projects

Eck property may be charged by schematic benefit rule

ZZ.1981.23Other CourtMar 5, 1981Dismissed

Open source

Extracted by Omnilex

Omnilex summary

G. S. challenged road and sidewalk improvement charges imposed by the municipality of Niedergösgen for a corner parcel, arguing that the works conferred no special benefit and that the property should not be charged beyond the street frontage facing the Schachenstrasse. The Verwaltungsgericht upheld the municipality’s schematic apportionment method under the corner-lot half-diagonal rule, holding that perimeter charges are justified by objectively measurable special benefits and that municipalities may regulate the benefit question abstractly. The court also rejected an individualized appraisal and found the special small-benefit clause inapplicable.

Omnilex headnote

§ 110 Abs. 1 BauG; perimeter contributions and special benefit principle: municipalities may determine the benefit question by schematic rules based on average experience, provided the scheme remains non-arbitrary under Art. 4 BV. The special benefit must be economic, objectively ascertainable and parcel-related; it need not already be realized by the present owner, but must be capable of realization through reasonable use. For corner properties, a half-diagonal apportionment rule may validly ensure overall equal treatment despite project-specific asymmetries. An individual expert valuation is unnecessary where the scheme itself adequately captures the special situation; a residual small-benefit clause does not apply if the special rule already covers the case.

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1981.23**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:06.03.1981
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.290
Titel:** Grundeigentümerbeiträge, schematische Regelung der Vorteilsfrage**
Resümee:§ 110 Abs. 1 BauG. Grundeigentümerbeiträge, Vorteilsprinzip. Schematische Regelung der Vorteilsfrage. Stellungnahme zu zwei - bei Strassenperimetern - sehr oft anzutreffenden Einwänden der Beitragspflichtigen.
SOG 1981 Nr. 23 **§ 110 Abs. 1 BauG.*Grundeigentümerbeiträge, Vorteilsprinzip. Schematische Regelung der Vorteilsfrage. Stellungnahme zu zwei - bei Strassenperimetern - sehr oft anzutreffenden Einwänden der Beitragspflichtigen. Die Einwohnergemeinde Niedergösgen erstellte für die Erschliessung Schachenrain einen Perimeterplan, laut welchem (unter andern Grundeigentümern) G. S. für seine Liegenschaft Beiträge von Fr. 1428.-- an die Strasse und von Fr. 933.-- an den Gehweg zu bezahlen hat. Da seine Liegenschaft ein Eckgrundstück (Schachenstrasse/Schachenrain) bildet, wandte die Gemeinde § 9 ihres Reglementes über Erschliessungsbeiträge an, teilte die Liegenschaft mit einer Winkelhalbierenden auf und bezog als massgebende Fläche nur 306 m2 der ganzen Grundstückfläche von 628 m2 in die Beitragsrechnung ein. Der Anteil der Grundeigentümer an die Erstellungskosten wurde auf 40% festgesetzt. -- G. S. erhob gegen die Beitragsverfügung beim Gemeinderat, bei der Schätzungskommission und schliesslich beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Er machte geltend, seinem Grundstück entstünden durch die Erschliessungsanlage keine Mehrwerte oder Sondervorteile. Im Gegenteil seien Inkonvenienzen durch vermehrten Lärm und Abgase zu erwarten. Im übrigen sei die Zufahrt seines Eckhauses ganz auf die Schachenstrasse und nicht auf den Schachenrain ausgerichtet. -- Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab, mit folgender Begründung: Die Einwohnergemeinde Niedergösgen hat die angefochtene Beitragsverfügung in Anwendung des Reglementes über Erschliessungsbeiträge und -gebühren erlassen. Bei diesen Perimeterbeiträgen handelt es sich um eine Vorzugslast, worunter Lehre und Rechtsprechung eine Abgabe verstehen, die als Beitrag an die Kosten einer öffentlichen Einrichtung denjenigen Personen auferlegt wird, denen aus der Einrichtung wirtschaftliche Sondervorteile erwachsen, so dass ein gewisser Ausgleich in Form eines besondern Konstenbeitrages als gerechtfertigt erscheint. Der Beitrag muss einerseits nach den zu deckenden Kosten oder Kostenanteilen bemessen, und andererseits auf die Nutzniesser der öffentlichen Einrichtung nach Massgabe des wirtschaftlichen Sondervorteils verlegt sein, der den einzelnen Beitragspflichtigen erwächst (§ 110 Abs. 1 BauG, welche Bestimmung inhaltlich übereinstimmt mit § 24 Abs. 1 Satz 2 alt BauG; vgl. ferner BGE 98 Ia 171 f., 94 I 276; RB 1967 Nr. 41, 1970 Nr. 26 und 1972 Nr. 35; Imboden/Rhinow, Verwaltungsrechtsprechung, 5. A., S. 784 und dortige Zitate).Der Vorteil muss so geartet sein, dass er nur bestimmten Kategorien von Privatpersonen, nicht aber jedermann (z. B. nicht jedem Strassenbenützer) zukommt (Imboden/Rhinow, a.a.O., S. 785).Ferner muss der Vorteil wirtschaftlichen Charakter haben und als solcher realisierbar sein. Dass er auch effektiv realisiert wird, ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn es der Beitragsbelastete in der Hand hat, durch geeignete Massnahmen den Vorteil zu nutzen. Schliesslich muss der Vorteil dem Grundstück als solchem erwachsen und nicht nur dem momentanen Eigentümer. Der Wert darf nicht nur auf Grund der subjektiven Verhältnisse des jeweiligen Eigentümers, er muss nach objektiven, sachlichen Gesichtspunkten, wie Lage und Beschaffenheit eines Grundstücks, messbar erscheinen (ZBl, 1961, S. 362 ff.; Imboden/Rhinow, a.a.O., S. 786). Da es sehr schwierig ist, den Wertzuwachs in jedem einzelnen Fall genau und absolut richtig zu ermitteln, hat die Praxis schematische, nach der Durchschnittserfahrung aufgestellte Massstäbe geschaffen, die leicht zu handhaben sind. Das Verwaltungsgericht und das Bundesgericht haben immer wieder festgestellt, dass die Gemeinden die Vorteilsfrage in ihren Erlassen nach schematischen Massstäben regeln können (BGE 98 Ia 174, 93 I 114; SOG 1977 Nr. 20).Jede Schematisierung kann naturgemäss kleinere Ungerechtigkeiten beinhalten. Die schematisch festgesetzten Beiträge dürfen aber nicht gegen Art. 4 BV verstossen und damit zur Willkür führen, indem Gesetzgeber oder anwendende Behörde sich bei ihren Anordnungen von Erwägungen leiten lassen oder Unterscheidungen treffen, für welche in den zu regelnden Verhältnissen kein vernünftiger Grund ersichtlich ist. Willkürlich ist insbesondere die ungleiche Behandlung gleichartiger Sachverhalte. Das Willkürverbot gebietet aber auch, in wesentlichen Belangen ungleiche Tatbestände entsprechend ihrer Ungleichheit verschieden zu ordnen. Im vorliegenden Fall ging die Einwohnergemeinde Niedergösgen bei der Beitragsberechnung reglementsgemäss von der Grundstückfläche aus, teilte das Eckgrundstück des Beschwerdeführers mit einer Winkelhalbierenden auf, bezog als massgebende Fläche nur 306 m2 der ganzen Grundstückfläche von 628 m2 in die Rechnung ein und multiplizierte die massgebende Fläche noch mit der Ausnützungsziffer. Die schematisierende Regel der Winkelhalbierenden (§ 9 des Gemeindereglementes, § 12 des neuen kantonalen Reglementes über Erschliessungsbeiträge) sorgt dafür, dass das Grundstück des Beschwerdeführers beim Ausbau des Schachenrains nur ungefähr zur Hälfte herangezogen wird und dementsprechend bei einer Erschliessung der Schachenstrasse ebenfalls wieder nur die Hälfte der Fläche einberechnet werden wird. Der Beschwerdeführer kann nicht geltend machen, der Ausbau des Schachenrains bringe ihm keine Vorteile. Wohl mochte der Schachenrain als Erschliessung genügen, solange nur wenige Häuser daran lagen. Aber deren Eigentümer haben kein Exklusivrecht auf die Benutzung der betreffenden öffentlichen Strasse. Wenn sich die Situation, z. B. durch Neuüberbauungen, ändert, haben die andern Anstösser ebensosehr Anspruch darauf, die Strasse zu benutzen. Wenn dann die Strasse für die vermehrte Nutzung nicht mehr ausreicht, haben sämtliche Eigentümer an die Sanierung beizutragen. Durch die Sanierung werden prekäre Verhätlnisse verbessert oder solchen vorgebeugt, womit den Eigentümern objektivrechtliche Vorteile erwachsen. Auch der Umstand, dass die Zufahrt zum Haus oder zur Garage nur auf eine Strasse ausgerichtet ist, spielt keine Rolle. Entscheidend ist, dass es der Beitragsbelastete in der Hand hat, durch geeignete Massnahmen den Vorteil wahrzunehmen, beispielsweise indem er die momentane Nutzung ändert. Wenn der Beschwerdeführer glaubt, bei dieser Erschliessung -- scheinbar -- schlecht wegzukommen, wird dies bei der Erschliessung der Schachenstrasse "kompensiert", indem er dann im Vergleich zu den andern Anstössern -- auch nur scheinbar -- privilegiert wird. Dieses Ergebnis ist eine Folge der schematisch-abstrakten Handhabung der Vorteilsausgleichung. Deshalb kann auch der Antrag des Beschwerdeführers auf eine gutachtliche Bewertung der Liegenschaft nicht gehört werden. Die Regel der Winkelhalbierenden bewirkt, dass der Beschwerdeführer alles in allem gesehen gleich behandelt wird wie die andern Eigentümer. Daraus folgt, dass auch eine Anwendung des § 10 des Gemeindereglementes ("besonders kleiner Vorteil") vorliegendenfalls nicht zur Anwendung gelangen kann, da eben dem Sonderfall des Eckgrundstücks durch die Sonderregel der Winkelhalbierenden vollauf Rechnung getragen wird. Zusammenfassend ergibt sich, dass eine Vorteilsausgleichung in Form eines Erschliessungsbeitrages gerechtfertigt erscheint. Die Berechnung des Beitrages an sich ist unbestritten. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 6. März 1981

Keywords

perimeter contributionspecial benefitcorner propertyschematic assessmentarbitrarinessroad improvementobjective value increase

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the corner-lot owner derived a compensable special benefit from the road works.

Extracted holding

The improvement created an objectively measurable special benefit for the parcel, even if the owner disputed any immediate increase in value.

Extracted reasoning

Perimeter charges are justified when a public facility gives economic special advantages to certain beneficiaries. The benefit need not be individually realized, only objectively available and parcel-related. Improved access and prevention of overuse problems constitute such a benefit.

Key legal question

Whether the municipality could assess the benefit using a schematic rule for corner properties and reject an individual appraisal.

Extracted holding

Yes. The schematic half-diagonal rule was permissible and did not violate the constitutional ban on arbitrariness.

Extracted reasoning

Because precise valuation is difficult, municipalities may use abstract, average-based criteria. The rule treated the corner property overall like comparable properties and avoided unequal treatment; the fact that the property might appear disadvantaged in one project is offset by its advantage in the related future street project.

Key legal question

Whether the special small-benefit clause in the municipal regulation applied.

Extracted holding

No. The corner-property rule fully accounted for the special situation, so the small-benefit clause was not triggered.

Extracted reasoning

The specific corner-lot apportionment already reflected the property’s circumstances; there was no residual exceptional case requiring further reduction.

Continue your research in ChatGPT or Claude

Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.