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Compensation for material expropriation after land reconfiguration

ZZ.1978.24Other CourtMar 15, 1978Partially Granted

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Omnilex summary

The heirs of parcel 109 challenged the compensation granted by the local municipality after a road plan made part of their land unbuildable. The court held that the planning restriction amounted to material expropriation, but that later land exchanges and purchases undertaken by the heirs to restore buildability had to be taken into account. The municipality therefore had to reimburse the unavoidable reconfiguration costs and an additional amount for the overpayment of the purchased land, totaling CHF 4,127.60. Claims for the retaining wall and sheet pile wall were rejected because they were too remote from the expropriation and concerned damage to Frau S. rather than the estate.

Omnilex headnote

Art. 23 Abs. 3 BV; compensation for material expropriation and later mitigation measures: Where a planning measure equivalent to expropriation deprives land of its buildability, full compensation is owed. Although compensation is normally assessed at the time the restriction enters into force, later measures taken by the owner to mitigate the loss must be considered if they reflect the actual circumstances already existing at that time (consid. 3). In such a case, the public body must bear the necessary costs of the mitigation and any additional purchase-price loss, but not damages lacking a sufficiently close causal connection to the expropriation or arising in favor of a third person (consid. 4-5).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1978.24**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:16.03.1978
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.314
Titel:** Entschädigung bei materieller Enteignung**
Resümee:** Art. 23 Abs. 3 BV. Bemessung der Entschädigung bei materieller Enteignung. Wie sind nachträgliche schadensmindernde Massnahmen des Eigentümers zu berücksichtigen?**
SOG 1978 Nr. 24 Art. 23 Abs. 3 BV. Bemessung der Entschädigung bei materieller Enteignung. Wie sind nachträgliche schadensmindernde Massnahmen des Eigentümers zu berücksichtigen? 1. Am 6. Dezember 1968 trat in H. durch Genehmigung des Regierungsrates ein Bebauungsplan in Kraft, der unter anderem auch das Grundstück Nr. 109 des J. E. tangierte. Dieses Grundstück hatte damals eine Fläche von 12 a 33 m2 und war geteilt durch die Schachenmühlestrasse. Der Bebauungsplan sieht vor, dass im Bereich des Grundstücks Nr. 109 die bisherige Schachenmühlestrasse anders geführt werden soll. Im Jahre 1971 starb J. E. Das Grundstück Nr. 109 fiel an die Erben Frau S., Frau X. und W. E. als Gesamteigentümer. Im Jahre 1972 hatte Frau S. den Wunsch, auf der südlichen Teilparzelle des Grundstücks Nr. 109 ein Einfamilienhaus zu bauen. Die Erbengemeinschaft wollte ihr das benötigte Land schenken. Wegen der erwähnten Strassenplanung war der Bau auf dem besagten Grundstück nicht mehr möglich. Die Erbengemeinschaft bemühte sich deshalb, durch Abtausch und Zukauf zu einer günstigeren Parzelle zu kommen, in der Meinung, dass sie diese dann Frau S. überlassen werden. Am 18. Februar 1972 kam es zu Kauf- und Tauschverträgen mit den Grundeigentümern der benachbarten Grundstücke Nr. 108 und Nr. 187 und zur Schenkung an Frau S. Durch diese Bereinigung entstanden, ausgehend von alt GB Nr. 109, die folgenden Parzellen: GB Nr. 109 Hausliegenschaft (nördlich der heutigen. ...............................................Schachenmühlestrasse) ........3 a 12 m2. GB Nr. 300 Freifläche ......(westlich des diagonal. ..........................................verlaufenden. ..........................................heutigen Strassenstückes ...........3 a 92 m2. GB Nr. 294 neue Parzelle südlich der projektierten Strasse: ...........ab alt Nr. 109 ................3 a 82 m2. ...........ab ....Nr. 108 Kauf .........3 a 00 m2. ...........ab ....Nr. 187 Tausch .....1 a 37 m2 ...........................8 a 19.m2. ..............................................=========. Zum besseren Verständnis sei auf den bei den Akten liegenden Plan 1:500 verwiesen. Frau S. erstellte in der Folge auf dem neuen Grundstück Nr, 294 ein Einfamilienhaus. Später trat W. mit der Gemeinde in Verbindung, damit sie der Erbengemeinschaft für die aus dem Bauverbot entstandenen Schäden Entschädigung leiste. Er stellte folgende Forderung: Vermessungskosten und Gebühren .....................Fr. .2'127.60. Spundwand ..........................................................Fr. .1’'750.-. Stützmauer ...........................................................Fr. .6'190.-. Schaden infolge materieller Enteignung ...............Fr. 15'000.-. .....................................................................=============. Wertminderung total ...........................................Fr. 25'067.60. .....................................................................=============. Die Gemeindeversammlung H. beschloss, dass der Erbengemeinschaft der Betrag von Fr. 2'127.60 vergütet werde (Vermessungs- und Grundbuchkosten bei der Neuparzellierung von GB Nr. 294).Die Erbengemeinschaft wollte sich mit diesem Betrag nicht abfinden und erhob bei der Schätzungskommission Klage aus materieller Enteignung. Sie beantragte die Zusprechung eines Betrages von Fr. 25'000.-. Die Schätzungskommission behaftete die Einwohnergemeinde bei ihrer Erklärung, dass sie der Erbengemeinschaft den Betrag von Fr. 2'127.60 bezahle, und wies die weitergehenden Forderungen der Kläger ab. Die Erbengemeinschaft erhob gegen das Urteil beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Sie verlangt hier von der Gemeinde den Ersatz der Vermessungskosten und der Grundbuchgebühren sowie der Kosten von Spundwand und Stützmauer (zusammen Fr. 10'067.60) und im übrigen Entschädigung nach Ermessen des Gerichtes. Die Gemeinde beantragte Abweisung der Klage, soweit sie den zugestandenen Betrag übersteigt. 2. Das im Bebauungsplan zu Strassen bestimmte Land darf nicht mehr überbaut werden. Aus dieser Beschränkung der Baufreiheit steht dem Grundeigentümer gegenüber der Gemeinde nach § 18 Abs, 2 BauG keine Entschädigungsforderung zu. Allein, diese kantonale Bestimmung steht unter dem Vorbehalt der Eigentumsgarantie (Art. 22ter der Bundesverfassung): Wenn die Beschränkung der Baufreiheit nach den konkreten Umständen einer Enteignung gleichkommt (eine sogenannte materielle Enteignung darstellt), ist volle Entschädigung zu leisten. Eine materielle Enteignung ist insbesondere dann anzunehmen, wenn der bisherige oder ein voraussichtlich künftiger Gebrauch der Sache verboten oder in besonders schwerer Weise eingeschränkt wird (Imboden/Rhinow, Verwaltungsrechtsprechung, 5. A., S. 557 und die dort angeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtes).Im vorliegenden Fall wurde durch das Bauverbot, das mit der im Bebauungsplan eingezeichneten Strasse verbunden ist, das Grundstück Nr. 109 im südwestlichen Teil als Bauland in Frage gestellt. Dieser südwestliche Teil, 911 m2 gross, war von den Bauvorschriften her gesehen überbaubar (bis zum 6. Dezember 1968 bestand kein Gemeindebaureglement; seit 6. Dezember 1968 liegt das Gebiet in der Wohnzone).Es war indessen sonderbar geformt und eignete sich - ohne Zukauf oder Abtausch - keineswegs auf der ganzen Fläche zum Bauen: Gegen Nordwesten lief der Grundstückteil in eine spitzwinklige Ecke, gegen Osten in einen sehr schmalen Fortsatz aus. Zum Überbauen eignete sich nur der mittlere Teil. Diese beschränkte Verwendungsmöglichkeit als Bauland wurde nun aber durch die neue Strasse aufgehoben. Das Grundstück war so geformt, dass neben der Bauverbotszone nicht mehr genug Platz zum Bauen war. Eine solche Eigentumsbeschränkung stellt nach allgemeiner Ansicht eine materielle Enteignung dar, die zu entschädigen ist. 3. Bevor nun aber die Eigentümer eine Forderung aus materieller Enteignung erhoben, trafen sie selbst Massnahmen, um durch Abtausch und Zukauf die ungünstige Grundstücksform zu verbessern und damit die Folge des Bauverbots möglichst zu beheben. Die Tausch- und Kaufgeschäfte mit den Nachbarn verbesserten den Landbesitz der Erbengemeinschaft dergestalt, dass wieder ungefähr im selben Ausmass wie vorher gebaut werden konnte: Die Kläger haben vor dem Verwaltungsgericht erklärt, dass sie für den ursprünglichen Grundstückteil Nr. 109 Süd nie eine andere Überbauung als ein einziges Einfamilienhaus gesehen hätten. Durch den Abtausch und den Zukauf konnte nun effektiv wieder in diesem Rahmen gebaut werden. Die Idee der Vorinstanz, dass den Klägern als einzig verbliebener Schaden aus materieller Enteignung die Kosten des Abtausches und des Zukaufes zu ersetzen seien, leuchtete grundsätzlich ein: Für die Bemessung der Entschädigung wegen materieller Enteignung ist zwar in der Regel auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung abzustellen (Imboden/Rhinow, a.a.O., S. 964).Das wäre vorliegend der 6. Dezember 1968. Diese Regel hindert nun aber nicht, dass die schadensmindernden Massnahmen, welche die Eigentümer nachträglich ergriffen, berücksichtigt werden. Dass es möglich war, durch Tausch und Zukauf die Sachlage günstiger zu machen, war nicht Zufall, sondern entsprach den wirklichen Verhältnissen, wie sie schon 1968 bestanden, insbesondere den schon damals bestehenden Grundstückformen (die Verzahung der Grundstücke Nr. 109, 108 und 187), die es schon damals wahrscheinlich machten, dass gelegentlich eine Bereinigung zwischen den Grundeigentümern stattfinden könnte. Es erscheint deshalb richtig, dass einerseits die schadensmindernde Massnahme zugunsten der Gemeinde berücksichtigt wird, dass aber anderseits den Klägern die Auslagen, welche ihnen aus dieser Massnahme entstanden, vergütet werden. 4. So besehen sind den Klägern - und das ist unbestritten - auf jeden Fall die Vermessungs- und Grundbuchkosten von Fr. 2'127.60 zu ersetzen. Die Kläger hatten aber auch noch den Kaufpreis für das zugekaufte Land aufzubringen. Sie kauften 300 m2 hinzu; es sei verwiesen auf Parzelle A im Plan 1:500. Ein Blick auf diesen Plan zeigt, dass zur Herstellung von Überbauungsmöglichkeiten, die ungefähr den früheren Möglichkeiten entsprachen (vor dem Bauverbot), nicht 300 m2 nötig gewesen wären, sondern nur zirka die Hälfte davon. (Dass man mehr Land wollte, um u. a. ein Freibad unterzubringen, ist begreiflich, ändert aber nichts an der grundsätzlichen Feststellung,) Zusätzliche 150 m2 dürften aber wirklich nötig gewesen sein, um eine ähnliche Überbauungsmöglichkeit zu schaffen, wie sie vorher bestand. Nun fragt sich, ob die Gemeinde den Klägern auch noch den Kaufpreis dieser 150 m2 zu ersetzen hat. Ersetzt die Gemeinde den vollen Kaufpreis, dann erhalten die Kläger zuviel. Denn sie erhielten auf Grund des Zukaufes von 150 m2 nicht nur gleich viel baulich nutzbares Land wie vorher, sondern waren zudem immer noch im Besitze der vorläufig unüberbaubaren Parzelle E (neue GB Nr. 300).Diese ist aber keineswegs einfach wertlos. - Zahlt umgekehrt die Gemeinde an den Kaufpreis für die 150 m2 überhaupt nichts. d. h. zahlt sie nichts über den Betrag von Fr. 2'127.60 hinaus, fahren die Eigentümer zu schlecht, weil in diesem Falle unberücksichtigt bleibt, dass die Kläger für die 150 m2 zwar den vollen Baulandpreis bezahlt haben, aber effektiv nicht mehr Bauland als vorher besitzen. Für 150 m2 hat deshalb die Gemeinde zwar nicht den vollen Kaufpreis, wohl aber die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Gegenwert von 150 m2 vorläufig unüberbaubaren Landes zu bezahlen. Bei der Bemessung dieses Gegenwerts rechtfertigt es sich, weil die ganze Überlegung von der nachträglichen schadensvermindernden Massnahme aus geht, vom Wert 1972 auszugehen (wo der Zukauf erfolgte).Man darf nun annehmen, dass 1972 der Wert des Landes in der Parzelle E (GB Nr. 300) nicht allzu tief war, da sich nun ein zukünftiges Abtauschgeschäft mit der Gemeinde abzeichnete, das die Parzelle sanieren würde (Abtausch mit dem Areal der bisherigen Strasse, die bei Realisierung der neuen Strasse frei wird; immerhin war der Zeitpunkt der Realisierung der neuen Strasse, der nach den Angaben des Gemeindeammanns heute nahe gerückt zu sein scheint, damals noch unklar).Eine exakte Bemessung ist nicht möglich. Es erscheint richtig, ermessensweise eine Entschädigung von Fr. 2'200.- festzusetzen, welcher Betrag indessen nicht allein die Differenz Baulandpreis/Wert vorläufiges Bauverbotsland für 150 m2 erfassen soll, sondern zudem auch noch den Umstand, dass die 150 m2 mit Fr. 35.- pro m2 überbezahlt waren. Der durchschnittliche Landpreis betrug 1972 in H. Fr. 31.-/m2 (vgl. Zusammenstellung der Amtschreiberei).Objektiv gesehen bestand kein Anlass, für das wegen des Nordhanges sicher unterdurchschnittliche Bauland sogar noch mehr als den Durchschnittspreis zu bezahlen. Die Kläger haben aber glaubhaft dargetan, dass sie das Land nur zum besagten übersetzten Preis erhalten konnten, wenn sie die schadensmindernde Arrondierung durchführen wollten. Die Überzahlung stellt also noch einen zusätzlichen Schadensfaktor dar. Nach allem rechtfertigt es sich, die Gemeinde zu verhalten, neben dem zugestandenen Betrag noch Fr. 2'200.- zu bezahlen, zusammen also Fr. 4'327.60. 5. Die Kläger fordern noch mehr. Sie begründen allerdings die Mehrforderung nur in einem Punkt, indem sie im besondern Ersatz der Kosten verlangen, welche der Familie S. beim Bau ihres Hauses für die Erstellung einer Stützmauer (Fr. 6'190.-) und für die vorgängige Abstützung des Hanges mit einer Spundwand (Fr. 1'750.-) anfielen. Sie machen geltend, dass diese Kosten nicht entstanden wären, wenn Familie S. im Rahmen des ursprünglichen Grundstücks Nr. 109 hätte bauen können. Dass sie das nicht konnte und an den betreffenden Hang bauen musste, sei die Folge des Bebauungsplans und deshalb ein Schaden, der zur materiellen Enteignung gehöre. Der Ansicht der Erbengemeinschaft kann nicht beigepflichtet werden. Die Erstellung der Stützmauer steht nicht mehr in genügend engem Zusammenhang mit der materiellen Enteignung. Wie die Kläger vor dem Verwaltungsgericht erklärt haben, besorgte und finanzierte die Erbengemeinschaft den Tausch und den Zukauf. Sie verschaffte sich damit, wie vorn dargelegt, wiederum ein entsprechendes Ausmass von Bauland; wenn ihr die Aufwendungen, die sie dafür hatten, ersetzt werden, ist ihr Schaden aus materieller Enteignung gedeckt. Nachher verschenkte sie - immer nach Angaben vor Verwaltungsgericht - das neue Grundstück Nr. 294 der Frau S. Als diese zu bauen begann, wusste man noch nicht, dass im Hang eine Stützmauer nötig sein werde; der Architekt nahm vielmehr an, es gehe ohne Stützmauer. Hinterher zeigte sich dann die Stützmauer als unumgänglich. Es ist nun nicht einzusehen, wieso das Risiko betreffend Festigkeit des Hanges von der Gemeinde zu tragen wäre. Im übrigen handelt es sich hier um einen Schaden, der Frau S. und nicht der Erbengemeinschaft erwuchs. Es ist in keiner Weise dargetan, dass der Schaden - z. B. auf Grund von Gewährleistung - auf die Erbengemeinschaft zurückgefallen wäre. Diese kann aber gegenüber der Gemeinde nicht Schaden geltend machen, der einem andern erwachsen ist. Schliesslich ist auch gar nicht beweismässig klargestellt, welche Vor- und Nachteile die Verschiebung des Baues nach Süden zur Folge hatte. Dem finanziellen Nachteil betreffend Stützmauer stehen eventuell auch Vorteile dieser Lage gegenüber. Das müsste genauer untersucht werden, gegebenenfalls mit einem Gutachten. Eine nähere Untersuchung kann aber unterbleiben, weil, wie gesagt, die betreffenden Auslagen ohnehin nicht mehr berücksichtigt werden können. Es bleibt somit dabei, dass die Kläger nur Fr. 4'127.60 fordern können. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 16. März 1978*

Keywords

material expropriationplanning lawcompensationland reconfigurationcausationmitigationbuildability

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the road planning restrictions amounted to material expropriation requiring compensation.

Extracted holding

The south-western part of parcel 109 was effectively deprived of its previous buildability; this constituted material expropriation requiring full compensation.

Extracted reasoning

Although the cantonal rule excluded compensation for ordinary building restrictions, the property guarantee applies where the restriction is equivalent to expropriation. Here the planned road left too little usable land for building, so the loss was compensable.

Key legal question

How to account for later damage-reducing measures taken by the owners through exchange and purchase of neighboring land.

Extracted holding

Later measures that objectively mitigate the loss must be taken into account; the municipality must reimburse the necessary costs and the excess purchase price caused by the mitigation.

Extracted reasoning

Compensation is usually fixed at the time the restriction enters into force, but this does not exclude consideration of later mitigation measures reflecting the actual circumstances already existing earlier. The heirs improved the plot form so that similar building use became possible again.

Key legal question

Whether the municipality must reimburse the costs of the retaining wall and sheet pile wall built for Frau S.'s house.

Extracted holding

No. These costs were not sufficiently connected to the heirs' material expropriation claim and concerned damage borne by Frau S., not the estate.

Extracted reasoning

After the estate had been compensated for the land reconfiguration, it gifted the new parcel to Frau S. The later structural risks of building on the slope were not shown to fall back on the estate, and the causal link was too remote.

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