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No declaratory standing for vague sale intentions under BGBB

ZZ.1996.34Other CourtJun 16, 1996Dismissed

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Omnilex summary

Owner H. appealed a departmental refusal to approve a transfer of a half share in a farm. During the proceedings, the intended buyer R. withdrew from the deal. The court held that H. had no protected interest in a declaratory ruling on the permissible price ceiling because there was no concrete, foreseeable transaction and no specific contract draft. A theoretical price calculation would be too abstract and would quickly become obsolete. The appeal was therefore not entered into / dismissed.

Omnilex headnote

Art. 84 lit. b BGBB; declaratory standing for determination of admissibility of acquisition under Art. 66 BGBB. A protected interest requires a current, concrete personal legal or factual interest relating to a specific contemplated legal transaction. An owner who merely entertains vague sale intentions, without a concrete contractual project or identifiable counterparty, cannot demand a declaratory ruling fixing the permissible price ceiling. The relevant five-year comparison period under Art. 66 BGBB must be determined in relation to a concrete request for approval or declaration; a hypothetical advance calculation would be speculative, administratively onerous, and liable to rapid obsolescence (consid. 4-5).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1996.34**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:17.06.1996
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.29
Titel:** Zulässige Preisobergrenze nach BGBB**
Resümee:** Art. 66 und 84 BGBB. Ein Grundeigentümer mit bloss vagen Verkaufsabsichten hat keinen Anspruch auf eine Feststellungsverfügung, in der die nach bäuerlichem Bodenrecht zulässige Preisgrenze festgelegt wird.**
SOG 1996 Nr. 34 ** Art. 66 und 84 BGBB.*Ein Grundeigentümer mit bloss vagen Verkaufsabsichten hat keinen Anspruch auf eine Feststellungsverfügung, in der die nach bäuerlichem Bodenrecht zulässige Preisgrenze festgelegt wird. H. beabsichtigte, dem Pächter R. 1/2-Miteigentumsanteil seines landwirtschaftlichen Gewerbes zu verkaufen. Das Volkswirtschafts-Departement verweigerte die Bewilligung des Eigentumsübergangs, weil der vorgesehene Preis übersetzt sei. H. erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Während der Hängigkeit des Verfahrens teilte R. mit, H. habe den Pachtvertrag gekündigt, weshalb er auf den Kauf des Miteigentumsanteils verzichte. Das Verwaltungsgericht tritt aus folgenden Gründen auf die Beschwerde nicht ein: 2. Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung; die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt (Art. 61 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Die Verweigerungsgründe sind in Art. 63 BGBB abschliessend erwähnt. Vorliegend ist einzig der Verweigerungsgrund des übersetzten Preises (lit. b) umstritten. Als in diesem Sinne übersetzt gilt ein Erwerbspreis dann, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als fünf Prozent übersteigt (Art. 66 BGBB). 3. In seiner Beschwerde stellte H. das Rechtsbegehren, in Aufhebung der angefochtenen Verfügung des Departementes "das Gesuch des Beschwerdeführers und des Käufers (...) zu bewilligen". In dieser Verfügung wird festgestellt, der Eigentumsübergang könne nicht bewilligt werden. Die Erteilung der Bewilligung selbst bildete nicht Gegenstand des Verfahrens, weil der Kaufvertrag ja erst im Entwurf vorlag und noch nicht verurkundet war. Bei einer allfälligen Gutheissung der Beschwerde würde nicht eigentlich die Bewilligung erteilt, sondern bloss festgestellt, dass - im Gegensatz zur Auffassung des Departementes - kein Verweigerungsgrund vorliegt. Nach Vorliegen eines materiellen Verwaltungsgerichtsentscheides müssten die Parteien dann immer noch das förmliche Bewilligungsverfahren durchlaufen, wobei die Bewilligungsbehörde allerdings bloss zu prüfen hätte, "ob der Gegenstand des Bewilligungsverfahrens bildende Vertrag mit dem der Feststellungsverfügung übereinstimmt und ob sich seit der Feststellungsverfügung eine Änderung im rechtserheblichen Sachverhalt ergeben hat" (Beat Stalder: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar, Brugg 1995, N. 3 zu Art. 84). 4. Sein Begehren um einen materiellen Entscheid begründet der Beschwerdeführer unter anderem damit, das Verwaltungsgericht habe den zulässigen Preis auch deshalb festzusetzen, weil für ihn als Eigentümer auch ein Verkauf an einen anderen Kaufsinteressenten in Frage komme. Nach Art. 84 lit. b BGBB kann derjenige, der ein schutzwürdiges Interesse hat, von der Bewilligungsbehörde feststellen lassen, ob der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks bewilligt werden kann. Als schutzwürdiges Interesse im Sinne dieser Bestimmung ist ein persönliches rechtliches oder tatsächliches und aktuelles Interesse zu verstehen, welches ein konkrete Rechtslage betrifft (Beat Stalder, a.a.O., N 6 zu Art. 84). Das Vorliegen dieses Interesses ist von Amtes wegen zu prüfen. Beat Stalder (a.a.O., N 7) räumt insbesondere den Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) einen solchen Feststellungsanspruch ein, wobei als selbstverständlich vorausgesetzt wird, dass die Feststellung sich auf ein bestimmtes, von diesen Parteien ins Auge gefasstes Rechtsgeschäft beziehen muss. Wohl haben H. und R. Ende 1994 die Absicht bekundet, einen Kaufvertrag zu schliessen. Nachdem jedoch R. dem Eigentümer H. vorbehaltlos erklärt hat, an einem Kauf nicht mehr interessiert zu sein, liegt auch kein Vertrag mehr vor, dessen Abschluss konkret absehbar wäre. 5. Es bleibt zu prüfen, ob der Beschwerdeführer als weiterhin verkaufswilliger Eigentümer ein rechtsgenügliches Feststellungsinteresse besitzt. Ein solches versucht er damit zu begründen, dass im hängigen Verfahren die Preisgrenze nach BGBB ermittelt werden soll, damit er seinen Miteigentumsanteil allfälligen Interessenten entsprechend offerieren könne. Als Grundlage für die nach Art. 66 BGBB festzulegende Preisgrenze ist der Durchschnitt der in den letzten 5 Jahren für vergleichbare Objekte bezahlten Preise massgebend. Mit diesem Fünfjahresabschnitt kann nur der Zeitraum gemeint sein, der unmittelbar vor dem Zeitpunkt liegt, in dem die Bewilligungsbehörde um Erlass einer einen bestimmten Kaufvertrag betreffenden Feststellungsverfügung (Art. 84 lit. b BGBB) oder um Bewilligung des Erwerbs nach Art. 61 BGBB ersucht wird. Vorliegend steht jedoch dieser Zeitpunkt noch gar nicht fest; er ist vielmehr höchst unbestimmt, weil der Beschwerdeführer einzig seine nach wie vor bestehende Verkaufsabsicht bekundet, ohne aber einen konkreten Vertragsentwurf vorlegen zu können. Er vermag nicht einmal einen interessierten, mit ihm bereits in Verhandlungen stehenden Dritten namentlich zu bezeichnen. Es kann wohl sein, dass bereits in wenigen Monaten ein unterschriftsreifer Vertrag vorliegt; ebensowenig ist aber auszuschliessen, dass dies beispielsweise erst in zwei Jahren der Fall ist. Angesichts der Ungewissheit dieses Zeitpunktes ist aber auch der Zeitrahmen noch nicht bestimmbar, aus dem die nach Art. 66 BGBB beachtlichen Preise vergleichend heranzuziehen sind. Es ist aber - gerade in Anbetracht der in den letzten Jahren gesunkenen Preise für Landwirtschaftsland - wesentlich, ob für die Prüfung der Preisgrenze im konkreten Einzelfall die in den Jahren 1990 - 1994 oder die beispielsweise zwischen 1993 und 1997 bezahlten Preise als Vergleichsbasis massgebend sind. Es liesse sich allenfalls noch argumentieren, ein Feststellungsentscheid vermittle dem Eigentümer immerhin einen vorläufigen Anhaltspunkt dafür, was im Fall des Verkaufs seines Grundstücks als übersetzter Preis gälte und daher eine Bewilligung nach Art. 61 BGBB ausschliessen würde. Der Eigentümer könnte sich in Kenntnis des auf diese Weise amtlich ermittelten maximal erzielbaren Preises etwa entscheiden, ob er seine Verkaufsabsichten überhaupt in die Tat umsetzen will. Ein solches Feststellungsinteresse genügt indes nach den in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien nicht. Auch für Beat Stalder, a.a.O., N 8 zu Art. 61 BGBB, ist selbstverständlich, dass nicht ein Eigentümer mit vagen Verkaufsabsichten, sondern nur Vertragsparteien bezogen auf ein ins Auge gefasstes Rechtsgeschäft eine Feststellungsverfügung nach Art. 84 BGBB erwirken können. Im Hinblick auf die vom Bundesgericht gerade im vorliegenden Verfahren aufgestellten Anforderungen an das Verfahren zur Bestimmung der zulässigen Preislimite wäre es für die Verwaltung und erst recht für die Rechtsmittelinstanzen unzumutbar, unabhängig vom Vorliegen eines konkreten Rechtsgeschäfts eine gewissermassen theoretische Preislimitenberechnung vorzunehmen und den damit verbundenen beträchtlichen Aufwand zu betreiben. Würde dann nach einem Jahr oder noch später ein auf ein konkretes Rechtsgeschäft bezogenes Gesuch eingereicht, sähe sich die Verwaltung erst noch gezwungen, den zulässigen Preis mittels ergänzender Berechnungen zu aktualisieren. An ihre Feststellungsverfügung ist die Verwaltung zwar grundsätzlich gebunden, doch bezieht sich diese Bindungswirkung einzig auf den von der Feststellungsverfügung erfassten Sachverhalt (vgl. wiederum Beat Stalder, a.a.O., N 9 - 11 zu Art. 84 BGBB; vgl. ferner SOG 1994, Nr. 45). Dieser Sachverhalt ändert sich aber unter dem Aspekt des übersetzten Preises laufend. Würde die Bewilligungsbehörde zum Beispiel im Juni 1996 den in einem Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Käufer A. vorgesehenen Preis als zulässig feststellen, wäre sie an diese Verfügung nicht mehr gebunden, wenn im Frühjahr 1997 um Bewilligung eines mit dem Käufer B. vereinbarten Eigentumsübergangs nachgesucht würde. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 1996

Keywords

declaratory standingprotected interestagricultural land lawprice ceilingsale intentionadministrative appeal

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether an owner with only vague plans to sell may obtain a declaratory ruling fixing the permissible price under the BGBB.

Extracted holding

No. Declaratory standing under Art. 84 BGBB requires a current, concrete interest tied to a specific contemplated transaction; vague future sale intentions are insufficient.

Extracted reasoning

The price ceiling under Art. 66 BGBB depends on a five-year comparison period that must be anchored to a specific transaction or approval request. Without a concrete contract draft, named counterparty, or even a foreseeable closing, the relevant time frame cannot be determined. A purely theoretical price calculation would be burdensome and would soon become outdated.

Key legal question

Whether the appeal could lead to approval of the transfer itself.

Extracted holding

No. The approval of the acquisition was not the object of the proceedings; only the refusal to grant a declaratory finding was at issue.

Extracted reasoning

Because the contract was only in draft form and not yet notarized, a successful appeal could at most establish that no ground for refusal existed, not grant the actual transfer approval.

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