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Challenge to bankruptcy private sale by supervisory complaint

ZZ.1999.17Other CourtDec 14, 1999Dismissed

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Omnilex summary

Frau A. acquired a property by private sale in a special liquidation and later lodged a supervisory complaint alleging defects of consent, especially an unfulfilled promise of additional financing and defects affecting the investment value. The supervisory authority held that such a private sale may in principle be challenged by complaint and that the complaint period under Art. 132a SchKG applies analogously in bankruptcy and special liquidation. However, the relative ten-day period runs separately for each alleged defect once it becomes recognizable. Here, the complaint was filed too late in relation to all asserted grounds, although the absolute one-year limit had been respected.

Omnilex headnote

Art. 17, 132a, 230a, 231, 256 SchKG; Art. 23 ff. OR; challenge to a bankruptcy private sale for defects of consent by supervisory complaint. The purchaser of real property sold by private sale in bankruptcy or special liquidation has standing to complain to the supervisory authority. The time limits of Art. 132a SchKG apply by analogy: the absolute one-year period governs the sale as such, while the relative ten-day period begins when the challenged realization act and the relevant ground of challenge become recognizable. Where several defects of consent are invoked, recognizability and hence the running of the relative period must be assessed separately for each factual ground (consid. 2).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1999.17**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:15.12.1999
FindInfo-Nummer:O_ZK.2015.344
Titel:** Freihandverkauf im Konkurs, Anfechtung durch Beschwerde, Willensmängel**
Resümee:** Art. 190 Abs. 1 Ziff. 2 SchKG. Konkurseröffnung ohne vorgängige Betreibung wegen Zahlungseinstellung. Die Einstellung der Zahlungen muss einen wesentlichen Teil des Betriebes betreffen (Erw. 1b). Eine Zahlungseinstellung liegt vor, wenn der Schuldner systematisch Betreibungen auflaufen lässt und ohne Rücksicht auf die Begründetheit der Forderungen Rechtsvorschlag erhebt (Erw. 4). Die Zahlungseinstellung bezieht sich jedenfalls dann auf einen wesentlichen Teil des Betriebes, wenn die davon betroffenen Gläubiger wert- und zahlenmässig den überwiegenden Teil der Gläubiger ausmachen (Erw. 5b).**
SOG 1999 Nr. 17 ** Art. 132a, 256 SchKG.** Freihandverkauf im Konkurs. Der Erwerber einer Liegenschaft, der sich auf Willensmängel beruft, kann den Freihandverkauf durch betreibungsrechtliche Beschwerde anfechten (Erw. 1). Die Beschwerdefrist nach Art. 132a Abs. 2 und 3 SchKG gilt für Konkursverfahren und Spezialliquidationen analog (Erw. 2). Wird in Bezug auf mehrere Umstände ein Willensmangel geltend gemacht, läuft die Frist für jeden dieser Sachverhalte einzeln (Erw. 2b). Frau A. erwarb im Rahmen einer Spezialliquidation gemäss Art. 230a SchKG freihändig ein Grundstück. Am 12. Mai 1998 wurde der Kaufvertrag öffentlich beurkundet. Frau A. wurde als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Am 12. Mai 1999 erhob Frau A. betreibungsrechtliche Beschwerde mit dem Rechtsbegehren, der Freihandverkauf sei aufzuheben. Sie macht Willensmängel geltend. Die Aufsichtsbehörde weist die Beschwerde ab, soweit darauf einzutreten ist: 1. Die Verwertung im Rahmen einer Spezialliquidation nach Art. 230a SchKG richtet sich sinngemäss nach den Regeln über die Verwertung im Rahmen des summarischen Konkursverfahrens gemäss Art. 231 SchKG (Adrian Staehelin/Thomas Bauer/Daniel Staehelin (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Bd. III, Basel 1998, N 10 zu Art. 230a). In Bezug auf die Verwertung von Grundstücken verweist Art. 231 Abs. 3 SchKG grundsätzlich auf die Regeln über die Verwertung im ordentlichen Konkursverfahren. Der Freihandverkauf ist in Art. 256 SchKG als Verwertungsart vorgesehen. Die Anfechtung eines Freihandverkaufs wegen Willensmängeln ist grundsätzlich möglich und hat durch eine Beschwerde an die Aufsichtsbehörde gemäss Art. 17 SchKG zu erfolgen (Adrian Staehelin/Thomas Bauer/Daniel Staehelin, a.a.O., N 29 zu Art. 256; Franco Lorandi: Der Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, Bern 1994, S. 201 f.). Die Beurteilung des Vorliegens eines Willensmangels richtet sich nach den allgemeinen Regeln von Art. 23 ff. OR. Der Erwerber ist zur Erhebung einer solchen Beschwerde legitimiert (Lorandi, a.a.O., S. 201). 2. a) Die Beschwerde muss binnen zehn Tagen seit dem Tage angebracht werden, an welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat (Art. 17 Abs. 2 SchKG). Die Beschwerdefrist beginnt, wenn der Beschwerdeführer von der angefochtenen Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für ihn erkennbar geworden ist (Art. 132a Abs. 2 SchKG). Das Beschwerderecht erlischt ein Jahr nach der Verwertung (Art. 132a Abs. 3 SchKG). Diese Regelung ist analog auf die Verwertung im Konkurs und damit auch im Rahmen von Art. 230a SchKG anwendbar (vgl. Lorandi, a.a.O., S. 202, welcher die Frage im allgemeinen, auf alle Verfahrensarten bezogenen Teil behandelt). b) Die absolute Beschwerdefrist nach Art. 132a Abs. 3 SchKG wurde ohne Zweifel gewahrt. c) Ob die relative Beschwerdefrist gewahrt wurde, hängt davon ab, wann der Anfechtungsgrund für die Beschwerdeführerin erkennbar geworden ist. Der Zeitpunkt der Erkennbarkeit des Anfechtungsgrundes ist für die einzelnen Argumente, auf welche sich die Beschwerde stützt, getrennt zu beurteilen. (...) 4. d) Aus der Beschwerdebegründung wird nicht deutlich, in Bezug auf welchen bestimmten Sachverhalt die Beschwerdeführerin einen Irrtum geltend macht. Immerhin wird einerseits dargelegt, Herr X. als Vertreter der finanzierenden Bank habe anlässlich der Verurkundung des Kaufvertrages mündlich eine zusätzliche Kreditierung im Umfang von Fr. 800'000.- bis Fr. 1'000'000.- innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Freihandverkaufs zugesichert. Die Bank habe jedoch in der Folge diesen zusätzlichen Kredit verweigert. Andererseits wird ausgeführt, der Bankmitarbeiter X. habe gewusst, dass das Kaufsobjekt schwerwiegende Mängel aufweise, dass ein grosser Investitionsbedarf bestehe und dass das Objekt nur teilweise vermietet sei. (...) e) Gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführerin hatte ihr der Bankmitarbeiter X. zugesichert, die Bank werde innerhalb von 14 Tagen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Nachfinanzierung in der Höhe von mindestens Fr. 800'000.- gewähren. Da der Vertrag am 12. Mai 1998 verurkundet wurde, konnte die Beschwerdeführerin spätestens im Sommer 1998 erkennen, dass die Bank H. die Nachfinanzierung verweigerte. In Bezug auf einen Willensmangel, der sich auf diesen Umstand stützt, wurde die Beschwerdefrist von 10 Tagen ab demjenigen Zeitpunkt, zu dem der Anfechtungsgrund erkennbar wurde, somit nicht gewahrt. f) In Bezug auf die Behauptung, beim Kauf der Liegenschaft habe es sich um eine sehr schlechte Investition gehandelt, weil sie Baumängel aufweise, ein grosser Investitionsbedarf bestehe und sie nur zum Teil vermietet sei, ist die relative Beschwerdefrist von 10 Tagen durch die Beschwerde vom 12. Mai 1999 ebenfalls nicht gewahrt worden: Der Stand der Vermietung war nach dem Kauf ohne weiteres erkennbar, und Baumängel hätten jedenfalls innerhalb einiger Monate nach dem Erwerb erkannt werden können. * Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs, Urteil vom 15. Dezember 1999*

Keywords

bankruptcy realizationprivate salesupervisory complaintdefects of consenttime limitspecial liquidation

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether a private sale in bankruptcy can be challenged by supervisory complaint for defects of consent.

Extracted holding

Yes. A purchaser may challenge a bankruptcy private sale by complaint to the supervisory authority when alleging defects of consent.

Extracted reasoning

The private sale is a mode of realization under Art. 256 SchKG; in bankruptcy and special liquidation, the realization rules apply analogously. Defects of consent are assessed under the general rules of the Code of Obligations, and the complaint under Art. 17 SchKG is the proper remedy.

Key legal question

Whether the complaint was filed within the relative and absolute time limits.

Extracted holding

The absolute one-year time limit was met, but the complaint was untimely as to both alleged grounds because the relative ten-day period began when each defect became recognizable.

Extracted reasoning

For each asserted defect of consent, the moment of recognizability must be assessed separately. The alleged refusal of additional financing was apparent at the latest in summer 1998, and the alleged investment defects were discoverable shortly after the purchase; the complaint filed on 1999-05-12 was therefore too late.

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