projects

BGBB applies only by individual parcel size

ZZ.1997.26Other CourtJun 10, 1997Granted

Open source

Extracted by Omnilex

Omnilex summary

The Administrative Court dealt with the Solothurn practice of aggregating several small agricultural parcels owned by the same person to determine whether the Federal Act on Rural Land Law applied. The Department had refused a permit for the sale of three parcels because, taken together, they exceeded 25 a and the price was said to be excessive. The court rejected the aggregation method, holding that Art. 2(3) BGBB requires an assessment of each parcel separately. The appeal was therefore upheld and the departmental approach set aside.

Omnilex headnote

Art. 2 Abs. 3 BGBB; Bestimmung des Geltungsbereichs nach der Fläche kleiner Grundstücke; die Unterstellung unter das bäuerliche Bodenrecht richtet sich ausschliesslich nach der Grösse des einzelnen Grundstücks. Eine Addition der Flächen mehrerer im Eigentum derselben Person stehender Kleinparzellen ist unzulässig. Weder Wortlaut noch Materialien vermögen eine solche Additionsmethode zu stützen; für den Vollzug ist schematisch auf jede Parzelle gesondert abzustellen (consid. 4b–e).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1997.26**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:11.06.1997
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.56
Titel:** Bäuerliches Bodenrecht, Grundstücksgrösse**
Resümee:** Art. 2 Abs. 3 BGBB. Additionsmethode. Ob ein Grundstück dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht untersteht, beurteilt sich nach dessen Fläche. Eine Addition von Grundstücksflächen ist unzulässig.**
SOG 1997 Nr. 26 ** Art. 2 Abs. 3 BGBB.*Additionsmethode. Ob ein Grundstück dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht untersteht, beurteilt sich nach dessen Fläche. Eine Addition von Grundstücksflächen ist unzulässig. Das Volkswirtschafts-Departement verweigerte Frau A. die Bewilligung für den Verkauf dreier Grundstücke Ackerlandes an B., weil der vereinbarte Kaufpreis nach Art. 63 lit. b BGBB übersetzt sei. Die Gesamtfläche der Grundstücke überschreite 25 a, und der Verkauf unterstehe somit den Bestimmungen des BGBB. A. verschenkte daraufhin die Grundstücke einzeln an ihre Kinder, welche sie zum vereinbarten Preis gleichentags an B. verkauften. Die von C. dagegen angestrengte Aufsichtsbeschwerde wurde gutgeheissen, jeder einzelne Verkauf der Bewilligungspflicht nach BGBB unterstellt und die Bewilligung wegen übersetzten Preises verweigert. Gegen diese Verfügung des Volkswirtschafts-Departementes führten die Verkäufer erfolgreich Beschwerde an das Verwaltungsgericht: 2. Das Volkswirtschafts-Departement führt in der angefochtenen Verfügung aus, das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) finde für Grundstücke, die kleiner als 25 a seien, keine Anwendung; gemäss solothurnischer Praxis seien jedoch die Flächen kleiner Grundstücke, die im Eigentum derselben Person stünden, zusammenzuzählen. Die vorliegenden drei Grundstückskäufe könnten nicht isoliert betrachtet werden. Eigentümerin der drei Parzellen sei ursprünglich A. gewesen, welche, nachdem wegen eines übersetzten Verkaufspreises dem Veräusserungsvertrag mit B. die Bewilligung versagt worden war, die drei Grundstücke ihren Kindern abtrat. Die Abtretung sei am selben Tag erfolgt, an dem die Beschenkten die Veräusserungsverträge mit B. abgeschlossen hätten, so dass sie nicht einen einzigen Tag Eigentümer der abgetretenen Parzellen gewesen seien. Die drei Grundstücke stellten eine wirtschaftliche Einheit dar, die Flächen seien zu addieren, und die Verkäufe unterstünden dem BGBB. Weil der Verkaufspreis übersetzt sei, müsse die Bewilligung verweigert werden. 3. a) Die Beschwerdeführer bringen vor, die kantonale Bewilligungspraxis sei bundesrechtswidrig. Das BGBB habe kleine Grundstücke von weniger als 25 a Fläche vom Geltungsbereich grundsätzlich ausgenommen, das bäuerliche Bodenrecht sehe kein Zusammenzählen von Grundstücksflächen vor. Da GB Y. Nrn. 1, 2 und 3 jeweils kleiner als 25 a seien und zu keinem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörten, finde das BGBB auf sie keine Anwendung; daher sei die Veräusserung der Grundstücke an die Kinder von A. bzw. die Weiterveräusserung an B. keine Gesetzesumgehung. b) Das Volkswirtschafts-Departement legt in seiner Stellungnahme dar, dass sich die kritisierte Praxis nur auf Eigentümer mit mehreren kleinen Parzellen im ortsüblichen Bewirtschaftungskreis beziehe. In den Bezirken Dorneck und Thierstein seien kleine und kleinste Parzellen die Norm; nur in Gemeinden, in denen eine Güterregulierung bereits durchgeführt worden sei, verhalte es sich anders. In den Gemeinden ohne Güterregulierung sei nicht zuletzt wegen der Rechtsgleichheit die Additionsmethode anzuwenden. (...) 4. a) Im vorliegenden Fall ist die Anwendbarkeit des BGBB umstritten. Wollte man der Additionsmethode folgen, so betrüge die Fläche von GB Y. Nrn. 1, 2 und 3 insgesamt 55,2 Aren, der von A. an B. beabsichtigte Verkauf der Parzellen unterstünde dem BGBB, und in einem nächsten Schritt wäre zu prüfen, ob die Schenkung von A. an ihre Kinder verbunden mit der Weiterveräusserung an B. ein Umgehungsgeschäft darstelle. Ginge man demgegenüber davon aus, dass einzig die Fläche der einzelnen, zu veräussernden Parzelle massgebend sei, so fände das BGBB weder auf die Veräusserungsgeschäfte zwischen A. und B. noch auf jene ihrer Kinder mit B. Anwendung. b) Gemäss Art. 2 Abs. 3 BGBB gilt das Gesetz nicht für kleine Grundstücke von weniger als 10 a Rebland oder 25 a anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. Die Meinungen über die Interpretation dieser Bestimmung gehen in der Literatur auseinander. Beat Stalder schreibt im Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (hrsg. v. Sekretariat des Schweizerischen Bauernverbandes, Brugg 1995, S. 554), anhand der Grösse jedes einzelnen Grundstückes sei festzulegen, ob dieses dem BGBB unterstellt sei; die Flächen mehrerer kleiner Grundstücke in der Hand desselben Eigentümers seien grundsätzlich nicht zusammenzuzählen. Christoph Bandli äussert im selben Kommentar (S. 78) die Auffassung, die Flächen kleiner Grundstücke, welche im Eigentum derselben Person stünden, müssten zusammengezählt werden und unterstünden dem Gesetz nur dann nicht, wenn das Mass von 25 Aren gesamthaft nicht erreicht werde. c) Art. 2 Abs. 3 BGBB wurde bei der Beratung im Ständerat diskussionslos angenommen (Amtl. stenographisches Bulletin der Bundesversammlung (StenBull), Ständerat (S), 1990, S. 216 f.). Im Nationalrat beantragte die vorberatende Kommission an der Sitzung vom 23. Januar 1991 die Streichung von Art. 2 Abs. 3 BGBB, während der Gegenantrag Couchepin die Zustimmung zum Beschluss des Ständerates vorsah (StenBull, Nationalrat (N), 1991, S. 97). Nussbaumer als Berichterstatter der Kommission erläuterte, mit Blick auf stark parzellierte Gebiete sei eine möglichst lückenlose Anwendung des BGBB anzustreben. Für den Fall, dass dem Antrag Couchepin gefolgt werde, müsste das Gesetz anwendbar sein, wenn ein Eigentümer insgesamt mehr als 25 Aren besitze. In der Abstimmung wurde anschliessend nicht über die Anwendung der Additionsmethode, sondern über die Streichung von Art. 2 Abs. 3 BGBB gemäss Antrag der Kommission oder Beibehaltung der Bestimmung gemäss Antrag Couchepin abgestimmt, wobei letzterer angenommen wurde (StenBull, N, 1991, S. 98). Die Frage nach der Grundstücksfläche stellte sich im Nationalrat nochmals im Zusammenhang mit Art. 3 Abs. 4 BGBB: die Mehrheit der vorberatenden Kommission beantragte, die Bestimmungen über den übersetzten Preis (Art. 65 BGBB) sollten auch auf Parzellen unter 25 Aren Anwendung finden. Nachdem der Nationalrat diesem Antrag zunächst zustimmte (Sitzung vom 3. Juni 1991 in StenBull, N, 1991, S. 859 f.), hielt der Ständerat eine derart restriktive Regelung nicht für notwendig (Sitzung vom 23.9.1991, StenBull, S, 1991, S. 723 f.), worauf sich der Nationalrat dieser Auffassung anschloss (StenBull, N, 1991, S. 1696). Der Berichterstatter Nussbaumer gab an der Sitzung zu Protokoll, nur derjenige Eigentümer, der insgesamt weniger als 25 Aren Landwirtschaftsland besitze, falle nicht unter das bäuerliche Bodenrecht gemäss Art. 2 Abs. 3. In der anschliessenden Abstimmung äusserte der Nationalrat Zustimmung zur Formulierung von Art. 3 Abs. 4 BGBB in der ständerätlichen Fassung. d) Dass sich der historische Gesetzgeber eindeutig zur Additionsmethode bekannt hätte, kann den Materialien nicht mit der wünschbaren Deutlichkeit entnommen werden. Vielmehr geht daraus hervor, dass sich der Berichterstatter Nussbaumer im Nationalrat zwar für die Anwendung der Additionsmethode einsetzte, diese aber keinen Eingang in den Gesetzestext fand und auch nie Gegenstand eines Beschlusses war. Sowohl Nationalrat Nussbaumer, welcher sich für die Streichung von Art. 2 Abs. 3 BGBB einsetzte, als auch Nationalrat Couchepin, der die Zustimmung zur ständerätlichen Fassung propagierte, wiesen in der Beratung auf die Problematik der Kleinparzellen im Wallis und im Bündnerland hin. Bundesrat Koller gab zu bedenken, es könne nicht Aufgabe der Verwaltung sein, sich mit Kleinigkeiten zu befassen; sobald ein kleines landwirtschaftliches Grundstück zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehöre, werde es ausserdem vom Gesetz erfasst. Mit klarem Blick auf die Problematik der Kleinparzellen in gewissen Kantonen, stimmte der Nationalrat für den Antrag Couchepin und damit für die Einschränkung des Geltungsbereichs des Gesetzes auf einzelne Grundstücke, die grösser als 25 Aren sind (StenBull, N 1991, S. 97 f.). Im Ständerat wurde die Additionsmethode gar nie zum Thema. Es muss deshalb davon ausgegangen werden, der Gesetzgeber habe nichts anderes beabsichtigt als das, was sich aus dem klaren Wortlaut des Gesetzes ergibt: Danach ist nicht auf den Gesamtbesitz an kleinen Parzellen abzustellen, sondern auf die Grösse jeder einzelnen Parzelle. Für jedes Grundstück ist anhand dessen Grösse einzeln zu entscheiden, ob es dem Gesetz untersteht oder nicht. Wenn Kritiker einwenden, damit unterstünden in noch nicht meliorierten Gebieten ein grosser Teil der landwirtschaftlich nutzbaren Flächen nicht dem BGBB, so dass sich Eigentümer von Kleinparzellen gegen Güterzusammenlegungen und andere Massnahmen zur Strukturverbesserung wehren könnten, um ihr Land weiterhin der Geltung des BGBB zu entziehen, so mag dies teilweise zutreffen, entspricht aber offenbar dem Willen des Gesetzgebers. Der Vorteil dieser Lösung besteht immerhin darin, dass die für den Vollzug zuständigen Behörden schematisch auf die Fläche des einzelnen Grundstückes abstellen können, ohne der Frage nach weiteren kleinen Grundstücken im Eigentum des betreffenden Grundeigentümers nachzugehen oder gar abklären zu müssen, ob diese Grundstücke in derselben Region oder Talschaft oder im ortsüblichen Bewirtschaftungskreis liegen. e) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass entgegen der bis anhin geübten solothurnischen Praxis ausschliesslich anhand der Fläche des einzelnen Grundstückes abzuklären ist, ob es im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BGBB dem Gesetz untersteht. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 11. Juni 1997

Keywords

agricultural land lawparcel sizeaggregation methodpermit requirementstatutory interpretationlegislative history

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether Art. 2(3) BGBB requires aggregating several small parcels owned by the same person to determine whether the Act applies.

Extracted holding

No. Applicability depends on the size of each individual parcel; aggregation of parcel areas is not permitted.

Extracted reasoning

The wording of Art. 2(3) BGBB is clear and refers to each Grundstück. The legislative history did not show a sufficiently clear intent to adopt an aggregation method, and the practical burden of checking additional parcels or local situation would contradict the statutory scheme.

Continue your research in ChatGPT or Claude

Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.