ZZ.1983.19•Sidewalk as special benefit for development contributions
ZZ.1983.19Other CourtSep 4, 1983Dismissed
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The Verwaltungsgericht held that a new sidewalk generally confers an objective special benefit on neighboring land and therefore justifies development contributions under § 108(1) BauG. The owners’ personal claim that they did not use the sidewalk was irrelevant, because the benefit test is objective. The fact that the streets also served broader traffic did not eliminate the special benefit; it could only matter, if at all, for the amount of the cost share. The court therefore upheld the contribution duty.
§ 108 Abs. 1 BauG; development contributions as benefit charges; special benefit requirement: A sidewalk normally constitutes an objective special benefit for adjacent land because it improves access, safety, and property value. The existence of broader public use or of streets with collector function does not exclude special benefit; it may at most affect the apportionment of costs (consid. 1). The decisive criterion is the objective advantage of the public installation for the burdened parcels, not the subjective use made by individual owners. A landowner cannot escape contribution liability by declining to use the facility. A sidewalk therefore ordinarily satisfies the special-benefit prerequisite of the contribution levy.
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1983.19** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 05.09.1983 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2015.331 |
| Titel: | ** Grundeigentümerbeiträge, Sondervorteil** |
| Resümee: | § 108 Abs. 1 BauG. Sondervorteil als Voraussetzung für den Erschliessungsbeitrag. Ein Trottoir bringt dem umliegenden Grundeigentum praktisch immer einen (Sonder-)Vorteil. |
| SOG 1983 Nr. 19 **§ 108 Abs. 1 BauG.*Sondervorteil als Voraussetzung für den Erschliessungsbeitrag. Ein Trottoir bringt dem umliegenden Grundeigentum praktisch immer einen (Sonder-)Vorteil. In einem Rechtsstreit, bei dem es um Beiträge an die Kosten eines neuen Trottoirs ging und die Beitragspflichtigen geltend machten, das neue Trottoir bringe ihnen keinen Vorteil, führte das Verwaltungsgericht u.a. Folgendes aus: Die Erschliessungsbeiträge sind im solothurnischen Recht als sogenannte Vorzugslasten geordnet: es gilt das sogenannte Vorteilsprinzip (§ 108 Abs. 1 BauG, § 6 Abs. 1 kantonales Erschliessungsreglement). Der Vorteil, den das neue Trottoir am Schlossweg und am Lehmenweg dem in den Perimeter einbezogenen Grundeigentum bringt, ist ganz offensichtlich: Die Erschliessung des an den Schlossweg und den Lehmenweg angrenzenden Landes, das heute noch keineswegs voll überbaut ist, wird immer mehr quartiereigenen Verkehr bringen. Ein Trottoir ist deshalb für die Sicherheit der Anwohner und ihrer Besucher, die zu Fuss gehen, allein schon wegen des quartiereigenen Verkehrs wertvoll. Dass Schlossweg und Lehmenweg Sammelstrassen sind und als solche auch dem Verkehr einer weitern Umgebung dienen, ändert am Ausgangspunkt, dass das Trottoir den Wert der Perimetergrundstücke erhöht und dass deshalb eine Beitragspflicht besteht, nichts. Dieser Umstand kann höchstens für die Höhe des Kostenanteils eine Rolle spielen. Nachdem die Eigentümer nur einen Anteil von 40% übernehmen müssen, kann von einem im Verhältnis zum Vorteil zu grossen Anteil keine Rede sein. Einzelne Eigentümer haben erklärt, dass sie aus dem Trottoir allein schon deshalb keinen Vorteil zögen, weil sie es nicht benutzten, indem sie ihr Grundstück nie zu Fuss, sondern nur mit dem Automobil verlassen würden. Es kommt indessen beim Vorteilsprinzip nicht darauf an, ob und in welchem Ausmass der einzelne Grundeigentümer die Vorteile, welche die öffentlichen Anlagen objektiv bieten, ausnützt. Wenn einzelne Beschwerdeführer das Trottoir -- erstaunlicherweise -- nicht benutzen wollen, ist das ihre Sache, aber kein Grund, sie aus der Beitragspflicht zu entlasten. Zum Teil argumentieren die Beschwerdeführer dahin, dass wohl gewisse Vorteile bestehen möchten, aber nicht Sondervorteile, wie im kantonalen und im kommunalen Erschliessungsrecht verlangt werde. Im eben behandelten Vorteil, den das Trottoir dem umliegenden Grundeigentum bringt und damit dessen Wert erhöht, handelt es sich selbstverständlich um einen "Sondervorteil" im Sinne der Lehre über die Vorzugslasten: Auch wenn noch andere Leute als die Bewohner der beitragspflichtigen Grundstücke das Trottoir benützen können, bringt doch die Anlage diesen Grundstücken verglichen mit Grundstücken, die (bei ähnlichen Verkehrsverhältnissen) keine Trottoirs haben, einen besondern Vorteil. Abschliessend sei noch Folgendes festgehalten: Es entspricht allgemeiner Auffassung in der schweizerischen Doktrin und Rechtsprechung, dass ein Trottoir dem umliegenden Grundeigentum eigentlich immer einen (Sonder-) Vorteil bringt; das gilt sogar für Trottoirs an Haupt- bzw. Durchgangsstrassen (vgl. Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, S. 124 und die dort zit. Gerichtsentscheide; s. auch die Tabelle in Schweiz. Vereinigung für Landesplanung, Bericht über Grundeigentümerbeiträge und Gebühren an Erschliessungsanlagen, Schriftenfolge Nr. 18, S. 51). * Verwaltungsgericht, Urteil vom 5. September 1983 |
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Whether the new sidewalk created a special benefit justifying development contributions under § 108(1) BauG.
Yes. A sidewalk on the relevant streets objectively increases the value of the adjacent plots and thus creates a special benefit.
Erschliessungsbeiträge are benefit-based levies; the sidewalk improves safety and access for neighboring land and increases property value, even on streets with broader traffic function.
Whether individual owners can avoid the contribution because they personally do not use the sidewalk.
No. The benefit test depends on the objective advantages of the public facility, not on whether a particular owner uses it.
A landowner's subjective non-use does not negate the objectively existing benefit conferred by the facility.
Whether the sidewalk benefit was merely general rather than a special benefit.
No. The sidewalk confers a special benefit because it advantages the burdened properties compared with similarly situated properties without sidewalks.
The fact that others may also use the sidewalk does not prevent the gain from being a special benefit in the sense of benefit-charge doctrine.
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