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Owner contributions for new water and sewer servicing

ZZ.1999.32Other CourtFeb 20, 2000Granted

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Omnilex summary

The owners of parcel GB No. 1000 challenged municipal perimeter contributions for new water and sewer works along the L.-Weg/B.-Weg area. The court held that the parcel was not newly serviced within the meaning of the planning and building legislation. For water, an existing public main already served the property, so the new line did not create a contribution basis. For sewerage, the parcel had been connected to the public sewer system since 1983; later upgrading of an outdated general sewer project could not be financed by owner contributions. The complaint succeeded and the contribution plan had to be amended.

Omnilex headnote

§ 108 Abs. 2 PBG; § 5 Abs. 3 GBV; contribution duty for water and sewer installations only in newly serviced building areas. A parcel is not newly serviced where it already has a public water or sewer connection corresponding to the relevant general project; for contribution purposes the parcel must be assessed as a unit when its size and permissible use do not justify a split evaluation. Sanitary upgrading of an already serviced area is to be financed by usage charges, not by perimeter contributions to the owner of the parcel (consid. 5).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1999.32**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:21.02.2000
FindInfo-Nummer:O_VW.2014.767
Titel:** Neuerschliessung, Grundeigentümerbeiträge für Wasser und Abwasser**
Resümee:§ 108 Abs. 2 PBG, § 5 Abs. 3 GBV. Beitragspflicht für die Wasserversorgung und für die Abwasserbeseitigung. Frage der Neuerschliessung eines Baugebiets. (Präzisierung der Rechtsprechung)
SOG 1999 Nr. 32 § 108 Abs. 2 PBG, § 5 Abs. 3 GBV. Beitragspflicht für die Wasserversorgung und für die Abwasserbeseitigung. Frage der Neuerschliessung eines Baugebiets. (Präzisierung der Rechtsprechung) 2. a) Nach § 108 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom (PBG; BGS 711.1) haben die Gemeinden von Grundeigentümern angemessene Beiträge zu verlangen, wenn deren Grundstücken durch die Erstellung von öffentlichen Erschliessungsanlagen Mehrwerte oder Sondervorteile erwachsen. b) § 108 Abs. 2 PBG beschränkt die Beitragspflicht an Anlagen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung auf Baugebiete, die neu erschlossen werden. Gemäss § 5 Abs. 3 GBV (Grundeigentümerbeitragsverordnung, BGS 711.41) gilt ein Gebiet als neu erschlossen im Sinne der vorgenannten Bestimmung, wenn es bis anhin (1) gar keine; (2) keine öffentliche; (3) keine, der früheren Nutzungsplanung (wie generelles Kanalisations- oder Wasserprojekt) entsprechenden oder (4) keine dem Bundesgesetz über den Gewässerschutz (GSchG, SR 814.20) genügenden Erschliessungsanlagen aufwies. c) Die GBV wiederholt in § 6 Abs. 1 den Grundsatz der Beitragspflicht von § 108 Abs. 1 PBG. Demnach haben Grundeigentümer, welche durch den Neubau einer öffentlichen Erschliessungsanlage Mehrwerte oder Sondervorteile erhalten, der Gemeinde dafür Beiträge zu leisten. § 7 Abs. 1 GBV definiert als Neubau einer öffentlichen Erschliessungsanlage das Erstellen einer neuen Abwasserbeseitigungs- (Kanalisation) oder Wasserversorgungsleitung. (...) 5. Der mit Regierungsratsbeschluss aus dem Jahre 1990 genehmigte Zonenplan der Gemeinde K. weist die Parzelle GB Nr. 1000 der Beschwerdeführer in der Bauzone II. Etappe aus. Gemäss dem nachgeführten Plan 'Stand der Erschliessung' galt sie bau- und planungsrechtlich als bebaut. Die östlich und südlich liegenden Parzellen werden in diesem Plan als 'nicht baureif' ausgewiesen. Mit dem revidierten Planungs- und Baugesetz von 1992 fielen die Bauzonen I. und II. Etappe weg. Die nicht erschlossenen Bauzonen II. Etappe bildeten ab diesem Zeitpunkt die Übergangszone. Der Regierungsrat genehmigte 1998 die Änderung des Bauzonen- und des Erschliessungsplans L.-Weg / B.-Weg der Gemeinde K. Die Planänderung erfolgte im Rahmen einer vorgezogenen Umzonung eines Gebietes von der Übergangszone gemäss § 155 Abs. 1 PBG in die Wohnzone W2b. Von dieser Umzonung ist ein Gebiet betroffen, das im Osten und Süden an das Grundstück der Beschwerdeführer grenzt. Im gleichen Zug wurde auch der Erschliessungsplan angepasst. Die ehemals vorgesehene Verbindungsstrasse L.-Weg-B.-Weg wurde auf eine Stichstrasse ab dem L.-Weg reduziert. Die neu in die Wohnzone W2b aufgenommenen Parzellen werden zudem mit neuen Wasserzuleitungen und -ableitungen erschlossen. Augenfällig ist, dass diese Erschliessungsmassnahmen allein eine Folge der Umzonung aus dem Jahr 1998 sind und hauptsächlich die Baureife dieser Grundstücke bewirken. Ob aus diesen Erschliessungsmassnahmen auch für die Eigentümer des Grundstücks GB Nr. 1000 eine Beitragspflicht entsteht, ist im Folgenden zu beurteilen. Unbestritten werden sowohl Abwasserbeseitigungs- als auch Wasserversorgungsanlagen im Gebiet L.-Weg / B.-Weg neu gebaut. Zu beantworten bleibt zunächst die Frage, ob das Grundstück GB Nr. 1000 i.S.v. § 5 Abs. 3 GBV neu erschlossen wird. Die Frage muss für die Wasserversorgung bzw. die Abwasserbeseitigung getrennt beantwortet werden: a) Gemäss Beitragsplan B.-Weg / L.-Weg wird das Grundstück GB Nr. 1000 nur teilweise in den beitragspflichtigen Perimeter aufgenommen. Von der gesamten Parzellenfläche im Halte von 11 a 70 m2 wird laut Beitragstabelle eine Fläche von 5 a 82 m2 (also knapp die Hälfte) zu 100% als beitragspflichtig ausgewiesen. Dieser Aufteilung liegt der Gedanke zugrunde, dass die nördliche Hälfte der Parzelle von der bestehenden, die südliche aber von der neu zu erstellenden Wasserleitung versorgt wird. Mit anderen Worten wird rund die Hälfte der Parzelle als neu erschlossen i.S.v. § 108 Abs. 2 PBG definiert. aa) Vorab ist festzuhalten, dass die Aufteilung der Parzelle GB Nr. 1000 im Halte von 11 a 70 m2 in eine erschlossene und eine nicht erschlossene Hälfte aufgrund der Fläche und deren geographischer Lage nicht zulässig ist. Gemäss Zonenplan liegt die Parzelle in der Bauzone W2b und kann laut dem kommunalen Bau- und Zonenreglement der Gemeinde K. mit maximal zwei Vollgeschossen und einer maximalen Gebäudehöhe von 5,50 m überbaut werden. Die Ausnützungsziffer beträgt zudem lediglich 0.35. Obwohl § 108 Abs. 2 PBG und § 5 Abs. 3 GBV den Begriff (Bau-)Gebiet benutzen und daher grundsätzlich eine andere Betrachtung als die parzellenweise erlauben, besteht dazu im vorliegenden Fall angesichts der Parzellengrösse und der baurechtlichen Nutzungsmöglichkeiten kein Anlass. Die Parzelle muss daher als Einheit angesprochen und die Frage nach der Beitragspflicht zunächst für die ganze Parzelle beantwortet werden. ab) Aus den aktenkundigen Planunterlagen geht hervor, dass das Grundstück GB Nr. 1000 bereits heute ab einer Wasserleitung gemäss gültigem GWP versorgt wird. Diese bestehende Wasserleitung endet zur Zeit etwa auf Höhe des Wohnhauses Nr. 200 und liegt im Trasse des B.-Wegs. Diese Leitung soll nun von diesem Punkt an - um die Parzelle GB Nr. 1000 herum - mit der bestehenden Leitung im L.-Weg verbunden werden. Bei dieser Ausgangslage fehlt es für die Begründung einer Beitragspflicht hinsichtlich Wasserversorgung an den Voraussetzungen von § 108 Abs. 2 PBG i.V.m. § 5 Abs. 3 GBV. § 5 Abs. 3 lit. a und b GBV treffen auf das besagte Grundstück offensichtlich nicht zu, weitere Ausführungen können daher unterbleiben. Da die bestehende Wasserversorgung dem vom Regierungsrat genehmigten Generellen Wasserversorgungsprojekt (GWP) der Gemeinde K. entspricht, treffen auch die Voraussetzungen von lit. c (und d) nicht zu. Die Parzelle wird mit der neuen Wasserleitung nicht neu erschlossen; eine Beitragspflicht ist daher nicht gegeben. ac) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Parzelle GB Nr. 1000 hinsichtlich Wasserversorgung im Bereich L.- und B.-Weg nicht im Sinne von § 108 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 3 GBV neu erschlossen wird und die Eigentümer daher nicht beitragspflichtig sind. Ihr Grundstück darf daher im Beitragsplan nicht berücksichtigt werden. Dieser und die entsprechende Beitragstabelle sind dementsprechend anzupassen. b) Das noch immer rechtsgültige Generelle Kanalisationsprojekt (GKP) der Gemeinde K. stammt aus dem Jahre 1964 und entspricht seit langem nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen. Im Jahre 1976 reichte die Gemeinde eine GKP-Änderung im Teilgebiet beim Amt für Wasserwirtschaft zur Stellungnahme ein. Ein Genehmigungsverfahren wurde nicht durchgeführt. Seit ca. drei Jahren ist der Generelle Entwässerungsplan (GEP) in Arbeit. Aus den bereits erarbeiteten Planunterlagen geht hervor, dass die bestehenden Abwasseranlagen heute ca. 17 m nördlich der Parzelle der Beschwerdeführer enden (Schacht Nr. 300). Auch für die Anlagen der Wasserbeseitigung entsteht eine Beitragspflicht nur dann, wenn eine der Negativbedingungen von § 5 Abs. 3 lit. a - d GBV gegeben ist. ba) Die Einwohnergemeinde K. hatte den Beschwerdeführern 1979 eine Rechnung für Anschlussgebühren (Wasser und Kanalisation) gestellt. Mit der Verlängerung des B.-wegs bis auf die Höhe der Liegenschaft GB Nr. 1000, wurden 1982/83 auch die vormals provisorischen Anschlüsse für Wasser und Kanalisation durch definitive ersetzt. In der Folge bezahlten die Beschwerdeführer die Anschlussgebühren. Dieser Sachverhalt wird von der Einwohnergemeinde ausdrücklich anerkannt. Damit ist offensichtlich, dass die fragliche Liegenschaft seit dem Jahre 1983 u.a. auch mit einer öffentlichen Kanalisation erschlossen ist (§ 5 Abs. 3 lit. a und b GBV fallen daher für die Begründung einer Beitragspflicht ausser Betracht). bb) Die bestehende Erschliessung entspricht auch dem GKP aus dem Jahre 1964; eine Beitragspflicht der Beschwerdeführer kann also auch nicht aus § 5 Abs. 3 lit. c GBV abgeleitet werden. bc) Das GKP der Gemeinde K. entspricht seit langem nicht mehr den Vorschriften des Gewässerschutzes. Allerdings kann dieser Umstand heute nicht den Beschwerdeführern angelastet werden. Eine solche gewässerschutztechnische Sanierung einer Abwasserbeseitigungsanlage kann nicht über Perimeterbeiträge auf den Eigentümer eines bereits erschlossenen Grundstücks überwälzt werden. Zu diesem Zweck erhebt die Gemeinde eine Benutzungsgebühr (für die Kanalisation in § 47 GBV festgelegt). Auch aus § 5 Ab. 3 lit. d GBV kann also keine Beitragspflicht der Beschwerdeführer abgeleitet werden. bd) Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Parzelle GB Nr. 1000 hinsichtlich Abwasserbeseitigung im Bereich L.- und B.-Weg nicht im Sinne von § 108 Abs. 2 KBV i.V.m. § 5 Abs. 3 GBV neu erschlossen wird und die Eigentümer daher nicht beitragspflichtig sind. Ihr Grundstück darf daher im Beitragsplan nicht berücksichtigt werden. Dieser und die entsprechende Beitragstabelle sind dementsprechend anzupassen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 21. Februar 2000*

Keywords

owner contributionsnew servicingwater supplyseweragecontribution perimeterzoningpublic infrastructureusage charges

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the parcel was newly serviced for water supply within the meaning of § 108 Abs. 2 PBG and § 5 Abs. 3 GBV.

Extracted holding

No. The parcel was already served by an existing public water main corresponding to the approved general water project; the new main did not newly service the property.

Extracted reasoning

The property had existing public water supply, so the negative conditions for a contribution were not met. The parcel had to be assessed as a whole, not split into a charged and uncharged half based on geography.

Key legal question

Whether the parcel was newly serviced for sewage disposal within the meaning of § 108 Abs. 2 PBG and § 5 Abs. 3 GBV.

Extracted holding

No. The parcel had already been connected to the public sewer system since 1983, and later upgrading of the system could not be charged by perimeter contributions to an already serviced parcel.

Extracted reasoning

The old sewer project had long been outdated, but the needed sanitary upgrading was to be financed through user charges, not owner contributions. The parcel therefore was not newly serviced.

Key legal question

Whether the parcel had to be included in the contribution perimeter and contribution table.

Extracted holding

No. Because no contribution obligation existed for either water or sewerage, the parcel could not be included in the perimeter.

Extracted reasoning

Without a statutory contribution basis, the contribution plan and related table required amendment.

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