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Lack of power of attorney in summary eviction proceedings

ZKBES.2018.99Other CourtAug 21, 2018Granted

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The Solothurn Court of Appeal upheld the appellant’s complaint against an eviction judgment. It found that the respondent’s summary application in clear cases had not been validly filed because the signature authority of the persons acting for the company was not sufficiently established and no power of attorney was on file. Since a procedural prerequisite was missing, the first-instance court should not have entered into the application. The appeal was therefore granted, the eviction judgment set aside, and the application declared inadmissible. Costs of both instances were imposed on the respondent.

Omnilex headnote

Art. 326 ZPO; Art. 60 ZPO; Art. 257 ZPO; appeal against eviction in summary proceedings: new legal objections are admissible on appeal, whereas new facts and evidence are barred. The validity of representation is a procedural prerequisite to be examined ex officio. If a corporate application is filed without proof of signing authority or a valid power of attorney, the court must not enter into the application. A first-instance judgment rendered despite such a defect must be set aside and the application declared inadmissible (consid. 2-4).

Full text

Geschäftsnummer:** ZKBES.2018.99**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:22.08.2018
FindInfo-Nummer:O_ZK.2018.392
Titel:** Ausweisung und Vollstreckung**
Resümee:
Obergericht Zivilkammer Urteil vom 22. August 2018 Es wirken mit: Präsident Frey Oberrichter Müller Oberrichterin Jeger Gerichtsschreiberin Kofmel In Sachen ** A.___, Beschwerdeführer gegen ** B.___, Beschwerdegegnerin betreffend ** Ausweisung und Vollstreckung** zieht die Zivilkammer des Obergerichts in ** Erwägung**: 1.1 Die B.___ (nachfolgend: Gesuchstellerin) reichte am 11. Juni 2018 gegen A.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner) beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ein und verlangte, der Gesuchsgegner sei aus den Gewerberäumen Nr. [...] auszuweisen. 1.2 Mit ergänzender Gesuchsbegründung vom 14. Juni 2018 erklärte die Gesuchstellerin, sie sei seit dem 1. Juli 2017 Eigentümerin der Liegenschaft [...]. Der Gesuchsgegner, welcher Besitzer der in den Räumlichkeiten gelagerten Gegenstände sei, habe weder einen Mietvertrag noch jemals einen Mietzins bezahlt. 1.3 Der Gesuchsgegner, welchem Gelegenheit zur Stellungnahme geboten wurde, hat sich nicht vernehmen lassen. 1.4 Mit Urteil vom 6. Juli 2018 hiess der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen das Ausweisungsbegehren gut und wies den Gesuchsgegner unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) und der umgehenden Vollstreckung im Unterlassungsfall per 27. Juli 2018 aus den streitbetroffenen Räumlichkeiten aus und verpflichtete ihn dazu, die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) zu tragen. 2.1 Dagegen reichte der Gesuchsgegner (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 30. Juli 2018 (Postaufgabe) fristgerecht Beschwerde an das Obergericht des Kantons Solothurn ein, mit den folgenden Rechtsbegehren: 1. Es sei das Urteil des Richteramtes Olten-Gösgen vom 6. Juli 2018 vollumfänglich aufzuheben und das Gesuch um Ausweisung sei abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchstellerin. Ferner stellte er den Verfahrensantrag, es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 2.2 Mit Präsidialverfügung vom 7. August 2018 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt. 2.3 Mit Beschwerdeantwort vom 16. August 2018 schloss die Gesuchstellerin (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf Beschwerdeabweisung, u.K.u.E.F. 3. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen. II. 1. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beschwerdegegnerin sei bereits vor Vorinstanz nicht rechtmässig vertreten gewesen. Die Beschwerdegegnerin entgegnet, der Beschwerdeführer sei mit diesem Vorbringen aufgrund von Art. 326 ZPO nicht mehr zu hören. 2.1 Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). 2.2 Aus dem Wortlaut von Art. 326 ZPO ergibt sich e contrario, dass neue rechtliche Vorbringen zulässig sind (Karl Spühler in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art. 326 N 5). Auch die Rechtsmittelinstanz hat das Recht von Amtes wegen anzuwenden. 3.1 Die Frage nach der rechtmässigen Stellvertretung ist ein rechtliches Vorbringen und als solches von der Beschwerdeinstanz zu hören. 3.2 Die als gewillkürter Parteivertreter auftretende Person handelt als direkter Stellvertreter ihrer Partei. Sie hat sich durch Vollmacht auszuweisen. Das Vorhandensein einer gültigen Vollmacht ist Prozessvoraussetzung und als solche von Amtes wegen zu prüfen (vgl. Art. 60 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Die Vollmacht muss nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht notwendigerweise in schriftlicher Form ausgestellt werden (vgl. zum Ganzen Martin H. Sterchi in: Heinz Hausheer et al. [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art. 68 N 13). 3.3 Wer für die Gesuchstellerin das Ausweisungsbegehren vom 11. Juni 2018 unterzeichnet hat, ist nicht erkennbar. Die Ergänzung vom 14. Juni 2018 wurde von C.___ und D.___ unterzeichnet. C.___ ist gemäss Handelsregisterauszug für die B.___ kollektiv zu zweien zeichnungsberechtigt. D.___ ist im Handelsregister nicht als Zeichnungsberechtigte aufgeführt. Eine entsprechende Vollmacht lag den Akten nicht bei. Folglich hat es bereits vor Vorinstanz an einer Prozessvoraussetzung gefehlt, weshalb der Vorderrichter auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht hätte eintreten dürfen. 4. Aufgrund des Gesagten erweist sich die Beschwerde als begründet, sie ist gutzuheissen. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben und auf das Gesuch um Rechtsschtz in klaren Fällen ist nicht einzutreten. 5. Beim vorliegenden Verfahrensausgang hat die Beschwerdegegnerin die erst- und zweitinstanzlichen Verfahrenskosten von gesamthaft CHF 1'800.00 zu bezahlen. Da der Beschwerdeführer die Kosten für das Beschwerdeverfahren bevorschusst hat, hat die Beschwerdegegnerin CHF 800.00 direkt an den Beschwerdeführer zu bezahlen. Die von der Beschwerdegegnerin vor Vorinstanz bevorschussten Kosten von CHF 1'000.00 werden verrechnet. Demnach wird ** erkannt**: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen vom 6. Juli 2018 aufgehoben. 2. Auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen wird nicht eingetreten. 3. Die B.___ hat die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. 4. Die B.___ hat die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens von CHF 800.00 zu bezahlen. ** Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt weniger als CHF 15'000.00. Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen. ** Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Der Präsident Die Gerichtsschreiberin Frey Kofmel

Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the respondent was validly represented when filing the summary eviction application.

Extracted holding

The representation was not sufficiently proven; the file contained no valid power of attorney for the relevant filing, and one signatory lacked registered signing authority.

Extracted reasoning

Validity of representation is a procedural prerequisite examined ex officio. New legal arguments are admissible on appeal, and the appellate court found no evidence that the application was signed by an authorized representative or supported by a power of attorney.

Key legal question

Whether the first-instance eviction judgment should be upheld.

Extracted holding

No. The first-instance court should not have entered into the application.

Extracted reasoning

Because a procedural prerequisite was missing from the outset, the first-instance decision had to be set aside and the application declared inadmissible.

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