ZKBER.2017.66•Tenancy termination valid; lease extended by one year
ZKBER.2017.66Other CourtJul 24, 2018Partially Granted
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The landlord appealed a first-instance judgment that had fixed the lease end at 31 March 2021 and the tenants cross-appealed, seeking invalidity of the termination, annulment for abuse, and a longer extension. The appellate court held that the termination was valid and effective on 31 March 2018, and that the notice was not abusive. However, after a later building permit for a temporary replacement location, the court found a hardship warranting a one-year extension until 31 March 2019. The first-instance judgment was set aside, and costs were shifted to the tenants.
Art. 18 OR; Art. 255 OR; Art. 263 OR; Art. 271a OR; Art. 272 f. OR; contractual termination clause for commercial lease and lease extension: interpretation follows the wording, context and overall contractual scheme, assessed ex tunc; a lease with minimum term and renewal options may still allow termination on the first contractual termination date if the clause so provides. A notice is not ineffective merely because of a group restructuring where receipt can be imputed and the parties failed to comply with contractual notice obligations. A termination for rent-pressure purposes is abusive only if the causal link is proven; mere negotiations remote in time are insufficient. For extension, the court balances hardship and landlord interests comprehensively; later developments may be considered if they materially change the balance.
| Geschäftsnummer: | ** ZKBER.2017.66** |
|---|---|
| Instanz: | Zivilkammer |
| Entscheiddatum: | 25.07.2018 |
| FindInfo-Nummer: | O_ZK.2018.102 |
| Titel: | ** Kündigung/Erstreckung Mietvertrag** |
| Resümee: |
| Obergericht Zivilkammer Urteil vom 25. Juli 2018 Es wirken mit: Präsident Frey Oberrichter Müller Oberrichterin Jeger Gerichtsschreiber Schaller In Sachen ** A.___,** vertreten durch Rechtsanwalt Beat Rohrer, Berufungsklägerin gegen 1. ** B.___,** 2. ** C.___,** 3. ** D.___,** alle vertreten durch Rechtsanwalt Markus Jordi, Berufungsbeklagte betreffend ** Kündigung/Erstreckung Mietvertrag** zieht die Zivilkammer des Obergerichts in ** Erwägung**: I. 1.1 Am 18. Juni 1997 schlossen die E.___ als Vermieterin und die F.___ als Mieterin einen Mietvertrag über eine Verkaufsfläche von 5'810 m2 im [...] in [...]. Die Mieterin betreibt dort eine [...] Filiale. In Bezug auf die Mietdauer vereinbarten die Parteien in Ziffer 5 des Mietvertrages Folgendes: «Das Mietverhältnis dauert fest ab 1. März 1998 bis am 31. März 2008. Der Mieterin steht das Recht zu, diesen Vertrag nach Ablauf der festen Mietdauer zu den vorliegenden Bedingungen zweimal um je weitere fünf Jahre zu verlängern. Das Mietverhältnis gilt automatisch jeweilen um fünf Jahre verlängert, sofern die Mieterin nicht zwei Jahre vor Ablauf der festen Mietdauer oder der jeweiligen Optionszeit den Vertrag schriftlich kündigt. Sollte zwei Jahre vor Ablauf der zweimaligen Optionszeit keine neue Vereinbarung getroffen werden, so verlängert sich dieser Vertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit und kann beidseitig auf 31. März eines Jahres, unter Einhalt einer Kündigungsfrist von zwei Jahren, gekündigt werden. Die Kündigung hat schriftlich und eingeschrieben zu erfolgen». Die Mieterin hatte darauf verzichtet, den Mietvertrag zu kündigen und somit von dem ihr eingeräumten zweimaligen Optionsrecht Gebrauch gemacht. Am 1. März 2016 kündigte die in der Zwischenzeit Eigentümerin des Mietobjekts gewordene A.___ den Mietvertrag per 31. März 2018. Sie sandte die Kündigung mit je einem amtlichen Formular an die C.___, an die D.___ und an G.___. 1.2 Am 31. März 2016 gelangten die B.___, die C.___ und die D.___ an die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pacht Thal-Gäu und erklärten, die Kündigung anzufechten. Die Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde führte zu keiner Einigung. Fristgerecht reichten die B.___, die C.___ und die D.___ beim Richteramt Thal-Gäu gegen die A.___ Klage ein. Sie beantragten, es sei festzustellen, dass die Kündigungen der Beklagten nichtig beziehungsweise unwirksam seien und das Mietverhältnis mithin ungekündigt sei. Eventualiter seien die Kündigungen für missbräuchlich zu erklären und aufzuheben. Subeventualiter sei festzustellen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses erst auf den 31. März 2021 erfolgt sei und es sei das Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken. Zur Begründung des Hauptbegehrens machten die Klägerinnen im Wesentlichen geltend, Mieterin sei die B.___. Die aufgrund von Umstrukturierungen und Umfirmierungen zur Mieterin gewordene C.___ habe den Geschäftsbereich [...] nämlich am 6. Mai 2013 durch Vermögensübertragung auf die B.___ übertragen. Gegenüber der B.___ sei jedoch keine Kündigung ausgesprochen worden. Mit Urteil vom 8. Juni 2017 stellte der Amtsgerichtspräsident fest, das Mietverhältnis ende auf den 31. März 2021 (Ziffer 1 des Urteils). Im Übrigen wies er die Klage ab (Ziffer 2). Weiter verpflichtete er die Klägerinnen, der Beklagten unter solidarischer Haftung eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 1'858.00 zu bezahlen (Ziffer 3). Die Gerichtskosten von CHF 120'000.00 auferlegte er im Umfang von CHF 84'000.00 den Klägerinnen und im Umfang von CHF 36'000.00 der Beklagten (Ziffer 4). 2. Frist- und formgerecht erhob die A.___ im Anschluss an die nachträgliche Zustellung der schriftlichen Entscheidbegründung Berufung gegen das Urteil mit folgenden Anträgen: 1a. Dispositiv Ziffer 1 des angefochtenen Urteils des Richteramtes Thal-Gäu vom 8. Juni 2017 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen der Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin 2/Berufungsbeklagten 2 [C.___], eventualiter zwischen der Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin 1/Berufungsklägerin 1 [B.___], gültig mit Wirkung auf den 31. März 2018 gekündigt worden ist. 1b. Eventualiter sei Dispositiv Ziffer 1 des angefochtenen Urteils des Richteramtes Thal-Gäu vom 8. Juni 2017 aufzuheben und es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen der Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin 2/Berufungsbeklagten 2, eventualiter zwischen der Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin 1/Berufungsklägerin 1, gültig mit Wirkung auf den 31. März 2019 gekündigt worden ist. 2. Im Eventualfall, das heisst für den Fall, dass das Gericht sich dem Urteil der Vorinstanz, das Mietverhältnis endige auf den 31. März 2021, anschliesst, sei Dispositiv Ziffer 4 letzter Satz aufzuheben und es seien die Klägerinnen/Berufungsbeklagten zu verpflichten, der Berufungsklägerin/Beklagten für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 23'770.00 (inkl. Mwst.) zu bezahlen. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerinnen/Berufungsbeklagten. Die Berufungsbeklagten beantragen, auf die Berufung nicht einzutreten, eventualiter sie abzuweisen. Gleichzeitig erheben sie Anschlussberufung. Sie stellen dabei das Rechtsbegehren, es sei festzustellen, dass die Kündigungen nichtig beziehungsweise unwirksam seien und das Mitverhältnis mithin ungekündigt sei. Eventualiter seien die Kündigungen für missbräuchlich zu erklären und aufzuheben. Subeventualiter sei das Mietverhältnis über seine Beendigung per 31. März 2021 hinaus um ein Jahr nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung für die geplante Zwischennutzung der Liegenschaft [...] Gbbl. Nr. [...] zu erstrecken. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten seien vollumfänglich der Berufungsklägerin/Anschlussberufungsbeklagten zu auferlegen und diese sei zu verurteilen, ihnen eine Parteientschädigung von CHF 73'040.00 für das erstinstanzliche Verfahren zu bezahlen. Die A.___ stellt den Antrag, die Anschlussberufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Mit einer weiteren Eingabe reichten die B.___, die C.___ und die D.___ Gegenbemerkungen zur Anschlussberufungsantwort. ein. Mit Verfügung vom 25. Mai 2018 stellte der Präsident der Zivilkammer fest, dass für die B.___ am [...] 2018 ein Baugesuch für ein Provisorium [...] an der [...]strasse [...] in [...], GB-Nr. [...], publiziert worden war. Er setzte der B.___ Frist, um über den Stand des Baugesuchverfahrens Auskunft zu geben. Am 8. Juni 2018 teilte die B.___ mit, die Baukommission [...] habe mit Beschluss vom [...] 2018, der heute eröffnet worden sei, eine befristete Baubewilligung für die maximale Dauer von 5 Jahren für ein Provisorium [...], ab dessen Eröffnung, erteilt. Die A.___ nahm dazu am 25. Juni 2018 Stellung. Die Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen brachten dazu in einer erneuten Eingabe vom 6. Juli 2018 Bemerkungen an. 3. Über die Berufung kann gestützt auf Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist die Frage, wie lange die Klägerinnen zur Fertigstellung des Provisoriums für ihre [...] Filiale benötigen, aufgrund der nachträglichen Vorbringen der Parteien genügend geklärt. Die Befragung des dazu angerufenen Zeugen ist deshalb nicht nötig, so dass der entsprechende Beweisantrag sowie der Antrag der Berufungsbeklagten und Anschlussberufungsklägerinnen auf Durchführung einer mündlichen Berufungsverhandlung abzuweisen ist. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. II. 1.1 Die Berufungsbeklagten beantragen, auf die Berufung sei nicht einzutreten. Die Berufungsschrift enthalte keinen Antrag auf Abweisung der Klage. Es würden – abgesehen von der Kostenregelung – somit keine Leistungsbegehren, sondern ausschliesslich Feststellungsbegehren gestellt. Ein Feststellungsinteresse sei seitens der Beklagten jedoch nicht ersichtlich, weshalb auf die Anträge 1a und 1b der Berufungsklägerin nicht eingetreten werden könne. 1.2 Die Berufungseingabe muss Anträge enthalten. Dabei zu beachten ist jedoch das Verbot des überspitzten Formalismus (Art. 29 Bundesverfassung [BV, SR 101]). Anträge sind deshalb im Lichte der Berufungsbegründung auszulegen (BGE 137 III 617). Aus den Anträgen und der Begründung der Berufung geht zweifelsfrei hervor, dass die Beklagte und Berufungsklägerin nicht nur die Aufhebung von Ziffer 1 des Urteils des Amtsgerichtspräsidenten vom 8. Juni 2017 verlangt, sondern auch die bereits vorinstanzlich ausdrücklich beantragte vollumfängliche Abweisung der Klage. Was die Berufungsbeklagten dagegen vorbringen, ist überspitzt formalistisch und kein Grund, um auf die Berufung nicht einzutreten. Da auch die übrigen Rechtsmittelvoraussetzungen erfüllt sind, kann auf die Berufung eingetreten werden. Dasselbe gilt für die Anschlussberufung. 2.1 Die Klägerinnen halten mit ihrer Anschlussberufung den Hauptantrag aufrecht, es sei festzustellen, dass die Kündigungen der Beklagten nichtig beziehungsweise unwirksam seien, da die Beklagte sie an die falschen Adressaten gesandt habe. Das Mietverhältnis sei mithin ungekündigt. Der Amtsgerichtspräsident erwog dazu, der Hauptgrund für die unterschiedliche Haltung der Parteien liege im Umstand begründet, dass die C.___ im Mai 2013 mittels Vermögensübertragung die Sparte [...] an die gleichzeitig neu gegründete B.___ abgegeben habe. Davon betroffen gewesen sei auch das Mietverhältnis der [...] Filiale im [...]. Die C.___ und die B.___ hätten diese Vermögensübertragung ohne Zustimmung oder Benachrichtigung der A.___ vollzogen. Es stelle sich die Frage, ob die Bestimmung des Mieterschutzes von Art. 263 Obligationenrecht (OR, SR 220) derjenigen von Art. 73 Abs. 2 Fusionsgesetz (FusG, SR 221.301) vor- oder nachgehe. Gemäss Art. 263 OR benötige ein Mieter stets die Zustimmung des Vermieters, um einen Mietvertrag auf einen Dritten zu übertragen. Liege eine solche nicht vor, oder werde die Zustimmung seitens des Vermieters zu Recht verweigert, sei die Übertragung des Mietvertrages ungültig. Demgegenüber halte die Regelung von Art. 73 Abs. 2 FusG fest, dass bei einer Vermögensübertragung sämtliche Aktiven und Passiven ab Zeitpunkt des Handelsregistereintrages übergingen. Für den Vorrang der mietrechtlichen Regelung spreche, dass das Fusionsgesetz in Bezug auf Mietrechtsverhältnisse keinen adäquaten Gläubigerschutz biete. Die Botschaft zum Fusionsgesetz äussere sich bei der Spaltung zum Vorrang des OR. Es sei kein Grund ersichtlich, weshalb bei der Vermögensübertragung etwas anderes gelten solle. Die Lehre sei unterschiedlicher Auffassung, ob das OR oder das FusG vorgehe. Es existierten auch Lehrmeinungen, wonach bei einer Vermögensübertragung ein automatischer Vertragsübergang nur verhindert werden könne, wenn dies im entsprechenden Vertrag so geregelt worden sei. Eine solche Regelung finde sich im vorliegenden Fall. Obwohl im Mietvertrag für den Fall eines Mieterwechsels eine entsprechende Anzeigepflicht des Mieters vereinbart worden sei, habe es die Mieterin vorliegend unterlassen, die Vermieterin direkt über die Vertragsübertragung zu informieren. Dass die Umstrukturierung im Handelsregister ersichtlich und auch mittels Medienmitteilung kommuniziert worden sei, ändere daran nichts. Die Klägerinnen müssten sich auch entgegenhalten lassen, dass sie gegenüber Dritten einheitlich aufträten. Als Kontaktadresse werde schlicht nur [...] angegeben. Es sei deshalb davon auszugehen, dass die gegenüber der C.___ ausgesprochene Kündigung auch in den Machtbereich der B.___ gelangt sei. Die Klägerinnen könnten sich aus all diesen Gründen nicht darauf berufen, dass die Kündigung keine Rechtskraft entfalte und unwirksam sei. 2.2 Die Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen räumen ein, dass die Lehre in der Rechtsfrage, ob das im Fusionsgesetz statuierte Prinzip der Universalsukzession oder die mietrechtliche Bestimmung von Art. 263 Abs. 1 OR vorgehe, nicht einhellig sei. Auch das Bundesgericht habe bis anhin darüber nicht entschieden. Immerhin habe es in einem Entscheid aber ausdrücklich auf eine Lehrmeinung hingewiesen, die den Vorrang des Fusionsrechtes gegenüber der allgemeinen Bestimmung von Art. 263 OR bejahe. Die Vorinstanz habe dies zu Unrecht nicht berücksichtigt. Sie habe sich der sogenannten Zustimmungstheorie angeschlossen, welche als einzige von einem Zustimmungserfordernis ausgehe und lediglich von einer Minderheit vertreten werde. Weshalb sie der Minderheitsdoktrin gefolgt sei, könne nicht nachvollzogen werden. Bei grossen fusionsrechtlichen Vorgängen wäre ein Zustimmungserfordernis für jeden einzelnen Vertrag realitätsfremd und schlicht nicht umsetzbar. Damit könnte ein einzelner Vertragspartner den fusionsrechtlichen Vorgang blockieren. Nicht überzeugend sei auch das Argument des ungenügenden Gläubigerschutzes. Auch die herrschende Lehre zum Mietrecht gehe vom Vorrang des Fusionsrechts aus. Dafür spreche auch, dass das Fusionsrecht nur eine Bestimmung des OR bezüglich des Übergangs von Arbeitsverhältnissen ausdrücklich vorbehalte, für das Mietrecht aber keinen solchen Vorbehalt anbringe. Die von der Vorinstanz erwähnte Botschaft beziehe sich denn auch auf diese arbeitsrechtliche Bestimmung, weshalb der entsprechende Verweis unbehelflich sei. Im Weiteren habe der Amtsgerichtspräsident auch verschiedene etablierte Kollisionsregeln ausser Acht gelassen. Ebenfalls zu Unrecht gehe der Vorderrichter davon aus, dass aufgrund des einheitlichen Auftretens gegenüber Dritten die an die falschen Adressatinnen versandten Kündigungen gegenüber der effektiven Mieterin, an welche keine Kündigung verschickt worden sei, Wirkung entfalten könnten. Dass sie alle Teil derselben Unternehmensgruppe seien und gegen aussen einheitlich aufträten, ändere nichts an der Tatsache, dass es sich um eigenständige juristische Personen handle. Dies sei der Beklagten denn auch offenkundig bekannt und bewusst. Ihr Hauptbegehren sei deshalb gutzuheissen. 2.3 Der Mieter von Geschäftsräumen kann gemäss Art. 263 Abs. 1 OR das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern (Abs. 2). Es ist unbestritten, dass keine der Klägerinnen im Sinne dieser Bestimmung die Beklagte um Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses von der C.___ auf die B.___ ersucht hat. Die Klägerinnen berufen sich für ihr Vorgehen auf Art. 69 FusG, wonach im Handelsregister eingetragene Gesellschaften ihr Vermögen oder Teile davon mit Aktiven und Passiven auf andere Rechtsträger des Privatrechts übertragen können. Sie vertritt die Auffassung, im Rahmen der Vermögensübertragung vom Mai 2013 sei gestützt auf diese Bestimmung das Mietverhältnis trotz fehlender Zustimmung der Beklagten von der C.___ auf die B.___ übergegangen. 2.4 Die Auffassung der C.___ und der B.___ steht im Widerspruch zu ihrem Verhalten anlässlich der Vermögensübertragung. In ihrer Vereinbarung betreffend Vermögensübertragung nach Art. 69 ff. FusG hatten sie zwar vereinbart, dass die übertragende Gesellschaft sämtliche Mietverhältnisse an die übernehmende Gesellschaft überträgt. Gleichzeitig hielten sie aber auch fest, dass sich die übertragende Gesellschaft verpflichtet, «die schriftliche Zustimmung der Vermieter gemäss Art. 263 OR einzuholen» (Ziffer 1.5.2 auf S. 4 der Vereinbarung, Klagebeilage 10). Beide gingen somit davon aus, dass die Vermögensübertragung für sich allein nicht genügt, den Wechsel der Mieterschaft zu bewirken. Zu Recht weist die Beklagte und Berufungsklägerin darauf hin, dass es sich bei dieser Regelung nicht lediglich um eine interne Vereinbarung handelt, sondern um eine Vereinbarung, die über das Handelsregister öffentlich einsehbar ist. Auch Dritte können sich somit darauf verlassen und zwar insbesondere auch darauf, dass vor Einholung und Erstattung einer solchen Zustimmung an den bestehenden vertraglichen Beziehungen nichts verändert wird. Wenn die Klägerinnen behaupten, Art. 69 FusG gehe der Bestimmung von Art. 273 Abs. 1 OR vor, so blenden sie zudem aus, dass die Mieterin sogar vertraglich verpflichtet gewesen wäre, die Beklagte über den Wechsel in der Mieterschaft zu informieren. Gemäss Ziffer 3 des Mietvertrages vom 18. Juni 1997 bedarf die Vertragsübertragung an mit der Mieterin der gleichen Artikelbranche verbundenen Gesellschaften für [...]artikel zwar keiner Zustimmung. Die Vertragsparteien hatten aber zusätzlich vereinbart: «Eine schriftliche Anzeige des neuen Mieters an die Vermieterin genügt» (Klagebeilage 5, S. 2). Dieser vertraglichen Verpflichtung kamen weder die B.___ noch die C.___ nach. Im Übrigen ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die Gründe, die dafürsprechen, für den Übergang eines Mietverhältnisses auch bei einer Vermögensübertragung die Zustimmung des Vermieters zu fordern, überzeugen. Dem Gegenargument, dass ein einzelner Vertragspartner den fusionsrechtlichen Vorgang blockieren könnte, ist entgegen zu halten, dass ein Vermieter gemäss Art. 263 Abs. 2 OR die Zustimmung nicht einfach so, sondern nur «aus wichtigem Grund» verweigern kann. Zutreffend weist der Vorderrichter weiter darauf hin, dass der Gläubigerschutz nach Art. 75 FusG deutlich schwächer ist als derjenige gemäss Art. 263 Abs. 4 OR (angefochtenes Urteil S. 5; vgl. auch die überzeugenden Ausführungen dazu in der Anschlussberufungsantwort, S. 12 f.). Auch das Argument, die Auffassung des Amtsgerichtspräsidenten widerspreche verschiedenen etablierten Kollisionsregeln, trifft nicht zu. So ist lex specialis nicht das Fusionsgesetz, das generell Unternehmenstransaktionen normiert, sondern die Bestimmung von Art. 263 OR, die ganz speziell die Übertragung der Miete auf einen Dritten regelt. Das vorinstanzliche Urteil ist in diesem Punkt auch deswegen nicht zu beanstanden und die dagegen erhobene Anschlussberufung unbegründet. 2.5 Unbegründet ist auch, was die Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen gegen die Auffassung des Amtsgerichtspräsidenten vorbringen, wonach sich die B.___ den Erhalt und die Kenntnisnahme der Kündigung entgegenhalten lassen muss, obwohl das Kündigungsformular nicht exakt die zutreffende Firmenbezeichnung enthielt (angefochtenes Urteil, S. 6). Wie aufgezeigt, wären zumindest die B.___ und die C.___ vertraglich verpflichtet gewesen, den Mieterwechsel der A.___ schriftlich anzuzeigen. Aus dem Umstand, dass sie dieser vertraglichen Verpflichtung nicht nachgekommen sind, können sie nichts zu ihren Gunsten ableiten und der A.___ nun vorwerfen, es wäre ihr ohne weiteres möglich und zumutbar gewesen, die tatsächliche Mieterin ausfindig zu machen. Die drei Klägerinnen sind eng miteinander verbunden und treten einheitlich auf: Dies ist auch im vorliegenden Verfahren ersichtlich: Die drei für bei der Vorinstanz eingereichten Anwaltsvollmachten sind von den genau gleichen Personen unterzeichnet (Klagebeilagen 1 – 3). Der Vorderrichter wies das Begehren der Klägerinnen auf Feststellung, dass die Kündigungen nichtig beziehungsweise unwirksam seien und das Mietverhältnis mithin ungekündigt sei, auch aus diesem Grund zu Recht ab. 3.1 Die Klägerinnen hatten bei der Vorinstanz eventualiter beantragt, die Kündigung sei für missbräuchlich zu erklären und aufzuheben. Zur Begründung brachten sie vor, das Verhalten der Beklagten diene einzig dem Zweck, einen höheren Mietzins durchzusetzen. Die Beklagte bestritt dies und wies darauf hin, man wolle das Objekt für den Eigenbedarf umbauen. Die Beklagten halten ihr Begehren mit der Anschlussberufung aufrecht. Der Amtsgerichtspräsident hatte dazu erwogen, es obliege dem Mieter, den Zusammenhang zwischen der Kündigung und dem Willen des Vermieters, einen höheren Mietzins durchzusetzen, zu beweisen. Dies sei anhand von Indizien nachweisbar. Die Klägerinnen machten geltend, dass der bisherige Mietzins innerhalb des marktüblichen Bereichs liege und dass sie der Beklagten ihrerseits sogar einen deutlich zu hohen Mietzins angeboten hätten, um das Vertragsverhältnis fortzusetzen. Die Beklagte bestreite jedoch, überhaupt jemals verbindliche Vertragsgespräche über einen neuen Mietzins geführt zu haben. Das von den Klägerinnen eingereichte Dokument „[...], Varianten [...]“ lasse denn auch kein verbindliches Angebot erkennen. Das Dokument zeige lediglich verschiedene Szenarien auf, wie ein zukünftiges Mietverhältnis mit der Zweitklägerin aussehen könnte. Der Übersicht fehle es an einem verbindlichen Charakter. So stehe ausdrücklich auf jeder Dokumentenseite „alle gemachten Angaben ohne Gewähr und es ergeben sich keine Verbindlichkeiten daraus“. Auch würden die Klägerinnen nirgends direkt angesprochen und eine Offerte sei nicht erkennbar. Es sei weder aus den Akten noch aus den Aussagen während der Hauptverhandlung erkennbar, dass es der Beklagten in Wirklichkeit um die Durchsetzung eines höheren Mietzinses gegangen wäre. Die Klägerinnen hätten auch nicht nachzuweisen vermocht, dass überhaupt verbindliche Vertragsgespräche geführt worden seien. Entsprechend sei die Klage auch in ihrem Eventualbegehren abzuweisen. 3.2 Die Klägerinnen bringen in ihrer Anschlussberufung dagegen vor, die Behauptung der Beklagten, es seien gar nie verbindliche Vertragsgespräche über einen neuen Mietzins geführt worden, sei unzutreffend und durch die Parteibefragung widerlegt worden. Die Tatsache, dass auf dem eingereichten Variantenkonzept der Beklagten vermerkt war, dieses sei unverbindlich, bedeute keineswegs, dass überhaupt keine verbindlichen Vertragsgespräche geführt worden seien. Es erscheine kaum realistisch, dass auf höchster Kaderstufe zweier Grosskonzerne über Monate mündliche Gespräche und schriftliche Korrespondenzen geführt würden, wenn diese Verhandlungsbemühungen keinerlei verbindlichen Charakter hätten. Mit Blick auf ihre Parteiaussagen sei erwiesen, dass seriöse und verbindliche Verhandlungen geführt worden seien, die seitens der Beklagten eindeutig darauf abgezielt hätten, einen höheren Mietzins zu erzielen, welcher durch die ausgesprochenen Kündigungen durchgesetzt werden sollte. Die gegenteilige Behauptung, wonach die Kündigung aufgrund angeblichen Eigenbedarfs ausgesprochen worden sein soll, habe die Beklagte erst viel später und einzig durch ihren Rechtsvertreter vorgebracht. Dieses Vorbringen sei als Schutzbehauptung zu qualifizieren. 3.3 Die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. b OR anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will. Zweck dieser Bestimmung ist zu verhindern, dass der Mieter vor die Wahl gestellt ist, entweder die Forderung des Vermieters anzunehmen, oder aber auszuziehen. Der Mieter muss den Zusammenhang zwischen der Kündigung und dem Willen des Vermieters, eine einseitige Vertragsänderung durchzusetzen, beweisen. Der Beweis dieses Zusammenhangs kann sich aus Indizien ergeben, wie zum Beispiel dem Wortlaut der Kündigung, der zeitlichen Abfolge, die Weigerung des Vermieters, die Kündigung zu begründen oder wenig einleuchtende beziehungsweise nicht bewiesene Kündigungsgründe. Insbesondere fällt auch eine vorgängige Weigerung des Mieters, einen neuen Mietvertrag mit einem erhöhten Mietzins einzugehen, in Betracht. Ein Zusammenhang zwischen Kündigung und beabsichtigter Vertragsänderung ist umso eher anzunehmen, je enger die beiden Ereignisse zeitlich zusammenliegen (Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N 15 und 30 zu Art. 271/271a OR mit Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung; Anita Thanei, in: Das Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 798 f. Rz. 29.3.2.3) 3.4 Die von den Klägerinnen erwähnten Gespräche über eine allfällige Fortsetzung des Mietvertrages fanden in den Jahren 2012 und 2013 statt. Bis zur Kündigung im März 2016 vergingen rund drei Jahre, ohne dass weitere Gespräche erfolgt wären. Ein Kausalzusammenhang zwischen diesen Gesprächen und dem Entschluss der Beklagten, den Mietvertrag zu kündigen, ist bereits aufgrund dieses zeitlichen Abstands kaum nachzuweisen. Es sind aber auch sonst keine Anhaltspunkte ersichtlich, wonach die Beklagte das Mietverhältnis einzig deswegen gekündigt hätte, weil die Vereinbarung eines höheren Mietzinses am Verhalten der Mieterschaft gescheitert wäre. Zudem erscheint der von der Beklagten als Kündigungsgrund angeführte Eigenbedarf nicht an den Haaren herbeigezogen. Immerhin hatte die Beklagte im vorinstanzlichen Verfahren entsprechende Unterlagen eingereicht (Klageantwortbeilagen 3–5). Der Vorderrichter ging deshalb zu Recht davon aus, dass den Klägerinnen der Beweis einer missbräuchlichen Kündigung nicht gelungen ist. Die Anschlussberufung ist auch in diesem Punkt unbegründet. 4.1 Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis per 31. März 2018. Der Amtsgerichtspräsident ging mit dem Eventualstandpunkt der Klägerinnen davon aus, die Beklagte sei erst nach Ablauf der zweimaligen Optionszeit berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen, weshalb der Mietvertrag von der Beklagten erst auf 31. März 2021 habe aufgelöst werden können. Zu diesem Schluss kam der Vorderrichter aufgrund der Auslegung von Ziffer 5 des Mietvertrages (Klagebeilage 5). Diese Bestimmung unterteile den Mietvertrag in eine erste Phase des befristeten Vertrages und in eine zweite Phase des unbefristeten Vertrages. Der Übergang von der einen Phase zur anderen erfolge dabei automatisch, sofern keine neue Vereinbarung getroffen werde. Unbestrittenermassen sei es zu keiner neuen Vereinbarung gekommen. Aktuell (Zeitpunkt des erstinstanzlichen Urteils) befinde sich der Vertrag noch in der Zeitperiode des zweiten Optionsrechtes. Sowohl Wortlaut als auch Systematik deuteten darauf hin, dass die Optionsrechte Teil des befristeten Mietvertrages seien. Die Beklagte, die vom Kündigungsrecht Gebrauch machen möchte, welches beiden Parteien im letzten Abschnitt von Ziffer 5 eingeräumt worden sei, übersehe den Umstand, dass dieses Kündigungsrecht erst für die Phase des unbefristeten Vertrages ausgehandelt worden sei. Dies ergebe sich aus der systematischen Eingliederung des Kündigungsrechts im letzten Absatz von Ziffer 5, zu welchem auch die Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis gehöre. Das Kündigungsrecht sei spezifisch für die Phase des unbefristeten Mietverhältnisses geregelt worden, wogegen die Vermieterin während des befristeten Mietverhältnisses zur Duldung des Mietvertrages verpflichtet gewesen sei. Augenscheinlich werde dies, wenn man sich das Kündigungsrecht der Parteien im Zeitpunkt des befristeten Mietverhältnisses ansehe: Während der Optionszeit stehe vertraglich einzig der Mieterin ein Kündigungsrecht zu. Die Vermieterin könne in dieser Zeit nicht ordentlich kündigen. Erst mit der Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis werde auch ihr ein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden. Dies mache auch insoweit Sinn, wenn man die Tragweite des Mietobjektes ansehe. Mit einer Fläche von beinahe 6'000 m2 und den damit verbundenen Arbeitsverträgen bedürfe die Mieterin einer gewissen Standortsicherheit. Der Vertrag sei so erstellt worden, dass die Mieterin eine Filiale mit derartigen Investitionssummen mit einer garantierten, ordentlich unkündbaren Mindestlaufzeit betreiben könne. Ihre Stellung schwäche sich erst, wenn Vereinbarungsgespräche scheiterten und das Optionsrecht aufgebraucht sei. Vertraglich werde dieser Zeitpunkt mit der Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis festgehalten. Entweder fänden sich die Vertragsparteien in einer Vereinbarung, oder die Mieterin müsse ab dem Beginn des unbefristeten Mietverhältnisses mit dem Risiko einer Kündigung rechnen. Im Übrigen sei bei unklaren Formulierungen subsidiär die Auslegungsregel „in dubio contra stipulatorem“ zu beachten. 4.2 Die Beklagte und Berufungsklägerin rügt zusammenfassend und im Wesentlichen, die Vorinstanz verkenne den grundlegenden Unterschied zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen. Die Parteien hätten ganz klar einen unbefristeten Mietvertrag vereinbart, da dieser durch eine Kündigung beendet werden müsse. Die Vereinbarung einer Mindestvertragsdauer ändere daran nichts. Der Wortlaut von Ziffer 5 des Mietvertrages sei klar und nicht auslegungsbedürftig. Der Vermieterin werde ein Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren eingeräumt unter der Bedingung, dass zwei Jahre vor – allenfalls durch die Optionen verlängerten – Ablauf der Mindestvertragsdauer keine Einigung über eine Fortführung des Vertragsverhältnisses über den Zeitpunkt der längstmöglichen Bindung der Beklagten hinaus zustande komme. Aber auch eine Auslegung der strittigen Klausel führe zum Ergebnis, dass das Mietverhältnis von ihr auf den 31. März 2018 habe gekündigt werden können. 4.3 Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt sich der Inhalt des Vertrages nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien. Streiten die Parteien um die Bedeutung vertraglicher Vereinbarungen, ist der Text dieser Vereinbarungen auszulegen. Beim Willen handelt es sich um eine so genannte innere Tatsache, die direkt überhaupt nicht bewiesen werden kann. Zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens sind die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten. Wenn sich eine Partei auf die «normale» Bedeutung des Vertragstextes stützt, während die Gegenpartei einen vom Wortlaut abweichenden Sinn des Vertrages behauptet, trifft denjenigen die Beweislast, der sich auf den abweichenden Sinn beruft. Das primäre Willensindiz ist der Wortlaut der Vertragserklärungen. Dem Wortlaut kommt gegenüber den sonstigen Auslegungsmitteln dann Vorrang zu, wenn diese keinen sicheren Schluss auf einen anderen Sinn nahelegen. Grundlage der Auslegung ist somit der Wortlaut des Vertragstextes. Massgebend für dessen Bedeutung ist auch die Stellung im Kontext und im Gesamtkonzept des Vertrages (systematisches Element der Auslegung). Bei der Interpretation einzelner Worte oder Sätze muss immer auch die Gesamtheit der vertraglichen Regelungen berücksichtigt werden. Der Wortlaut bildet die Grundlage, nicht aber die Grenze der Auslegung. Selbst bei einem eindeutigen Auslegungsergebnis ist zu prüfen, ob der ermittelte Wortsinn nicht durch andere Indizien in Frage gestellt oder ausgeschlossen wird. Ein Abweichen vom wortlautbezogenen Sinn des vereinbarten Textes ist hingegen nicht angebracht, wenn es keine ernsthaften Gründe zur Annahme gibt, dass er nicht dem Willen der Vertragsparteien entspricht. Neben dem Wortlaut sind ergänzend zu berücksichtigen namentlich der Zusammenhang, in dem die Vereinbarung steht, und die gesamten Umstände, unter denen sie getroffen wurde. Eine Rolle spielen können namentlich die Entstehungsgeschichte der Vereinbarung, die Begleitumstände (wie Ort und Zeit), das Verhalten der Parteien vor und nach dem Vertragsschluss sowie der Vertragszweck. Das Verhalten nach Vertragsschluss ist indessen nur insofern zu berücksichtigen, als daraus Rückschlüsse auf die Willenslage bei Vertragsschluss zu ziehen sind. Die Auslegung erfolgt ex tunc, das heisst es ist auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Der Richter darf nur solche Umstände zur Auslegung heranziehen, aus denen sich Schlüsse auf die seinerzeitige Willenslage ziehen lassen. Führen diese primären und ergänzenden Auslegungsmittel zu keinem eindeutigen Ergebnis, finden subsidiär weitere Regeln Anwendung. Dazu gehört unter anderem die Unklarheitenregel (in dubio contra stipulatorem): Hat eine Vertragspartei beziehungsweise ihre Hilfsperson oder ihr Vertreter eine unklare Vertragsbestimmung verfasst, welche mindestens zwei vertretbare Deutungen zulässt, so hat sie als Konsequenz die für sie ungünstigere Auslegung hinzunehmen (Wolfgang Wiegand in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Auflage 2015, Art. 18 OR N 10 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). 4.4.1 Vorweg ist festzuhalten, dass es sich beim umstrittenen Mietvertrag entgegen der Auffassung des Vorderrichters um einen unbefristeten Vertrag handelt. Gemäss Art. 255 Abs. 2 OR ist ein Mietverhältnis dann befristet, wenn es ohne Kündigung mit der vereinbarten Dauer endigen soll. Diese Konstellation ist vorliegend nicht gegeben: Nach der in dieser Hinsicht unbestrittenen Ziffer 5 des Mietvertrages (Klagebeilage 5) endet der Vertrag nur dann, wenn von einer der Parteien eine Kündigung ausgesprochen wird, ansonsten läuft er weiter. Dass die Parteien eine Mindestvertragsdauer vereinbart haben und das Kündigungsrecht zunächst nur der Mieterin zustand, ändert daran nichts. Da es sich somit nicht um einen Mietvertrag im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR handelt, gilt das Mietverhältnis als unbefristet (Art. 255 Abs. 3 OR). Wie die Berufungsbeklagten allerdings zutreffend bemerken (Berufungsantwort, S. 11 f.), spielt es letztlich jedoch keine Rolle, ob von einem befristeten oder unbefristeten Mietverhältnis ausgegangen wird. Entscheidend ist, wie der Vertrag im vorstehend erwähnten Sinne (E. 4.3 hievor) auszulegen ist. 4.4.2 Der zweitletzte Satz von Ziffer 5 des Mietvertrages (Klagebeilage 5) lautet wie folgt: «Sollte zwei Jahre vor Ablauf der zweimaligen Optionszeit keine neue Vereinbarung getroffen werden, so verlängert sich dieser Vertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit und kann beidseitig auf 31. März eines Jahres, unter Einhalt einer Kündigungsfrist von zwei Jahren, gekündigt werden». Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung besteht das beidseitige Kündigungsrecht somit unter der Voraussetzung, dass zwei Jahre vor Ablauf der zweimaligen Optionszeit keine neue Vereinbarung getroffen worden ist. Die zweimalige Optionszeit lief am 31. März 2018 aus. Zwei Jahre vorher war der 31. März 2016. Die Parteien hatten bis zu diesem Zeitpunkt unbestrittenermassen keine neue Vereinbarung abgeschlossen. Die Voraussetzungen für eine Kündigung unter Einhaltung der zweijährigen Kündigungsfrist waren somit erfüllt. Da die Kündigung bereits vorher zugestellt worden war, entfaltet sie ihre Wirkung nach dem Wortlaut von Ziffer 5 des Mietvertrages zwei Jahre vor Ablauf der zweimaligen Optionszeit, das heisst am 31. März 2016. Weil der Mietvertrag – wie das in aller Regel der Fall ist – keinen Zeitpunkt nennt, in dem die Vermieterin erstmals die Kündigung erklären konnte, war es auch ohne weiteres zulässig, die Kündigung bereits vor dem 31. März 2016 zu versenden. Der Wortlaut des Mietvertrages verbietet es der Vermieterin somit nicht, unter Einhaltung der vereinbarten Frist von zwei Jahren auf den erstmöglichen Beendigungszeitpunkt, den 31. März 2018, zu kündigen. 4.4.3 In Ziffer 5 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien im ersten Satz eine Mindestvertragsdauer bis am 31. März 2008. Der Mieterin wurde sodann das Recht eingeräumt, diesen Vertrag zweimal um je fünf Jahre zu verlängern. Voraussetzung für die Verlängerung war, dass die Mieterin den Vertrag «nicht zwei Jahre vor Ablauf der festen Mietdauer oder der jeweiligen Optionszeit» schriftlich kündigt. Der Mieterin wurde somit vertraglich zweimal ein Kündigungsrecht eingeräumt, und zwar mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren. Auch die Verlängerung des Vertrages nach Ablauf der zweimaligen Optionszeit wurde davon abhängig gemacht, dass zwei Jahre vorher keine neue Vereinbarung abgeschlossen wurde. Dass der Vertrag ab diesem Zeitpunkt (zwei Jahre vor Ablauf der zweimaligen Optionszeit, das heisst 31. März 2016) nun beidseitig gekündigt werden und damit per 31. März 2018, das heisst ebenfalls mit einer zweijährigen Kündigungsfrist, aufgelöst werden kann, fügt sich somit nahtlos in das Gesamtkonzept der Regelung von Ziffer 5 ein. Dazu im Gegensatz steht die Auffassung der Vorinstanz, die – indem sie den Mietvertrag erst per 31. März 2021 als gekündigt erachtet – letztlich von einer erstmaligen Kündigungsfrist seitens der Vermieterin von fünf Jahren ausgeht. Dafür finden sich jedoch keine Anhaltspunkte. Die systematische Betrachtungsweise deckt sich somit mit dem Wortlaut von Ziffer 5 des Mietvertrages. 4.4.4 Das Argument der Standortsicherheit, das die Vorinstanz zur Begründung der Kündigungsfrist von letztlich fünf Jahren anführt, verfängt nicht. Hätten die Parteien das Mietverhältnis nämlich über den 1. April 2018 hinaus fortgesetzt, so hätte die A.___ den Vertrag so oder so ebenfalls jederzeit ohne Vorwarnung unter Einhaltung der minimalen Frist von zwei Jahren kündigen können. Auch in diesem Fall hätte die Mieterschaft bloss zwei Jahre für die erforderlichen Umstellungen zur Verfügung gehabt. Der Mietvertrag enthält keine Anhaltspunkte, dass die Parteien bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine Verlängerung über den 31. März 2018 hatten vereinbaren wollen. Die Auffassung der Vorinstanz bedeutet letztlich, dass der Mieterin ein weiteres Optionsrecht für eine Vertragsverlängerung um drei Jahre eingeräumt würde, die sie bewirken könnte, indem sie sich weigert, einer neuen Vereinbarung zuzustimmen. Hätten die Parteien ein solches Optionsrecht gewollt, hätten sie das auch ausdrücklich vertraglich so festgehalten. 4.4.5 Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ergibt sich somit, dass die Beklagte das Mietverhältnis gestützt auf Ziffer 5 des Mietvertrages per 31. März 2018 kündigen konnte und sie die Kündigung auch frist- und formgerecht ausgesprochen hatte. Aufgrund des klaren Ergebnisses der Auslegung bleibt für die Anwendung der Regel «in dubio contra stipulatorem» kein Raum. Die Berufung der Beklagten gegen Ziffer 1 des angefochtenen Urteils ist deshalb begründet. 5.1 Die Klägerinnen hatten bei der Vorinstanz subeventualiter beantragt, das Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken. Vor Obergericht modifizieren sie ihr Subeventualbegehren in dem Sinne, dass sie nun die Erstreckung des Mietverhältnisses «über seine Beendigung per 31. März 2021 hinaus um ein Jahr nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung für die geplante Zwischennutzung der Liegenschaft [...] Gbbl. Nr. [...]» verlangen. Die Frage, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann, ist – wenn wie vorliegend ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung abgewiesen wird – von Amtes wegen zu prüfen (Art. 273 Abs. 5 OR). Auf die entsprechenden Subeventualbegehren der Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen ist deshalb einzutreten, obwohl eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht – wie sie das mit ihrem Antrag vor Obergericht verlangen – bis zu einem unbestimmten Zeitpunkt gewährt werden kann (BGE 135 III 121 E. 4). Zu Gunsten der Anschlussberufungsklägerinnen ist zudem davon auszugehen, dass sie die Erstreckung nicht nur für den Fall verlangen, dass das Mietverhältnis auf den 31. März 2021 endet, sondern sich ihr Rechtsbegehren auch auf eine Beendigung per 31. März 2018 bezieht. 5.2 Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e). Dabei ist der Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu beachten, der darin besteht, die Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird. Art. 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die aufgestellten Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den Entscheid nur massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen (Urteil des Bundesgerichts 4A_368/2017, E 7.1, vom 19. Februar 2018). 5.3 Der Vorderrichter erwog, die B.___ betreibe in der Schweiz über 80 [...] Filialen, welche mehrheitlich die gleichen Waren im Angebot hätten. Damit verfüge das Unternehmen über eine gesicherte Grundlage, welche nicht durch den Wegfall einer Filiale gefährdet werde. In unmittelbarer Nähe fänden sich in [...] und [...] auch Ausweichmöglichkeiten für Kunden und für Angestellte. Die Klägerinnen würden nicht darlegen, inwiefern ihnen eine Erstreckung helfen könnte, eine Alternativlösung zu erarbeiten. Sie hätten denn auch den Standpunkt vertreten, die Filiale im [...] sei nicht einfach ersetzbar. Diese Argumentation lege den Schluss nahe, dass ein anderer Standort den Wegfall nicht zu kompensieren vermöge. Auf der anderen Seite würde eine Erstreckung um sechs Jahre nicht reichen, um das eigene Bauprojekt realisieren zu können. Aktuell fehle es immer noch an einem Realisierungskonzept. Insofern erscheine es als ausgeschlossen, dass eine Erstreckung den Klägerinnen helfen würde, einen neuen Standort aufzubauen. Es sei aber nicht Sinn und Zweck einer Mieterstreckung, das Unausweichliche hinauszuzögern. Zu beachten sei auch, dass das Ende des Mietvertrages nicht wirklich unerwartet gekommen sei. Schliesslich sei ein befristetes Mietverhältnis ausgelaufen. 5.4 Die Klägerinnen machen in ihrer Anschlussberufung insbesondere geltend, dass sich die Ausgangslage seit dem erstinstanzlichen Urteil verändert habe. Dank intensiver Bemühungen sei es der B.___ zwischenzeitlich gelungen, ein Ersatzobjekt für eine provisorische Nutzung bis zur Fertigstellung des geplanten Neubaus in unmittelbarer Nähe, nämlich an der [...]strasse [...] in [...], zu finden, welches sie habe erwerben können. Der diesbezügliche Kaufvertrag sei einen Monat nach der erstinstanzlichen Hauptverhandlung verurkundet worden. Die Liegenschaft könne allerdings nicht umgehend nach der Übernahme bezogen und als Verkaufsstätte genutzt werden. Vielmehr seien diesbezüglich im Zusammenhang mit der Umnutzung entsprechende Bewilligungen einzuholen und bauliche Massnahmen vorzunehmen. Wie viel Zeit diese Vorkehren in Anspruch nehmen würden, könne zum jetzigen Zeitpunkt nicht exakt gesagt werden. Gemäss einer ungefähren Schätzung des Projektleiters sei realistischerweise mit einer Dauer ab Eingabe des Baugesuchs bis zur Eröffnung des Geschäfts von 27-28 Monaten zu rechnen. Weil das streitgegenständliche Mietverhältnis wie von der Vorinstanz richtig erkannt ohnehin bis am 31. März 2021 daure, sollte im Idealfall auch ohne Mieterstreckung ein nahtloser Übergang ins Provisorium möglich sein. Um die dennoch bestehenden und lediglich äusserst beschränkt kalkulierbaren Risiken abzufedern, seien sie trotzdem auf eine Erstreckung angewiesen, deren Dauer jedoch an die Dauer des Bewilligungsverfahrens für das Provisorium geknüpft werden könne. Am 8. Juni 2018 teilten die Klägerinnen mit, dass die Baukommission [...] mit Beschluss vom [...] 2018, welcher mit heutigem Datum eröffnet worden sei, eine befristete Baubewilligung für die maximale Dauer von fünf Jahren für ein Provisorium [...], ab dessen Eröffnung, erteilt habe. Die Beklagte und Berufungsklägerin führte in ihrer Stellungnahme vom 25. Juni 2018 dazu aus, die Baubewilligung betreffe den Betrieb eines [...] für die Dauer von fünf Jahren in der ehemaligen Liegenschaft [...]. Sie sei der Auffassung, dass sich dadurch jedoch nichts verändert habe. Die Berufungsbeklagten könnten sich ungeachtet der Frage, ob sie in absehbarer Zeit über ein Ersatzobjekt in der Nähe verfügen würden, nicht auf eine Härte im richtig verstandenen Sinn des Art. 272 Abs. 1 OR berufen. Die ins Recht gelegte befristete Baubewilligung zeige aber immerhin auf, dass die Berufungsbeklagten den Betrieb eines [...] wesentlich rascher aufnehmen könnten, als sie noch in der Anschlussberufung prognostiziert hätten. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Baubewilligung mittlerweile rechtskräftig geworden sei. Die Anschlussberufungsklägerinnen bemerken in ihrer darauf eingereichten Eingabe vom 6. Juli 2018 unter anderem, dass ab Rechtskraft der Baubewilligung bis zur Eröffnung eine Zeitdauer von mindestens 9 Monaten benötigt werde. 5.5 Die Beurteilung der Erstreckungsfrage durch die Vorinstanz ist an sich nicht zu beanstanden. Die von den Anschlussberufungsklägerinnen nun eingereichte Baubewilligung für ein auf fünf Jahre befristetes Provisorium in der ehemaligen Liegenschaft [...] hat indessen die Ausgangslage entscheidend verändert. Es gelingt den Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen damit, ihre [...] Filiale innerhalb des [...] Areals selbst – wenn auch einstweilen nur für fünf Jahre – zu verlagern. Die Argumentation des Amtsgerichtspräsidenten – es erscheine als ausgeschlossen, dass eine Erstreckung den Klägerinnen helfen würde, einen neuen Standort aufzubauen und es sei aber nicht Sinn und Zweck einer Mieterstreckung, das Unausweichliche hinauszuzögern – ist deshalb überholt. Gemäss der unbestrittenen Bemerkung der Berufungsklägerin in ihrer Eingabe vom 25. Juni 2018 dürfte die Baubewilligung gegen Mitte Juni 2018 rechtskräftig geworden sein. Den Ausführungen der Anschlussberufungsklägerinnen zufolge wird ab Rechtskraft der Baubewilligung bis zur Eröffnung eine Zeitdauer von mindestens 9 Monaten benötigt. Es ist somit anzunehmen, dass die Eröffnung des neuen Standorts Ende März 2019 erfolgen kann. Eine wegen des per Ende März 2018 aufgelösten Mietvertrages erforderliche vorübergehende Schliessung der [...] Filiale bis zur Neueröffnung Ende März 2019 hätte für die Mieterin eine Härte zur Folge, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre. Der von der Berufungsklägerin geltend gemachte Eigenbedarf ist nicht derart dringend, dass ihr ein Zuwarten bis Ende März 2019 unzumutbar wäre. Angesichts der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses fällt eine Erstreckung im entsprechenden Umfang denn auch nicht massgebend ins Gewicht. Das Subeventualbegehren der Anschlussberufungsklägerin ist deshalb teilweise begründet. Das Mietverhältnis ist aus den erwähnten Gründen um ein Jahr bis 31. März 2019 zu erstrecken. 6.1 Die Berufung der A.___ richtet sich auch gegen den erstinstanzlichen Kostenentscheid. Die Berufungsbeklagten beantragen, auf die Berufung in dieser Hinsicht nicht einzutreten, da kein Hauptrechtsbegehren bezüglich der Neuverteilung der erstinstanzlichen Kosten vorliege. Wenn es jedoch an einem Hauptrechtsbegehren fehle, könne auf das selbständig gestellte Eventualbegehren nicht eingetreten werden. Es müsse deshalb unabhängig vom oberinstanzlichen Verfahrensausgang bei der erstinstanzlichen Kostenliquidation bleiben. Eine Abänderung zu Ungunsten der Klägerinnen könne aufgrund der Dispositionsmaxime nicht vorgenommen werden. Die Berufungsklägerin entgegnet, dass sich das ihren Rechtsbegehren beigefügte übliche Kürzel «unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerinnen/Berufungsbeklagten» auf die Verlegung der Kosten für beide Instanzen beziehe (RZ 66 der Anschlussberufungsantwort). 6.2 Anträge sind wie bereits erwähnt im Lichte der Berufungsbegründung auszulegen (BGE 137 III 617). In der Berufungsbegründung führt die Berufungsklägerin klar aus, was sie will: «Sofern die Berufung der Beklagten antragsgemäss gutgeheissen wird, obsiegt die Beklagte im erst- und zweitinstanzlichen Verfahren vollständig. Die Klägerinnen haben diesfalls die Kosten für das erstinstanzliche Verfahren zu tragen und der Beklagten unter solidarischer Haftung die volle Parteientschädigung gemäss eingereichter Honorarnote auszurichten» (Berufung RZ 42). Dies ist ausreichend. Der erstinstanzliche Kostenentscheid ist deshalb zu überprüfen. 6.3.1 Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Unter den Voraussetzungen von Art. 107 Abs. 1 ZPO kann das Gericht von diesen Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen. Unnötige Prozesskosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht hat (Art. 108 ZPO). 6.3.2 Mit dem vorliegenden Urteil wird das Mietverhältnis im Ergebnis um ein Jahr bis 31. März 2019 erstreckt. Mit ihrem Subenventualbegehren hatte die Klägerschaft beantragt, für den Fall, dass von einer Beendigung des Mietverhältnisses per 31. März 2021 ausgegangen werde, das Mietverhältnis um sechs Jahre – das heisst bis 31. März 2027 – zu erstrecken. Mit diesem Subeventualbegehren dringt sie zu einem kleinen Teil durch. Sowohl ihr Hauptrechts- als auch das Eventualbegehren werden indessen vollumfänglich abgewiesen. Insgesamt obsiegt die Klägerschaft mit ihren Begehren somit bloss in einem ganz geringfügigen Ausmass. Es ist deshalb nicht angezeigt, die Kosten auf beide Parteien zu verteilen. Dem Ausgang entspricht vielmehr, die Kosten vollumfänglich den Klägerinnen zu auferlegen und diese zu verpflichten, der Beklagten die geltend gemachte Parteientschädigung zu bezahlen. 7. Dieselben Überlegungen wie für den erstinstanzlichen Kostenentscheid gelten auch für die zweitinstanzlichen Kosten. Dazu kommt, dass die Klägerschaft zusätzlich mit ihrem Begehren, auf die Berufung gar nicht einzutreten, unterliegt. Auch die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens sind deshalb vollumfänglich den Berufungsbeklagten und Anschlussberufungsklägerinnen zu auferlegen. Demnach wird ** erkannt**: 1. Die Berufung und die Anschlussberufung werden teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu vom 8. Juni 2017 wird aufgehoben. 2. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis gültig mit Wirkung auf 31. März 2018 gekündigt worden ist. 3. Das Mietverhältnis wird um ein Jahr bis 31. März 2019 erstreckt. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 120'000.00 haben die B.___, C.___ und D.___ zu bezahlen. Sie werden mit den von ihnen geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. 6. Die B.___, C.___ und D.___ haben der A.___ für das erstinstanzliche Verfahren unter solidarischer Haftung eine Parteientschädigung von CHF 33'957.15 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen. 7. Die Gerichtskosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 75'000.00 haben die B.___, C.___ und D.___ zu bezahlen. Sie werden mit dem von ihnen geleisteten Vorschuss verrechnet. Der von der A.___ geleistete Kostenvorschuss wird ihr zurückerstattet. 8. Die B.___, C.___ und D.___ haben der A.___ für das obergerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftung eine Parteientschädigung von CHF 26'523.60 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen. ** Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt CHF 3'498’464.00. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. ** Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Der Präsident Der Gerichtsschreiber Frey Schaller |
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Whether the appeal should be dismissed as formally insufficient.
No. The appeal requests had to be read in light of the reasoning, and the filing clearly sought reversal and dismissal of the claim.
The court refused overly formalistic reading of the prayer for relief and applied the prohibition of excessive formalism.
Whether the termination was invalid because it was addressed to the wrong tenant after a restructuring and asset transfer.
No. The lease transfer and the contractual notice obligations did not make the notice ineffective against the actual tenant group.
The court held that the parties had themselves assumed the need for landlord consent/notice, and the tenants’ unified outward appearance meant receipt could be imputed.
Whether the termination was abusive because it sought to force a higher rent.
No. The tenants did not prove a causal link between rent negotiations and the termination.
The negotiations were too remote in time, and the landlord’s asserted own-use rationale was plausible on the record.
When the lease could validly be terminated under clause 5 of the lease contract.
The landlord could terminate effective 31 March 2018.
The contractual clause, interpreted by its wording and system, allowed either party to terminate after the second option period if no new agreement had been reached two years before its expiry.
Whether the tenants were entitled to an extension of the lease.
Yes, but only for one year until 31 March 2019.
The later submitted provisional building permit changed the balance of interests and showed that a temporary relocation within the same area was feasible after a transitional period.
How first- and second-instance costs should be allocated.
Costs were imposed on the tenants/appeal respondents, with party compensation awarded to the landlord.
Because the tenants succeeded only marginally on the extension request and otherwise lost, full cost allocation against them was justified.
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