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Agricultural zone: no rigid own-land requirement

ZZ.1999.35Other CourtNov 10, 1999Partially Granted

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Omnilex summary

W. built a plastic tunnel on his farm to shelter machinery. The cantonal department denied zoning conformity and ordered restoration, relying on a practice that required at least 50% owned land. The Verwaltungsgericht held that such a rigid own-land requirement has no basis in planning law, especially for a non-residential agricultural utility building. Because the legality of the structure had to be reassessed on an overall basis, the complaint was partly upheld and the matter was remitted to the department for a new decision.

Omnilex headnote

Art. 16, 22 Abs. 2, 24 RPG; zonenkonformität landwirtschaftlicher Bauten; ein starrer Eigenlandnachweis als Voraussetzung der Zonenkonformität ist unzulässig. Landwirtschaftliche Betriebsbauten sind zonenkonform, wenn sie nach den Bedürfnissen des konkreten Betriebs erforderlich und betrieblich begründet sind. Die Zulässigkeit darf nicht schematisch von einem bestimmten Anteil eigenen Bodens abhängig gemacht werden; maßgebend ist eine gesamthafte Beurteilung der Betriebssituation, namentlich bei nicht Wohnzwecken dienenden Wirtschaftsgebäuden (consid. 4–6).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1999.35**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:11.11.1999
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.770
Titel:** Landwirtschaftszone, Zonenkonformität**
Resümee:** Art. 16, 24 RPG. Eine starre Regelung, welche die Zonenkonformität einer ausschliesslich landwirtschaftlichen Baute ohne weitere Begründung vom Nachweis von 50% Eigenland (bezogen auf die in ha umgerechnete 1/3 Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie) abhängig macht, ist unzulässig.**
S0G 1999 Nr. 35 ** Art. 16, 24 RPG.** Eine starre Regelung, welche die Zonenkonformität einer ausschliesslich landwirtschaftlichen Baute ohne weitere Begründung vom Nachweis von 50% Eigenland (bezogen auf die in ha umgerechnete 1/3 Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie) abhängig macht, ist unzulässig. W., Landwirt in B., erstellte ohne Baubewilligung einen Folientunnel als provisorischen Unterstand für diverse seiner landwirtschaftlichen Geräte. Das Bau-Departement teilte dem Landwirt daraufhin mit, der Tunnel sei weder zonenkonform noch standortgebunden und auch eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 RPG sei nicht möglich. W. wurde Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gesetzt. Gegen diese Verfügung erhob W. Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, die Verfügung des Departements sei aufzuheben und der Tunnel sei unter den Gesichtspunkten des neuen Raumplanungsgesetzes einer erneuten Beurteilung zu unterziehen. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde teilweise gut: 2. Im Jahre 1992 erwarb der Beschwerdeführer die am Rande aber ausserhalb der Bauzone gelegene Parzelle GB B. Nr. 829 zusammen mit einem baufälligen Stall. Anstelle des bestehenden Gebäudes errichtete er kurz darauf einen neuen Stall für ca. 35 bis 49 Schafe und einige Kleinpferde. Als massgebende Futterbasis für dieses Bauvorhaben wurden damals im Rahmen des Bewilligungsverfahrens 1.7 ha Eigenland und gleich viel Pachtland ermittelt. Der Stall wurde bewilligt. Seither versucht der Beschwerdeführer nicht nur zusätzliches Land zu pachten, sondern auch weitere Liegenschaften zu kaufen. Bisher ist dies nicht gelungen. Heute bewirtschaftet er ca. 1.6 ha Eigenland in B. und C. und ca. 16 ha Pachtland. Die Pachtlandparzellen sind auf 9 Gemeinden verteilt. Es handelt sich um Weiden und wenig intensiv genutztes Land. 3. Der Beschwerdeführer ist Bezüger von Direktzahlungen gemäss der Verordnung vom 7. Dezember 1998 über die Direktzahlungen (DZV; SR 910.13). Sein Einkommen stammt hauptsächlich aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit als Schichtarbeiter in einer nahen Fabrik. Er wohnt mit seiner Frau und zwei Kindern in der Bauzone, unweit der Liegenschaft GB Nr. 829. 4. Die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone bestimmt sich nach dem Bau- und Planungsrecht. Es ist zunächst zu prüfen, ob sie zonenkonform gemäss Art. 16 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) sind und ihnen somit eine ordentliche Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 2 RPG erteilt werden kann. a) In der Landwirtschaftszone sind nur die für die Bewirtschaftung des Bodens erforderlichen Bauten und Anlagen zonenkonform. Betriebsgebäude sind dann zonenkonform, wenn sie für den Ackerbau und die Viehzucht notwendig sind und aus betrieblichen Gründen in der Landwirtschaftzone erstellt werden müssen. Die Notwendigkeit dieser Bauten und Anlagen und deren Dimensionierung ergibt sich aus den Bedürfnissen des jeweiligen Betriebs. Der Beschwerdeführer betreibt unbestrittenermassen ein bodenabhängiges landwirtschaftliches Gewerbe. Der Augenschein hat gezeigt, dass ein Bedürfnis des Betriebs für das Unterstellen von Fahrzeugen besteht. b) Nach Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und die mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beansprucht. Dies ist praxisgemäss der Fall, wenn die Bewirtschaftung eines Gewerbes pro Jahr mindestens 2'100 Arbeitsstunden erfordert (Luder/Duttweiler/Näf: Das landwirtschaftliche Gewerbe, in Blätter für Agrarrecht 2/1992 S. 101 ff.). Gemäss § 19 des solothurnischen Landwirtschaftsgesetzes (SO-LwG; BGS 921.11) gelten die Vorschriften über das bäuerliche Bodenrecht auch für Nebenbetriebe, welche mindestens ein Drittel der Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beanspruchen. Diese Abgrenzungen sind bei der Anwendung von Art. 16 und 24 RPG zu berücksichtigen. c) Vorliegend handelt es sich um einen 18 ha grossen Landwirtschaftsbetrieb, wobei das Eigenland nur 1.6 ha ausmacht. Die Vorinstanz hat zu Recht festgestellt, dass der Betrieb einen Bedarf von 2'300 Arbeitskraftstunden pro Jahr (AkH) aufweist und somit die Limite des BGBB klar erreicht. Nach den Begriffsbestimmungen des BGBB und des solothurnischen Landwirtschaftsgesetzes betreibt der Beschwerdeführer folglich ein landwirtschaftliches Gewerbe. 5. a) Das Bau-Departement hat im vorliegenden Fall die Zonenkonformität von Betriebsbauten gleichwohl verneint, weil der Betrieb des Beschwerdeführers weniger als 5 ha Eigenland aufweist. Dabei stützt sich die Vorinstanz auf folgende Berechnungsmethode: (1) Der vom kantonalen Landwirtschaftsgesetz zur Anerkennung als landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des Gesetzes verlangte Drittel der Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie wird in eine äquivalente Bewirtschaftungsfläche umgerechnet. Nach welcher Methode diese Umrechnung vorgenommen wird, geht aus den Akten nicht eindeutig hervor; es wird sich aber im Folgenden zeigen, dass dieser Umstand nicht entscheidrelevant ist, so dass auf weitere Ausführungen in diesem Zusammenhang verzichtet werden kann. Laut Beschwerdegegnerin liegt dieser Wert im vorliegenden Fall bei 10.95 ha. (2) Diese Fläche muss nun nach langjähriger Praxis der Beschwerdegegnerin (die sich u.a. auf BGE 121 II 307 ff. bezieht) zur Hälfte aus Eigenland und zur anderen Hälfte aus langjährig gesichertem Pachtland bestehen. Langjährig gesichert ist das Land dann, wenn die Pachtverträge über eine Dauer von mindestens 18 Jahren abgeschlossen werden (ab Zeitpunkt des Bewilligungsgesuches). b) Mit diesem Erfordernis soll verhindert werden, dass eine Baute (ausnahmsweise) bewilligt wird, das landwirtschaftliche Gewerbe aber kurze Zeit später aufgegeben wird und die nunmehr rechtmässig bestehende Baute einer neuen (meist nicht landwirtschaftlichen) Nutzung zugeführt wird. Dazu ist zweierlei in Erwägung zu ziehen: Die oben genannte Praxis bezieht sich gemäss der anlässlich des Augenscheins von der Beschwerdegegnerin ins Recht gelegten verwaltungsinternen Richtlinie ausschliesslich auf Wohnbauten bzw. Bauten mit Wohnzwecken (Aussiedlungen, Wohnhausneubauten, Altenwohnungen). Der heute umstrittene Plastiktunnel dient aber offensichtlich einzig als Unterstand für landwirtschaftliche Maschinen, eine Wohnnutzung ist bei dieser Konstruktion undenkbar. Das aargauische Verwaltungsgericht hat in AGVE 1996, S. 363 in diesem Zusammenhang zutreffend festgehalten, dass die Gefahr der zonenwidrigen Zweckentfremdung bei Wirtschaftsgebäuden, die einer zulässigen landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens dienen, bedeutend geringer ist als bei landwirtschaftlichen Wohnbauten. Das gemäss dieser internen Richtlinie verlangte Erfordernis des hälftigen Eigenlandnachweises (bezogen auf die in ha umgerechnete 1/3 Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie) findet weder im kantonalen noch im eidgenössischen Recht eine Grundlage. Auch nach Inkrafttreten des neuen Raumplanungsgesetzes ist ein starrer Eigenlandnachweis nicht vorgesehen. Gemäss dem Entwurf zur Verordnung über die Raumplanung (Raumplanungsverordnung, RPV) vom August 1999 dürfen landwirtschaftliche Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone in jenen Fällen, in denen auf dem Betrieb nicht mindestens ein Arbeitsbedarf für 0.3 Standard-Arbeitskräfte (SAK) besteht, nicht als zonenkonform bewilligt werden. Auf das Eigenland wird nicht abgestellt. Im Zusammenhang mit der inneren Aufstockung verwendet der Entwurf zur Raumplanungsverordnung die Betriebsdefinition gemäss der Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung (LBV; SR 910.91). Das Verhältnis von Eigen- und Pachtland spielt auch gemäss dem Wortlaut dieser Verordnung grundsätzlich keine Rolle. Bezüglich der Abgrenzung des Nebenerwerbsbetriebes vom Hobbybetrieb kann an Art. 18 Abs. 4 der Verordnung über die Direktzahlungen an die Landwirtschaft (DZV; SR 910.13) angeknüpft werden. Bewilligungen für Bauten sollten demnach nur erteilt werden, wenn ein Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann und die Bewirtschaftung ertragsorientiert ist. Um eine längerfristige Existenzfähigkeit annehmen zu können, muss ein bestimmter Anteil der Betriebsfläche im Eigentum des Baugesuchstellers stehen. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass der Betrieb des Beschwerdeführers längerfristig bestehen kann, obwohl er weniger als 5 ha Eigenland zur Verfügung hat. Dies ist aber in einer Gesamtbeurteilung zu entscheiden. c) Der bestehende Stall wurde 1992 bewilligt. Der Beschwerdeführer besass zu diesem Zeitpunkt etwa gleich viel Eigenland wie heute (1.7 ha). Allerdings wurde er damals von der Bewilligungsbehörde noch nicht als Landwirt im Sinne des Gesetzes angesprochen, die Baute also gemäss Art. 24 RPG bewilligt. In den letzten Jahren hat der Beschwerdeführer aber bedeutende Investitionen in seinen Betrieb getätigt und gilt heute unbestritten als Landwirt im gesetzlichen Sinn. Es ist nicht zulässig, heute die Bewilligung eines landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäudes für den bestehenden Betrieb ohne weitere Begründung von einem derart hohen Eigenlandanteil abhängig zu machen. 6. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die angefochtene Verfügung zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Baubewilligungsverfahren wird zu prüfen sein, ob der Folientunnel oder ein neues Betriebsgebäude die Bestimmungen des Bau- und Planungsrechts einhält. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 11. November 1999*

Keywords

agricultural zonezoning conformityfarm buildingown landleased landremandplanning law

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the farm equipment shelter in the agricultural zone is zoned-conforming under planning law.

Extracted holding

The shelter could not be rejected solely on the basis of a rigid own-land threshold; the case required a fresh overall assessment of zoning conformity.

Extracted reasoning

The court held that agricultural utility buildings are zoned-conforming if they are necessary for the operation and dimensioned according to the needs of the farm. The business was a soil-dependent agricultural holding, and there was a demonstrated need to shelter vehicles and equipment.

Key legal question

Whether zoning conformity may be made automatically dependent on proof of 50% owned land.

Extracted holding

No. A fixed rule requiring 50% owned land, without further justification, is impermissible.

Extracted reasoning

Neither cantonal nor federal law provided a basis for such a rigid requirement. The court emphasized that the proposed federal planning regulation did not attach zoning conformity to owned land, and that the own-land / leased-land ratio must not be used as an absolute prerequisite, especially for non-residential farm buildings.

Key legal question

Whether the department's decision should be quashed and remitted for reconsideration under the new planning law.

Extracted holding

Yes. The challenged decision had to be set aside and the matter sent back for reconsideration.

Extracted reasoning

Because the department relied on an unlawful rigid own-land criterion, the legality of the building had to be reassessed under the applicable planning rules, including whether the tunnel or a different farm building complied with those rules.

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