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Rebuilding outside building zone is not permitted

ZZ.1985.28Other CourtNov 4, 1985Dismissed

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Omnilex summary

K. rebuilt a shed outside the building zone after removing its roof, causing the walls to collapse. The Baukommission stopped the works, the Bau-Departement refused the after-the-fact permit and ordered demolition. On appeal, the Verwaltungsgericht held that the works amounted to an impermissible rebuilding under cantonal law, not a mere renewal. Because no element event had destroyed the building, the special rebuilding exception did not apply. The demolition order was proportionate because no milder measure could restore legality.

Omnilex headnote

Art. 24 RPG; §§ 6 and 7 VBaB; distinction between renewal and rebuilding outside the building zone; a rebuilding occurs when the substantially external parts of a structure are largely newly erected. Outside the building zone, cantonal law may allow renewal or partial alteration of existing buildings, but rebuilding may be made subject to stricter conditions, in particular destruction by an element event. Ordinary weather exposure and gradual decay due to insufficient maintenance do not satisfy that requirement. If a structure cannot be legalized retroactively, a demolition order is admissible where no milder measure can restore lawful status and the deviation is not negligible (consid. 2–4).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1985.28**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:05.11.1985
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.236
Titel:** Wiederaufbau ausserhalb der Bauzone**
Resümee:§§ 4 und 7 der Verordnung über das Bauen ausserhalb der Bauzone; Art. 24 Raumplanungsgesetz. - Ausserhalb der Bauzone ist der Wiederaufbau von abgebrochenen oder durch mangelhaften Unterhalt zerfallenen Bauten nicht gestattet. - Abgrenzung der Begriffe "Wiederaufbau" und "Erneuerung". - Verhältnismässigkeit einer Abbruchverfügung.
SOG 1985 Nr. 28 §§ 4 und 7 der Verordnung über das Bauen ausserhalb der Bauzone; Art. 24 Raumplanungsgesetz. - Ausserhalb der Bauzone ist der Wiederaufbau von abgebrochenen oder durch mangelhaften Unterhalt zerfallenen Bauten nicht gestattet. - * Abgrenzung der Begriffe "Wiederaufbau" und "Erneuerung".* - * Verhältnismässigkeit einer Abbruchverfügung.* K. kaufte ein ausserhalb der Bauzone gelegenes Grundstück mit Wohnhaus und separatem Schopf. Einige Zeit nach dem Kauf versuchte er das morsche, undichte Schopfdach zu reparieren. Er entfernte zu diesem Zweck den Dachstock, worauf die Umfassungsmauern zum grossen Teil einstürzten. Als K. die Mauern einfach wieder aufbaute, ordnete die Baukommission die unverzügliche Einstellung aller Bauarbeiten an und forderte K. auf, ein Baugesuch einzureichen. In der Folge wies das Bau-Departement das nachgereichte Baugesuch ab und verpflichtete K., den weitgehend originalgetreu wiederaufgebauten Schopf abzubrechen. K. gelangte an das Verwaltungsgericht, welches seine Beschwerde mit der nachstehenden Begründung abwies: Der Beschwerdeführer macht zur Hauptsache geltend, auch ausserhalb der Bauzonen gelte die Besitzstandsgarantie. Es müsse ihm folglich gestattet sein, den Schopf in seinem bisherigen Zustand zu erhalten und ihn notfalls originalgetreu neu zu erstellen. Nach Art. 24 RPG kann es das kantonale Recht gestatten, Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone zu erneuern, teilweise zu ändern oder wieder aufzubauen, wenn dies mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vereinbart ist. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine reine Kompetenznorm. Es steht den Kantonen grundsätzlich frei, ob und in welchem Umfang sie von der ihnen eingeräumten Kompetenz Gebrauch machen wollen. Der Inhalt der Besitzstandsgarantie für ausserhalb der Bauzone liegende Gebäulichkeiten wird mithin massgeblich durch das kantonale Recht bestimmt (vgl. Aemisegger, Leitfaden zum RPG, S. 95 f.; EJPD/BRP, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, S. 301 f.; BGE 107 Ib 236). Gemäss § 6 der Verordnung über das Bauen ausserhalb der Bauzone (abgekürzt VBaB) ist im Kanton Solothurn die Erneuerung und teilweise Änderung bestehender, ausserhalb der Bauzone liegender Gebäulichkeiten zulässig, sofern der Charakter der Bauwerke erhalten bleibt und die baulichen Massnahmen keine wesentlichen Auswirkungen auf Zonenordnung und Umwelt haben. Strenger sind die Voraussetzungen für einen Wiederaufbau: Ein solcher ist nach § 7 Abs. 1 VBaB an das zusätzliche Erfordernis geknüpft, dass das Gebäude durch ein Elementarereignis zerstört worden sein muss. Der Wiederaufbau von abgebrochenen oder durch mangelhaften Unterhalt zerfallenen Bauten und Anlagen ist dagegen nicht gestattet. Gemäss § 7 Abs. 2 VBaB sind dem Wiederaufbau Umbauten gleichgestellt, welche aufgrund der notwendigen baulichen und finanziellen Aufwendungen einem Neubau gleichkommen, vorab dann, wenn die Grundmauern ganz oder zum überwiegenden Teil ersetzt werden müssen. Im vorliegenden Fall stellt sich die Frage, ob es sich bei den Bauarbeiten des Beschwerdeführers um eine blosse Erneuerung oder um einen Wiederaufbau handelt. Unter Wiederaufbau ist grundsätzlich die im wesentlichen umfangs- und nutzungsgleiche Ersetzung eines ganz oder teilweise abgebrochenen bzw. zerstörten Bauwerks zu verstehen (Pfisterer, Die Anwendung neuer Bauvorschriften auf bestehende Bauten und Anlagen, S. 188 ff., insbes. S. 197).Für die Abgrenzung zwischen Erneuerung und Wiederaufbau bei einem bloss teilweise abgebrochenen bzw. zerfallenen Bauwerk ist auf das Verhältnis zwischen alten, bestehenden und neuerrichteten Gebäudeteilen abzustellen (vgl. Leutenegger, Das formelle Baurecht der Schweiz, 2. A., S. 107).Ein Wiederaufbau liegt namentlich dann vor, wenn die nach aussen in Erscheinung tretenden Gebäudeteile wie Umfassungsmauern, Dach usw., zum überwiegenden Teil neu errichtet werden. Der Beschwerdeführer hat das ganze Dach -- zum Teil unter Verwendung alten Materials -- sowie die ost- und südseitigen Umfassungsmauern neu erstellt. Geblieben sind lediglich die Westmauer sowie die nördliche "Zimmermauer".Dieser Vergleich zwischen alten und ersetzten Gebäudeteilen zeigt, dass der Schopf zum überwiegenden Teil als neu erstellt bezeichnet werden muss. Es liegt mithin ein Wiederaufbau vor. Für einen solchen kann aber nach § 7 Abs. 1 VBaB keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, weil der Schopf nicht durch ein Elementarereignis zerstört worden ist. Der Beschwerdeführer versucht zwar weiszumachen, der Zerfall der Mauern sei auf die Regeneinwirkung nach der Entfernung des Daches -- also ein "Naturereignis" -- zurückzuführen. Diese Argumentation ist indes unbehelflich. Zum einen kann Regenfall in normalem Ausmass noch nicht als Elementarereignis im Sinne von § 7 Abs. 1 VBaB bezeichnet werden. Zum andern sind die Mauern nicht deshalb zerfallen, weil sie während kurzer Zeit den Witterungseinflüssen ausgesetzt waren. Sie sind vielmehr mangels eines genügenden Unterhalts allmählich in einen baufälligen Zustand geraten. ...... Die vorstehenden Erwägungen zeigen, dass für die vom Beschwerdeführer bereits ausgeführten Arbeiten keine nachträgliche Baubewilligung erteilt werden kann. Es stellt sich deshalb die Frage, ob der formell und materiell rechtswidrige Schopf beseitigt werden muss. Der Beschwerdeführer hält in diesem Zusammenhang dafür, eine Abbruchverfügung verstosse gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsgrundsatz. Kann eine vorschriftswidrig erstellte Baute nachträglich nicht bewilligt werden, so sind die zuständigen Behörden zum Handeln verpflichtet. Zunächst ist zu prüfen, ob anstelle des Abbruchs nicht auch auf andere, mildere Weise ein rechtsmässiger Zustand herbeigeführt werden kann. Besteht diese Möglichkeit nicht, so kann von der Anordnung des Abbruches nur dann abgesehen werden, wenn die Abweichungen gegenüber den Bauvorschriften minim oder ohne Bedeutung für das allgemeine Interesse sind (vgl. Imboden/Rhinow, Verwaltungsrechtsprechung, Band I S. 327 mit Hinweisen).Im vorliegenden Fall ist eine Anpassung an den rechtmässigen Zustand auf andere Weise als durch eine vollständige Beseitigung nicht denkbar. Ein Belassen der Baute lässt sich auch nicht mit dem wichtigen öffentlichen Interesse an der Verhinderung von Bauten ausserhalb der Bauzone vereinbaren. Der Beschwerdeführer muss deshalb seinen Schopf beseitigen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 5. November 1985*

Keywords

planning lawbuilding zonerebuildingrenewaldemolition orderproportionalitynonconforming use

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the shed reconstruction outside the building zone could be retrospectively authorized as renewal rather than rebuilding.

Extracted holding

The works constituted a rebuilding, not mere renewal; because the building was not destroyed by an element event, no exception permit could be granted.

Extracted reasoning

Rebuilding exists when the substantially external building parts are largely newly erected. Here the roof and most perimeter walls were rebuilt, so the structure was mainly new. Under cantonal rules, rebuilding outside the building zone is allowed only after destruction by an element event; ordinary rain and gradual decay from poor maintenance do not qualify.

Key legal question

Whether the demolition order was disproportionate.

Extracted holding

The demolition order was proportionate and had to be complied with.

Extracted reasoning

If a structure cannot be legalized afterwards, authorities must act. Less intrusive measures were not capable of restoring legality, and leaving the unauthorized building standing conflicted with the public interest in preventing construction outside the building zone.

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