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Notice of rent conciliation decision and appeal deadline

ZZ.1993.6Other CourtJan 3, 1993Modified

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Omnilex summary

The landlord’s action had been rejected as time-barred on the theory that the 30-day period under Art. 274f OR started immediately after the unsuccessful conciliation hearing. The Obergericht held that the period begins only with the formal, legally effective finding of non-settlement by the conciliation authority. The manner of opening that decision is left to cantonal procedural law. Because the lower court had treated the claim as forfeited, the judgment was set aside and the matter remitted for a decision on the merits.

Omnilex headnote

Art. 274f Abs. 1 OR; § 82 and § 208 ZPO: Fristbeginn zur Anrufung des Richters nach erfolgloser Schlichtung. Die 30-tägige Verwirkungsfrist läuft nicht bereits mit dem blossen Scheitern der Einigungsbemühungen, sondern erst ab der förmlichen, rechtsverbindlichen Feststellung des Nichtzustandekommens einer Einigung durch die Schlichtungsbehörde. Die Form der Eröffnung dieser Feststellung richtet sich mangels bundesrechtlicher Ordnung nach dem kantonalen Prozessrecht; zulässig sind sowohl mündliche als auch schriftliche Eröffnung, beide mit Rechtsmittelbelehrung. Bei mündlicher Eröffnung beginnt die Frist am folgenden Tag, bei schriftlicher Eröffnung am Tag nach Zustellung (consid. 1).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1993.6**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:04.01.1993
FindInfo-Nummer:O_ZK.2015.75
Titel:** Mietschlichtungsbehöre, Eröffnung der Entscheide**
Resümee:** Art. 274f Abs. 1 OR; § § 82 und 208 ZPO. Entscheide bzw. Beschlüsse der Mietschlichtungsbehörde können schriftlich oder mündlich eröffnet werden. In beiden Fällen muss die erforderliche Rechtsmittelbelehrung enthalten sein. Die Frist zur Anrufung des Richters beginnt jeweils am Tag nach der Eröffnung zu laufen.**
SOG 1993 Nr. 6 ** Art. 274f Abs. 1 OR; § § 82 und 208 ZPO.*Entscheide bzw. Beschlüsse der Mietschlichtungsbehörde können schriftlich oder mündlich eröffnet werden. In beiden Fällen muss die erforderliche Rechtsmittelbelehrung enthalten sein. Die Frist zur Anrufung des Richters beginnt jeweils am Tag nach der Eröffnung zu laufen. Die Vermieterin kündigte den Mietern ihrer Liegenschaft auf 1. Oktober 1990 sowie auf 1. Juli 1991 Mietzinserhöhungen an. Die Schlichtungsbehörde stellte die Nichteinigung der Parteien fest und eröffnete den Parteien, wenn die Vermieterschaft auf ihrer Mietzinserhöhung beharre, müsse sie innert 30 Tagen -- gerechnet ab Erhalt dieses Beschlusses -- den Richter anrufen, sonst falle ihr Anspruch dahin. Darauf klagte die Vermieterin auf Feststellung, dass die Mietzinserhöhungen nicht rechtsmissbräuchlich seien. Der Amtsgerichtspräsident trat auf das Begehren nicht ein, weil die Klage nach Art. 274f OR verwirkt sei. Auf Rekurs der Vermieterin hob das Obergericht des Kantons Solothurn dieses Urteil auf und wies die Sache zur materiellen Beurteilung an die erste Instanz zurück. Aus der Begründung: 1. a) Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Vermieterin (im folgenden Rekurrentin genannt) die 30tägige Frist von Art. 274f Abs. 1 OR eingehalten hat oder ob ihr Klageanspruch verwirkt ist. Die Rekurrentin vertritt die Ansicht, die Frist beginne entsprechend der allgemeinen Praxis erst mit der schriftlichen Eröffnung des Beschlusses zu laufen, während die Rekursgegner der Auffassung sind, der Fristenlauf beginne am Tag nach der erfolglosen Schlichtungsverhandlung. b) Nach Art. 274f OR wird ein Entscheid der Schlichtungsbehörde rechtskräftig, wenn die Partei, die unterlegen ist, nicht innert 30 Tagen den Richter anruft; hat die Schlichtungsbehörde das Nichtzustandekommen der Einigung festgestellt, so muss die Partei, die auf ihrem Begehren beharrt, innert 30 Tagen den Richter anrufen. Diese Bestimmung ist insofern unklar, als darin nicht geregelt wird, wann die 30tägige Frist zu laufen beginnt, was insbesondere hinsichtlich des 2. Halbsatzes, welcher hier zur Anwendung gelangt, zu Schwierigkeiten führen kann. Auch die Materialien geben darüber keinen Aufschluss. Die Regelung dieser Frage bleibt somit den kantonalen Verfahrensgesetzen überlassen (BBl 1985 I 1466 ff.; Schweizerisches Mietrecht, Kommentar, herausgegeben vom Schweizerischen Verband der Immobilien-Treuhänder SVIT, 1991, N 8 zu Art. 274f OR). Im Kommentar SVIT, auf den sich die Rekursgegner u.a. berufen, wird (a.a.O., N 10 zu Art. 274f Abs. 1 OR) ohne nähere Begründung die Auffassung vertreten, die Frist beginne grundsätzlich am Tag nach der Verhandlung zu laufen, da das Verhandlungsergebnis nach durchgeführter Verhandlung feststehe. Dies gelte auch dann, wenn dieses Ergebnis den Parteien erst später durch Protokollauszug oder in Form eines Beschlusses mitgeteilt werde. Offenbar stützt sich diese Auffassung auf Lehrmeinungen und Rechtsprechung zu Art. 28 Abs. 2 des alten Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (aBMM).Diese Bestimmung lautete wie folgt: "Der betroffenen Partei steht das Recht zu, innert dreissig Tagen seit dem von der Schlichtungsbehörde festgestellten Nichtzustandekommen einer Einigung die nach Art. 267f OR zuständige richterliche Behörde anzurufen". Der Wortlaut von Art. 274f Abs. 1 OR (2. Halbsatz) differiert nur unwesentlich von demjenigen des Art. 28 Abs. 2 aBMM. Die Änderungen sind lediglich redaktioneller Art; der Inhalt blieb indessen gleich und aufgrund der Materialien ist nicht anzunehmen, dass diesbezüglich etwas geändert werden sollte. In Auslegung dieser Bestimmung und unter Berufung auf verschiedene Lehrmeinungen kamen das Kantonsgericht Wallis (RVJ 1984, S. 143) und das Obergericht Thurgau (Mietrechtspraxis 1991, S. 203 ff.) zum Schluss, die 30tägige Verwirkungsfrist beginne am Tag nach der erfolglosen Schlichtungsverhandlung zu laufen, da an der Verhandlung selbst feststehe, ob eine Einigung erfolgt sei oder nicht. Dies gelte auch, wenn den Parteien später ein Protokoll oder ein Beschluss zugestellt werde. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Mangels anderweitiger Anordnungen des Bundesgesetzgebers ist nach dem Wortlaut des Art. 274f Abs. 1 OR davon auszugehen, dass die Frist von 30 Tagen mit der Feststellung des Nichtzustandekommens einer Einigung beginnt. Dies steht im Einklang mit der bisher publizierten Praxis zu Art. 28 Abs. 2 aBMM (vgl. RVJ 1984, S. 143 ff; mp 4/91 S. 203 ff.). Offen bleibt aber, was unter "Feststellung" zu verstehen ist. Dabei verbietet es sich zum vornherein, darin einen blossen Realakt zu sehen, der sich offenbar mit dem schlichten, ergebnislosen Auseinandergehen der Parteien verwirklichen soll, wie dies Müller (Müller, Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, S. 233) vertritt. Es kann nicht Sinn und Zweck eines einfachen und raschen Verfahrens (Art. 274d Abs. 1 OR) -- in welchem auch eine nicht durch einen rechtskundigen Beistand vertretene Partei ihre Rechte soll wahrnehmen können -- sein, dass der Fristenlauf lediglich durch das Verhandlungsergebnis selbst ausgelöst wird. Hierzu bedarf es vielmehr der rechtsverbindlichen Feststellung der Nichteinigung durch die Schlichtungsbehörde. Das Schlichtungsverfahren ist, wenn auch kein gerichtliches, so doch ein dem Zivilprozess nachgebildetes, behördliches Verfahren, welches förmlich eingeleitet und ebenso förmlich wieder abgeschlossen werden muss. Dieser Abschluss besteht nach dem Gesagten nicht im Scheitern der Einigungsbemühungen, sondern in einer förmlichen Feststellung der Behörde, dass keine Einigung zustande gekommen ist. Solange diese Feststellung nicht getroffen wurde, ist das Schlichtungsverfahren pendent und könnte z.B. ein weiterer Schlichtungsversuch unternommen werden. Solange kann auch die 30tägige Klagefrist nicht zu laufen beginnen (vgl. Obergericht Zürich, unveröffentlichter Beschluss vom 27. November 1992). c) In welcher Form die so umschriebene Feststellung der Schlichtungsbehörde zu ergehen hat, sagt das Bundesrecht jedoch nicht. Somit bleibt die Regelung dieser Frage dem kantonalen Prozessrecht vorbehalten. Dieses besagt in der Verordnung über die vorläufige Einführung des neuen Obligationenrechts über die Miete und die nicht-landwirtschaftliche Pacht von 29.5.1990 lediglich, dass über das Verfahren ein summarisches Protokoll zu führen ist und dass die Schlichtungsbehörde im Falle eines Entscheides diesen kurz zu begründen hat ( § 6 Abs. 3 und 4).Weiteres findet sich nicht, weshalb ergänzend auf die Bestimmungen hinsichtlich der Eröffnung von Entscheiden oder Beschlüssen, insbesondere bei zivilrechtlichen Verfahren, abzustellen ist. Grundsätzlich sind demnach zwei Arten der Eröffnung möglich, die mündliche und die schriftliche, wobei beide die erforderlichen Rechts- bzw. Rechtsmittelbelehrungen enthalten müssen ( § 208 Abs. 1 und 2 ZPO).Allfällige Fristen beginnen jeweils am Tag nach der Eröffnung zu laufen ( § 82 ZPO).Verkündet der Obmann an der Schlichtungsverhandlung selbst förmlich den Beschluss über die Feststellung der Nichteinigung, und weist er die auf ihrem Begehren beharrende Partei darauf hin, dass sie nun innert 30 Tagen den Richter anzurufen hat, so löst dies den Fristenlauf aus, d.h. die 30tägige Frist beginnt am Tag nach der Schlichtungsverhandlung zu laufen (mündliche Eröffnung).Fasst der Obmann indessen formlos das Verhandlungsergebnis zusammen und erläutert den Parteien das weitere Vorgehen, verweist sie jedoch auf den noch zu ergehenden schriftlichen Beschluss oder weist sie direkt auf den nachfolgenden schriftlichen Beschluss hin, so beginnt die Frist erst am Tage nach der Zustellung des Beschlusses zu laufen (schriftliche Eröffnung). * Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 4. Januar 1993

Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

When does the 30-day period under Art. 274f(1) OR begin after a conciliation authority finds no settlement?

Extracted holding

The period begins only upon the formal establishment of the failed settlement, not merely when the conciliation hearing ends; the form of that establishment is governed by cantonal procedure.

Extracted reasoning

The federal rule is unclear on the starting point. A mere factual failure of negotiations is insufficient because the conciliation procedure must be formally concluded by a binding decision or notice of no settlement. If the authority orally announces the decision with the required instructions, the period starts the next day; if the result is communicated only in writing, it starts the day after service.

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