ZZ.1997.27•Permissible sale price for agricultural land
ZZ.1997.27Other CourtJun 16, 1997Dismissed
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The owner of an agricultural parcel in Rodersdorf challenged the department's determination of the maximum permissible sale price under Art. 66 BGBB, asking for CHF 13.70/m² instead of CHF 10.70/m². The court held that offers from interested purchasers are irrelevant for the statutory comparison and that, because of the local circumstances and sufficient comparable sales in Rodersdorf itself, the comparison could be confined to that municipality. It further upheld the calculation of the ceiling price and dismissed the appeal.
Art. 66 BGBB; determination of the permissible purchase price for agricultural land: the comparison price is to be derived from comparable transactions, not from purchase offers by interested buyers. The notion of the 'relevant area' is regional rather than political and must be assessed case by case according to geographic and topographic conditions as well as the availability of comparable sales; where a sufficient number of comparable transactions exists in one municipality, the comparison may be confined thereto. Transactions in neighboring municipalities may be excluded if the land quality, economic situation, or other relevant factors make them non-comparable. The average price of the comparables, increased by the statutory five percent margin, yields the maximum admissible price (consid. 2).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1997.27** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 17.06.1997 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2015.57 |
| Titel: | ** Zulässiger Verkaufspreis für Landwirtschaftsland** |
| Resümee: | ** Art. 66 BGBB. Zur Festlegung des zulässigen Verkaufspreises für Landwirtschaftsland kann es bei besonderen örtlichen Verhältnissen genügen, den Preisvergleich auf Rechtsgeschäfte in der gleichen Gemeinde zu beschränken. Die von Kaufsinteressenten offerierten Preise sind unbeachtlich. Bedeutung von Grösse und Ertragswert der Grundstücke, deren Verkaufspreise verglichen werden.** |
| SOG 1997 Nr. 27 ** Art. 66 BGBB.*Zur Festlegung des zulässigen Verkaufspreises für Landwirtschaftsland kann es bei besonderen örtlichen Verhältnissen genügen, den Preisvergleich auf Rechtsgeschäfte in der gleichen Gemeinde zu beschränken. Die von Kaufsinteressenten offerierten Preise sind unbeachtlich. Bedeutung von Grösse und Ertragswert der Grundstücke, deren Verkaufspreise verglichen werden. Das Volkswirtschafts-Departement legte den nach dem bäuerlichen Bodenrecht zulässigen Preis für ein landwirtschaftliches Grundstück in Rodersdorf auf Fr. 10.70 pro Quadratmeter fest. Der Eigentümer verlangte mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Bezugnahme auf eine ihm unterbreitete Offerte die Erhöhung des Preises auf Fr. 13.70; die in den angrenzenden basellandschaftlichen Gemeinden bezahlten Preise müssten ebenfalls vergleichend herangezogen werden. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde aus folgenden Erwägungen ab: 2. b) (...) Der Erwerbspreis ist nach Art. 66 BGBB (SR 211.412.11) übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als fünf Prozent übersteigt. Für das 371.27 Aren grosse Grundstück verlangt der Beschwerdeführer, der maximale Kaufpreis sei auf Fr. 13.70/m2 festzusetzen - anstelle der vom Departement als zulässig erachteten Fr. 10.70/m2. Soweit er das Begehren damit begründet, das "genügend Erfahrung in Sachen Erwerb von Landwirtschaftsland" aufweisende Spital B. offeriere genau den verlangten Quadratmeterpreis, ist der Einwand nicht stichhaltig. Die Preisgrenze für Landwirtschaftsland kann sich nicht nach Offerten von Kaufsinteressenten richten; deren Offerten können zwar aus ihrer Sicht "angemessen" oder "marktgerecht" sein, bringen aber nur eine subjektive Wertung zum Ausdruck. Zudem verfügen sie auch gar nicht über die für die Behörde einzig massgebende Vergleichsbasis zur Berechnung der Preisgrenze nach Art. 66 BGBB. Das Volkswirtschafts-Departement hat in der angefochtenen Verfügung auf 15 Handänderungen hingewiesen, die in den letzten fünf Jahren in Rodersdorf erfolgten und in diesem Sinne als Vergleichbasis herangezogen wurden. Die Vergleichsperiode entspricht der in Art. 66 BGBB verankerten Zeitspanne. Dabei hat das Departement Handänderungen unter Verwandten nicht beachtet, weil diese privatrechtlichen Beschränkungen unterliegen, was zu tieferen Preisen führt, womit keine Vergleichbarkeit gegeben ist. Das Departement hat einzig Käufe in Rodersdorf selbst berücksichtigt. Es ist zu prüfen, ob diese Beschränkung zulässig war oder ob das Kriterium der "betreffenden Gegend" gebietet, entsprechend dem Begehren des Beschwerdeführers beispielsweise auch die Käufe in den basellandschaftlichen Gemeinden Ettingen, Biel-Benken oder in weiteren Gemeinden heranzuziehen. Der Rechtsbegriff der "betreffenden Gegend" ist tatsächlich nicht politisch, sondern regional zu verstehen. Die Grösse dieser Gegend, auf die zu Vergleichszwecken abzustellen ist, richtet sich unter anderem nach topographischen und geographischen Gesichtspunkten (vgl. Hotz im Kommentar BGBB, N. 10 zu Art. 66). Die Dimension der "betreffenden Gegend" hängt im Einzelfall auch davon ab, wieviele im fraglichen Zeitraum abgewickelte Handänderungen grundsätzlich für einen Vergleich in Frage kommen; je weniger Vergleichsobjekte vorliegen, desto grösser muss das einbezogene Gebiet sein. In der Gemeinde Rodersdorf wurden in den letzten fünf Jahren 15 landwirtschaftliche Grundstücke verkauft, die sich für die Ermittlung der Preisgrenze nach BGBB vergleichend heranziehen lassen. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts bildet eine solche Zahl grundsätzlich eine ausreichende Vergleichsbasis. Das schliesst zwar nicht aus, dass das Departement - da es ohnehin eine detaillierte gesamtkantonale Statistik führt und sich der Verwaltungsaufwand deshalb in Grenzen hält - das Zahlenmaterial benachbarter Gemeinden miteinbezieht. Selbstverständliche Voraussetzung hierfür ist indes, dass die Käufe in den Nachbargemeinden und allenfalls in weiteren Gemeinden der Region auch tatsächlich vergleichbar sind. Im vorliegenden Fall hat das Departement in seiner Vernehmlassung überzeugend dargelegt, dass regionale Vergleiche aus folgenden Gründen eben gerade nicht zulässig sind: Rodersdorf ist auf drei Seiten von Frankreich umgeben. Dass die dort bezahlten Preise heranzuziehen seien, macht der Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend. Es fällt auf, dass er ausdrücklich Käufe in den Gemeinden Biel-Benken und Ettingen berücksichtigen möchte. Diese beiden Gemeinden, wie auch etwa Therwil, Witterswil und Bättwil liegen bedeutend näher bei Basel und sind in diesem Sinne wirtschaftlich einer andern Region zuzuordnen. Die dort festzustellende überdurchschnittlich starke Nachfrage nach Landwirtschaftsland besteht in Rodersdorf wegen seiner Lage nicht; die Preisstatistik in den erwähnten Gemeinden mitzuberücksichtigen hiesse, das Ergebnis in unzulässiger Weise zu verzerren. Die Käufe in den erwähnten Gemeinden können aber auch aus einem weiteren Grund nicht berücksichtigt werden: Sie liegen in den Bodeneignungskategorien A7, A8, A9 und B2; das Land in Rodersdorf befindet sich in den Kategorien B5, B8 und B9, stellt mithin klar schlechteres Land dar, was einen Vergleich nach Art. 66 BGBB ausschliesst. Die Käufe in der einzigen schweizerischen Nachbargemeinde, Metzerlen, hat das Departement zugunsten des Beschwerdeführers ebensowenig berücksichtigt: Die dortigen schlechteren Bodeneignungskategorien und die ebenfalls schlechtere Zonierung in der Klimaeignungskarte beeinflussen die in Metzerlen bezahlten Preise entsprechend. Aus diesen Gründen ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz sich damit begnügte, die 15 im massgeblichen Zeitraum in Rodersdorf getätigten Käufe als Vergleichsbasis heranzuziehen. Es bleibt zu prüfen, ob der vom Departement festgelegte zulässige Preis richtig berechnet wurde. Die 15 zwischen dem 8. September 1992 und 30. August 1996 verkauften landwirtschaftlichen Grundstücke wiesen eine Gesamtfläche von 200'148 m2 auf; die Summe der Kaufpreise beläuft sich auf Fr. 2'042'060.47, was einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Fr. 10.20 entspricht. Weil erst eine Überschreitung dieses Betrages um 5 % als im Sinne von Art. 66 BGBB übersetzt gilt, ergibt sich der vom Departement festgelegte Betrag von Fr. 10.70 als zulässiger Kaufpreis. Beim fraglichen Grundstück handelt es sich um ein im Vergleich zu den Kaufobjekten der 15 herangezogenen Geschäfte sehr grosses Grundstück. Dass das Departement in seinem Vergleich auch die Verkaufspreise der bedeutend kleineren und deshalb nur bedingt vergleichbaren Grundstücke miteinbezogen hat, kommt dem Beschwerdeführer sogar entgegen. Würde man zum Beispiel bloss die für die 5 grössten Grundstücke (zwischen 19'650 m2 und 35'259 m2) bezahlten Preise (zwischen Fr. 7.60 und Fr. 12.-- pro Quadratmeter) heranziehen, wäre der Durchschnittspreis Fr. 9.90, was mit dem Zuschlag von 5 % einen maximal zulässigen Preis von Fr. 10.40 ergäbe. Das Departement hat den zulässigen Preis ausserdem im Vergleich mit allen 15 Käufen in Rodersdorf errechnet, obwohl der Ertragswert dieser Grundstücke durchschnittlich bedeutend höher liegt (43,6 Rappen) als jener von GB Rodersdorf Nr. 76 (33 Rappen). Würde der Ertragswert zusätzlich nach der Grundstücksgrösse gewichtet, läge der Ertragswert der vergleichend herangezogenen Parzellen sogar noch höher; die 5 grössten dieser Grundstücke etwa weisen einen Durchschnittswert von 45,8 Rappen auf. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der vom Departement als zulässig festgestellte Preis von Fr. 10.70/m2 richtig berechnet wurde; die Beschränkung des Preisvergleichs auf Grundstücksgeschäfte in Rodersdorf ist in Anbetracht der örtlichen Besonderheiten nicht zu beanstanden. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 1997 Vom Bundesgericht am 7. Oktober 1997 bestätigt. |
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Whether offers from potential purchasers may be used to determine the permissible price under Art. 66 BGBB.
No. Interested buyers' offers are only subjective valuations and are not a valid basis for the statutory comparative-price calculation.
The statutory price ceiling must be derived from comparable transactions, not from purchase offers, because offers do not provide the objective comparison basis required by Art. 66 BGBB.
Whether the comparison of prices could validly be limited to transactions in Rodersdorf alone.
Yes. Given the local circumstances, the municipality of Rodersdorf provided a sufficient comparison basis; regional sales in neighboring municipalities were not comparable.
The relevant 'area' is regional, not political, but its scope depends on geography, topography, and the number of comparable transactions. Here, 15 comparable sales in Rodersdorf over five years were sufficient. Neighboring municipalities lay in a different economic region and contained land of different quality, so including them would distort the comparison.
Whether the department correctly calculated the permissible price at CHF 10.70/m².
Yes. The average price of the comparable sales was CHF 10.20/m²; adding 5% yields CHF 10.70/m², which is the correct statutory ceiling.
The comparison used 15 sales with a total area and total purchase price producing the stated average. The parcel's larger size and lower yield value did not undermine the department's method; if anything, the comparison was favorable to the owner.
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