ZZ.1994.19•Summary bankruptcy sale of real estate set aside
ZZ.1994.19Other CourtMay 18, 1994Granted
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The bankruptcy office in a summary bankruptcy sold estate real property privately to a newly formed company for CHF 80,000, although the property had been valued much higher. The pledgee bank complained and asked that the contract be declared void. The supervisory authority held that a private sale in summary bankruptcy is in principle permissible and may be attacked by complaint. However, the office had clearly exceeded its discretion by accepting such a low price, which prejudiced the creditors. The complaint was therefore upheld and the sale contract annulled.
Art. 231 SchKG; private sale of estate real property in summary bankruptcy: a private sale may be ordered without a creditors' resolution, and the pledgee's consent suffices for pledged assets; such a sale is subject to supervisory complaint. However, the bankruptcy office must not accept a manifestly inadequate price. A sale for a mere fraction of the assessed value constitutes an abuse of discretion and is to be annulled (consid. 2-3).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1994.19** |
|---|---|
| Instanz: | Schuldbetreibungs- und Konkurskammer |
| Entscheiddatum: | 19.05.1994 |
| FindInfo-Nummer: | O_SC.2015.14 |
| Titel: | ** Freihändiger Liegenschaftsverkauf im summarischen Konkursverfahren** |
| Resümee: | ** Art. 231 SchKG - Liegenschaftsverwertung im summarischen Verfahren. Veräussert das Konkursamt eine zur Masse gehörende Liegenschaft freihändig zu einem Bruchteil des ermittelten Verkehrswertes, so überschreitet es damit sein Ermessen; der Kaufvertrag ist aufzuheben.** |
| SOG 1994 Nr. 19 ** Art. 231 SchKG -*Liegenschaftsverwertung im summarischen Verfahren. Veräussert das Konkursamt eine zur Masse gehörende Liegenschaft freihändig zu einem Bruchteil des ermittelten Verkehrswertes, so überschreitet es damit sein Ermessen; der Kaufvertrag ist aufzuheben. Der Konkurs über die B. AG wurde im summarischen Verfahren durchgeführt. Das Konkursamt liess die zur Masse gehörende Liegenschaft GB D. Nr. 1400 (Lagerschopf, Lagerhaus, Büro und Garage) schätzen. Es resultierte ein Realwert von Fr. 818'000.-- und ein Verkehrswert von Fr. 382'000.--. Die Bank S. hatte als Grundpfandgläubigerin im Konkurs eine Forderung von Fr. 1,3 Mio. eingegeben. Das Konkursamt teilte der S. mit, es wolle Grundbuch D. Nr. 1400 freihändig verkaufen. Sofern die S. die Liegenschaft übernehmen wolle, werde sie ersucht, ihr Angebot bekanntzugeben oder selber einen Käufer zu nennen. Ohne Gegenbericht werde mit einem Interessenten ein Vertrag abgeschlossen. Die S. antwortete, aus ihrer Sicht bestünden grundsätzlich keine Einwendungen gegen eine freihändige Verwertung der Liegenschaft. Sie könne sich jedoch nicht entscheiden, ob sie die Liegenschaft selber übernehmen wolle, weil noch kein konkretes Angebot vorliege. Darauf verkaufte das Konkursamt die Liegenschaft für Fr. 80'000.- an die in Gründung befindliche X. AG. Die S. erhob Beschwerde an die Aufsichtsbehörde mit dem Antrag, der geschlossene Kaufvertrag sei ungültig zu erklären. Die Aufsichtsbehörde hiess die Beschwerde aus folgenden Erwägungen gut: 1. Nach BGE 106 III 82 f. wird der Freihandverkauf der öffentlichen Versteigerung gleichgesetzt; auch der Freihandverkauf kann durch Beschwerde angefochten werden (vgl. Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 5. Aufl. Bern 1993, § 27 Rz. 32). 2. Im summarischen Verfahren bedarf die Verwertung durch Freihandverkauf - anders als im ordentlichen Verfahren - keines Beschlusses der Gläubiger nach Art. 256 Abs. 1 SchKG. Der Freihandverkauf liegt im freien Ermessen des Konkursamtes. Bei verpfändeten Vermögensstücken ist allerdings auch im Summarverfahren die Zustimmung der Pfandgläubiger erforderlich (BGE 76 III 104). Im vorliegenden Fall hat die Pfandgläubigerin, die S., dem Freihandverkauf zugestimmt. Im ordentlichen Verfahren ist ein Freihandverkauf ungültig, wenn nicht allen Gläubigern Gelegenheit gegeben worden ist, höhere Angebote zu machen (BGE 101 III 56 f.). Im Summarverfahren jedoch darf das Amt einen als vorteilhaft erachteten Vertrag sogleich abschliessen, ohne vorher noch an die Gläubiger zu gelangen (BGE 76 III 105; Fritzsche /Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Bd. II, Zürich 1993, § 45 Rz. 28). Der Freihandverkauf erweist sich deshalb im vorliegenden Fall als gesetzeskonform. 3. Ein Freihandverkauf soll nicht leichthin, sondern bloss bei schwerwiegenden Mängeln aufgehoben werden (BGE 106 III 83). Nicht jeder Preis, der unter dem amtlichen Schätzungswert liegt, ist unangemessen (BGE 76 III 106). Im vorliegenden Fall hat das Konkursamt den Vertrag jedoch zu einem Preis geschlossen, der bloss 10% des Realwerts, bzw. 21 % des geschätzten Verkehrswertes ausmacht. Auch wenn man berücksichtigt, dass Liegenschaften in der Zwangsverwertung heute oft bloss mässige Erlöse einbringen, hat das Amt mit diesem tiefpreisigen Verkauf sein Ermessen klar überschritten. Die Gläubiger würden durch diesen Verkauf geschädigt. Betroffen ist nicht bloss die Grundpfandgläubigerin. Zumindest mittelbar sind auch die Inhaber von Kurrentforderungen betroffen, die in der fünften Klasse mit dem Pfandausfall konkurrieren. * Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung- und Konkurs, Urteil vom 19. Mai 1994 |
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Whether a private sale in summary bankruptcy can be challenged by complaint.
Yes. A private sale is treated like a public auction and is open to supervisory complaint.
The court relied on prior case law equating private sale with auction and therefore allowing supervisory review.
Whether the bankruptcy office may sell estate real estate privately in summary proceedings without a creditors' resolution.
Yes. In summary proceedings, no creditors' resolution is required for a private sale; the office has discretionary power, subject to the pledgee's consent for pledged assets.
The summary procedure is more flexible than the ordinary procedure; the pledgee had consented, so the sale was not unlawful on that ground.
Whether selling the property for a fraction of its assessed value exceeded the bankruptcy office's discretion.
Yes. The sale price was so low that the office clearly exceeded its discretion, harming the creditors.
Although forced sales often yield modest proceeds, 10% of the real value and 21% of the estimated market value was manifestly inadequate; the sale had to be annulled.
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