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Definition of 'gewachsenes Terrain' for building height

ZZ.1995.22Other CourtMay 30, 1995Granted

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Omnilex summary

B. appealed against a departmental decision that treated the original terrain as the baseline for assessing the height and storeys of three planned single-family houses. The court held that, in principle, the existing terrain after the lawful demolition of an old building may count as the grown terrain. It rejected an approach based on the landform from immemorial time as impractical and disproportionate. However, the altered terrain must still fit the surrounding topography, the building must integrate typologically into the settlement structure, and there must be no intent to evade rules on storeys or building height. The appeal was allowed and the departmental decision was set aside to that extent.

Omnilex headnote

§ 17 KBV i.V.m. § 63 KBV; § 145 PBG; determination of 'gewachsenes Terrain' for storey count and building height. The grown terrain is not to be fixed by reference to the natural ground existing from immemorial time. Where a lawful terrain alteration has been in place for a long time and an old building has been demolished after expiry of its useful life, the existing terrain may in principle be treated as the relevant terrain. This is subject to limits: the altered terrain must still be adapted to the surrounding topography, the projected building must integrate typologically into the settlement pattern, and the arrangement may not serve to circumvent statutory limits on storeys or building height (consid. 3-4).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1995.22**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:31.05.1995
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.3
Titel:** Gewachsenes Terrain**
Resümee:§ 17 i.V.m. 63 KBV, § 145 PBG. Gewachsenes Terrain - Bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains ist nicht auf den Geländeverlauf abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestanden hat. Bei Häusern, die nach Ablauf ihrer Lebensdauer abgebrochen werden, gilt das vorhandene Terrain als gewachsen (Erw. 3). Das dabei gegenüber dem ursprünglichen veränderte Terrain muss allerdings dem umgebenden Geländeverlauf noch angepasst sein, die zu errichtende Baute hat sich typologisch in die Siedlungsstruktur einzugliedern, und es darf keine Absicht vorliegen, die Vorschriften über die Geschosszahl oder die Gebäudehöhe zu umgehen (Erw. 4).
SOG 1995 Nr. 22 **§ 17 i.V.m. 63 KBV, § 145 PBG.*Gewachsenes Terrain - Bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains ist nicht auf den Geländeverlauf abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestanden hat. Bei Häusern, die nach Ablauf ihrer Lebensdauer abgebrochen werden, gilt das vorhandene Terrain als gewachsen (Erw. 3). Das dabei gegenüber dem ursprünglichen veränderte Terrain muss allerdings dem umgebenden Geländeverlauf noch angepasst sein, die zu errichtende Baute hat sich typologisch in die Siedlungsstruktur einzugliedern, und es darf keine Absicht vorliegen, die Vorschriften über die Geschosszahl oder die Gebäudehöhe zu umgehen (Erw. 4). Grundbuch D. Nr. 1100 liegt in der Einfamilienhauszone "E2". Auf dieser Parzelle wurde im Jahre 1927 ein Wohnhaus errichtet. B. hat das Grundstück im Jahre 1990 käuflich erworben und das Wohnhaus anno 1993 abgebrochen. Grundbuch D. Nr. 2200 grenzt südwestlich an Nr. 1100. H. hat das Grundstück im Jahre 1984 gekauft und darauf ein Einfamilienhaus errichtet. Beide Parzellen liegen am Hang. B. beabsichtigt nun, sein Grundstück mit drei Einfamilienhäusern zu überbauen. Die Nachbarn H. erhoben Einsprache. Sie bemängelten im wesentlichen, die Häuser verfügten über einen Gartenausgang. Dadurch rage das Untergeschoss mehr als anderthalb Meter über das Terrain hinaus; die Bauten müssten somit als zweigeschossig gelten. Daraus ergebe sich eine Nutzungsüberschreitung und eine Unterschreitung des Grenzabstandes. Die in den Plänen angegebenen Höhenkoten würden angezweifelt. Es dränge sich eine genaue Vermessung auf. Die Baukommission beschloss, die Einsprache teilweise gutzuheissen. Die Eheleute H. erhoben Beschwerde an das Bau-Departement. Das Departement verfügte im wesentlichen, soweit sich das ursprüngliche gewachsene Terrain mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststellen lasse, sei dieses massgebend, ungeachtet der seit allfälligen Terrainveränderungen verstrichenen Zeit. B. erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit dem Antrag, die Departementalverfügung sei aufzuheben, soweit sie das gewachsene Terrain betreffe. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut. 2. Es ist unbestritten, dass das Grundstück des Beschwerdeführers am Hang liegt. Somit gelten Untergeschosse nur dann als Geschosse, wenn sie mehr als anderthalb Meter über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen (§ 17 KBV, BGS 711.61). Im vorliegenden Fall sind Definition und Verlauf des gewachsenen Terrains streitig. 3. Aus den Materialien ergibt sich keine nähere Umschreibung des Begriffs des gewachsenen Terrains (vgl. KRV 1990, S. 922 f.; RRB 316/1990, S. 9; KRV 1978, S. 6 nach S. 426 und S. 467). Nach der Lehre gilt als gewachsener Boden grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht. War dieses bereits verändert, z.B. durch eine Auffüllung, ist das Niveau massgebend, wie es für die Parzelle aus dem Verlauf des umgebenden natürlichen Geländes abzulesen ist. Auf das ursprüngliche Terrain ist aber nur abzustellen, wenn die seinerzeitige Aufschüttung unbewilligt geblieben oder die Bewilligung mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen worden ist (Zaugg Aldo, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1995, S. 157). Die Aufschüttung, um die es hier geht, ist im Jahr 1927 vorgenommen worden. Aus den von Amtes wegen beigezogenen Bauakten ergibt sich keine Bewilligung der Terrainveränderung; die Pläne enthalten bloss grobe Angaben über den Geländeverlauf. Dies deshalb, weil damals Terrainveränderungen noch gar nicht bewilligungspflichtig waren (§ 6 des Bau-Reglementes vom 23. November 1926, GS 70, S. 296 ff.). Die Terrainveränderung ist somit seinerzeit rechtmässig vorgenommen worden. Es ist aus praktischen Erwägungen kaum tunlich, bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains auf die Geländeform abzustellen, wie sie vor undenklicher Zeit bestanden hat. In den allermeisten Fällen wird der ursprüngliche Verlauf, wenn seit einer Aufschüttung lange Zeit verstrichen ist, gar nicht mehr festzustellen sein. Es rechtfertigt sich nicht, die wenigen Ausnahmen, wo dies - wegen eines glücklichen Umstandes - noch möglich wäre, anders zu behandeln und damit schlechter zu stellen. Dies auch deshalb nicht, weil die Ermittlung des alten Bodenverlaufes regelmässig einen übergrossen und damit unverhältnismässigen Aufwand bedingt (PVG 1992, S. 37 f.). Fraglich bleibt, auf welchen Zeitpunkt bei der Ermittlung des gewachsenen Geländeverlaufs abzustellen ist. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hält das Inkrafttreten der entsprechenden Zonenbestimmungen für massgebend (PVG 1992, S. 37). Weil die Definition des gewachsenen Terrains der Bestimmung der Geschosszahl und der Ermittlung der Gebäudehöhen dient, wie sie in der Planung festgelegt werden, ist diese Auffassung vertretbar. Massgebend wäre somit im vorliegenden Fall die Situation im Jahre 1991, d.i. das Terrain vor dem Abbruch des alten Hauses. Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz findet, eine Geländeveränderung, die bereits zehn Jahre oder länger bestehe, könne als gewachsenes Terrain gelten (EGV-SZ 1987, S. 42). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 107 Ia 123) ist die Möglichkeit, die Beseitigung eines baurechtswidrigen Zustandes zu verlangen, nach dreissig Jahren verwirkt. In ZBl. 1980, S. 70 ff. wurde es für unverhältnismässig gehalten, eine Beseitigung nach zwanzig Jahren zu verfügen. Daraus ergibt sich immerhin, dass das Gelände, wie es vor ca. 70 Jahren verlief, jedenfalls heute nicht mehr massgebend sein kann. Bei Häusern, die nach Ablauf ihrer Lebensdauer abgebrochen werden, gilt in der Regel das vorhandene Terrain als gewachsen. Damit wird die Frage obsolet, ob ein Eigentümer, der eine Baute abbricht, eo ipso auf die Besitzstandesgarantie für das veränderte Terrain verzichte. 4. a) Die Beschwerdegegner H. befürchten, es könnten in besonderen Fällen "Aussichtshügel" entstehen, wenn nicht auf das ursprüngliche Terrain abgestellt werde. Dies ist nicht von der Hand zu weisen. Die hiervor angestellten Erwägungen können somit nur unter folgenden Bedingungen gelten: b) Das gegenüber dem ursprünglichen veränderte Terrain muss dem umgebenden Geländeverlauf noch angepasst sein, damit es neu als massgebend gelten kann (EGV-SZ 1985, Nr. 12; 1987, Nr. 9); dies ist vorliegend noch der Fall. Mehrere Aufschüttungen innerhalb relativ kurzer Zeit können kein neues, massgebendes gewachsenes Terrain ergeben. Die zu errichtende Baute hat sich, gerade was Geschosszahl und Gebäudehöhe anbetrifft, in jedem Fall typologisch in die Siedlungsstruktur einzugliedern (§§ 145 PBG und 63 KBV). Für Einfamilienhäuser eigens aufgeschüttete Aussichtshügel und Konstruktionen, die wie Befestigungen anmuten, sind - jedenfalls in Wohnquartieren - zu vermeiden. (...) c) Das veränderte Terrain kann nur dann als gewachsen gelten, wenn keine Umgehungsabsicht bezüglich der Vorschriften über Geschosszahl und Gebäudehöhe nachgewiesen werden kann (...). * Verwaltungsgericht, Urteil vom 31. Mai 1995

Keywords

planning lawterrain levelbuilding heightstorey countsloping landsetback distancedemolition and rebuilding

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

How is 'gewachsenes Terrain' determined after a lawful old house and long-standing filling have been removed?

Extracted holding

The relevant terrain is not the landform from immemorial time; where an old building has been demolished after the end of its lifespan, the existing terrain may count as the grown terrain, provided it remains adapted to the surroundings and is not used to evade height or storey limits.

Extracted reasoning

Requiring reconstruction of the prehistoric natural surface would be impractical and disproportionate. A long-standing, lawful terrain alteration need not be ignored merely because it originally deviated from natural ground.

Key legal question

Whether the department could rely on the original terrain to classify the planned buildings as two-storey and thus find excess use and insufficient boundary distance.

Extracted holding

No. The departmental approach was too rigid because the post-demolition existing terrain could be treated as the relevant baseline on the facts, subject to the safeguards stated by the court.

Extracted reasoning

The terrain remained sufficiently integrated into the surrounding topography, and there was no shown attempt to circumvent storey-height rules.

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