che eccedono nell’esercizio del medesimo (Meier–Hayoz/Rey, op. cit., art. 712 g CC, n. 106–108).
Come verrà illustrato in seguito (consid. 5 b), nel caso concreto il Pretore ha correttamente ritenuto – e nessuno lo contesta – che i posteggi litigiosi siano parti comuni del fondo (sentenza impugnata pag. 7). Controversa nella fattispecie è la titolarità dei diritti d’uso particolare sui singoli posteggi. Ora, vertendo il litigio sul godimento di parti comuni – e poco importa al riguardo che si tratta di diritti d’uso particolare e non comune – ne discende che all’attrice compete la legittimazione attiva per promuovere la causa in esame.
A norma dell’art. 712 t cpv. 2 CC l’amministratore di una proprietà per piani non può stare in giudizio senza essere stato autorizzato dall’assemblea dei comproprietari. L’autorizzazione a stare in lite è, di principio, necessaria anche per una procedura di ricorso, ma la procura rilasciata dall’assemblea dei comproprietari può prevedere fin dall’inizio la facoltà dell’amministratore di inoltrare ricorso in modo autonomo (Meier–Hayoz/Rey, op. cit., art. 712 t CC n. 46).
Nella fattispecie la comunione dei comproprietari ha deciso nel corso di due successive assemblee di autorizzare l’amministrazione a stare in lite (verbali assembleari del 12 gennaio e del 6 marzo 1990, doc. M, N). In particolare, dal verbale 6 marzo 1990 emerge che l’assemblea ha autorizzato all’unanimità dei presenti la __________ __________ ad “agire nella procedura giudiziaria contro gli attuali e precedenti detentori del diritto d’uso riservato e garantito sui posteggi scoperti e coperti (...) con la facoltà (segnatamente) di (...) appellare (...) avanti tutte le autorità giudiziarie” (doc. N). La mancata riunione dell’assemblea dei comproprietari tra la ricezione della sentenza di primo grado e la presentazione del ricorso è quindi priva di rilievo, dal momento che la citata procura contemplava espressamente anche la facoltà per l’amministrazione di inoltrare appello contro il giudizio pretorile.
Come si è già illustrato, con l’azione in esame la comunione dei comproprietari chiede che – previo accertamento della nullità dei contratti di compravendita dei posteggi – sia fatto ordine all’Ufficiale dei registri di procedere alla correzione delle menzioni indebite, nel senso di iscrivere tutti i diritti d’uso a favore del foglio PPP n. __________. Ne consegue che l’attrice avrebbe dovuto convenire in giudizio solo i comproprietari che in base ai contratti litigiosi hanno acquistato i diritti d’uso particolare sui posteggi oggetto della vertenza, e i loro successori in diritto. La __________ __________ nei noti contratti ha ceduto tali diritti e non risulta più beneficiaria di alcuno di essi, ragione per cui essa difetta della legittimazione passiva, e la sua eccezione deve essere accolta.
5.a) L’appellante chiede anzitutto l’accertamento della nullità dei contratti di assegnazione dei posteggi, poiché conclusi senza il necessario consenso degli altri comproprietari e a torto pertanto il Pretore ne avrebbe ammessa la validità. Il primo giudice ha invece ritenuto che i diritti d’uso particolare sui posti auto sono stati creati nell’atto costitutivo della PPP (doc. A, punto 5 dell’atto di costituzione) e non nel regolamento, il quale non vi accenna se non nella tabella di assegnazione delle parti comuni. Per il che – a suo giudizio – l’alienazione di tali diritti d’uso non presupponeva una modifica del regolamento, e il consenso degli altri condomini si rivelava superfluo.
b) Il Pretore ha correttamente ritenuto – e le parti non lo contestano – che tutti i posteggi in esame (sia coperti che scoperti) costituiscono parti comuni del fondo base (art. 712 b cpv. 2 e 3 CC), di principio soggette all’uso comune di tutti i comproprietari (Meier–Hayoz/Rey, op. cit., art. 712 g CC n. 39). La questione non merita pertanto ulteriore disamina (in merito alla natura di parte comune o no dei posteggi, si veda Friedrich, op. cit., pag. 53 seg.; Meier–Hayoz/Rey, op. cit., art. 712 b CC nn. 56, 66 seg.; Ruedin, Fragen um Autoabstellplätze, in: Diggelmann/Kunz/Ruetschi, Aktuelles Stockwerkeigentum, pag. 162 seg.; Eggen, in ZBGR 1972, 212 seg.). A ragione il primo giudice ha inoltre ammesso l’esistenza di diritti d’uso particolare sui posteggi, creati a favore del foglio PPP n. __________con l’atto di costituzione della PPP (sulla nozione di diritto d’uso particolare, cfr. Meier–Hayoz/Rey, op. cit., art. 712g CC n. 44 segg.; DTF 116 II 275 consid. 3c). Controversi sono invece i requisiti per l’alienabilità di tali diritti – in particolare se i singoli contratti richiedevano l’accordo degli altri comproprietari – e non la questione di sapere se tali diritti fossero stati creati con l’atto costitutivo o con il regolamento, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore.
c) Per dottrina e giurisprudenza (Meier–Hayoz/Rey, op. cit., art. 712 g CC, n. 47 seg.; DTF 115 II 343; 116 II 280) il diritto d’uso particolare su una parte comune di una PPP può essere ceduto unicamente insieme alla quota di comproprietà cui è assegnato; qualora il titolare intenda nondimeno cedere il diritto conservando la propria quota di PPP, egli deve necessariamente provocare una decisione della comunione condominiale di svincolo del diritto dalla quota cui è attribuito, e di costituzione di un nuovo diritto d’uso particolare a favore dell’unità PPP del nuovo beneficiario. Diversamente – come la giurisprudenza ha già avuto modo di precisare – si giungerebbe al paradosso di consentire a terzi estranei alla comunione dei comproprietari di acquisire siffatti diritti con l’accordo di un solo condomino, quando per costituire una servitù su parti comuni è richiesto l’assenso di tutti i comproprietari (DTF 115 II 343 consid. c). Può, per contro, essere liberamente ceduto l’esercizio del diritto d’uso (Meier–Hayoz/Rey, op. cit., art. 712g CC n. 47). La decisione dell’assemblea dei comproprietari di sopprimere un diritto d’uso particolare esige la medesima maggioranza, per numero e per quote, prevista per la sua costituzione (maggioranza secondo l’art. 712 g cpv. 3 CC o unanimità, se convenuta; Meier–Hayoz/Rey, op. cit., art. 712g CC n. 48).
d) Risulta dagli atti che la venditrice __________ __________ ha sempre ceduto i diritti d’uso particolare sui posteggi in modo indipendente dal foglio PPP cui erano assegnati. Essa ha cioè svincolato nei rogiti di compravendita il singolo diritto d’uso particolare dalla quota di comproprietà assegnataria, attribuendolo a una nuova. E non è contestato, inoltre, che le alienazioni di tali diritti siano avvenute senza l’accordo degli altri comproprietari, che non sono mai stati consultati in proposito, e tantomeno ne hanno mai formalmente deciso il trapasso. Se ne deduce che i contestati trapassi dei diritti d’uso particolare sono avvenuti in palese violazione dei presupposti legali e pertanto sono nulli (art. 20 CO). Contrariamente all’assunto pretorile è irrilevante che il regolamento non costituisca un esempio di chiarezza, i presupposti per il trasferimento di diritti d’uso particolare su parti comuni essendo comunque imperativi secondo il diritto federale. Su tale punto l’appello deve quindi essere accolto.
A torto, del resto, il Pretore fa riferimento alla sentenza DTF 116 II 280 per sostenere l’esistenza di diritti propri della __________ __________ __________liberamente cedibili. Nella fattispecie giudicata dal Tribunale federale, contrariamente a quanto si è verificato nella presente fattispecie, la venditrice aveva infatti regolarmente alienato i singoli diritti d’uso unitamente all’unità di PPP cui erano stati assegnati. Le considerazioni pretorili secondo cui la __________ __________ non avrebbe portato alcuna modifica nella destinazione della cosa in comproprietà, né alcun cambiamento delle parti in comproprietà sono pertanto irrilevanti nella presente vertenza. Ugual sorte spetta alle argomentazioni dell’appellante sulla malafede delle __________ __________ e della convenuta __________ __________, come pure l’addotta mora della stessa nel pagamento dei posteggi.
e) La convenuta __________ __________ ravvisa un abuso di diritto nell’inoltro della presente causa (art. 2 cpv. 2 CC), perché al momento dell’acquisto delle quote PPP dalla __________ __________ i compratori – informati sulla possibilità di acquistare diritti d’uso particolare su singoli posteggi, nulla avrebbero eccepito al riguardo. Tale assunto non può essere condiviso, già per il fatto che formalmente non sussiste alcuna identità tra la parte attrice e i singoli comproprietari che a suo tempo hanno acquistato i diritti sui posteggi dalla società promotrice. Si tratta cioè di soggetti distinti tra loro e all’uno non può essere ascritto il comportamento di altri. Tale identità costituisce invero un presupposto per la realizzazione dell’ipotesi di cui si prevale la convenuta (venire contra factum proprium :DTF 106 II 323 seg. consid. 3a; Merz, Commentario bernese, art. 2 CC, n. 401 segg.). Ne discende che l’eccezione deve essere respinta senza ulteriore disamina.
a) Secondo gli art. 712 cpv. 3 CC e 79 cpv. 5 ORF ogni comproprietario e l’amministratore possono chiedere che il regolamento sia menzionato a registro fondiario. Ciò vale anche per le modifiche del regolamento stesso (Friedrich, Das Stockwerkeigentum, 2a ed., Berna 1972, pag. 206). Secondo giurisprudenza e dottrina unanimi, la menzione del regolamento esplica unicamente effetti dichiarativi e non costitutivi (Scherrer, Anmerkungen im Grundbuch, Zurigo, 1984, pag. 135 con riferimenti, 307; Meier–Hayoz/Rey, op. cit., art. 712 CC n. 92 seg.; Friedrich, op. cit., pag. 206; Krenger, Die Grundbuchberichtigungsklage, pag. 72; DTF 103 Ib 82, 111 Ia 183). Suo scopo è essenzialmente quello di informare i terzi, mentre non ha effetto alcuno sulla validità del regolamento (Scherrer, op. cit., pag. 135). Ora per giurisprudenza e dottrina univoche, la rettifica del registro fondiario ai sensi dell’art. 975 CC non trova applicazione alle menzioni indebite, fatti salvi – se mai – casi eccezionali in cui le menzioni esplicano effetto costitutivo, irrilevanti in questa sede (Scherrer, op. cit., pag. 191, 102 seg.). Se ne deduce che a ragione il Pretore non ha ritenuto applicabile alla fattispecie l’art. 975 CC, ma non perché le iscrizioni – come da lui presupposto – fossero legittima, bensì perché il disposto risulta inapplicabile alle menzioni.
Giova precisare, per completezza, che le menzioni litigiose non possono essere corrette neppure facendo capo ai rimedi previsti agli art. 976 e 977 CC. Nella prima ipotesi – infatti – il disposto costituisce un caso speciale dell’art. 975 CC (Scherrer, op. cit., pag. 204), mentre la seconda contempla la fattispecie in cui l’iscrizione a causa di una svista non corrisponde al giustificativo, di per sé ineccepibile (Scherrer, op. cit., pag. 204).
b) La dottrina ammette la possibilità di cancellare le menzioni, nonostante l’assenza di una specifica norma legale in materia, mediante applicazione analogica delle norme relative all’iscrizione di menzioni e alla cancellazione di iscrizioni di diritti reali (Scherrer, op. cit., pag. 156 seg.). A norma dell’art. 61 cpv. 1 e 2 ORF le disposizioni riguardanti le richieste di iscrizione si applicano anche alla richieste di cancellazione, ritenuto che occorrerà inoltre produrre una dichiarazione scritta delle persone a cui l’iscrizione conferisce dei diritti oppure un’autorizzazione del giudice. Mancando, come in concreto, l’accordo di tutti gli interessati alla cancellazione delle menzioni contestate, entra in considerazione unicamente un’azione giudiziaria di accertamento, assai simile nei suoi effetti all’azione prevista dall'art. 975 CC (Scherrer, op. cit., pag. 202). L’interesse della Comunione dei comproprietari attrice alla rettifica delle menzioni relative ai posteggi è evidente e l’azione, visto quanto esposto in precedenza sul trasferimento dei diritti d’uso particolare sulle parti comuni della proprietà per piani in (consid. 5), merita accoglimento.
In accoglimento dell’appello, si giustifica pertanto di fare ordine all’ufficiale del registro fondiario di cancellare tutte le menzioni indebite relative ai trapassi dei diritti d’uso particolare sui posteggi. Così facendo la situazione risultante dal registro fondiario sarà nuovamente conforme a quanto previsto nell’atto di costituzione della PPP e nel piano di assegnazione.
Dato l’esito dell’appello, la richiesta subordinata diviene priva d’oggetto.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L’esito dell’appello comporta una modifica dell’impugnata sentenza anche sulle spese e le ripetibili. In prima sede, visto che l’attrice esce vincitrice sul merito della causa, ma considerato altresì che a eccezione di __________ __________ gli altri condomini sono stati dimessi dalla lite e che la __________ __________ è stata convenuta in giudizio a torto, si giustifica di ripartire tra l’attrice e la convenuta resistente la tassa di giustizia di fr. 1’200.– e le spese di fr. 300.– in ragione di metà ciascuno. L’attrice rifonderà inoltre alla convenuta __________ __________ fr. 3’500.– per ripetibili, e la convenuta __________ __________ verserà alla Comunione dei comproprietari un’indennità per ripetibili di fr. 1’750.–. Per analoghi motivi si giustifica inoltre – in questa sede – di suddividere tra le parti gli oneri processuali nel medesimo modo, e di assegnare ripetibili secondo gli stessi criteri.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria
pronuncia:
I. L’appello è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
– posteggio coperto lettera s alla PPP fol. n. __________
– posteggio coperto lettera x alla PPP fol. n. __________
– posteggio coperto lettera l alla PPP fol. n. __________
– posteggio coperto lettera v alla PPP fol. n. __________
– posteggio coperto lettera n alla PPP fol. n. __________
– posteggio coperto lettera o alle PPP nn. __________e __________
– posteggio coperto lettera m alla PPP n. __________
– posteggio coperto lettera w alla PPP fol. n. __________
– posteggio coperto lettera u alla PPP fol. n. __________
– posteggio coperto lettera p alla PPP fol. n. __________
– posteggio coperto lettera q alla PPP fol. n. __________
– posteggio coperto lettera r alla PPP fol. n. __________
– posteggio coperto lettera t alla PPP n. __________
– posteggio coperto lettera y alla PPP n. __________
– posteggi scoperti dalla lettera a alla lettera k alla PPP fol. n. __________
La tassa di giustizia di fr. 1’200.– e le spese di fr. 300.– sono poste a carico dell’attrice e della convenuta __________ __________ in ragione di ½ ciascuna. L’attrice rifonderà inoltre alla __________ __________ fr. 3’500.– per ripetibili e la convenuta __________ __________ verserà alla Comunione dei comproprietari della part. n. __________RFD __________ l’importo di fr. 1’500.– per ripetibili.
invariato
II. Gli oneri del presente giudizio, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 750.–
b) spese fr. 50.–
fr. 800.–
da anticipare dagli appellanti, sono ripartiti tra la Comunione dei comproprietari della part. n. __________ RFD __________ e __________ __________ in ragione di ½ ciascuno. L’appellante rifonderà inoltre alla __________ __________ fr. 1’000.– per ripetibili di appello e __________ __________ verserà alla Comunione dei comproprietari della part. n. __________RFD __________ fr. 1’000.– per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
– avv. __________ __________, __________
– avv. __________ __________, __________
__________ Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona
– all’Ufficio dei registri di __________
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the condominium association had standing to sue for correction of the register entries
Yes. Because the dispute concerned use of common parts, the condominium association could act in its own name.
Under Art. 712l para. 2 CC, the association has procedural capacity for matters of administration and use of common parts, including actions against third-party beneficiaries of special-use rights.
Whether the appeal was valid without a fresh assembly resolution
Yes. The prior authorization empowered the administrator to appeal independently.
The condominium assembly had expressly authorized litigation, including appeals, so no new assembly decision was required after the first-instance judgment.
Whether the promoter/company had passive standing
No. It had already transferred the disputed rights and no longer benefited from them.
Passive standing exists only against the party whose asserted right is challenged; the promoter was no longer holder of the rights in dispute.
Whether the individual transfers of exclusive parking-use rights were valid
No. The transfers were null because the rights were detached from the condominium shares without the required approval of the condominium association.
A special-use right on a common part may only be transferred together with the share to which it is attached, unless the association validly decides to detach and re-create the right; that did not happen here.
Whether the land register mentions could be cancelled
Yes. The incorrect mentions had to be deleted by the land-registry office.
Art. 975 CC does not apply to mere mentions; cancellation can nevertheless be sought by judicial action when all interested persons do not consent, and the register must again match the condominium deed and allocation plan.
Costs and party compensation
Costs were split equally between the appellant association and the remaining opposing party, with reciprocal party costs awarded.
The partial procedural situation justified apportioning first- and second-instance costs equally, while keeping the dismissal of other parties in mind.
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