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Dog boarding kennel held incompatible with residential zone

ZZ.1987.24Other CourtDec 17, 1987Granted

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Omnilex summary

Frau X. wanted to build a dog kennel with six boxes and an exercise yard in a residential zone in Bolken. The Baukommission refused the permit, but the Baudepartement allowed the project subject to strict conditions, including limits on the number of dogs, enclosure requirements, supervised exercise times, and night-time confinement. An objector appealed to the Verwaltungsgericht. After obtaining an expert opinion and inspecting the site, the court held that a dog holiday home for up to 15 dogs in a very quiet residential quarter would be a disturbing business under § 30 Abs. 1 BauG. The expected emissions could not be sufficiently neutralized by the proposed conditions, so the building application was rejected.

Omnilex headnote

§ 30 Abs. 1 BauG; residential zone and concept of a non-disturbing business: whether a planned dog boarding facility is zone-compliant depends on the concrete local circumstances, in particular the character of the quarter and the expected emissions. A business is disturbing where its operation, assessed realistically, is likely to produce material noise or other nuisances incompatible with a predominantly residential environment. The decisive factors are not abstract labels but the actual scale of the enterprise, the concentration of animals, the need for night ventilation and cleaning, and the practicability of restrictive operating conditions. A facility may be admissible only if its size and impact remain close to ordinary family dog keeping and the site is especially suitable; otherwise it is zonally impermissible.

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1987.24**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:18.12.1987
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.345
Titel:** Hundeferienheim, Zonenkonformität in der Wohnzone**
Resümee:§ 30 Abs. 1 BauG. Wohnzone; zum Begriff des nichtstörenden Gewerbebetriebes. Ein Hundeferienheim mit 15 Tieren, situiert in der Mitte eines ausgesprochen ruhigen Wohnquartiers mit recht nahe stehenden Nachbarhäusern, erscheint als störendes Gewerbe.
SOG 1987 Nr. 24 **§ 30 Abs. 1 BauG.*Wohnzone; zum Begriff des nichtstörenden Gewerbebetriebes. Ein Hundeferienheim mit 15 Tieren, situiert in der Mitte eines ausgesprochen ruhigen Wohnquartiers mit recht nahe stehenden Nachbarhäusern, erscheint als störendes Gewerbe. Frau X. beabsichtigte, auf ihrem Grundstück in Bolken, das der Wohnzone W2 zugeteilt ist, einen Hundezwinger mit 6 Boxen samt Auslauf zu errichten. Die Baukommission lehnte auf Einsprachen hin das Baugesuch ab mit der Begründung, das Bauvorhaben sei für ein ruhiges Wohnquartier als störend und deshalb unzulässig anzusehen. Frau X. gelangte ans Baudepartement. Dieses hiess die Beschwerde in dem Sinne gut, dass es die Baukommission anwies die Baubewilligung unter bestimmmten Auflagen zu erteilen. Das Departement umschrieb die Auflagen folgendermassen: -- Die maximale Zahl von zu betreuenden Hunden wird auf 15 festgelegt. -- die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, die Grenzen mit einer ästhetisch gut wirkenden Einfriedung zu versehen, die zugleich auch lärmdämmend wirkt und vor allem die Einsicht auf das Areal verunmöglicht. -- Die Hunde dürfen sich pro Tag 3 Mal nicht mehr als je eine halbe Stunde im Auslauf aufhalten und zwar zwischen 8 und 9 Uhr, 13 und 14 Uhr sowie 19 und 20 Uhr, und sie sind während der ganzen Dauer ihres Aufenthaltes im Auslauf zu beaufsichtigen. -- Die Hunde dürfen sich ausserhalb der genannten Zeiten weder im Auslauf noch sonst im Freien aufhalten mit Ausnahme während der Zeit, wo sie ausserhalb des Tierheimareals unter Aufsicht spazieren geführt werden. Gegen diesen Entscheid erhob ein Einsprecher Verwaltungsgerichtsbeschwerde; er beantragte Abweisung des Baugesuches. Das Verwaltungsgericht zog einen Tiersachverständigen bei und führte einen Augenschein durch. Es hiess hierauf die Beschwerde gut und wies das Baugesuch ab. Aus den Erwägungen: 4. a) Der Beschwerdeführer beanstandet das Bauvorhaben ausschliesslich wegen angeblicher Zonenwidrigkeit und wegen der zu erwartenden Immissionen. Der geplante Zwingerbau soll der Führung eines Hunde-Ferienheimes dienen. Das Gebäude ist dimensioniert für die Aufnahme von 9 Hunden (3 Boxen für 1 und 3 Boxen für 2 Tiere).Dazu werden noch in einem bestehenden Zwinger sowie im Wohngebäude Hunde gehalten. Auf Grund der von der Eigentümerin akzeptierten Auflage des Baudepartementes würde es sich zusammen um maximal 15 Hunde handeln. Der Beschwerdeführer ist nun der Auffassung, dass ein Hundeheim von dieser Grössenordnung im fraglichen Quartier nicht tragbar sei, und zwar auch dann nicht, wenn von den vom Baudepartement verfügten Auflagen ausgegangen werde. Diese Auflagen seien in entscheidenden Punkten praktisch gesehen unrealisierbar und damit unwirksam. b) Das Grundstück der Frau X. ist der Wohnzone zugeteilt. In ihr sind keine störenden Gewerbe zugelassen (§ 30 Abs. 1 BauG).Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist auf Grund der konkreten Verhältnisse des fraglichen Quartiers festzustellen, ob ein bestimmtes Gewerbe hier als störend und damit als zonenwidrig zu bezeichnen ist (SOG 1979 Nr. 21). Das Grundstück liegt mitten in einem ausgesprochenen, beinahe reinen Wohnquartier mit vorwiegend Einfamilienhäusern. Rings um das Grundstück finden sich in Abständen von 40-50 m, gemessen vom geplanten Zwinger aus, andere Wohnhäuser; eines der Nachbarhäuser weist zum Zwinger hin einen Abstand vom 7 m auf. Dass eine Hundehaltung mit 15 Tieren weit über die übliche familiäre Hundehaltung hinausgeht, versteht sich von selbst. Effektiv geht es auch gar nicht um eine solche Hundehaltung, sondern es steht klarerweise ein Gewerbebetrieb zur Diskussion. Das Bauvorhaben betrifft einen Teil -- und zwar einen sehr wesentlichen Teil -- eines Gewerbebetriebes. Weiter versteht sich von selbst, dass ein Hunde-Ferienheim von dieser Grösse Immissionen mit sich bringt. Die baulichen Massnahmen (isolierte Wände) und die betrieblichen Auflagen des Baudepartementes vermögen zwar die Lärmimmissionen zu verringern, aber nicht schlechthin zu vermeiden. Die Besprechung dieses Problems mit dem Experten hat ergeben, dass zum mindesten in der warnen Jahreszeit, wo in der Nacht praktisch durchgehend Lüftungsluken geöffnet sein müssen (wenn die Hunde tiergerecht gehalten werden sollen), auch von den Boxen her wesentlicher Lärm zu erwarten ist. Vor allem aber entsteht Lärm beim Auslauf der Hunde. Es ist fraglich, ob die vom Baudepartement zugelassene Auslaufzeit genügt, wenn während dieser Zeit die Boxen gereinigt werden müssen und wenn neben den 9 Hunden der Boxen auch noch die 6 Hunde, die im Wohnhaus untergebracht sind, in der zugestandenen Zeit auslaufen müssen. Heikel ist noch die departementale Auflage, dass die Hunde während 12 Stunden (nachts) nicht auslaufen dürfen. Das wird -- je nach der Art der einzelnen "Feriengäste" -- zu umso intensiverer Verunreinigung der Boxen und damit zu umso länger dauernder Reinigungsarbeit, vorzunehmen während der zugestandenen Auslaufzeit, führen. Praktisch gesehen muss mit wesentlichem Lärm während der Auslaufzeit gerechnet werden und zudem auch damit, dass die vorgeschriebene beschränkte Auslaufzeit bei starker Besetzung des Heims auch bei gutem Willen der Betreuer nicht eingehalten werden kann. Dabei ist noch zu beachten, dass es sich um Ferienhunde handelt, die einander nicht gewohnt sind. Nimmt man alles zusammen, muss angesichts der konkreten örtlichen Verhältnisse (Situierung in der Mitte eines ausgesprochen ruhigen Wohnquartiers mit recht nahe stehenden Nachbarhäusern) von einem störenden Gewerbe gesprochen werden, das hier nicht zulässig ist. Diese Würdigung stimmt überein mit der Erklärung des Experten, er selbst würde wegen der zu erwartenden Konflikte betreffend Immissionen nicht wagen, in diesen Verhältnissen ein Hunde-Ferienheim zu errichten. Die Erklärung ist umso ernster zu nehmen, als sie von einem Hundeliebhaber und Funktionär eines angesehenen Fachverbandes der Hundehaltung stammt. Handelt es sich bei einem Hunde-Ferienheim mit (maximal) 15 Tieren am betreffenden Ort um ein störendes Gewerbe, kann eine diesem Gewerbe dienende Anlage nicht bewilligt werden. 5. An diesem Resultat ändern diverse spezielle Einwände, welche die Parteien noch erhoben haben, nichts. Es handelt sich dabei um Folgendes: a) Die Beschwerdegegnerin macht geltend, im Dorf Bolken (das keine Gewerbezone, sondern nur Wohnzonen kennt) lebten 40 Hunde, in der direkten Umgebung 20. Hundegebell sei hier demnach eine zonengemässe Immission. Dies mag ein Argument sein für die Zulassung einer kleinen Hundepension, die nur wenig über das Ausmass familiärer Hundehaltung hinausgeht. Hingegen überzeugt das Argument nicht, wenn es um ein Ferien-Heim für 15 Hunde geht. Selbstverständlich fallen gegenüber der Anzahl von 40 (Dorf), beziehungsweise 20 (Umgebung) vorhandenen Hunden 15 zusätzliche Tiere durchaus ins Gewicht und zwar eben umso mehr, als sie konzentriert gehalten werden sollen und es sich bei ihnen um stets wechselnde Pensionäre geht. b) ... c) Der Vertreter des Baudepartementes ist im Parteivortrag u.a. auf das Bundesgerichtsurteil vom 21.3.1984 i.S. Hui eingegangen. In jenem Entscheid (welcher ein Bauvorhaben im Kanton Aargau betraf) vertrat das Bundesgericht die Auffassung, dass Tierheime (mit Hunden) grundsätzlich nicht in Wohn-, Gewerbe- und Industriezonen gehören und deshalb als negativ standortgebunden für das Landwirtschaftsgebiet, beziehungsweise das Gebiet ausserhalb der Bauzone in Frage kommen. Der Vertreter des Baudepartements erachtet diesen Entscheid als problematisch und als Präjudiz nicht massgeblich. Ihm ist darin zuzustimmen, dass gewiss noch näher zu prüfen ist, unter welchen Voraussetzungen ein Tierheim als negativ standortgebunden für das Gebiet ausserhalb der Bauzone bewilligt werden könnte. Der im erwähnten Bundesgerichtsurteil aufgenommene Gedankengang verlangt noch einige Präszisierungen und Abgrenzungen. Es kann auch nicht darum gehen, Hundeheime für die solothurnischen Wohnzonen kurzweg zu verbieten. Handelt es sich um eine besonders geeignete Lage oder steht ein Betrieb zur Diskussion, der von der Grössenordnung her nahe bei der familiären Hundehaltung liegt, ist der Standort in der Wohnzone dankbar. Im vorliegenden Fall hat man es aber - wie vorn dargelegt - weder mit einer besonders günstigen Lage zu tun noch mit einer Grössenordnung, die nahe bei der üblichen familiären Hundehaltung liegen würde. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 18. Dezember 1987

Keywords

zoning compatibilityresidential zonedisturbing businessnoise immissionsdog kennelbuilding permit

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether a dog holiday home for up to 15 dogs is a non-disturbing business allowed in a residential zone under § 30 Abs. 1 BauG.

Extracted holding

Given the concrete location in the middle of a very quiet residential quarter with closely spaced neighboring houses, the kennel would be a disturbing business and is therefore not permissible.

Extracted reasoning

The project goes far beyond ordinary family dog keeping, would operate as a business, and would inevitably create substantial noise, especially during night ventilation and exercise periods. The imposed operating restrictions could not reliably eliminate the expected emissions in practice.

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