projects

No angle bisector for private access road; no staged contribution plan

ZZ.1996.24Other CourtAug 12, 1996Partially Granted

Open source

Extracted by Omnilex

Omnilex summary

The municipality appealed a cantonal decision concerning special assessment contributions for the K.-Strasse upgrade. The court held that parcels 604 and 613, although served via a private access road, were not to be treated as corner parcels with an angle bisector; the contribution perimeter had to include at least the first building depth because the benefit principle governs. However, the court accepted the municipality's objection that the contribution plan did not need to be split into two separate procedures merely because the road would be built in two stages and only an advance payment was initially charged. The appeal was therefore only partially successful.

Omnilex headnote

§ 108 PBG, § 12 GBV; contribution perimeter for public road works and private access roads. The perimeter obligation is governed by the benefit principle, not by direct frontage. The angle bisector rule is designed to avoid double assessment of parcels bordering two public roads; it does not apply where a parcel borders a private access road not included in the public project. In such cases, the affected land must nevertheless be included to the extent it derives a special advantage from the public work (consider. 2). A staged construction of a road does not as such require a staged contribution plan. If the municipality charges only an advance payment for the first stage and reserves final settlement after completion of the whole work, this is permissible; the definitive contribution may be fixed once the entire facility is completed (consider. 3).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1996.24**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:13.08.1996
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.17
Titel:** Grundeigentümerbeiträge, keine Winkelhalbierende wegen angrenzender Privatstrasse**
Resümee:§ 108 PBG, §§ 12 GBV. Erschliessungsbeiträge an eine Quartierstrasse. Grenzt ein Grundstück an einen Privatweg, ist keine Winkelhalbierende zu ziehen (Erw. 2). Das Beitragsverfahren braucht für zwei Bauetappen nicht aufgeteilt zu werden, sofern vorerst bloss eine mässige Akontozahlung verlangt wird (Erw. 3).
SOG 1996 Nr. 24 § 108 PBG, §§ 12 GBV*. Erschliessungsbeiträge an eine Quartier-strasse. Grenzt ein Grundstück an einen Privatweg, ist keine Winkelhalbierende zu ziehen (Erw. 2). Das Beitragsverfahren braucht für zwei Bauetappen nicht aufgeteilt zu werden, sofern vorerst bloss eine mässige Akontozahlung verlangt wird (Erw. 3).* Die Einwohnergemeinde O. beschloss, die erste Etappe der K.-Strasse gemäss Erschliessungsplan auszubauen. Der Ausbau umfasste den östlichen Teil der Strasse mit Gesamtkosten von ca. 350'000.--. Zur Finanzierung dieses Vorhabens legte der Gemeinderat einen Beitragsplan und die Beitragsberechnung mit Kostenverteiler öffentlich auf und teilte dies den betroffenen Grundeigentümern schriftlich mit. In der Beitragsberechnung sind die Erschliessungskosten (inkl. Landerwerb) der ersten und zweiten Etappe der K.-Strasse, insgesamt Fr. 590'000.--, enthalten. Unter anderen erhoben die Herren G. und W. Einsprache. Der Gemeinderat wies diese ab. Beide beschwerten sich bei der Schätzungskommission. Herr G. beantragte, die beiden Grundstücke GB O. Nrn. 613 (Dr. B.) und 604 (Frau E.) seien nicht als Eckgrundstükke zu behandeln. Die Winkelhalbierende zu ziehen, sei nicht gerechtfertigt, weil die Parzellen an einen Privatweg grenzen. Herr W. beantragte, es seien zwei separate Beitragsverfahren für die K.-Strasse durchzuführen. Die Schätzungskommission des Kantons Solothurn hiess die Beschwerden gut. Die Einwohnergemeinde O. erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Rechtsmittel wird aus folgenden Gründen teilweise gutgeheissen: 2. Die Schätzungskommission verlangt, dass der Perimeter des Beitragsplanes geändert wird. Sie verfügt dessen Ergänzung mit zusätzlichen Flächen der Parzellen GB Nrn. 604 und 613. Nach § 108 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) sind von allen Grundeigentümern angemessene Beiträge zu verlangen, deren Grundstücke durch die Erstellung öffentlicher Erschliessungsanlagen Mehrwerte oder Sondervorteile erwachsen. Die Erschliessungsbeiträge sind im einzelnen Fall im Verhältnis zu den Vorteilen zu bemessen (§ 110 PBG). Massgebend für die Perimeterpflicht ist nach solothurnischem Beitragsrecht nicht der (direkte) Anstoss an die Erschliessungsanlage, sondern das Vorteilsprinzip, das darauf abzielt, alle Grundstücke zu erfassen, welche aus der Erschliessung einen Vorteil erlangen. Darunter fallen nach konstanter Praxis nicht nur die direkt an die Anlage grenzenden Grundstücke, sondern auch alle weiteren, die z.B. mittels dazwischen liegenden Privaterschliessungen an die öffentliche Anlage anschliessen bzw. von ihr erschlossen werden, insbesondere wenn sie über keine anderweitige direkte öffentliche Erschliessung oder zumindest Erschliessungsmöglichkeit verfügen (z.B. VWGE i.S. F. c. EG G. vom 13. März 1987, bestätigt vom Bundesgericht; VWGE i.S. H. c. EG R. vom 14. März 1988). In der kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) werden diese Grundsätze konkretisiert. Nicht genau definiert wird, wie der Beitragsperimeter zu ziehen ist. Dem Anhang zur GBV kann aber entnommen werden, dass im Normalfall alle Grundstücke eines Quartiers an mindestens eine Erschliessungs- oder Sammelstrasse Beiträge zu leisten haben. Der Muster-Beitragsplan geht davon aus, dass eine flächendeckende, gleichmässige Belastung der erschlossenen Parzellen einer Zone erreicht werden soll. Aus dem Sinn der Vorschriften ergibt sich zudem, dass die Grundstücksflächen in den Beitragsperimeter der Anlage einzubeziehen sind, durch die sie erschlossen werden. Im angefochtenen Beitragsplan werden die über den gemeinschaftlichen privaten Erschliessungsweg erschlossenen Grundstükke GB Nrn. 613 und 604 nur teilweise belastet, denn es wird zwischen der öffentlichen und der privaten Strasse eine Winkelhalbierende gebildet. Die Privatstrasse ist aber nicht Bestandteil der öffentlichen Erschliessungsplanung und soll von der Gemeinde auch nicht übernommen werden. Der Einsatz der Winkelhalbierenden bewirkt in diesem Fall, dass ein Teil der Grundstücksflächen nicht zur Perimetrierung herangezogen wird. Der Einsatz der Winkelhalbierenden nach § 108 PBG und § 12 Abs. 2 GBV soll die Doppelbelastung von Eigentümern verhindern, deren Grundstücke an zwei öffentlichen Strassen liegen. Im vorliegenden Fall wird eine flächendeckende Perimetrierung verunmöglicht. Die Entlastung der Grundstücke GB Nrn. 613 und 604 gegenüber andern Parzellen im Perimeter ist aber auch aus einem anderen Grund nicht sachgerecht. Die Parzelle GB Nr. 612 ist mit Wegrechten zugunsten der übrigen Grundstücke des Perimeters belastet. Auch diese Parzellen sind also bereits über die private Wegparzelle erschlossen, ohne dass sie entlastet werden. - Da die Wegparzelle GB Nr. 612 in der Bauzone liegt und nicht als Strassenareal ausgeschieden ist, kann deren Ausnützungsziffer beansprucht werden. Die nördlichen Teile der Parzellen GB Nrn. 604 und 613 werden perimeterrechtlich von der K.-Strasse her erschlossen. Der Beitragsperimeter hat deshalb zumindest die erste Bautiefe dieser Grundstücke zu umfassen, denn diese Flächen ziehen nach solothurnischem Beitragsrecht aus der Anlage den entsprechenden Vorteil. Die Beschwerde gegen den Entscheid der Schätzungskommission ist in diesem Punkt abzuweisen. 3. Die Beschwerdeführerin verlangt, die von der Schätzungskommission angeordnete Etappierung des Perimeterverfahrens sei aufzuheben. Die Besonderheit des vorliegenden Planes besteht darin, dass, zusammen mit den Kosten einer sofort realisierten Strassenetappe, Bau- und Landerwerbskosten für einen Strassenteil in den Beitragsplan aufgenommen wurden, der vorläufig nicht gebaut wird. Die Grundeigentümer werden mit einem Perimeterbeitrag belastet, der sich aus Kosten für eine realisierte Etappe und aus Kosten für ein geplantes Projekt zusammensetzt. Mehrwerte und Sondervorteile für Grundeigentümer entstehen erst durch den Bau einer Anlage (§ 108 Abs. 1 PBG; § 20 Abs. 5 GBV). Perimeterbeiträge können deshalb in der Regel erst nach deren Erstellung eingefordert werden. Für künftige öffentliche Erschliessungsanlagen kann die Gemeinde Beiträge von dem Zeitpunkt an erheben, wo der Grundeigentümer daraus Vorteile zieht (§ 114 Abs. 1 PBG). Weil Mehrwerte und Sondervorteile für Grundeigentümer erst durch die Erstellung der Anlagen entstehen, und die Beiträge erst mit der Vollendung der Anlage geschuldet sind, kann die endgültige Belastung (§ 111 Abs. 4 PBG) der Beiträge erst nach Erstellung der zweiten Strassenetappe definitiv verfügt werden. Die Gemeinde hat die Problematik der etappenweisen Realisierung erkannt. Ihr Beitragsplan sieht deshalb vor, dass die Gesamtabrechnung und die Ermittlung der definitiven Erschliessungsbeiträge nach der baulichen Vollendung des ganzen Werkes (1. und 2. Etappe) erfolgen soll. Dabei würden Mehr- und Minderkosten proportional verteilt. § 18 GBV bleibe vorbehalten. Nach der Fertigstellung der ersten Etappe soll den Grundeigentümern vorerst ca. 60 % der Beiträge als Akontozahlung in Rechnung gestellt werden. Dieses Vorgehen ist beitragsrechtlich nicht zu beanstanden, denn alle Grundstücke werden durch den Bau der ersten Etappe der K.-Strasse besser erschlossen, und im Rahmen der Investitionen in die erste Etappe entstehen den einbezogenen Grundeigentümern auch Sondervorteile. Dieses Vorgehen wird auch durch § 20 Abs. 5 GBV nicht ausgeschlossen. Die Einforderung einer Teilzahlung für die erstellte Etappe ist rechtlich zulässig, denn der Gemeinderat ist berechtigt, dem Fortgang der Arbeiten entsprechende Teilzahlungen einzufordern, sofern dem Grundeigentümer schon vor der Vollendung Sondervorteile erwachsen. Aus den allgemeinen Grundsätzen des Beitragsrechtes und aus § 20 Abs. 5 GBV kann deshalb nicht gefolgert werden, bei einem gestaffelten Bau einer Strasse müsse auch der Beitragsplan etappiert werden. Das Begehren nach Etappierung des Beitragsverfahrens wurde vor erster Instanz auch mit dem Umstand begründet, es handle sich bei der ersten Etappe um einen Strassenausbau, bei der zweiten Etappe hingegen um einen -neubau. Für die erste Etappe müsse Strassenareal, für die zweite Etappe teures Bauland erworben werden. Dabei würden sehr unterschiedliche Kosten pro Laufmeter Strasse anfallen. Auch wenn diese Annahmen stimmen würden, verlangt dies nicht zwingend eine Etappierung des Beitragsplanes. Bei der K.-Strasse handelt es sich um ein einheitliches Bauwerk, das einem Erschliessungsplan entspricht. Die K.-Strasse dient allen ins Perimeterverfahren einbezogenen Grundstücken und verbindet sie mit dem übergeordneten Strassennetz. Sie schafft für diese Parzellen Sondervorteile. Es ist deshalb in der Regel beitragsrechtlich unbedenklich, den einzelnen Perimeterpflichtigen ihren Anteil an den Durchschnittskosten unterschiedlich teurer Anlagenteile einer Strasse in Rechnung zu stellen. Nur Mehrkosten, die durch ausserordentliche Massnahmen (z.B. Unterführungen) entstehen, können von der Überwälzung ausgenommen werden (§ 14 Abs. 4 GBV). In diesem Punkt ist die Beschwerde gutzuheissen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 13. August 1996*

Keywords

contribution perimeterpublic roadprivate access roadspecial benefitcorner parcelangle bisectorstaged constructionadvance paymentassessment contributions

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether parcels 604 and 613 had to be treated as corner parcels with an angle bisector because they border a private road.

Extracted holding

No. The private road was not part of the public project and no angle bisector was to be applied; the first building depth of those parcels remained within the contribution perimeter.

Extracted reasoning

Under the benefit principle, perimeter duty depends on special advantage, not direct frontage. The angle bisector rule serves to avoid double burden only for parcels on two public roads. Here, use of the bisector would prevent full perimeter coverage and unduly relieve the parcels.

Key legal question

Whether the contribution plan had to be split into two separate procedures for the two construction stages of K.-Strasse.

Extracted holding

No. A staged construction does not require a staged contribution plan where only an advance payment is sought for the first stage and final settlement follows completion of the whole work.

Extracted reasoning

Special advantages arise with construction progress, so partial payments are permissible. The road is one unitary project; different cost levels of road sections may be averaged for perimeter contributions, except extraordinary extra costs.

Continue your research in ChatGPT or Claude

Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.