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Special rule on reducing building setbacks

ZZ.1982.21Other CourtMar 28, 1982

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Omnilex summary

The Administrative Court held that § 28(5) of the cantonal building regulations is a lex specialis governing a narrowly defined exception for reduced building setbacks. Compared with the general exception in § 29 KBR, it is intended to be less strict. The Bau-Departement may refuse consent where substantial public or neighboring interests are affected, but it may not make consent dependent on the additional condition that the parcel could otherwise not be built on, or not built on appropriately. The decision emphasizes a broader balancing of interests under § 28(5).

Omnilex headnote

§ 28 Abs. 5 KBR und § 29 KBR; Reduktion des Gebäudeabstandes als Sonderfall der Ausnahmebewilligung. § 28 Abs. 5 ist als lex specialis gegenüber der allgemeinen Ausnahmebestimmung von § 29 KBR zu verstehen und bezweckt eine Erleichterung der Abstandsunterschreitung. Die Zustimmung des Bau-Departementes darf bei Beeinträchtigung erheblicher öffentlicher oder nachbarlicher Interessen verweigert werden; unzulässig ist es jedoch, zusätzlich die strengen Voraussetzungen von § 29 KBR, namentlich die fehlende oder unzweckmässige Überbaubarkeit des Grundstücks, zu verlangen. Erforderlich ist vielmehr eine Interessenabwägung, die auch weniger weitgehende Überbauungsnachteile des Bauherrn berücksichtigt (consid. entsprechend dem Auslegungsansatz).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1982.21**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:29.03.1982
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.269
Titel:** Ausnahmebewilligung, Reduktion des Gebäudeabstandes**
Resümee:§ 28 Abs. 5 Kantonales Baureglement. Verhältnis dieser Spezialbestimmung zu § 29 KBR, der die allgemeine Ausnahmebewilligung für eine Reduktion des Gebäudeabstandes regelt.
SOG 1982 Nr. 21 **§ 28 Abs. 5 Kantonales Baureglement.*Verhältnis dieser Spezialbestimmung zu § 29 KBR, der die allgemeine Ausnahmebewilligung für eine Reduktion des Gebäudeabstandes regelt. § 28 Abs. 5 KBR stellt eine lex specialis dar gegenüber § 29 KBR, der die allgemeine Ausnahmebewilligung für eine Reduktion des Gebäudeabstandes regelt und festhält, die Baubehörde könne mit Zustimmung des Bau-Departementes eine Reduktion des Gebäudeabstandes gestatten, "wenn keine erheblichen öffentlichen oder nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden und das Grundstück andern falls nicht oder nicht zweckmässig überbaut werden könnte".§ 28 Abs. 5 stellt ebenfalls eine Ausnahmebewilligung dar, aber für einen ganz speziell umschriebenen Sachverhalt. Und zwar soll es, verglichen mit § 29 KBR, eine Erleichterung und nicht eine Erschwerung der Abweichung vom vorgeschriebenen Gebäudeabstand sein. Das ergibt sich daraus, dass § 29 verschiedene zusätzliche Voraussetzungen aufzählt, während § 28 Abs. 5 einfach "kann" schreibt und die "Zustimmung) des Bau-Departementes voraussetzt. Der Ausdruck "kann", so wie er sprachlich angewendet wird, macht die Bestimmung noch nicht zu einer "Kann-Vorschrift". Hingegen bringt der Vorbehalt der Zustimmung des Bau-Departementes zum Ausdruck, dass die Zustimmung unter Umständen auch verweigert werden kann und die Möglichkeit, die Zustimmung zu verweigern, läuft inhaltlich auf dasselbe hinaus wie eine "Kann-Vorschrift". Wann darf nun das Bau-Departement die Zustimmung verweigern? Der Vertreter des Beschwerdeführers ist der Auffassung, es dürfe die Zustimmung dann verweigern, wenn die Voraussetzungen von § 29 KBR nicht gegeben sind. Eine solche direkte Anwendung der Kriterien von § 29 geht aber zu weit. Wenn die Auffassung des Beschwerdeführers richtig wäre, hätte § 28 Abs. 5 gar keinen Sinn, wäre er doch keine lex specialis mehr, sondern fiele inhaltlich mit § 29 zusammen. Das schliesst aber nicht aus, dass die Auslegung von § 28 Abs. 5 -- der sicher weniger streng sein will als § 29 -- an § 29 orientiert wird: Die Beeinträchtigung "erheblicher öffentlicher oder nachbarlicher Interessen" kann zweifellos zu einer Verweigerung der Zustimmung führen, doch würde es zu weit führen, die Zustimmung nach § 28 Abs. 5 KBR darüber hinaus davon abhängig zu machen, dass "das Grundstück andernfalls nicht oder nicht zweckmässig überbaut werden könnte". In diesem Punkt muss der Unterschied zwischen § 28 Abs. 5 und § 29 KBR liegen. Es ist klar, dass man die öffentlichen und nachbarlichen Interessen, die für eine Verweigerung sprechen, auch immer abwägen muss gegenüber den Interessen des Bauherrn an einer Zustimmung. Aber eben, diese Interessen müssen nicht unbedingt darin liegen, dass das Grundstück sonst überhaupt nicht oder nicht zweckmässig überbaut werden kann, sondern es kann auch ein weniger extremer Überbauungsnachteil in die Waagschale geworfen werden. Hinzugefügt mag werden: Dass man bei der Anwendung von § 28 Abs. 5 nicht zu streng sein sollte, zeigt auch ein Blick auf die Lösungen in andern Kantonen. So wird dort zum Teil ganz klar zum Ausdruck gebracht, dass beim Sachverhalt, der hier zur Diskussion steht, die Reduktion des Gebäudeabstandes die Regel und nicht die Ausnahme sein soll (vgl. Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, S. 475 N 9, der seinerseits auf seinen Kommentar zur Bauordnung der Stadt Aarau, S. 132 N 9 verweist; Zemp, Kommentar zum Baugesetz des Kantons St. Gallen, S. 66 ff und S. 264 lit. a). * Verwaltungsgericht, Urteil vom 29. März 1982

Keywords

planning lawbuilding setbackspecial ruleexception permitinterest balancingneighbor interests

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

How does § 28(5) KBR relate to the general exception rule in § 29 KBR for reducing building setbacks?

Extracted holding

§ 28(5) KBR is a special rule (lex specialis) for a specifically defined situation and is meant to facilitate, not to make stricter, departures from the prescribed building setback.

Extracted reasoning

§ 29 KBR contains additional cumulative requirements, whereas § 28(5) merely requires consent of the Bau-Departement. The special rule would be meaningless if it were applied exactly like § 29.

Key legal question

On what grounds may the Bau-Departement refuse its consent under § 28(5) KBR?

Extracted holding

Consent may be refused if substantial public or neighboring interests are impaired, but not only if the land could otherwise not be built on or not built on appropriately.

Extracted reasoning

The court accepted orientation toward § 29 KBR but rejected a direct transfer of all its criteria. The special rule allows a broader balancing of interests and does not require the extreme disadvantage demanded by § 29.

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