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No lapse of demolition duty by time in building-law case

ZZ.1988.28Other CourtMay 31, 1988Dismissed

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Omnilex summary

A.K. built a horse stable without permission in the statutory forest setback. After repeated demolition orders and years of inactivity by the authorities, he argued before the Administrative Court that the removal duty could no longer be enforced because of good faith and, alternatively, special limitation. The court rejected reliance on good faith because the owner had twice been clearly informed that the building was unlawful and had to be removed. It left open whether a special limitation period exists for demolition orders, but held that any such period could not be shorter than ten years, which had not elapsed when enforcement began.

Omnilex headnote

§ 151 BauG; demolition duty for unlawful buildings and possible lapse by time; the principle of good faith does not protect a landowner who has repeatedly been informed by competent authorities that the structure is unlawful and must be removed, yet knowingly delays compliance. Whether a special limitation period exists for the enforcement of a demolition order may be left open; if such a period were recognized, it could not be a short one and would at least have to amount to ten years. The court analogizes to federal case law on reforestation orders and rejects any expiry before that minimum period (consid. on good faith and limitation).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1988.28**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:01.06.1988
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.412
Titel:** Untergang der Beseitigungspflicht durch Zeitablauf**
Resümee:§ 151 BauG. Untergang der Beseitigungspflicht durch Zeitablauf? Steht der Pflicht zur Beseitigung einer rechtswidrigen Baute der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen oder geht die Pflicht durch eine (spezielle) Verjährung unter, wenn eine an sich rechtskräftige Beseitigungsverfügung über lange Zeit nicht durchgesetzt wird?
SOG 1988 Nr. 28 **§ 151 BauG.*Untergang der Beseitigungspflicht durch Zeitablauf? Steht der Pflicht zur Beseitigung einer rechtswidrigen Baute der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen oder geht die Pflicht durch eine (spezielle) Verjährung unter, wenn eine an sich rechtskräftige Beseitigungsverfügung über lange Zeit nicht durchgesetzt wird? A.K. erstellte auf seinem Grundstück in L. im Bereich des gesetzlichen Waldabstandes ohne Bewilligung einen Pferdestall. Hinterher stellte er das Gesuch um Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 9 des Forstgesetzes. Mit Beschluss vom 5.12.1978 wies der Regierungsrat -- der damals für solche Bewilligungen zuständig war -- das Gesuch ab; gleichzeitig verfügte er, dass die bereits bestehende Baute bis Ende Februar 1979 zu entfernen sei. Ebenfalls noch im Dezember 1978 ersuchte A.K. den Regierungsrat um Wiedererwägung seines Entscheides. An 16.3.1979 lehnte es der Regierungsrat ab, auf das Wiedererwägungsgesuch einzutreten; gleichzeitig verlangte er erneut die Entfernung der Baute. Im Mai 1986 eröffnete der zuständige Oberamtmann auf Ersuchen des Forstdepartementes ein Verfahren auf Vollstreckung der Beseitigungsverfügung des Regierungsrats. Im Rahmen dieses Verfahrens reichte A.K. ein Schreiben ein, welches der Oberamtmann als (erneutes) Wiedererwägungsgesuch zum Beseitigungsbeschluss auffasste und in diesem Sinne dem Forstdepartement zur Behandlung überwies. Das Forstdepartement, das mittlerweile an Stelle des Regierungsrats zuständige Behörde für Ausnahmebewilligungen nach § 9 des Forstgesetzes geworden war, nahm das Schreiben als Wiedererwägungsgesuch entgegen. Mit Verfügung vom 28.10.1986 lehnte das Departement aber das Eintreten auf das Gesuch ab; gleichzeitig setzte es erneut Frist für die Wegschaffung des Pferdestalls, nämlich bis Ende Februar 1987. A.K. erhob gegen diese Verfügung beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Beim Verwaltungsgericht machte A.K. u.a. geltend, die Aufforderung zur Wegschaffung des Stalls lasse sich heute, mehr als 8 Jahre nach dem ablehnenden Entscheid des Regierungsrats nicht mehr aufrecht halten; sie verstosse insbesondere gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. -- Das Verwaltungsgericht äusserte sich hiezu wie folgt: Der Beschwerdeführer beruft sich vergeblich auf den Grundsatz von Treu und Glauben. Die zuständige Instanz (der Regierungsrat als Rechtsvorgänger des Forstdepartementes) hat dem Beschwerdeführer bereits zwei Male mit klarer Verfügung zur Kenntnis gebracht, dass die Baute rechtswidrig und zu beseitigen ist. Er kann deshalb nicht geltend machen, er habe angenommen, dass die Behörden den Zustand duldeten, und sei in diesem Vertrauen zu schützen. (Insofern unterscheidet sich der vorliegende Fall von demjenigen Treu- und Glauben-Problem, welches das Bundesgericht in den Entscheiden BGE 105 Ib 272 Ende von Erw. 6c und 107 Ia 124 Erw. 1c im Auge hatte.) Der Beschwerdeführer wusste vielmehr ganz klar, was er zu tun hatte, hat es aber nicht getan; er hat somit in keiner Weise gutgläubig, sondern klar bösgläubig mit der Beseitigung zugewartet. Mit dem Grundsatz von Treu und Glauben lässt sich hier nichts rechtfertigen. Hingegen kann man sich fragen, ob eine Beseitigungsverfügung, die lange Zeit nicht durchgesetzt wird, eventuell einer (speziellen) Verjährung unterliegt. Das Bundesgericht hat die Verjährungsfrage inbezug auf einen verwandten Tatbestand (Anordnung einer Wiederaufforstung) aufgeworfen; es ist dem Problem allerdings mit offensichtlicher Zurückhaltung begegnet und hat die Frage dann schliesslich offen gelassen (BGE 105 Ib 270 Erw. 5b).Auch das Verwaltungsgericht hat gegenüber der Annahme einer derartigen speziellen Verjährung Bedenken, kann aber die Frage ebenfalls offen lassen. Denn wie das Bundesgericht dies für die auf Bundesrecht beruhende Anordnung der Wiederaufforstung angenommen hat, käme auch in der kantonalrechtlichen Angelegenheit des vorliegenden Falles auf keinen Fall eine kurze Verjährungsfrist in Frage. Wenn überhaupt müsste es um eine Frist von allermindestens 10 Jahren gehen; 10 Jahre, gerechnet ab der Beseitigungsverfügung, waren aber bei der Einleitung des Exekutionsverfahrens noch keineswegs abgelaufen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 1. Juni 1988

Keywords

good faithlimitation perioddemolition orderunauthorized constructionforest setbackenforcementadministrative reconsideration

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the demolition order could still be enforced despite the long delay under the principle of good faith.

Extracted holding

No. The owner had twice been clearly told that the structure was unlawful and had to be removed, so he could not rely on tolerated non-enforcement.

Extracted reasoning

Good-faith protection requires a legitimate expectation created by the authorities. Here, the owner knew exactly that removal was required and deliberately delayed compliance; he was not acting in good faith.

Key legal question

Whether a special limitation period extinguished the duty to remove the unlawful building after years of non-enforcement.

Extracted holding

The court left the existence of such a special limitation period open, but held that, if one existed at all, it could not be shorter than ten years; that period had not yet expired.

Extracted reasoning

The court referred to analogous federal case law on reforestation orders and considered that no short period could apply in this kind of cantonal demolition matter.

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