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Perimeter contributions must reflect increased use in a development plan

ZZ.1997.19Other CourtJan 21, 1997Granted

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Omnilex summary

The municipal authority imposed perimeter charges for road and water infrastructure on the appellant’s parcels. The appellant argued that a development plan had increased allowable use and that this additional use had to be reflected in the contribution key; she also denied liability for a waterline charge. The court accepted both arguments. It held that where a development plan raises the permissible utilization of a site, the benefit-based contribution allocation must be based on the plan’s use potential, including attic-floor utilization where applicable. It further held that water and wastewater contributions may only be charged to parcels that are newly served, which was not the case for GB No. 1300.

Omnilex headnote

§§ 44 ff., 108 PBG; § 17 bis KBV; §§ 5, 10 f. GBV: Perimeter contributions must be apportioned according to the actual advantage conferred by the project. Where a development plan increases the permissible utilization of land beyond the zoning plan, the relevant utilization factor is to be derived from the development plan’s exploitation possibilities, not from the zoning-plan ratio alone (consid. 3). Attic floors are to be counted where, under the KBV rules on storey count and utilization, they create additional usable floor area; they may not be excluded merely because they are designated as attic space. Contributions for water and wastewater lines are admissible only for building areas that are newly erschlossen within the meaning of § 108 PBG and § 5 GBV; parcels already publicly served and not dependent on the new line cannot be charged (consid. 4).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1997.19**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:22.01.1997
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.49
Titel:** Grundeigentümerbeiträge, Ausnützungsbonus im Gestaltungsplan**
Resümee:§§ 44 ff. und 108 PBG, § 17 bis KBV, §§ 5 und 10 f. GBV. Wird im Gestaltungsplangebiet eine höhere Nutzung zugelassen, als der Zonenplan vorsieht, so ist dies auch bei der Bemessung von Grundeigentümerbeiträgen zu berücksichtigen (Erw. 3). Für Wasser- und Abwasserleitungen dürfen nur von denjenigen Eigentümern Beiträge erhoben werden, deren Grundstücke erstmals erschlossen werden (Erw. 4).
SOG 1997 Nr. 19 §§ 44 ff. und 108 PBG, § 17 bis KBV, §§ 5 und 10 f. GBV.Wird im Gestaltungsplangebiet eine höhere Nutzung zugelassen, als der Zonenplan vorsieht, so ist dies auch bei der Bemessung von Grundeigentümerbeiträgen zu berücksichtigen (Erw. 3). Für Wasser- und Abwasserleitungen dürfen nur von denjenigen Eigentümern Beiträge erhoben werden, deren Grundstücke erstmals erschlossen werden (Erw. 4). Der Gemeinderat von H. legte den Perimeter "Trottoirbau Industriestrasse, Trottoir- und Strassenbau Bahnweg und Wasserleitung Bahnweg" öffentlich auf. Zulasten des Grundstückes der P., Grundbuch H. Nr. 1300, wurden Beiträge von Fr. 8'000.- für den Ausbau von Strasse und Trottoir des Bahnwegs (600 m2, Zone WG2c, Ausnützungsziffer 0.5) und Fr. 2'000.-- für den Ausbau der Wasserleitung Bahnweg (440 m2, WG2c, AZ 0.5) verfügt. Für das ebenfalls im Perimetergebiet liegende Grundstück GB Nr. 1400 wurde ein Beitrag von Fr. 150'000.- (95 a 90 m2, Zone W3, AZ 0.55) erhoben. Die von Frau P. gegen die Beitragsverfügung erhobene Einsprache beim Gemeinderat wurde abgewiesen. Sie erhob darauf erfolglos bei der kantonalen Schätzungskommission Beschwerde. Frau P. führte Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das als Attikageschoss bezeichnete vierte Geschoss der Überbauung "Jurablick" (auf GB Nr. 1400) sei in die Berechnung der Ausnützungsziffer einzubeziehen, und der Perimeterbeitrag der Beschwerdeführerin sei dementsprechend zu reduzieren. Für den Ausbau der Wasserleitung im Bahnweg sei für GB Nr. 1300 kein Perimeterbeitrag zu erheben. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde aus folgenden Gründen gut: 3. Gemäss § 110 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) sind die Erschliessungsbeiträge im einzelnen Fall im Verhältnis zu den Vorteilen zu bemessen, die den Grundeigentümern entstehen. Die Kantonale Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren (GBV; BGS 711.41) hält in § 10 fest, der von der Gesamtheit der Grundeigentümer zu übernehmende Anteil der Erschliessungskosten sei nach den massgebenden Flächen auf die Grundstücke des Beitragsplanes zu verteilen. Bei Grundstücken mit verschiedenen Ausnützungsziffern sei die massgebende Fläche mit diesen zu multiplizieren. Der Ausnützungsfaktor ergebe sich aus der möglichen Ausnützung des Grundstückes nach dem Zonenplan und werde in der Regel von der zulässigen Geschosszahl abgeleitet (§ 11 Abs. 2 GBV). Wenn diese Regeln im vorliegenden Fall unbesehen angewandt würden, müsste die Parzelle der Beschwerdeführerin mit dem Ausnützungsfaktor 0.5 und die Parzelle GB Nr. 1400 mit dem Faktor 0.55 in die Verteilung des Perimeterbeitrages an die Grundeigentümer einbezogen werden. Wenn aber, wie im vorliegenden Fall, die Grundnutzung eines Gebietes mittels eines Gestaltungsplans generell erhöht wird, entspricht die Verteilung der Beiträge gemäss Ausnützungsziffer des Zonenplanes nicht dem Verhältnis der Vorteile der Grundeigentümer. Der Ausnützungsfaktor dieser Parzellen ist folglich nicht aus der möglichen Ausnützung nach Zonenplan, sondern aus den Ausnützungsmöglichkeiten des Gestaltungsplanes abzuleiten. Die Überbauung der Parzelle GB Nr. 1400 wurde aufgrund eines Gestaltungsplanes realisiert. Dem Genehmigungsbeschluss zum Gestaltungsplan kann entnommen werden, dass bestehende Pläne in dessen Geltungsbereich nicht mehr anwendbar sind. Der Gestaltungsplan gibt keine Ausnützungsziffer an. Die gezeichneten Volumen ermöglichen dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit Attika (Satteldach/Quergiebel). Der Plan nutzt offensichtlich die Erhöhung der Ausnützungsziffer (AZ) gemäss Arealüberbauungsregelung von § 45 Abs. 3 des Bau- und Zonenreglementes der Gemeinde. Mit der Überbauung wurde gemäss der Bewilligung (ohne Berücksichtigung des "Attika"-Geschosses) eine AZ von 0.64 realisiert. Es kann aber nicht ungeprüft bleiben, ob diese "Attikageschosse" nach den Regeln der KBV in die Ausnützungsziffer einzurechnen sind, da sie dem Grundeigentümer zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten eröffnen. § 17 bis KBV regelt, in welchen Fällen ein Dachgeschoss an die Geschosszahl des Gebäudes angerechnet werden muss. Dabei wird zwischen Steildächern und Attikageschossen unterschieden. Aus § 17 bis Abs. 3 KBV zusammen mit der Abb. 4 Anhang zur KBV ergibt sich, dass Attikageschosse definitionsgemäss von der Fassade zurückgesetzt sind und ein Flachdach aufweisen. Ein zurückgesetztes Dachgeschoss mit Tonnendach ist kein Attikageschoss im Sinne von § 17 bis KBV (RRB Nr. 2397 vom 15. Oktober 1997 in Sachen Gestaltungsplan "T."). Umso mehr werden Attikageschosse mit Schrägdächern von der Praxis nicht als echte Attikas behandelt. Dies bedeutet, dass der Dachausbau nach den Regeln für die Steildächer behandelt wird, um das Attikadach gegenüber dem Steildach nicht zu privilegieren. Der Gestaltungsplan ermöglicht Steildächer. Die Rückversetzung kann als Dacheinschnitt interpretiert werden, mit der Wirkung, dass gedachte Kniewände ausserkant Fassade gemessen mehr als 0.8 m hoch sind. Derartige Geschosse sind gemäss § 17 bis KBV an die Geschosszahl anzurechnen, mit der Folge, dass dieses Geschoss auch zur AZ zählt (§ 34 Abs. 3 KBV). Gemessen an den allgemeinen Regeln der KBV über die Geschosszahl und deren Anrechnung an die AZ eröffnen diese "Attikageschosse" dem Grundeigentümer zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten, die auch bei der Verteilung des Perimeterbeitrages unter den Grundeigentümern berücksichtigt werden müssen. Eine unbestrittene Berechnung der Bauverwaltung H. ergibt, dass der Gestaltungsplan "Hausmatt West" unter Berücksichtigung der AZ der Attikageschosse eine Überbauung mit einer Ausnützungsziffer von 0.80 zulässt. Diese Nutzungsmöglichkeit ist im Perimeterplan zu berücksichtigen. Die Beschwerde ist deshalb in diesem Punkt gutzuheissen. 4. Die Beschwerdeführerin bestreitet im weiteren, einen Perimeterbeitrag für die Wasserversorgungsleitung im Bahnweg zu schulden. GB Nr. 1300 liege nicht in einem Baugebiet, das neu erschlossen werde. Die Parzelle sei von der Ringstrasse her vollständig erschlossen. Der Perimeterbeitrag an Leitungen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung darf seit 1992 nur noch in Baugebieten erhoben werden, die neu erschlossen werden. § 5 Abs. 3 GBV definiert, welche Gebiete als neu erschlossen im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG zu gelten haben. Es sind dies Gebiete, die bis anhin a) entweder gar keine oder b) keine öffentliche oder c) keine der früheren Nutzungsplanung (generelles Wasserprojekt, GWP) entsprechende Erschliessungsanlagen aufwiesen. Die Parzelle der Beschwerdeführerin liegt in einem Strassenschild, der vor Jahrzehnten weitgehend erschlossen und überbaut worden war. Die Parzelle wurde 1911 teilweise überbaut und von der Ringstrasse her an die Wasserversorgung angeschlossen. 1992 wurde die Kanalisationsleitung in der Ringstrasse entsprechend dem Entwurf zum GWP mit einer Wasserleitung (Nennweite 100 mm) verstärkt, ohne dass die Parzelle der Beschwerdeführerin zu einem Perimeterbeitrag herangezogen wurde. Die Parzelle ist zur Hälfte überbaut. Es ist möglich, den unüberbauten Teil der Parzelle, der als Bauplatz für ein Einfamilienhaus dienen könnte, intern an die Wasserversorgung anzuschliessen. Es liegt folglich eine öffentliche Erschliessung vor, die keiner früheren Nutzungsplanung widerspricht. Ein neues generelles Wasserprojekt liegt nur im Entwurf vor, wurde aber nicht erlassen, weil die Zonenplanung überarbeitet wird. Die Parzelle der Beschwerdeführerin liegt folglich nicht im Baugebiet, das durch den Bau des Bahnweges im Sinne des Erschliessungsreglementes neu erschlossen wurde. Die Parzelle ist auf die Wasserleitung im Bahnweg nicht angewiesen. Die Beschwerdeführerin kann deshalb nicht verpflichtet werden, einen Perimeterbeitrag an die neue Wasserleitung im Bahnweg zu leisten. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt gutzuheissen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Januar 1997*

Keywords

perimeter contributionsutilization ratiodevelopment planattic floorfirst-time servicingwater supplybenefit principlepublic works charges

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the increased use permitted by the development plan must be included when allocating perimeter contributions among landowners.

Extracted holding

Yes. When a development plan generally increases permitted use, contribution allocation must be based on the plan’s actual use potential, not only on the zoning plan’s utilization ratio.

Extracted reasoning

The benefit principle under the planning law requires contributions to reflect the advantages actually created. Because the parcels could exploit additional use under the development plan, the zoning-plan utilization figures would understate the benefit. Attic floors allowed by the plan also created extra use potential that had to be counted.

Key legal question

Whether a perimeter contribution may be charged for the Bahnweg waterline to parcel GB No. 1300.

Extracted holding

No. Such contributions for water and wastewater infrastructure may be levied only on parcels being newly served, and this parcel was already publicly connected and not newly erschlossen by the Bahnweg works.

Extracted reasoning

The parcel had long been partly built on and connected to the water supply from Ringstrasse; the new water project was only in draft and not enacted. The parcel did not depend on the Bahnweg waterline as a first-time public connection.

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