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Expropriation compensation for a dilapidated house

ZZ.1979.18Other CourtDec 2, 1978Partially Granted

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Omnilex summary

Owners of a very dilapidated farmhouse were expropriated for road widening. The administrative court held that the house had no market value and that replacement-cost compensation would unjustifiably enrich the owners. It therefore upheld the building compensation of CHF 21,000 based on time value. However, it found the relocation allowance of CHF 500 too low and increased it to CHF 1,500. The State also had to pay the demolition costs.

Omnilex headnote

Art. 22ter Abs. 3 BV; § 231 Abs. 1 EGZGB: Expropriation compensation for a building may be assessed by the method most favorable to the expropriated party, but only within the limits of full compensation and without unjust enrichment. Where a dilapidated house has no market value, replacement cost is excluded if it would exceed the actual loss by reason of the building’s advanced depreciation. The subjective interest in continued use as modest housing or storage may justify compensation beyond mere land value, yet not the cost of a new building. Relocation expenses must be set according to the practical burdens of moving and may be increased where the lower amount is inadequate (consid. a-c).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1979.18**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:03.12.1978
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.356
Titel:** Enteignung**
Resümee:** Art. 22ter Abs. 3 BV; § 231 Abs. 1 EGZGB. Wie ist die Enteignung eines Hauses zu entschädigen, das wegen Baufälligkeit keinen Verkehrswert mehr hat, den Eigentümern aber, weil sie sich mit primitiven Verhältnissen zufrieden geben, immer noch als Unterkunft dient?**
SOG 1979 Nr. 18 ** Art. 22ter Abs. 3 BV; § 231 Abs. 1 EGZGB.** Wie ist die Enteignung eines Hauses zu entschädigen, das wegen Baufälligkeit keinen Verkehrswert mehr hat, den Eigentümern aber, weil sie sich mit primitiven Verhältnissen zufrieden geben, immer noch als Unterkunft dient? A. und B., zwei ältere Junggesellen, sind Eigentümer eines kleinen, baufälligen Bauernhauses an der Dorfstrasse von X (Kantonsstrasse). Für die Verbreiterung der Strasse müssen vom Grundstück der Herren A. und B. 40 m2 abgetreten werden. Die Abtretung tangiert auch in wesentlichem Ausmass das Haus, so dass der Staat anerkennt, dass er den Wert des ganzen Gebäudes zu entschädigen hat. Mangels Einigung zwischen den Parteien kam es zum Schätzungsverfahren. Die Eigentümer zogen das Urteil der Schätzungskommission an das Verwaltungsgericht weiter. Vor Verwaltungsgericht einigten sich die Parteien darüber, dass die Landabtretung mit Realersatz ausgeglichen werde. Das Verwaltungsgericht hatte deshalb nur noch die Entschädigung für das Gebäude festzusetzen. Es führte darüber folgendes aus: a) Der durch die Enteignung entstehende Schaden kann unter dem Gesichtspunkt des objektiven Marktwertes (Verkehrswert) oder unter dem Gesichtspunkt des subjektiven Interesses des Eigentümers am Enteignungsgegenstand ermittelt werden. Zu verfahren ist nach der Methode, die für den Enteigneten vorteilhafter ist, d. h. die im Endresultat den höheren Betrag ergibt (Imboden/Rhinow, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung, 5. A., S. 928; Luder, Die Praxis des Verwaltungsgerichtes des Kantons Solothurn zur Enteignungsentschädigung, Festgabe Jeger, S. 105). b) Wenn vom objektiven Marktwert ausgegangen wird, ist folgendes zu sagen: Es handelt sich um ein kleines altes Bauernhaus mit zwei Zimmern, einer Küche und Ökonomieräumen. Wie der Augenschein ergeben hat, ist die ganze Anlage und Einrichtung überaus primitiv, so primitiv, dass eine Vermietung als Wohnung selbst an Leute mit bescheidenen Ansprüchen kaum mehr denkbar wäre. Die Ökonomieräume sind heute nicht benutzt, können offenbar auch gar nicht benutzt werden, weil das Dach defekt ist. Der Dachstock ist zum Teil verfault; der Regen wird notdürftig mit aufgelegten Blachen abgehalten. Das Haus ist aber auch sonst baufällig. Die Gebäudeversicherung erachtet es als einsturzgefährdet und hat es deshalb aus der Elementarschadenversicherung ausgeschlossen. Bei der ganzen Situation erscheint das Gebäude, aus dem Gesichtspunkt des Marktwertes gesehen, als Abbruchliegenschaft. Mit andern Worten: Das Haus hat keinen Verkehrswert mehr; ein Käufer des Grundstückes würde nur den Bodenpreis bezahlen und nichts darüber. c) Wird vom Gesichtspunkt des subjektiven Interesses ausgegangen, so ist folgendes zu sagen: Die Grundeigentümer geben sich offensichtlich mit den primitiven Verhältnissen zufrieden. Sie können geltend machen, dass ihnen das Gebäude eine Heimstätte bietet, die ihnen persönlich genügt, und dass ihnen die Wirtschaftsräume für einen kleinen Nebenverdienst (Heuproduktion auf Wiesland, das in ihrem Besitz ist; Lagerung des Heus) dienlich sind. Indessen können die Eigentümer nicht verlangen, dass ihnen die Kosten einer Neuerstellung des bisherigen Gebäudes geleistet werden. Ein neu erstelltes Gebäude -- selbst wenn man es nur bescheiden ausstattete --, wäre im Vergleich zum heutigen baufälligen Haus derart viel mehr wert, dass die Eigentümer bei einer Entschädigung, die auf den Kosten der Neuerstellung beruhen würde, unverhältnismässig bereichert würden. Der Enteignete soll aber durch die Enteignung weder geschädigt noch bereichert werden. Das Bau-Departement will deshalb höchstens den Zeitwert entschädigen, d. h. den Betrag, den man für die Neuerstellung des genau gleichen Hauses aufwenden müsste abzüglich eines Betrages für die Altersentwertung. Die Vertreter des Staates beantragen in diesem Sinn eine Entschädigung von Fr. 21'000.--. Sie gehen dabei von einem Schätzungsergebnis der kantonalen Gebäudeversicherung vom April 1975 aus, welches, aufgerechnet mit dem für 1978 gültigen Teuerungszuschlag von 410%, Fr. 21'420.-- ergibt. Die Vertreter des Staates erklären, dass zwar der Zeitwert in Wirklichkeit tiefer sei, dass sie aber nicht unter die Schätzung der Gebäudeversicherung gehen wollen. In der Tat kann der Zeitwert von Fr. 21'420.-- nicht mehr stimmen, wenn die oben stehende Charakterisierung des baufälligen Hauses, dessen Verkehrswert bei Null liegen muss, berücksichtigt wird; die Entwertung des Hauses ist offensichtlich weit mehr fortgeschritten, als die Schätzung der Gebäudeversicherung angenommen hat. Jedenfalls ist bei einer Zeitwertberechnung die vom Bau-Departement anerkannte Summe von Fr. 21'000.-- keineswegs zu tief. Nun fragt sich aber immer noch, ob die Summe von Fr. 21'000.-- den subjektiven Schaden, wie er sich aus dem Verlust der Wohnung und des Lagerraumes ergibt, mit welchen die Eigentümer trotz der extremen Einfachheit zufrieden waren, abzugelten vermag. Die Eigentümer werden, auch wenn sie nun nach Antrag des Bau-Departementes Fr. 21'000.-- erhalten, kaum in der Lage sein, eine Neuerstellung des Hauses zu finanzieren. Sie werden auch kaum Gelegenheit haben, in X oder Umgebung ein altes Objekt von gleicher Beschaffenheit (gleich primitiv und deshalb entsprechend billig) zu erwerben. Sie werden deshalb darauf angewiesen sein, eine Wohnung zu mieten und zusätzlich gewisse Lagerräumlichkeiten für das Heu, das A. angeblich weiterhin auf den eigenen Wiesen zu produzieren und zu verkaufen gedenkt. Eine Unterkunft von ähnlicher Einfachheit, wie sie die Beschwerdeführer heute haben, wird mietweise eher zu finden sein als durch Kauf, und sie kann bei so überaus bescheidenen Ansprüchen nicht teuer sein. Wenn man bedenkt, dass nicht nur die Entschädigungssumme von Fr. 21'000.--, sondern gegebenenfalls auch noch der Erlös aus einem Verkauf des Landes zur Verfügung steht, können die Beschwerdeführer die Mietauslagen für ihre Unterkunfts- und Lagerbedürfnisse auf eine lange Zeit bestreiten; ganz sicher auf eine ebenso lange Zeit als ihnen, ohne Enteignung, das heutige Gebäude, so wie es sich heute präsentiert, noch gedient hätte. Das heutige Gebäude in seiner Baufälligkeit (insbesondere Dachstock) garantiert ihnen eben die Unterkunft und die Lagermöglichkeit keineswegs auf ihre Lebenszeit -- es sei denn, dass grosse Geldmittel hineingesteckt werden. Sollten die Eigentümer die nötigen Mittel nicht besitzen, müssten sie das Gebäude aufgeben und befänden sich in der genau gleichen Lage wie jetzt infolge der Enteignung. Sollten sie hingegen die nötigen Mittel für Reparaturen zur Verfügung haben, so können sie diese nun auch für die Finanzierung der durch die Enteignung nötig werdende Ersatzlösung zusätzlich einsetzen. Aus allem ergibt sich, dass die vom Staat anerkannte Summe von Fr. 21'000.-- nicht zu tief ist. Der Staat hat zusätzlich die Kosten des Gebäudeabbruchs zu übernehmen. Es ist ferner unbestritten, dass der Staat eine Umzugsentschädigung zu leisten hat. Der hiefür von der Vorinstanz festgesetzte Betrag von Fr. 500.-- ist zu wenig. Wenn man die Umtriebe berücksichtigt, die mit dem Verlassen des Hauses und dem Umzug verbunden sind, erscheint ein Betrag von Fr. 1'500.-- als angemessen. Verwaltungsgericht, Urteil vom 3. Dezember 1978

Keywords

expropriationcompensationmarket valuetime valuereplacement costrelocation costsdilapidated buildingunjust enrichment

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

How should the expropriation value of a dilapidated house with no market value be assessed?

Extracted holding

The building compensation of CHF 21,000 was sufficient; the court accepted a time-value approach rather than replacement cost and rejected any higher subjective compensation.

Extracted reasoning

The house had no market value and was effectively an abbruchliegenschaft. Replacement cost would overcompensate the owners, while the accepted amount still covered their subjective need for a modest home and storage space over a comparable period.

Key legal question

What relocation compensation is appropriate?

Extracted holding

The relocation compensation had to be increased to CHF 1,500.

Extracted reasoning

The amount fixed below was too low in light of the effort involved in vacating the house and moving.

Key legal question

Who bears the demolition costs?

Extracted holding

The State must also bear the cost of demolishing the building.

Extracted reasoning

This was uncontested and followed from the expropriation consequences.

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