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Closed winter garden counts toward floor-area ratio

ZZ.1988.29Other CourtMar 22, 1988Dismissed

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Omnilex summary

The owners of a single-family house challenged the refusal of a building application for a winter garden. The Baukommission had found that the project would exceed the admissible floor-area ratio. The Verwaltungsgericht dismissed the complaint, holding that a fully enclosed winter garden is to be included in the gross floor area because it serves residential use directly; the lack of heating does not alter this. The court found no support in the building regulations or their annex for excluding such a room, and energy-saving provisions did not compel a different interpretation.

Omnilex headnote

§ 34 Abs. 2 KBR; Anhang III KBR; massgebliche Bruttogeschossfläche und Anrechenbarkeit eines Wintergartens: Ein allseitig geschlossener Wintergarten ist der Wohnnutzung zuzurechnen und bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche mitzuzählen. Die fehlende Beheizung ist unbeachtlich, wenn der Raum aufgrund solarer Nutzung während eines erheblichen Teils des Jahres als Aufenthaltsraum dienen kann. Aus der Aufzählung der nicht anzurechnenden Räume in Anhang III lässt sich kein Ausschluss von Wintergärten ableiten; nicht anrechenbar sind nur offene Erdgeschosshallen. Energiesparbestimmungen rechtfertigen keine abweichende Auslegung, sofern die Verbesserung nicht anderweitig zweckmässig erreicht werden kann (vgl. § 56bis KBR; Erwägung des Gerichts).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1988.29**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:23.03.1988
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.413
Titel:** Ausnützungsziffer; Bruttogeschossfläche, Wintergarten**
Resümee:§ 34 Abs. 2 Kantonales Baureglement. Ausnützungsziffer, massgebliche Bruttogeschossfläche. Ein allseitig geschlossener Wintergarten ist bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche mitzuzählen
SOG 1988 Nr. 29 **§ 34 Abs. 2 Kantonales Baureglement.*Ausnützungsziffer, massgebliche Bruttogeschossfläche. Ein allseitig geschlossener Wintergarten ist bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche mitzuzählen. Die Eigentümerinnen eines Einfamilienhauses reichten ein Baugesuch für die Erstellung eines Wintergartens ein. Die Baukommission lehnte das Gesuch ab mit der Begründung, die geltende Ausnützungsziffer (AZ) von 0,35 werde nicht eingehalten, indem mit dem projektierten Anbau eine AZ von 0,392 erreicht werde. Die Gesuchstellerinnen wehrten sich gegen die Ablehnung des Gesuchs mit Beschwerden, zuletzt mit einer solchen beim Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab. Die Begründung lautete im Hauptpunkt wie folgt: Die Beschwerdeführerinnen machen in erster Linie geltend, die Vorinstanzen hätten die für die AZ massgebliche Bruttogeschossfläche falsch berechnet, indem sie zu unrecht auch die Fläche des geplanten Wintergartens hinzugenommen hätten. Nach § 34 Abs. 2 KBR seien Räume, die nicht unmittelbar Wohn-, Industrie- oder Gewerbezwecken dienen, nicht hinzuzuzählen. Im Anhang III zum KBR würden unter Ziff. 2 die verschiedenen Arten von Räumen aufgezählt; die Wintergärten würden nicht erwähnt. Es sei deshalb durch Auslegung von § 34 Abs. 2 KBR zu eruieren, wie Wintergärten zu behandeln seien, wesentlich sei § 144 BauG, wonach Bauten so auszuführen seien, dass eine gute Ausnützung der Energie gewährleistet sei. Weil Wintergärten zur guten Ausnützung der Sonnenenergie dienen und nur einen beschränkten Aufenthalt von Personen ermöglichten, seien sie nicht zur massgeblichen Bruttogeschossfläche zu rechnen. Ohne Zweifel dienen Wintergärten, wie hier einer vorgesehen ist, ganz direkt der Wohnnutzung. Dass keine Heizung vorgesehen ist, spielt keine Rolle. Wegen der Ausnützung der Sonnenenergie kann ein solcher Raum auch ohne Heizung während eines grossen Teils des Jahres als Aufenthaltsraum benutzt werden. Die Aufzählung in Ziffer 2 des Anhangs III zum KBR gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass Wintergärten rechtlich nicht als anrechnungspflichtige Wohnräume zu behandeln wären. Man kann im vorliegenden Fall den vorspringenden Erweiterungsteil des Wintergartens einer "Erdgeschosshalle" gleichstellen. Nicht anzurechnen sind aber nach Ziff. 2.2 des Anhangs III nur die offenen Erdgeschosshallen; der geplante Wintergarten soll indessen allseitig geschlossen werden. Alles in allem kommt man vom Wortlaut des Kantonalen Baureglements und des zugehörigen Anhangs III aus nicht zu einer andern Auslegung als die Vorinstanzen. Die Beschwerdeführerinnen berufen sich allerdings noch auf § 144 BauG. Es ist indessen schwer einzusehen, wieso wegen dieser Bestimmung § 34 KBR anders auszulegen wäre. Wenn man schon Bestimmungen über das Energiesparen beiziehen will, wäre am ehesten an § 56 bis KBR zu denken, wo Ausnahmen zugunsten einer verbesserten Energienutzung vorgesehen sind. Eine Anwendung dieser Bestimmung kommt aber für den vorliegenden Fall nicht in Frage, denn vorausgesetzt wird in ihr u.a., dass "die Verbesserung anders nicht zweckmässig erreicht werden kann". Es kann nun gewiss nicht gesagt werden, für eine energiemässige Verbesserung des Hauses sei eine Erweiterung des Wintergartens im verlangten Ausmass unumgänglich. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 23. März 1988

Keywords

planning lawfloor-area ratiogross floor areawinter gardenresidential usebuilding permitenergy use

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether an all-sided closed winter garden must be included in the gross floor area for the floor-area ratio calculation.

Extracted holding

Yes. A fully enclosed winter garden is attributable to the residential use of the building and must be counted in the gross floor area.

Extracted reasoning

The court held that the planned winter garden directly serves residential use. The absence of heating is irrelevant because solar gain allows use as an occupied room for much of the year. The wording of § 34 para. 2 KBR and Annex III gives no basis to exclude winter gardens; only open ground-floor halls are exempt, not enclosed ones. Energy-saving provisions did not justify a different interpretation.

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