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Revocation of a building permit after construction has begun

ZZ.1990.50Other CourtDec 19, 1990Dismissed

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Omnilex summary

Neighbors sought revocation of a building permit for an attached balcony/storage-room structure after construction was largely completed. The court held that revocation of a final building permit is exceptional under § 22 VRG and, after reliance interests have arisen, is permissible only for a particularly serious substantive illegality affecting important public interests. Because the boundary-distance breach was minor, the rules served largely private interests, civil-law remedies existed, and there was no bad faith by the permit holder, revocation was denied. The lower authorities were therefore confirmed.

Omnilex headnote

§ 22 VRG; revocation of a final building permit. A building permit, as a police permit that has entered formal finality, may be revoked only under the conditions of § 22 VRG. After the permit has been relied upon and construction has begun, revocation requires, in principle, a particularly serious violation of substantive law that jeopardizes important public interests. In assessing the interests, the protection of legal certainty and reliance must be weighed against the correct enforcement of objective law. Where the infringed building rule is predominantly of private-law character, can be altered by neighborly agreement, and civil-law remedies are available, the public interest in revocation is not sufficiently weighty; a minor boundary-distance violation does not meet the threshold (consid. 2).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1990.50**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:20.12.1990
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.260
Titel:** Widerruf einer Baubewilligung**
Resümee:§ 22 VRG. - Widerruf einer Baubewilligung. Wann kann eine rechtskräftig, aber zu Unrecht erteilte Baubewilligung widerrufen werden?
SOG 1990 Nr. 50 **§ 22 VRG.*Widerruf einer Baubewilligung. Wann kann eine rechtskräftig, aber zu Unrecht erteilte Baubewilligung widerrufen werden? Die Baukommission B. erteilte H. 1986 die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus mit angebautem offenem Abstellraum, dessen Dach zugleich als Balkon für das Obergeschoss dient. Der Abstand des Anbaus zur Grundstücksgrenze verletzte die Grenzabstandsvorschriften von § 22 des alten KBR, was alle Beteiligten übersahen. Als H. zum Abschluss der Bauarbeiten ein nicht den bewilligten Plänen entsprechendes Balkongeländer anbringen wollte, wandten sich die Nachbarn an die Baubehörde und verlangten unter anderem den Widerruf der Baubewilligung hinsichtlich des Balkons. Baukommission und Bau-Departement wiesen dieses Begehren ab. Auf Beschwerde hin bestätigte das Verwaltungsgericht den vorinstanzlichen Entscheid in diesem Punkt mit folgender Begründung: Die Baubewilligung ist eine Polizeierlaubnis. Sie erwächst in formelle Rechtskraft, wenn sie auf dem ordentlichen Verfahrensweg nicht mehr angefochten werden kann. Der Widerruf einer rechtskräftigen Verfügung ist in § 22 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG) geregelt. Nach Abs. 1 kann eine Verfügung widerrufen werden, falls sich die Verhältnisse geändert haben oder wichtige öffentliche Interessen dies erfordern. Abs. 2 behält Verfügungen vor, die nach besonderen Vorschriften oder der Natur der Sache nach nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen widerrufen werden können. Zu diesen Verfügungen gehört auch die Baubewilligung. Ihr geht ein Verfahren voraus, worin die Rechtmässigkeit des Baugesuches und die von ihm tangierten öffentlichen Interessen geprüft werden; die Baupublikation mit der Einsprachemöglichkeit dient dazu, die Überprüfung wirksamer zu machen. Bei einem solchen vorgängigen Verfahren muss der Widerruf der Bewilligung erschwert sein (vgl. SOG 1974 Nr. 36). Es ist abzuwägen, ob dem Postulat der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts oder dem Interesse an der Wahrung der Rechtssicherheit, am Fortbestand der Bewilligung, der Vorrang gebührt (BGE 105 Ia 326; E. Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., S. 152).Nach der Praxis ist zu unterscheiden, ob im Zeitpunkt des Widerrufs von der Baubewilligung bereits Gebrauch gemacht worden ist. Nach Baubeginn, d.h. nach den vom Bauherrn im berechtigten (nicht etwa arglistigen) Vertrauen auf die Bewilligung getroffenen Vorkehren und Aufwendungen, ist ein Widerruf im allgemeinen nur noch dann möglich, wenn die Bewilligung in besonders schwerwiegender Weise gegen das materielle Recht verstösst und damit wichtige öffentliche Interessen verletzt (vgl. SOG 1974 Nr. 36, 1985 Nr. 36, BGE 107 Ib 39 f., 103 Ib 206 ff., 100 Ib 97, 302, Imboden/Rhinow, Schweiz. Verwaltungsrechtssprechung, 5. Aufl., Bd. I, S. 252 f.). Im vorliegenden Fall, wo die Bauarbeiten zum grössten Teil ausgeführt sind, würde das öffentliche Interesse am Widerruf darin bestehen, dass die Grenzabstandsvorschriften von § 22 KBR durchgesetzt werden könnten. Nun ist aber zu beachten, dass diese Vorschriften vorwiegend privatrechtlichen Charakter aufweisen und durch nachbarliche Verständigung gemäss § 26 KBR geändert werden können. Zudem gibt das Zivilrecht dem Nachbarn angemessene Möglichkeiten, gegen einen Bau, der den Grenzabstand nicht einhält, einzuschreiten (vgl. Art. 685 Abs. 2 i.V.m. Art. 674 ZGB).Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Grenzabstandsvorschrift ist daher nicht so gewichtig. Wenn schliesslich berücksichtigt wird, dass es sich um eine geringfügige Grenzabstandsverletzung handelt, kann keine Rede davon sein, dass die erteilte Baubewilligung in besonders schwerwiegender Weise gegen das materielle Recht verstösst und damit wichtige öffentliche Interessen verletzt. Dafür, dass H. die Baubewilligung arglistig erschlichen hat, bestehen keine Anhaltspunkte. Nach den Umständen ist anzunehmen, dass er gleich wie die Baukommission den Mangel übersehen hat. Dafür spricht auch, dass die Beschwerdeführer im Baugesuch, das sie 1989 für ihr eigenes Einfamilienhaus einreichten, ebenfalls in gutem Glauben einen fast identischen Balkon vorsahen; sie konnten ihn dann allerdings wegen der Einsprache eines Nachbarn nicht ausführen. Die Voraussetzungen für einen Widerruf der Baubewilligung sind demnach nicht erfüllt. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 20. Dezember 1990

Keywords

building permitrevocationlegal certaintyrelianceboundary distanceneighbor law

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether a final building permit may be revoked despite being unlawfully granted

Extracted holding

A building permit, as a police permit, may be revoked only under the strict conditions of § 22 VRG; after construction has begun, revocation requires a particularly serious violation of substantive law that affects important public interests, which was not the case here.

Extracted reasoning

The boundary-distance rules were mainly of private-law character, could be modified by neighbor agreement, and civil law already offered protection. The violation was minor, and there was no indication of bad faith by the permit holder.

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