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Auto repair workshop not allowed in residential zone

ZZ.1994.35Other CourtMay 19, 1994Dismissed

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Omnilex summary

Z., owner of a residential and commercial building in a residential zone, let D. set up an auto repair workshop in the basement without a building permit. The Baukommission refused the retroactive permit and ordered clearance; the Bau-Departement confirmed. The Verwaltungsgericht dismissed Z.'s complaint, holding that an auto repair workshop is generally not zone-conforming in a residential zone and that the activity was not protected as an existing use because it constituted a new, unrelated second business.

Omnilex headnote

§ 30 PBG; § 34bis PBG; Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG: Auto repair workshops are generally not zone-conforming in residential zones. Zone conformity is determined abstractly and functionally by reference to whether the activity is compatible with residential use and the character of the quarter; concrete immissions in the individual case are not decisive if the type of use is already impermissible. Existing-use protection extends only to the continuation and limited alteration of the protected prior use within its previous purpose; it does not cover the introduction of a fundamentally new, unrelated business, even if located in an existing building and operated by the owner alongside an existing commercial use.

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1994.35**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:20.05.1994
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.98
Titel:** Autoreparaturwerkstätte, Zonenkonformität**
Resümee:§§ 30, 34bis PBG. - Eine Autoreparaturwerkstätte ist in der Wohnzone nicht zonenkonform (Erw. 3). - Sie kann auch nicht im Rahmen der Besitzstandsgarantie als Erweiterung eines bestehenden andern Betriebes bewilligt werden (Erw. 4).
SOG 1994 Nr. 35 §§ 30, 34bis PBG. - Eine Autoreparaturwerkstätte ist in der Wohnzone nicht zonenkonform (Erw. 3). - Sie kann auch nicht im Rahmen der Besitzstandsgarantie als Erweiterung eines bestehenden andern Betriebes bewilligt werden (Erw. 4). Z. ist Eigentümer eines Wohn- und Geschäftshauses in der Wohnzone. Er vermietete das Untergeschoss an D., der darin mit Zustimmung des Z., aber ohne Baubewilligung, eine Autoreparaturwerkstätte einrichtete. Die Baukommission lehnte das nachträglich eingereichte Baugesuch ab und ordnete die Räumung an. Das Bau-Departement bestätigte diesen Entscheid und das Verwaltungsgericht wies eine Beschwerde des Z. mit folgenden Erwägungen ab: 1. (Die Autoreparaturwerkstätte kann bewilligt werden, wenn sie der Immissionsgesetzgebung und den Zonenvorschriften entspricht. Die Grundstücke der Parteien befinden sich gemäss rechtsgültigem Zonenplan in der Zone "W2". Diese ist gemäss Lärmschutzkataster der Gemeinde (Entwurf) der Empfindlichkeitsstufe II gemäss LSV zugeordnet. Ob der entsprechende Immissionsgrenzwert durch den Betrieb eingehalten wird, müsste anhand eines Lärmgutachtens ermittelt werden. Darauf kann verzichtet werden, wenn die Umnutzung nach kantonalem Recht unzulässig ist.) 2. Die Zonenvorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts legen fest, ob ein Betrieb aus raumplanerischen, städtebaulichen oder ästhetischen Gründen am vorgesehenen Ort in der Wohnzone zonenkonform ist (118 Ib 595). Dabei geht es um die Frage, ob ein Betrieb sich funktional mit dem Wohnen und dem Charakter eines Quartiers verträgt (BGE 117 Ib 147 f.). Indirekt dient das kantonale Planungs- und Baurecht weiterhin dem Immissionsschutz, indem durch die Zonenausscheidung die Wohnzonen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen verschont werden und eine hohe Siedlungsqualität gewährleistet wird (Art. 3 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700); § 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1)). Die Zulässigkeit der Autoreparaturwerkstätte richtet sich nach den Zonenbestimmungen der Gemeinde Dulliken und vor allem nach dem kantonalen PBG, wonach in Wohnzonen neben Wohnbauten nur nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig sind, welche der Bauweise der Zone angepasst sind (§ 30 PBG). 3. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes zu § 30 aBauG (SOG 1979 Nr. 21) wurde unter Berücksichtigung der bestehenden Immissionslage in einer lärmigen Wohnzone die Bewilligung eines Garagebetriebes geschützt. Dieser Entscheid kann vorliegend nicht richtungsweisend sein. Die individualisierende, stark an den örtlichen Verhältnissen orientierte Festlegung der Zonenkonformität relativiert die Zonenplanung und widerspricht den grossflächig ausgeschiedenen Empfindlichkeitszonen der Lärmschutzkataster. Die Zonenkonformität in der Wohnzone ist deshalb in der Regel nach funktionalen Gesichtspunkten zu bestimmen, wobei eine typisierte, den allgemeinen Erfahrungen entsprechende Abgrenzung der zulässigen Gewerbebetriebe zu finden ist. Ein Gewerbe kann in einer Wohnzone ausgeschlossen werden, wenn es typischerweise Belästigungen zur Folge hat, die über das hinausgehen, was mit dem Wohnen verträglich ist. Es ist deshalb unerheblich, ob ein Betrieb durch seine Immissionen eine konkrete Störung schafft. Abzustellen ist auf eine abstrakte Immissionsbeurteilung, auf durchschnittliche objektivierte Bedingungen (Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 1987, N 7 zu Art. 24; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. A. 1985, N7 zu §§ 130-33; SGGVP 1989, S. 171; abweichend SOG 1987 Nr. 24, S. 66). Nach Lehre und Rechtsprechung verschiedener Kantone gehören Autoreparaturwerkstätten grundsätzlich nicht in die Wohnzone (vgl. Aldo Zaugg, a.a.O., N 9 zu Art. 24 BauG; Erich Zimmerlin, a.a.O., N 4 zu §§ 130-33). Nach Zaugg (a.a.O., S. 181) sollen die Wohngebiete von schädlichen oder lästigen Einwirkungen verschont werden. Gewerbliche Immissionen sind grundsätzlich von Wohnzonen fernzuhalten. Dies gilt nach bernischer Praxis insbesondere für Betriebe des Autogewerbes (BVR 1985 S. 408). Gemäss Zimmerlin (a.a.O., S. 307 f.) ist die Zulassung von gewerblichen Bauten nicht nur immissionsmässig, sondern auch funktional beschränkt. Reparaturwerkstätten für Last- und Personenautos sind nach aargauischer Praxis in der Wohnzone nicht statthaft. Es entspricht den Zielen und Zwecken des RPG und ist im Lichte von Art. 4 BV nicht zu beanstanden, in Wohnzonen, die nicht störendes Gewerbe zulassen, nur Gewerbe zu bewilligen, die dem täglichen Bedarf der Bewohner dienen (BGE 117 Ib 147 f.). § 30 PBG lässt nur nichtstörende Gewerbebetriebe zu, welche der Bauweise der Zone angepasst sind. Reparaturwerkstätten für Autos sind in der Regel in der Wohnzone nicht zonenkonform. Dies bestätigt sich im vorliegenden Fall. Von der Automobilwerkstatt gehen Störwirkungen aus, die mit dem ruhigen und gesunden Wohnen im Quartier nicht verträglich sind. Beim Arbeiten mit geöffneten Türen verbreiten sich ungehindert Lärm- und Abgasimmissionen. Die Werkstatt zieht quartierfremde Kundenautos an, wofür die schmale Erschliessungsstrasse nicht taugt. Die Kundenfahrzeuge können nur ungenügend abgestellt werden. Das Bauvorhaben ist deshalb nicht zonenkonform. 4. Die Autoreparaturwerkstatt wurde in einem bestehenden Wohn- und Geschäftshaus eingerichtet, das 1960 in der Wohnzone rechtmässig bewilligt worden war. Es stellt sich deshalb die Frage, ob sie im Rahmen der Besitzstandsgarantie bewilligt werden kann. Ein Verzicht auf die Besitzstandsgarantie kann nicht angenommen werden, da das eingerichtete Gewerbe ununterbrochen ausgeübt wird. Den Baugesuchsakten aus dem Jahre 1960 kann entnommen werden, dass im Gebäude 6 Personen beschäftigt werden sollten. Die Baukommission erteilte damals die Bewilligung in der Meinung, dass es sich bei der Firma Z. zum grössten Teil um eine Montagefirma handelte, die kaum viel Lärm entwickeln würde. Die Errichtung von Arbeitsplätzen im Keller wurde verboten. Das Untergeschoss wurde denn auch als Magazin genutzt. Bestehende Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone, die nicht zonenkoform sind, dürfen gemäss § 34bis PBG erneuert und teilweise geändert werden, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, insbesondere die Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen. Solche Erneuerungen oder teilweise Änderungen müssen sämtliche übrigen Bauvorschriften einhalten (Grundsätzliche Entscheide des Regierungsrates des Kantons Solothurn 1992, Nr. 21, S. 94). Die Besitzstandsgarantie gewährleistet den Bestand der Nutzungen und deren Erweiterung im Rahmen der bisherigen Zweckbestimmung. Zweckänderungen liegen vor, wenn eine neue, geänderte Nutzungsart andere Rechtsfolgen zeitigt, da sie wesentliche Auswirkungen auf die Infrastruktur, die Umwelt und die Nachbarn hat. Grundlegend neue Nutzungen, die mit der bisherigen nichts zu tun haben, die irgendwo genausogut ausgeübt werden könnten, sind nicht geschützt (s.a. Praxis zu Art. 24 Abs. 2 RPG in Haller/Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, 2. Auflage, N 796 f.). Im vorliegenden Fall wurde zusätzlich ein zweiter Betrieb in einem Gebäude eingerichtet, welches vom Eigentümer weiterhin gewerblich genutzt wird. Die seit Jahren ausgeübte und rechtmässig aufgenommene Nutzung steht unter dem Schutz der Besitzstandsgarantie. Dies gilt jedoch nicht für den zweiten Betrieb, der mit dem bisherigen nichts zu tun hat. Die Autoreparaturwerkstatt fällt deshalb nicht unter die Besitzstandsgarantie und kann nicht bewilligt werden. Es muss deshalb nicht mehr geprüft werden, ob die Immissionen der Gewerbeliegenschaft auf die Nachbarschaft zugenommen haben. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 20. Mai 1994*

Keywords

zone conformityresidential zoneauto repair workshopexisting use protectionplanning lawimmissions

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether an auto repair workshop is zone-conforming in a residential zone

Extracted holding

No. Such workshops are generally incompatible with residential zones because they typically cause nuisances beyond what is compatible with residential use.

Extracted reasoning

Zone conformity is assessed functionally and by abstract, objective immission criteria. Auto repair workshops attract traffic, create noise and exhaust emissions, and are not suited to the character of a residential quarter.

Key legal question

Whether the workshop could be authorized under the protection of existing use rights

Extracted holding

No. The workshop was a new second business with no relation to the previously protected use and therefore was not covered by the vested-rights protection.

Extracted reasoning

The protection of existing structures and uses covers continuation and limited alteration within the prior purpose, but not fundamentally new uses with different effects on infrastructure, the environment, and neighbors.

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