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Art. 24ter EGG permits only one lease extension

ZZ.1976.2Other CourtMar 14, 1976Dismissed

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Omnilex summary

The tenant sought a further two-year extension of an agricultural lease after an earlier extension had already been granted. The Gerichtspräsident of Solothurn-Lebern rejected the request, and the tenant appealed. The Obergericht held that Art. 24ter EGG, unlike the tenancy rules in Art. 267a-f OR, provides only one extension of the lease. The appeal was therefore dismissed and the refusal of the second extension was upheld.

Omnilex headnote

Art. 24ter EGG; extension of agricultural lease only once. The statutory scheme of Art. 24ter EGG differs fundamentally from the tenancy-law mechanism of Art. 267a-f OR. In particular, the deadlines and cross-reference in Art. 24ter(3) EGG show that the legislature intended a single judicial extension only; a repeated extension after an already granted prolongation is excluded. This interpretation is confirmed by the legislative materials (consid. 1).

Full text

Geschäftsnummer:** ZZ.1976.2**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:15.03.1976
FindInfo-Nummer:O_ZK.2014.746
Titel:** Verlängerung der Pacht nach Art.24ter EGG**
Resümee:** Art. 24ter EGG. Diese Bestimmung sieht - im Gegensatz zu Art. 267 a OR bei den Mietverhältnissen - nur eine einmalige Verlängerung der Pacht vor.**
SOG 1976 Nr. 2 ** Art. 24ter EGG.**- Diese Bestimmung sieht - im Gegensatz zu Art. 267a OR bei den Mietverhältnissen - nur eine einmalige Verlängerung der Pacht vor. Der Gerichtspräsident von Solothurn-Lebern hatte am 13. Januar 1975 den Pachtvertrag zwischen K. B. und W. B. bis zum 31. März 1976 verlängert. Der Pächter liess die Verfügung unangefochten; der Verpächter seinerseits erhob Rekurs, den aber das Obergericht abwies. Am 9. Dezember 1975 stellte der Pächter beim Gerichtspräsidenten von Solothurn-Lebern das Begehren, das Pachtverhältnis sei um weitere zwei Jahre, d. h. bis am 31. März 1978 zu verlängern. Der Gerichtspräsident wies das Gesuch ab mit der Begründung, Art. 24ter des Bundesgesetzes über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG) sehe nur eine einmalige Erstreckung des Pachtverhältnisses vor. Der Pächter erhob gegen die Abweisung seines Gesuches Rekurs. Zur Begründung machte er geltend, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse geändert hätten; dem Pächter sei es nicht möglich gewesen, eine andere Existenz zu finden. Aus dem Gesetzestext gehe keineswegs grammatikalisch hervor, dass die Erstreckung des Pachtverhältnisses nur einmal innerhalb von drei Jahren zulässig sei. Massgebendes Kriterium in Art. 24ter EGG sei die Härte gegenüber dem Pächter und seiner Familie. Die damaligen Entscheidungsgründe hätten zurecht zu einer Verlängerung des Pachtverhältnisses um ein Jahr geführt. Die Veränderung der wirtschaftlichen Situation rechtfertige nun aber eine weitergehende Erstreckung. Der Pächter stehe vor dem Abschluss der Meisterprüfung als Bauer und müsse nun den Hof verlassen, obwohl der Verpächter gar nicht in der Lage sei, den Hof zu bewirtschaften. - Der Verpächter machte in der Vernehmlassung geltend, der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig, Es sei nur eine einmalige Erstreckung des Pachtverhältnisses zulässig. Eine Erstreckung wäre im übrigen auch deshalb nicht zu rechtfertigen, weil die Parteien derart zerstritten seien, dass das Pachtverhältnis für den Rekursgegner unerträglich geworden sei. Das Obergericht wies den Rekurs mit der folgenden Begründung ab: Der Gerichtspräsident von Solothurn-Lebern hat das Gesuch um nochmalige Erstreckung des Pachtverhältnisses abgewiesen mit der Begründung, dass nur eine einmalige Erstreckung möglich sei. Diese Auffassung ist aufgrund des Gesetzestextes vollauf zu bestätigen. Der Unterschied der Regelung in Art. 24ter EGG und Art. 267a-f OR ist eklatant. So ist bei der Pacht das Begehren um Erstreckung binnen 30 Tagen seit Empfang der Kündigung bei der richterlichen Behörde einzureichen. Demgegenüber hat bei der Miete beim ersten Mal das Begehren innert 30 Tagen seit Empfang der Kündigung, beim zweiten Mal spätestens 60 Tage vor Ablauf der Erstreckungsfrist zu erfolgen. Bei Verträgen auf bestimmte Dauer sieht das Mietrecht in Art. 267b Abs. 2 OR vor, dass das erste Begehren spätestens 60 Tage vor Ablauf des Mietverhältnisses, das zweite Begehren 60 Tage vor Ablauf der Erstreckungsfrist bei der richterlichen Behörde anhängig gemacht werden muss. Art. 24ter Abs. 3 EGG sieht sodann vor, dass die Art. 267b-f OR sinngemäss anwendbar sind, wobei im Falle des Art. 267b Abs. 2 das Begehren um Erstreckung mindestens 6 Monate vor Ablauf des Pachtverhältnisses anhängig zu machen ist. Gerade dieser Abschnitt zeigt klar und deutlich, dass bei der Pacht eine zweimalige Erstreckung nicht gewollt ist. Diese Interpretation wird zusätzlich durch die Gesetzesmaterialien bestätigt. Der Rekurs muss daher abgewiesen werden. * Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 15. März 1976*

Keywords

agricultural leaseextensionstatutory interpretationlegislative intentdeadline

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether Art. 24ter EGG allows a second extension of an agricultural lease after one extension has already been granted.

Extracted holding

No. The provision permits only a single extension of the lease; a repeated extension is not available.

Extracted reasoning

The text of Art. 24ter EGG, especially when compared with the express two-step extension regime in Art. 267a-f OR, shows that the legislature intentionally provided only one extension for leases. The procedural deadlines in Art. 24ter(3) EGG also confirm that a second extension was not intended. Legislative materials support this interpretation.

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