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Road extension contributions include rear-lot owners

ZZ.1996.23Other CourtOct 6, 1996Dismissed

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Omnilex summary

The Administrative Court of Solothurn dealt with a contribution plan for the extension of the B.-Strasse, which had originally been built decades earlier as a dead-end street without levying owner contributions. The municipality later extended the road so that it now connected to the S.-Strasse and charged perimeter contributions. The court held that not only the directly adjoining parcels, but also rear lots benefiting from the improved access, had to be included. It also held that a municipal parcel in the zone for public buildings and facilities was contribution-liable because it gained value from the new access. The municipality could not deduct earlier construction costs from the current contribution.

Omnilex headnote

Benefit principle in road-contribution law; inclusion of rear lots and public-purpose land in the perimeter. For contribution assessments, direct frontage is not decisive; the decisive factor is whether a parcel obtains a relevant advantage from the access improvement. Accordingly, parcels that are connected to or served by the road, even without direct frontage to the new section, may be included if they benefit from the installation (consid. 7). Municipal land in a public-buildings zone is not per se exempt; if zoning allows substantial use and the road enhances accessibility and value, it falls within the perimeter according to its usable development potential (consid. 11). Historical construction expenditures on earlier road stages do not reduce the current contribution, which is determined by the present value increment caused by the new extension (consid. 12).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1996.23**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:07.10.1996
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.16
Titel:** Verlängerung einer Sackgasse, Grundeigentümerbeiträge der Hinterlieger**
Resümee:** Wird eine vor Jahrzehnten (ohne Beitragserhebung) erbaute Sackgasse nun verlängert, so dass sie neu in eine Sammelstrasse mündet, so sind auch die Hinterlieger beitragspflichtig. Auch Grundstücke, die in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegen, sind in den Perimeter einzubeziehen.**
SOG 1996 Nr. 23 Wird eine vor Jahrzehnten (ohne Beitragserhebung) erbaute Sackgasse nun verlängert, so dass sie neu in eine Sammelstrasse mündet, so sind auch die Hinterlieger beitragspflichtig. Auch Grundstücke, die in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegen, sind in den Perimeter einzubeziehen. Aus den Erwägungen: 3. Die B.-Strasse wurde in Etappen gebaut. Einen ersten Teil erstellte die Gemeinde N. im Jahre 1967 auf eigene Kosten, denn zu diesem Zeitpunkt erhob die Gemeinde keine Grundeigentümerbeiträge. Nach dem damaligen Reglement hatten die Bauherren einen "Strassenbeitrag" an das Netz der Gemeinde in der Höhe von 1.5 % der Gebäudeversicherungssumme zu entrichten. Für die kürzlich erstellte Verlängerung der Strasse wurde erstmals das neurechtliche Perimeterverfahren durchgeführt. (...) 6. Der von der Gemeinde aufgelegte Beitragsplan umfasst die an den neu gebauten Strassenteil beidseitig direkt anstossenden Grundstücke. Die Eigentümer dieser Grundstücke haben sich damit zu Recht abgefunden, denn zumindest die Besucherparkplätze der Überbauungen werden durch die B.-Strasse erschlossen. Die Grundstücke werden deshalb zu Recht vom Beitragsplan erfasst. (...) 7. Nicht in den Beitragsplan aufgenommen wurden die an den 1967 gebauten Teil der B.-Strasse anstossenden Grundstücke. Dies ist nicht zwingend, denn massgebend für die Perimeterpflicht nach solothurnischem Beitragsrecht ist nicht der direkte Anstoss an die Erschliessungsanlage, sondern das Vorteilsprinzip, das darauf abzielt, alle Grundstücke zu erfassen, welche aus der Erschliessung einen Vorteil erlangen. Darunter fallen nach konstanter Praxis nicht nur die direkt an die Anlage anstossenden Grundstücke, sondern auch die weiteren, die an die öffentliche Anlage anschliessen bzw. von ihr erschlossen werden, insbesondere wenn sie über keine anderweitige direkte öffentliche Erschliessung verfügen (VWGE vom 10. Mai 1996). Für die nach dem Entscheid der Schätzungskommission in den Beitragsplan aufzunehmenden Grundstücke ist dies im folgenden zu prüfen. Es handelt sich nach den Anweisungen im Urteil der Vorinstanz um Anrainergrundstücke der B.-Strasse, inkl. eine Bautiefe des Gestaltungsplangebietes. (...) 11. N. wirft die Frage auf, ob die Regeln von § 10 und § 11 der Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) GBV unbesehen auf die gemeindeeigene Parzelle GB Nr. 434 angewandt werden können. Es handelt sich um einen Kindergarten, der in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen des Zonenplanes liegt. In dieser Zone sind dreigeschossige, öffentlichen Zwecken dienende Bauten und Anlagen gestattet (§ 8 Zonenreglement N.). Diese Bauzone ermöglicht bedeutende bauliche Nutzungen. Auch wenn Grundstücke des Verwaltungsvermögens der Gemeinde nicht verkauft werden können, müssen sie für den Publikumsverkehr erschlossen werden (Bernhard Staehelin: Erschliessungsbeiträge, Diessenhofen 1980, S. 159). Deshalb nehmen Grundstücke der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, die durch Strassen erschlossen werden, an Wert zu (BVR 1979, S. 161). Der Perimeterbeitrag für diese Parzelle hat sich deshalb auch nach den Nutzungsmöglichkeiten der Zone zu richten. Gemäss § 11 Abs. 2 GBV ist der Ausnützungsfaktor von der zulässigen Geschosszahl abzuleiten. 12. Eine Anrechnung der von der Gemeinde im Jahre 1967 aufgebrachten Erstellungskosten für die B.-Strasse an den von ihr zu leistenden Perimeterbeitrag ist nicht zulässig. Der Perimeterbeitrag richtet sich nach dem Mehrwert, der heute durch den Bau der Einmündung der B.-Strasse in die S.-Strasse für die Gemeindeparzelle entsteht. Dieser Mehrwert wird durch die Finanzierung von früheren Etappen der Strasse nicht geschmälert. (...) * Verwaltungsgericht, Urteil vom 7. Oktober 1996*

Keywords

road contributionperimeter assessmentbenefit principlerear lotspublic landaccess improvementzoningmunicipal property

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether rear-lot properties along the older street section must contribute to the new road extension.

Extracted holding

Yes. Contribution liability depends on benefit from the access improvement, not merely direct frontage.

Extracted reasoning

Under Solothurn contribution law the decisive criterion is the benefit principle. Properties that are reached or served by the road extension, including those without direct frontage to the new section, may be included if they obtain an access benefit.

Key legal question

Whether a municipality-owned parcel in the zone for public buildings and facilities must be included in the perimeter.

Extracted holding

Yes. Such land must be included if the zoning permits meaningful public use and the road improves its accessibility and value.

Extracted reasoning

Even municipal administrative property can gain value from road access. The contribution should reflect the permitted use under the zoning plan and the relevant buildability, here tied to the allowed number of storeys.

Key legal question

Whether the municipality may offset the construction costs of the 1967 street section against its current perimeter contribution.

Extracted holding

No. Earlier financing of a previous road stage does not reduce the benefit created by the later road connection.

Extracted reasoning

The relevant contribution is based on the present increase in value caused by the new junction into the collector road, not on historical costs of earlier stages.

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