ZZ.1985.20•Compensation for targeted zoning change and reliance loss
ZZ.1985.20Other CourtApr 8, 1985Partially Granted
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The owner of four parcels in Dornach challenged a rezoning from AZ 0.4 to 0.3 after his building project had already advanced. The court held that there was no material expropriation because the land remained reasonably usable, but it found a compensable reliance loss: the municipality had rapidly changed the zoning in order to stop the concrete project, and the project would otherwise have been approvable. Compensation was limited to useless architectural planning costs directly caused by the zoning change. Using SIA Norm 102, the court awarded CHF 30,000 plus interest instead of the much larger amount claimed.
Art. 4 BV, Art. 22ter BV; § 237 EG ZGB; §§ 49 lit. e, 59 GO: Entschädigung für unnütz gewordene Projektierungskosten bei gezielter, nicht voraussehbarer Rechtsänderung. Eine materielle Enteignung entfällt, wenn trotz Abzonung eine angemessene Nutzung verbleibt und weder schwerer Eingriff noch Sonderopfer vorliegt. Dagegen kann der Vertrauensschutz ausnahmsweise Entschädigung begründen, wenn der Planungsträger durch eine auf ein konkretes, realisierbares Bauvorhaben zielende, abrupt beschlossene Rechtsänderung gerade dieses Vorhaben verhindern will (consid. 3a/b). Ersetzt wird nur der unmittelbar verursachte Schaden; spätere, erst im Vertrauen auf die Bewilligung veranlasste Arbeiten sowie vom Bauherrn veranlasste Abbruchfolgen sind nicht kausal. Die Bemessung des Architektenhonorars richtet sich nach der vereinbarten SIA-Systematik (consid. 3d).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1985.20** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 09.04.1985 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2015.228 |
| Titel: | ** Materielle Enteignung, Entschädigung** |
| Resümee: | ** Art. 4, Art. 22ter BV; § 237 EG ZGB; §§ 49 lit. e, Art. 59 GO. Entschädigung nach den Grundsätzen der materiellen Enteignung sowie den Grundsätzen des Vertrauensschutzes. - Zuständigkeit für die Beurteilung eines auf beide Rechtsgrundlagen gestützten Entschädigungsbegehrens (Erw. 1). - Beschliesst eine Gemeinde zur gezielten Verhinderung eines realisierbaren Bauvorhabens auf nicht vorhersehbare Weise eine Rechtsänderung, so hat sie nach dem Vertrauensgrundsatz für die unnütz gewordenen Projektierungskosten Ersatz zu leisten (Erw. 3a und b). - Umfang des Ersatzes unnütz gewordener Projektierungskosten. Zu ersetzen ist nur Schaden, der sich als unmittelbare Folge der gezielten Rechtsänderung ergeben hat. Berechnung des massgeblichen Architektenhonorars nach der SIA-Norm 102 (Erw. 3d).** |
| SOG 1985 Nr. 20 ** Art. 4, Art. 22ter BV; § 237 EGZGB; §§ 49 lit. e, Art. 59 GO.Entschädigung nach den Grundsätzen der materiellen Enteignung sowie den Grundsätzen des Vertrauensschutzes. - * Zuständigkeit für die Beurteilung eines auf beide Rechtsgrundlagen gestützten Entschädigungsbegehrens (Erw. 1). - * Beschliesst eine Gemeinde zur gezielten Verhinderung eines realisierbaren Bauvorhabens auf nicht vorhersehbare Weise eine Rechtsänderung, so hat sie nach dem Vertrauensgrundsatz für die unnütz gewordenen Projektierungskosten Ersatz zu leisten (Erw. 3a und b). - * Umfang des Ersatzes unnütz gewordener Projektierungskosten. Zu ersetzen ist nur Schaden, der sich als unmittelbare Folge der gezielten Rechtsänderung ergeben hat. Berechnung des massgeblichen Architektenhonorars nach der SIA-Norm 102 (Erw. 3d).* 1973 kaufte X. vier in der Wohnzone W2B der Gemeinde Dornach gelegene Grundstücke. Im Zeitpunkt des Kaufsabschlusses galt für die Grundstücke nach dem damals geltenden Zonenplan von 1966 eine Ausnützungsziffer (im Folgenden AZ genannt) von 0,5. Kurz vor Kaufsabschluss -- 12.2. bis 14.3.1973 -- war ein abgeänderter Zonenplan aufgelegt worden, der für die Wohnzone W2B eine Herabsetzung der AZ auf 0,4 vorsah. Am 17.9.1973 wurde der neue Zonenplan von der Gemeindeversammlung mit grossem Stimmenmehr beschlossen; eine letzte hängige Einsprache gegen den Zonenplan konnte von der Gemeindeversammlung am 14.12.1973 bereinigt werden. Am 22.4.1974 reichte X. bei der Bau- und Werkkommission der Einwohnergemeinde Dornach (BWK) ein erstes Baugesuch ein. Nach dem dazugehörigen Situationsplan I war vorgesehen, die vier erworbenen Parzellen in zwei Reihen mit sieben Doppeleinfamilienhäusern sowie einem Garagegebäude zu überbauen. In ihrer Sitzung vorn 30.4.1974 kam die BWK zum Schluss, die vorgesehene Überbauung entspreche in der Anordnung der Baukörper nicht dem Quartiercharakter. Am 15.5.1974 fand daraufhin eine Besprechung zwischen X. und dessen Architekten K. sowie den Herren J. (Baupräsident) und E. (Bauverwalter) statt, an welcher K. einen neuen Situationsplan II vorlegte. Die Herren J. und E. hielten auch den neuen Vorschlag für unbefriedigend und verdeutlichten deshalb die Vorstellungen der BWK durch einige Skizzen. Am 20.5.1974 stellte Architekt K. den Baubehörden den gemäss Besprechung überarbeiteten Situationsplan III zu. Während der Vorbereitungsarbeiten des X. hatte sich indessen die Sachlage bezüglich der AZ verändert. Die Planungskommission, ein den Gemeinderat beratendes Gremium, setzte sich auch nach der Genehmigung des neuen Zonenplans durch die Gemeindeversammlung energisch für eine Reduktion der AZ für die Zone W2B auf 0,3 ein. Ihre Anträge wurden jedoch vom Gemeinderat am 29.4.1974 abschliessend abgelehnt. Am Nachmittag des 25.5.1974 reichte Herr G., ein Nachbar des Herrn X., zuhanden der gleichentags stattfindenden Gemeindeversammlung eine Motion ein, wonach der Gemeinderat verpflichtet werden sollte, eine Zonenplanänderung vorzubereiten auf der Basis einer AZ 0,3 für die Zone W2B. Die Motion enthielt den folgenden Zusatz: "Da die Zeit wegen eines recht unglücklichen Bauvorhabens des Herrn X. drängt, verlange ich, dass die Erheblich-Erklärung der Motion dringend behandelt wird." Am Abend des gleichen Tages wurde die Motion von der Gemeindeversammlung dringlich und erheblich erklärt. Mit Schreiben vom 7.6.1974 teilte die BWK Herrn X. mit, die Überbauungsvariante III entspreche "den zwischen Architekt K. und den Herren J. und E. besprochenen Modifikationen auf der Basis einer AZ von 0,4", das Baugesuch müsse jedoch wegen der Motion G. vorläufig sistiert werden. Nur wenig später -- am 24.6.1974 -- beschloss die Gemeindeversammlung auf Antrag des Gemeinderates, die Ausnützungsziffer in den hangseitigen Gebieten der Zone W2B auf 0,3 herabzusetzen. Die BWK wies hierauf das Baugesuch wegen der Abzonung ab. Nachdem X. die Abzonung erfolglos beim Regierungsrat angefochten hatte, bot er sein Bauland der Gemeinde zum Kauf an. Die Gemeinde lehnte das Angebot jedoch aus finanziellen Gründen ab. Daraufhin liess der Kläger sein Land neu unterteilen und verkaufte die Parzellen an verschiedene Interessenten. Im Jahre 1980 erhob X. bei der kantonalen Schätzungskommission gegen die Einwohnergemeinde Dornach Klage und stellte das Begehren, die Gemeinde sei zu verurteilen, ihm aus materieller Enteignung Fr. 847'794.05 nebst Zins zu bezahlen. Die Schätzungskommission verneinte in ihrem Urteil das Vorliegen einer materiellen Enteignung und wies die Klage ab. Gegen den Entscheid der Kommission beschwerte sich der Kläger beim Verwaltungsgericht. Er hielt an seinem Entschädigungsbegehren aus materieller Enteignung fest, und brachte im Sinne einer Eventualbegründung vor, sein Begehren lasse sich auch auf Art. 4 BV abstützen. Die Reduktion der AZ auf 0,3 sei erfolgt, um gezielt sein Projekt, das den gültigen Bauvorschriften in jeder Hinsicht entsprochen habe, zu verhindern. Bei einem solchen Vorgehen müsse nach der neuem bundesgerichtlichen Rechtsprechung für die nutzlos gewordenen Aufwendungen Ersatz geleistet werden. Das Verwaltungsgericht holte beim Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein SIA eine schriftliche Auskunft über die Berechnung des Architektenhonorars ein und zog zur Parteiverhandlung einen Experten bei. Es hiess dann die Klage in der Höhe von Fr. 30'000.-- samt Zins zu 5% seit Klageanhebung gut. Aus den Erwägungen: 1. Soweit der Kläger seine Ansprüche mit dem Vorliegen einer materiellen Enteignung begründet, ergeben sich bezüglich der Zuständigkeit keine Probleme. Über Ansprüche dieser Art haben in erster Instanz die Schätzungskommission und auf eine Beschwerde hin das Verwaltungsgericht zu befinden (vgl. §§ 49 lit. e und 59 GO). Soweit der Kläger seine Ansprüche direkt aus dem in Art. 4 BV verankerten Vertrauensprinzip ableitet, stellen sich die Verhältnisse dagegen etwas schwieriger dar. Das Verwaltungsgericht hat sich bis anhin noch nie mit der Frage befassen müssen, wie derartige Ansprüche verfahrensrechtlich vorzubringen sind (zur Problemstellung vgl. Aemisegger, Raumplanung und Entschädigungspflicht, VLP-Schriftenfolge Nr. 36 S. 29 f.).Für das vorliegende Verfahren genügt die Feststellung, dass sich der vom Kläger geltend gemachte Anspruch ohne weiteres unter den Begriff "öffentlich-rechtliche Entschädigungen in Anwendung des Bauplanverfahrens" subsumieren lässt. Über derartige Entschädigungsforderungen haben erstinstanzlich die Schätzungskommission und im Beschwerdeverfahren das Verwaltungsgericht zu entscheiden (vgl. §§ 49 lit. e und 59 GO). 2. Materielle Enteignung (Unter diesem Titel hielt das Verwaltungsgericht -- ganz kurz zusammengefasst -- fest, auch nach der Abzonung auf die AZ 0,3 sei für den Kläger eine, wenn auch reduzierte, so doch noch angemessene Nutzung seiner Grundstücke möglich gewesen. Von einem schweren Eingriff. d.h. einem Entzug wesentlicher, wertbestimmender Eigentumsbefugnisse könne keine Rede sein, wie ein Preisvergleich belege: der Kläger habe beim Kauf seines Landes einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Fr. 201.60 bezahlt und beim Verkauf einen solchen von Fr. 199.45 erzielt. -- Zu verneinen sei aber auch das Vorliegen eines Sonderopfers. Was der Kläger unter diesem Titel vorbringe (er machte insbesondere geltend, er habe als einziger Betroffener im Moment der Abzonung über ein ausführungsreifes Projekt auf der Basis einer AZ 0,4 verfügt), vermöge allenfalls eine Entschädigung unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes auszulösen, nicht aber einen Anspruch aus materieller Enteignung.) 3. Vertrauensschaden a) Es stellt sich vor allem die Frage, ob der Kläger unter dem Titel des Vertrauensschutzes eine Entschädigung für unnütz gewordene Projektierungsarbeiten verlangen kann. Planungsmassnahmen, namentlich Änderungen in den Nutzungsverhältnissen können in Ausnahmefällen gestützt auf das in Art. 4 BV verankerte Prinzip des Vertrauensschutzes zu einer Entschädigungspflicht des Planungsträgers führen. Ein Grundeigentümer hat zwar keinen Anspruch darauf, dass das für ein Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt geltende Baurecht auch in Zukunft unverändert bleibe. Er hat damit zu rechnen, dass die massgeblichen Vorschriften jederzeit in der von der Verfassung und dem Gesetz vorgesehenen Verfahren revidiert werden können. Ein Bauherr hat demnach selbst dann keinen Anspruch auf Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten, wenn sein Baugesuch im Zeitpunkt der Einreichung dem geltenden Recht entsprach, dann aber bis zum Entscheid über die Bewilligung die gesetzlichen Grundlagen zum Nachteil des Gesuchstellers geändert wurden. Eine Entschädigung zufolge des Vertrauensgrundsatzes kann nur unter qualifizierten Voraussetzungen in Frage kommen, wie sie gegeben sind, wenn in wohlerworbene Rechte eingegriffen, von ausdrücklichen Zusicherungen des Gesetzgebers abgewichen oder zur gezielten Verhinderung eines bestimmten Vorhabens, das verwirklicht werden könnte, in nicht voraussehbarer Weise eine Rechtsänderung beschlossen wird (BGE 108 Ib 352 oben und 357 f.; 102 Ia 252 f.; Aemisegger a.a.O. S. 27 ff.). b) In casu liegt weder ein Eingriff in wohlerworbene Rechte vor noch wurde von ausdrücklichen Zusicherungen des Gesetzgebers abgewichen. Der Kläger vertritt aber die Auffassung, die Abzonung habe sich gezielt gegen sein nach den bisherigen Bauvorschriften realisierbares Projekt gerichtet. Mit Bestimmtheit richtete sich die Motion G. direkt gegen das Bauprojekt X. Dass es dem Motionär konkret darum ging, dieses Bauvorhaben zu verhindern, wird aus dem Umstand deutlich, dass er seinen Dringlichkeitsantrag damit begründete, die Zeit dränge "wegen eines recht unglücklichen Bauvorhabens des Herrn X.".Fraglich ist hingegen, ob sich auch die Gemeindeversammlung bei ihren Beschlüssen vom 27.5. und 24.6.1974 von den gleichen Gedanken leiten liess. Anhaltspunkte, dass dem so gewesen ist, finden sich in den Protokollen beider Versammlungen. Andererseits war die Diskussion über die AZ nach den Beschlüssen der Gemeindeversammlung von 1973 nie verstummt. Namentlich die Planungskommission hatte sich nie mit der AZ 0,4 abgefunden, wie ihre beiden Vorstösse beim Gemeinderat zeigen. Der Gemeinderat wies jedoch diese Vorstösse ab. Angesichts dieser deutlich bezogenen Positionen ist nicht anzunehmen, dass auch ein Baugesuch für ein einzelnes Gebäude, welches die AZ 0,4 voll ausgenutzt hätte, eine Motion und eine Meinungsänderung der Gemeindeversammlung bewirkt hätte. Die Grossüberbauung X. dagegen führte die möglichen Auswirkungen der AZ 0,4 besonders deutlich vor Augen und bewirkte zu einem massgeblichen Teil den raschen Meinungsumschwung der Gemeindeversammlung. Ohne dieses Grossprojekt hätte die Abzonung zweifellos noch längere Zeit auf sich warten lassen. Zumindest das rasante Tempo des Abzonungsverfahrens ist eindeutig durch das Bauvorhaben X. bestimmt worden. Insoweit muss von einer gezielten Verhinderung des Projekts gesprochen werden. Daran ändert auch der Einwand der Beklagten nichts, die Abzonung habe eine grosse Landfläche mit einer Vielzahl von Grundeigentümern betroffen. Dies ist nämlich bei Änderungen der Nutzungsvorschriften regelmässig der Fall. Will man den vom Bundesgericht aus dem Vertrauensgrundsatz entwickelten Entschädigungsanspruch nicht zum vornherein seines Gehalts berauben, so darf die Anzahl der durch die Rechtsänderung Betroffenen keine Rolle spielen. Ausschlaggebend muss sein, ob die Baubehörden und der Gesetzgeber, durch ein bestimmtes Baugesuch auf Unzulänglichkeiten in den bisherigen Bauvorschriften aufmerksam gemacht, gerade dieses Gesuch durch eine rasche Änderung der fraglichen Vorschriften noch verhindert haben (vgl. BGE 108 Ib 352 oben). Dies trifft in casu zu. Eine Entschädigung ist indes nur zu leisten, wenn die Rechtsänderung für den Bauherrn nicht voraussehbar war. Die Beklagte wendet in diesem Zusammenhang ein, die Diskussion um die richtige AZ sei auch nach den Gemeindeversammlungsbeschlüssen vom 17.9./14.12.1973 weitergegangen. Der Kläger habe mithin jederzeit mit einer weitern Abzonung rechnen müssen. Dieser Argumentation kann jedoch nicht gefolgt werden. Aus der Praxis des Bundesgerichts über die Zulässigkeit von Zonenplanänderungen ergibt sich, dass Zonenpläne eine gewisse Beständigkeit aufweisen müssen; je neuer ein Plan ist, umso mehr darf auf seine Beständigkeit vertraut werden (vgl. BGE 102 Ia 338; ZBl 1978 S. 357 f.; BGE 109 Ia 114 f.).Andererseits muss ein Grundeigentümer auch damit rechnen, dass die Zonenvorschriften grundsätzlich jederzeit auf dem Wege der Gesetzgebung der Entwicklung der Verhältnisse und der öffentlichen Meinung angepasst werden können; Planung und Wirklichkeit müssen bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden können (BGE 109 Ia 114).In casu lässt sich nun aber nicht sagen, die erneute Abzonung nur wenige Monate nach den ersten Gemeindeversammlungsbeschlüssen beruhe auf einem normalen Wandel der öffentlichen Meinung, wie er im Lauf einiger Jahre durch Veränderung der Verhältnisse eintreten kann und mit dem Baulustige zu rechnen haben. Es liegt vielmehr eine abrupte Meinungsänderung vor, mit welcher nichts anderes angestrebt wurde als die schleunige Korrektur eines im nachhinein als unrichtig erachteten Entscheids. Nachdem sich die Gemeindeversammlung aber erst noch am 17.9./14.12.1973 bezüglich der künftigen AZ festgelegt und der Gemeinderat die Vorstösse der Planungskommission abgelehnt hatte, musste der Kläger nicht damit rechnen, dass man bereits im Zusammenhang mit seinem Bauvorhaben wieder auf die AZ zurückkommen werde. Die Entschädigungspflicht für unnütz gewordene Planungsarbeiten setzt ferner voraus, dass das fragliche Projekt nach den bisherigen Vorschriften hätte realisiert werden können. Die Beklagte bestreitet, dass dies beim Bauvorhaben des Klägers der Fall gewesen sei. So sei der von der Gemeindeversammlung beschlossene Zonenplan mit der AZ 0,4 für die Zone W2B dem Regierungsrat gar nie zur Genehmigung vorgelegt worden und folglich auch nie rechtskräftig geworden. Im übrigen sei auch der Situationsentwurf III bei einer AZ 0,4 noch nicht bewilligungsreif gewesen. -- Dem Umstand, dass der neue Zonenplan vom Regierungsrat noch nicht genehmigt worden war, kann in casu kein entscheidendes Gewicht beigemessen werden. Zwar stellt die noch nicht genehmigte Zonenplanrevision ein noch nicht abgeschlossenes Bauplanverfahren dar. Ausschlaggebend ist aber, dass auch nach dem alten Baurecht ein Baugesuch nur dann sistiert werden durfte, wenn es sich auf ein hängiges Bauplanverfahren nachteilig ausgewirkt hätte (vgl. § 19 Abs. 1 aBauG).Der Kläger hatte sein Projekt jedoch auf das hängige Bauplanverfahren der Gemeinde Dornach abgestimmt und war von der von der Gemeindeversammlung bereits beschlossenen AZ 0,4 (und nicht der an sich rechtsgültigen AZ 0,5) ausgegangen. Ohne den abrupten Meinungsumschwung hätte sein Bauvorhaben also nicht sistiert werden dürfen, sondern hätte -- in der überarbeiteten Variante III -- bewilligt werden müssen. Die Beklagte wendet ferner ein, die Projektierungsarbeiten seien durch den Abzonungsbeschluss gar nicht unnütz geworden. Sinngemäss bringt sie vor, der Kläger habe auch nach der Abzonung weiterhin die Möglichkeit gehabt, sein Land mit Einfamilienhäusern zu überbauen und die vorhandenen Pläne zu verwenden. Demgegenüber legte der Experte mit überzeugender Begründung dar, dass das ausgearbeitete Projekt nach der Abzonung nicht mehr verwendet werden konnte. Er führte aus, dass der vom Kläger vorgesehene Haustyp nach der zufolge der Abzonung notwendig gewordenen Reduktion der Häuseranzahl in ein Missverhältnis zur neuen Parzellengrösse geraten wäre und die Käuferschaft nicht mehr angesprochen hätte. Wenn der Kläger sein Land weiterhin hätte überbauen wollen, hätte er ein völlig neues Projekt entwerfen müssen, um wieder ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Haustyp und Parzellengrösse zu erreichen. Nach allem sind im vorliegenden Fall die vom Bundesgericht entwickelten qualifizierten Voraussetzungen, unter denen für unnütz gewordene Projektierungskosten Ersatz zu leisten ist, erfüllt. Der Kläger hat demnach grundsätzlich Anspruch auf eine Entschädigung. c) (In diesem Abschnitt setzte sich das Verwaltungsgericht mit den weitern Schadensposten, die der Kläger ebenfalls unter dem Titel des Vertrauensschadens geltend machte, auseinander. Es verneinte einen direkten kausalen Zusammenhang mit der gezielten Rechtsänderung und wies für diese Posten das Entschädigungsbegehren ab.) d) Zu bestimmen bleibt die Höhe der Entschädigung für den unnütz gewordenen Projektierungsaufwand. Der Kläger hat seinem Architekten als Honorar Fr. 100'000.-- bezahlt und zwar für Teilleistungen im Sinne von Art. 18a-e der SIA-Norm 102 (Ausgabe 1969).Er verlangt nun Ersatz dieses Betrages. Es fragt sich, ob der zu ersetzende Schaden tatsächlich soviel beträgt. Zwar bildet der vom Kläger und seinem Architekten vereinbarte Tarif A, Klasse II der SIA-Norm 102 (Ausgabe 1969) tatsächlich Ausgangspunkt für die Berechnung des Honorars und damit des Schadens. Streitig ist indes, inwiefern die einzelnen geleisteten Arbeiten in der Berechnung des kausalen Schadens zu berücksichtigen sind und wie das darauf entfallende Honorar konkret zu berechnen ist. aa) Unter den Parteien ist streitig, ob und inwiefern Architekt K. die Teilleistungen c-e (Detailpläne, detaillierter Kostenvoranschlag, Ausführungspläne) überhaupt ausgeführt hat. Für das vorliegende Verfahren erübrigt sich jedoch eine genaue Abklärung des Arbeitsstandes, da die Aufwendungen für die Teilleistungen c-e ohnehin nicht zu ersetzen sind. Nach den Ausführungen des Experten werden diese Teilleistungen normalerweise erst nach Erteilung der Baubewilligung ausgeführt. Es geht nun klarerweise zu weit, wenn der Kläger unter dem Titel Vertrauensschaden auch noch Aufwendungen ersetzt haben will, die er eigentlich erst im Vertrauen auf eine erteilte Baubewilligung hätte tätigen sollen. Sein Vorgehen mag dem Kläger zwar angesichts der in der Hochkonjunktur herrschenden Teuerung als vorteilhaft erschienen sein. Wenn der Kläger aber um eines vermeintlichen Vorteils willen Risiken eingegangen ist, muss er auch die Folgen tragen, wenn sich die Risiken verwirklicht haben. Die Beklagte hat demnach nur die für das Baubewilligungsverfahren erforderlichen Teilleistungen a und b, nicht aber die vom Kläger voreilig in Auftrag gegebenen Teilleistungen c-e zu vergüten. bb) Fraglich ist sodann, ob die Beklagte auf dem für die Teilleistungen a und b geschuldeten Betrag zusätzlich den Zuschlag von 15% für Auftragsentzug im Sinne von Art. 8 SIA-Norm 102 zu entrichten hat. Dieser Zuschlag ist nach der neusten bundesgerichtlichen Praxis (vgl. BGE 109 II 467 ff.) als Konventionalstrafe zu qualifizieren und als mit Art. 404 OR vereinbar zu erachten. Daraus folgt aber nur, dass der Kläger seinem Architekten diesen Zuschlag schuldig wurde, als er nach dem Abzonungsbeschluss kurzerhand auf jede Überbauung seines Landes verzichtete; das heisst aber noch nicht, dass dieser Zuschlag auch als Vertrauensschaden zu qualifizieren ist. Dem Kläger blieb auch nach dem Abzonungsbeschluss die Möglichkeit, auf seinem Land eine (allerdings reduzierte und neu zu konzipierende) Gesamtüberbauung zu realisieren. Hätte er von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, wäre er seinem Architekten keine Zusatzentschädigung schuldig geworden. Die Zusatzentschädigung ist demnach nicht direkt auf den Abzonungsbeschluss der Gemeinde, sondern ausschliesslich auf den Entscheid des Klägers zurückzuführen, auf jede Überbauung seines Landes zu verzichten und vom Architekturauftrag zurückzutreten. Fehlt es aber an einem direkt ursächlichen Zusammenhang zwischen dem Abzonungsbeschluss und dem Rücktrittsentscheid des Klägers, so hat die Gemeinde für die negativen Folgen dieses Entscheides nicht einzustehen. cc) Umstritten ist schliesslich die Frage, ob der Kläger das zu ersetzende Honorar für die Teilleistungen zurecht von der Gesamtbausumme aus berechnet. Die Bestimmungen der SIA-Norm 102, auf die sich der Kläger und sein Architekt entsprechend weitverbreiteter Übung geeinigt hatten, regeln aber genau, wie sich das Architektenhonorar für eine schliesslich nicht realisierte Gesamtüberbauung berechnet: Ausgehend von der Gesamtbausumme (Art. 14) ist der auf die erbrachten Teilleistungen (Art. 18) entfallende Betrag zu errechnen und für die zufolge der Wiederholung der Baukörper entstehende Vereinfachung ein Rabatt zu gewähren (Art. 26).Diese Berechnungsweise, welche auch Architekt K. in seiner Abrechnung vom 26.6.1978 grundsätzlich befolgt hat, wird vom SIA in seiner schriftlichen Auskunft als einzig richtige bezeichnet. Sie war mithin unter den Vertragsparteien massgebend, und zwar auch dann, wenn sie im Ergebnis zu einem relativ hohen Honorar führen mochte. Diese Berechnungsweise muss demnach auch der Ermittlung des zu ersetzenden Vertrauensschaden zugrunde gelegt werden. ...... Nach allem ergibt sich für die Teilleistungen a und b ein Architektenhonorar von Fr. 30'919.30. ..... (Das Verwaltungsgericht legte dann dar, dass nach den Ausführungen des Experten noch einer der Pläne hätte angepasst werden müssen, was einen Abzug von rund Fr. 900.-- rechtfertige).Nach Abzug des Betrages von Fr. 900.-- beträgt demnach das massgebliche und von der Gemeinde als Vertrauensschaden zu ersetzende Architektenhonorar -- gerundet -- Fr. 30'000.-. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 9. April 1985* |
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Extracted by Omnilex
Whether the cantonal court had jurisdiction over compensation claims based on material expropriation and reliance protection.
Yes. Such public-law compensation claims are to be decided first by the valuation commission and, on complaint, by the Administrative Court.
The claim fits within public-law compensation in planning matters; jurisdiction follows the cantonal procedural rules.
Whether the zoning reduction amounted to material expropriation.
No. The owner could still make reasonable use of the land after the rezoning; neither a serious deprivation of property rights nor a special sacrifice was established.
The remaining use was still adequate, and the economic comparison did not show an exceptional burden.
Whether the municipality had to compensate useless project-planning costs under reliance protection.
Yes, but only for costs directly caused by the targeted and unforeseeable change of law that prevented a realizable project.
The rapid zoning change was driven by the concrete project and aimed at stopping it; the project would otherwise have been approvable under the prior planning situation.
Which project-planning costs were compensable.
Only the preparatory architectural services a and b were compensable; services c-e and the 15% cancellation surcharge were not directly caused by the zoning change.
Later detailed planning work was premature, and the surcharge resulted from the owner’s own decision to abandon the project, not directly from the municipal act.
How the compensable architectural fee had to be calculated.
The fee was to be calculated according to SIA Norm 102 based on the total building cost and the contractual method agreed by the parties, with a deduction for minor adjustments.
The contractual/SIA method was decisive for determining the actual loss; after the deduction, the compensable amount rounded to CHF 30,000.
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