ZZ.1996.26•Building owner at time of connection is liable for connection fees
ZZ.1996.26Other CourtOct 30, 1996Granted
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Y. Immobilien built and later sold six houses or granted them under building rights. The municipality billed water and sewer connection fees based on the buildings' insurance value. Although the court confirmed that the owner at the time of connection is liable for the fee, it held that a former owner who was no longer party to the insurance valuation proceedings must still be able to challenge the valuation in the appeal against the fee assessment. The complaint was therefore upheld.
§§ 23, 24, 27, 28 Gebäudeversicherungsgesetz; § 30 Abs. 3 GBV; connection fees based on building insurance value: the fee debtor is the building owner at the time of connection. If ownership changes between connection and assessment, the former owner lacks standing in the insurance valuation proceedings, but must nevertheless be afforded judicial review of the valuation in the fee proceedings; otherwise the right to be heard and effective legal protection would be impaired. The insurance valuation binds the fee authority only as a technical reference point, not unreviewably, and may be examined anew insofar as it serves as the basis for the levy (consid. 3).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1996.26** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 31.10.1996 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2015.19 |
| Titel: | ** Anschlussgebühren** |
| Resümee: | ** Anschlussgebühren. Zahlungspflichtig ist der Gebäudeeigentümer im Zeitpunkt des Anschlusses. Wird für die Bemessung von Anschlussgebühren auf die Gebäudeversicherungssumme abgestellt und findet zwischen dem Anschluss und der Festsetzung der Gebühr eine Handänderung statt, so hat der zahlungspflichtige Verkäufer oder Baurechtsgeber die Möglichkeit, die Berechnungsbasis im Beschwerdeverfahren durch die Schätzungskommission überprüfen zu lassen.** |
| SOG 1996 Nr. 26 ** Anschlussgebühren.*Zahlungspflichtig ist der Gebäudeeigentümer im Zeitpunkt des Anschlusses. Wird für die Bemessung von Anschlussgebühren auf die Gebäudeversicherungssumme abgestellt und findet zwischen dem Anschluss und der Festsetzung der Gebühr eine Handänderung statt, so hat der zahlungspflichtige Verkäufer oder Baurechtsgeber die Möglichkeit, die Berechnungsbasis im Beschwerdeverfahren durch die Schätzungskommission überprüfen zu lassen. Die Y. Immobilien plante, am S.-Rain in D. sechs Einfamilienhäuser zu errichten. Die Baukosten pro Haus wurden auf Fr. 350'000.-- veranschlagt; die Gebäudeversicherung gab im Juli 1992 Deckungszusagen über je Fr. 402'000.-- ab. Im Jahre 1994 veräusserte die Y. die fertigerstellten Häuser. Zum Teil wurden sie verkauft; zum Teil aber auch im Baurecht abgegeben. Die Gebäudeversicherung schätzte die Häuser auf einen Wert zwischen Fr. 463'200.- und 478'000.--. Dies wurde im Jahr 1994 den neuen Grundeigentümern bzw. Baurechtsnehmern eröffnet. Der teuerungsbereinigte, versicherte Neuwert aller sechs Häuser belief sich auf ca. Fr. 3.2 Mio.; die Einschätzungen sind rechtskräftig. Im März 1995 stellte die Finanzverwaltung der Gemeinde D. der Y. Immobilien auf der Basis des gesamten Neuwertes Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren in Rechnung. Y. erhob erfolglos Einsprache beim Einwohnergemeinderat und Beschwerde bei der kant. Schätzungskommission. Y. beschwert sich nun beim Verwaltungsgericht mit der Begründung, sie habe die Gebäudeversicherung jeweils über die Handänderungen orientiert, die Einschätzungen seien ihr jedoch nie bekanntgegeben worden. Der zur Errechnung der Gebühr angewandte Prozentsatz werde anerkannt; die Gesamtschätzung werde jedoch bestritten. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut: 1. Das Schätzungsverfahren dient dazu, den Neuwert und den Zeitwert von Gebäuden einheitlich zu ermitteln, um die Versicherungssumme der Gebäudeversicherung festzulegen (§§ 24 und 27 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung, Brandverhütung, Feuerwehr und Elementarschadenhilfe, BGS 618.111). Am Verfahren beteiligt ist nur der (neue) Gebäudeeigentümer; nur er kann die Schätzung anfechten (§§ 23 und 28). 2. Nach der Rechtsprechung ist der Gebäudeversicherungswert ein taugliches Kriterium für die Bemessung von Anschlussgebühren. Bei Neubauten ist der Wert im Zeitpunkt der Fertigstellung massgebend (SOG 1993, S. 122 ff.). § 30 Abs. 3 der Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) erklärt den Eigentümer des Gebäudes im Zeitpunkt des Anschlusses für zahlungspflichtig. Die Y. bestreitet somit ihre Gebührenpflicht zu Recht nicht, hat sie doch, nach den Akten zu schliessen, die Häuser schlüsselfertig veräussert. 3. Im vorliegenden Fall ist die Abgabepflichtige nicht mehr Gebäudeeigentümern. Es stellen sich die Fragen nach der Gewährleistung des Anspruches auf das rechtliche Gehör und nach dem Rechtsschutz. Gemäss ZBl 1996, S. 227 ff. ist im Baubewilligungsverfahren auch der Baurechtsgeber legitimiert, ein Rechtsmittel zu ergreifen. Dies vor allem wegen des späteren Heimfalles. Dieser Grundsatz liesse sich auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen mit der Konsequenz, dass die Gebäudeversicherung ihre Einschätzung sowohl dem Baurechtsgeber als auch dem -nehmer zu eröffnen hätte. So zu verfahren, ist jedoch nicht tunlich, wie aus folgenden Erwägungen erhellen mag: Einmal ist der Handwechsel von Gebäuden durch Begründung eines selbständigen und dauernden Baurechts im Kanton Solothurn im Vergleich zum Kauf selten; es besteht kaum Anlass, dafür eine Sonderregelung zu schaffen. Zudem besteht zwischen Gebäude- und Landeigentümer, aber auch zwischen Verkäufer und Käufer immer ein Interessengegensatz. Der Käufer bzw. Baurechtsnehmer wird im Interesse eines guten Versicherungsschutzes eher auf eine hohe Schätzung tendieren; vielleicht hat er den Gebäudewert ja auch noch vermehrt. Dagegen werden Verkäufer oder Baurechtsgeber an einer tiefen Schätzung interessiert sein, um möglichst Abgaben zu sparen. Von den Vertragsparteien kann somit auch nicht verlangt werden, sich zu verständigen. Würde man den Gebührenpflichtigen auf den Weg der indirekten Anfechtung der Schätzung (als Vertreter des neuen Eigentümers) verweisen, liesse man ihn in den meisten Fällen ohne Rechtsschutz (AGVE 1984, S. 231). In Zeitpunkt der Einschätzung war die Y. nicht mehr Eigentümerin der Gebäude; sie konnte die Schätzungen schon deshalb nicht anfechten, weil sie ihr unbekannt geblieben sind. Wäre sie Partei im Schätzungsverfahren, wäre das Ergebnis für sie rechtlich nicht existent (BGE 122 I 97). Weil ihr aber gar keine Parteistellung zukommt, muss ihr bei der Erhebung von Abgaben, die auf dem Gebäudeversicherungswert basieren, die Möglichkeit eingeräumt werden, dessen Festsetzung nachprüfen zu lassen. Über die Bemessungsgrundlage ist folglich ein zweites Verfahren durchzuführen. Dies ergibt sich einerseits aus dem formellen Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs und andererseits aus dem Umstand, dass das kommunale Reglement an die Gebäudeversicherungssumme anknüpft. Dies kann dazu führen, dass abgaberechtlich ein anderer Wert als der versicherungstechnisch als richtig erkannte festgesetzt wird. Auf die Auffassung der Schätzer der Gebäudeversicherung darf dabei - wenn auch nicht unbesehen - abgestellt werden; der Neuwert der Gebäude ist nachzuprüfen (vgl. AGVE 1984, S. 232). * Verwaltungsgericht, Urteil vom 31. Oktober 1996 |
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Who is liable for connection fees when ownership changes between connection and fee assessment?
The liable party is the building owner at the time of connection, so Y. Immobilien remained fee-liable.
§ 30(3) GBV designates the owner at the time of connection as liable; the use of the building insurance value as the fee basis is permissible.
May the former owner challenge the insurance-value basis if the assessment was made after the transfer and not notified to it?
Yes. Because the former owner had no party status in the insurance valuation proceedings, it must be allowed to contest the fee basis in the fee appeal procedure.
The valuation proceeding binds only the new owner; denying review would leave the liable former owner without legal protection and would violate the right to be heard.
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