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Bus parking not permitted in residential zone W2a

ZZ.1994.37Other CourtDec 14, 1994Dismissed

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Omnilex summary

Y. challenged the refusal of a building permit for one car park and two bus parking spaces near the Goetheanum in Dornach. The Bau-Departement had denied the permit, holding that the project was not zonally compatible in the residential zone W2a. The Verwaltungsgericht rejected the developer’s complaint. It held that the bus spaces were not ancillary to a residential use, but served the Goetheanum, generated non-residential traffic and were incompatible with the residential zone’s functional and landscape character, including the special design requirements and green-space protection.

Omnilex headnote

§ 30 PBG, § 36 KBV, § 5 ZR Dornach; zonal compatibility of bus parking spaces in a residential zone: parking facilities are generally admissible only as ancillary installations linked functionally, spatially and structurally to a permitted main use. Where no residential main building exists and the facility serves a non-residential collective-transport use, zonal compatibility is to be denied if the use and its effects are not non-disturbing and not adapted to the construction and landscape character of the zone. Extensive sealing and zone-external traffic impacts may, also for aesthetic and functional reasons, exclude authorization in a low-density residential zone.

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1994.37**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:15.12.1994
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.100
Titel:** Zonenkonformität, Busparkplätze**
Resümee:§ 30 PBG, § 36 KBV, § 5 Zonenreglement Dornach - Busparkplätze sind in der Wohnzone W2a von Dornach nicht zonenkonform.
SOG 1994 Nr. 37 § 30 PBG, § 36 KBV, § 5 Zonenreglement Dornach*- Busparkplätze sind in der Wohnzone W2a von Dornach nicht zonenkonform.* Die Bau- und Werkkommission Dornach wies die Einsprache von Y. gegen die Erweiterung des Parkplatzes um einen Pw- und zwei Busparkplätze beim Kaffee- und Speisehaus auf GB Dornach Nr. ... ab. Das Bau-Departement hiess die Beschwerde von Y. gut und verweigerte die Baubewilligung mit der Begründung, der Zonenplan "Goetheanum und seine Umgebung" umfasse zwar das Kaffee- und Speisehaus, nicht jedoch die (angrenzende) Bauparzelle. Gemäss § 10 Abs. 1 der entsprechenden Sonderbauvorschriften sei die Parkierung im Gebiet des Goetheanums im Erschliessungsplan verbindlich dargestellt. Daraus ergebe sich, dass die gesamte Parkfläche, welche aus der Benutzung der Anlage des Goetheanums und seiner Umgebung benötigt werde, innerhalb des Zonenplanperimeters "Goetheanum und seine Umgebung" geschaffen werden müsse. Es sei unbestritten, dass der Busverkehr, für den die Parkplätze gebaut würden, vom Goetheanum angezogen werde. Aus diesen Gründen sei die Anlage zonenwidrig. Das Verwaltungsgericht wies eine Beschwerde der Baugesuchstellerin mit folgender Begründung ab: 3.a) Die Zonenkonformität der Busparkplätze richtet sich vor allem nach dem kantonalen Planungs- und Baugesetz, wonach in Wohnzonen neben Wohnbauten nur nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig sind, welche der Bauweise der Zone angepasst sind (§ 30 PBG), und nach den Bestimmungen der Gemeinde Dornach (Zonenreglement und Baureglement). b) Für Hauptbauten ist die Nutzung in der Wohnzone auf Wohnen und nichtstörendes Gewerbe beschränkt. Zu Bauten sind die für die jeweilige Hauptnutzung erforderlichen Abstellplätze für Fahrzeuge zu schaffen (Parkplatzerstellungspflicht nach § 147 PBG). Abstellplätze in der Wohnzone sind deshalb in der Regel als Nebenanlagen zu Wohnbauten zu bewilligen. Ihre Zulässigkeit ergibt sich aus der Zulässigkeit der dazugehörigen Hauptnutzung und der Parkplatzerstellungspflicht. Als Nebenanlagen müssen sie räumlich, baulich und funktionell mit einer Hauptbaute verbunden sein. Es darf nicht eine beliebig grosse Nebenanlage errichtet werden; sie muss sich vielmehr im untergeordneten Rahmen halten (AGVE 1986, S. 294). Im vorliegenden Fall wird kein Hauptgebäude erstellt. Die Busparkplätze können deshalb nicht der Wohnnutzung der Zone zugeordnet werden, bilden mithin keine im Dienste einer Wohnnutzung stehende Nebennutzung. Sie entsprechen auch nicht den in der Wohnzone üblichen Parkierungsanlagen. Die Busparkplätze dienen dem Betrieb des Goetheanums, also einer gemischten Dienstleistungs- und Gewerbenutzung, die derartige Kollektivtransporte auslöst. Es ist deshalb zu prüfen, ob diese Nutzung und die Auswirkungen der Nebenanlagen als "nichtstörend" und "der Bauweise der Zone angepasst" in der Wohnzone bewilligt werden können. Die Zonenkonformität von Gewerbenutzungen in der Wohnzone ist in der Regel nach funktionalen Gesichtspunkten zu bestimmen, wobei eine typisierte, den allgemeinen Erfahrungen entsprechende Abgrenzung zu finden ist (Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 20.5.1994). Eine gewerbliche Nutzung ist in der Wohnzone auszuschliessen, wenn sie typischerweise Belästigungen zur Folge hat, die über das hinausgehen, was mit dem Wohnen verträglich ist. Es entspricht nach der Praxis des Bundesgerichts den Zielen und Zwecken des Bundesgesetzes über die Raumplanung, in Wohnzonen, die nicht störendes Gewerbe zulassen, sogar nur Gewerbe zu bewilligen, die dem täglichen Bedarf der Bewohner dienen (BGE 117 Ib 147 f.). Abzustellen ist auf eine abstrakte Immissionsbeurteilung, auf durchschnittliche objektivierte Bedingungen (Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 1987, N 7 zu Art. 24; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. A. 1985, N 7 zu §§ 130-33). Gemäss Zimmerlin (a.a.O., S. 307 f.) ist die Zulassung von gewerblichen Bauten nicht nur immissionsmässig, sondern auch funktional zu beschränken. Das aargauische Verwaltungsgericht hat in Anwendung dieser Grundsätze eine Parkplatzanlage zu einem Restaurant, die im wesentlichen von Lastwagenfahrern benutzt worden wäre, von der Wohnzone ausgeschlossen (zit. in AGVE 1986, S. 292). c) Der Charakter der solothurnischen Wohnzonen wird u.a. durch die Bestimmungen der Kantonalen Bauverordnung (KBV; BGS 711.61) bestimmt, welche in § 36 die Versiegelung und Überbauung der Wohnquartiere beschränkt. Die Grünflächenziffer beträgt in Wohnzonen mindestens 40 %. Dies bedeutet, dass diese Zonen, unter Belassung von bedeutenden Grünflächen, locker überbaut werden sollen. ... Die Parzelle GB Dornach Nr. ... wird zwar nach den Plänen nicht vollständig versiegelt, denn sie wird vorerst nicht vollständig genutzt. Der genutzte Teil wird jedoch bestimmungsgemäss für die Parkplatznutzung versiegelt. Dadurch entsteht eine grosse unbegrünte Fläche. Wenn den Grundeigentümern in der Wohnzone derartige Versiegelungen bewilligt werden müssten, würde die Durchgrünung der Siedlung vollständig verschwinden. Schon diese Tatsache zeigt, dass das Bauvorhaben dem Charakter der Wohnzone nicht angepasst ist. Es hält die Grundregeln der Überbauung und Gestaltung einer Wohnzone nicht ein und ist städtebaulich und ästhetisch mit der Wohnzone nicht vereinbar. d) Die Nutzung der Busparkplätze gehört funktionell nicht in die Wohnzone W2a. Sie dient dem Goetheanum und den Besuchern des Goetheanums. Besichtigungen und Tagungen im Goetheanum finden auch an Wochenenden statt. Die Parkplätze sollen öffentlich zugänglich sein und von allen Busunternehmern, die mit Gruppen ins Goetheanum fahren, auch zu Zeiten, wo in der Wohnzone Ruhe herrscht, benützt werden können. Die Nutzung der Parkplätze verursacht Störungen, die mit dem Wohnen nicht vereinbar sind. Das Zonenreglement (ZR) von Dornach lässt in der Wohnzone W2a, wo die Bauparzelle liegt, freistehende Ein- oder Doppelein- und Zweifamilienhäuser sowie nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zu, die der Bauweise der Wohnzone angepasst sind. In § 5 ZR werden besondere gestalterische Anforderungen an die Überbauung dieser Zone gestellt: Der landschaftlichen Empfindlichkeit und der architektur- und kulturgeschichtlich bedeutsamen Umgebung (Goetheanum) entsprechend, haben Neu- und Umbauten in besonderem Mass auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen. Sämtliche baulichen Massnahmen, insbesondere auch An- und Nebenbauten, Garagen und oberirdische Parkierungsanlagen haben sich hinsichtlich Lage, Stellung, Volumen und Form in die gestaltete Umgebung einzupassen. Die Bauparzelle liegt in einem leicht geneigten Hang neben dem Kaffee- und Speisehaus, das in einer anderen Zone liegt; sie ist umgeben von unüberbauten Parzellen und von Ein- und Zweifamilienhäuser der Zone W2a. Die durch das Bauvorhaben ausgelöste grossflächige Versiegelung und die notwendigen Böschungen nehmen auf die landschaftlich exponierte Lage und auf die Umgebung im Hang keine Rücksicht. Das Bauvorhaben entspricht auch deshalb der Zone W2a nicht. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 15. Dezember 1994*

Keywords

zoning compatibilityresidential zoneparking spacesbus trafficancillary uselandscape charactersurface sealingbuilding permit

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether bus parking spaces are zoned-compatible in the W2a residential zone of Dornach.

Extracted holding

No. The proposed bus parking serves the Goetheanum, creates non-residential traffic and impermeable surface, and is not adapted to the residential zone's purpose and design.

Extracted reasoning

In a residential zone, only non-disturbing uses adapted to the zone are allowed. The bus spaces are not ancillary to a residential main use, do not correspond to typical residential parking, and their functional and aesthetic effects conflict with the zone's low-density, green character and special design requirements.

Key legal question

Whether the building permit refusal should be overturned.

Extracted holding

No. The refusal was upheld because the project is not zonally compatible.

Extracted reasoning

The zoning rules, together with the cantonal rule on green space and the special local design requirements, exclude the extensive sealing and traffic-related use planned for the plot.

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