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Serious defect in leased property after arson attacks

ZKAPP.2000.81Other CourtJul 6, 2000Granted

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Omnilex summary

The tenants of a 4 1/2-room apartment sought to defeat debt collection for rent after two arson attacks on the building. The court held that the repeated attacks caused a serious defect because the dwelling could no longer be used without endangering the tenants' psychological health, especially that of the children. The defect made continued occupation objectively unreasonable. The tenants were therefore entitled to terminate the lease immediately, and the objection action was upheld.

Omnilex headnote

Art. 259b lit. a OR; serious defect in leased residential premises where repeated violent incidents in the building make continued occupation objectively unreasonable. A defect is serious when the use of the dwelling is substantially impaired or when the health of the tenant and family, including psychological health, is endangered. Disturbances caused by third parties may also constitute a serious defect if they render the premises unfit for normal residential use. The landlord's lack of fault is irrelevant. If the contractual obligation to provide habitable premises can no longer be fulfilled, immediate termination is justified; alternatively, the case may amount to subsequent objective impossibility under Art. 119 OR (consid. 3-4).

Full text

Geschäftsnummer:** ZKAPP.2000.81**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:07.07.2000
FindInfo-Nummer:O_ZK.2001.20319
Titel:** Miete, schwerer Mangel**
Resümee:** Schwerer Mangel einer Mietsache. Der Umstand, dass auf eine Liegenschaft zwei Brandanschläge verübt wurden, gefährdet die Gesundheit der Mieter. Es ist ihnen nicht zuzumuten, weiter in den Räumlichkeiten zu verbleiben.**
SOG 2001 Nr. 7 ** Art. 259b lit. a OR.** Schwerer Mangel einer Mietsache. Der Umstand, dass auf eine Liegenschaft zwei Brandanschläge verübt wurden, gefährdet die Gesundheit der Mieter. Es ist ihnen nicht zuzumuten, weiter in den Räumlichkeiten zu verbleiben. * Sachverhalt:* 1. H. mietete eine 4 1/2 Zimmerwohnung in X. Er wohnte dort zusammen mit seiner Ehefrau und den beiden Kindern T. und G. Auf die Nachbarwohnung wurde ein Brandanschlag verübt. Das durch ein Molotow-Cocktail ausgelöste Feuer griff dabei auf die Wohnung der Familie H. über. Das Motiv und die Täterschaft sind bis heute nicht bekannt. Die Wohnung war vorübergehend nicht mehr bewohnbar und musste saniert werden. Am 5. September teilte die Vermieterin, die XY-Stiftung, den Mietern mit, sie werde ihr Möglichstes tun, die Wohnungen bald wieder zu übergeben. Am 17. Oktober gab sie bekannt, die Wohnung könne am 1. November wieder bezogen werden. H. kündigte indessen mit Brief vom 30. Oktober den Mietvertrag fristlos. Es sei für sie und vor allem für die Kinder unzumutbar, wieder in die Wohnung einzuziehen. Ein psychologisches Gutachten könne jederzeit beigebracht werden. Der Mietzins wurde in Betreibung gesetzt. Die Mieter strengten eine Aberkennungsklage an. Die Zivilkammer heisst die Aberkennungsklage gut. * Aus den Erwägungen:* 3. a) Ein schwerer Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a des Obligationenrechts (OR, SR 220) liegt vor, wenn durch Umstände, die der Mieter nicht zu vertreten hat, der Gebrauch als Wohnung ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt ist, oder allgemeiner formuliert, wenn es der Mieterschaft objektiv nicht mehr zuzumuten ist, weiterhin in den Mieträumlichkeiten zu verbleiben beziehungsweise von ihnen Gebrauch zu machen. Ein Mangel, der vitale Interessen, das heisst die Gesundheit der Mieterschaft und deren Familie in Gefahr bringt, ist immer als schwerer Mangel zu qualifizieren. Unter Gesundheit ist nicht nur das physische, sondern auch das psychische Wohlbefinden zu verstehen (mp 2000, S. 47; David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner: Das Mietrecht für die Praxis, Zürich 1999, S. 127, Ziff. 2.5 und S. 149 f., Ziff. 3.3; Peter Higi: Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, Bd. 5, Obligationenrecht, N 43 zu Art. 258 OR und N 32 zu Art. 259b OR; Schweizerischer Verband der Immobilientreuhänder, SVIT [Hrsg.]: Schweizerisches Mietrecht: Kommentar, Zürich 1998, N 67 Vorbem. zu Art. 258-259i OR). Die Kläger bemerkten in der Parteibefragung, sie seien nach dem Anschlag vom Schock wie gelähmt gewesen. Die Tochter habe heute noch Albträume. Es liegt eine Bestätigung des Kinder- und Jugendpsychiatrischen Dienstes vor, wonach die beiden Kinder der Kläger nach dem Brandanschlag zur Verarbeitung dieses Ereignisses in jugendpsychiatrischer Behandlung standen. Die Kläger haben damit den Beweis erbracht, dass der Anschlag auf die Wohnung bei ihnen und vor allem den Kindern grosse psychische Probleme hervorgerufen hat. Das wird von der Beklagten denn auch gar nicht bestritten. Vielmehr macht sie geltend, es handle sich dabei um subjektive Gründe, die keinen Grund für eine fristlose Kündigung abgäben. Massgebend sei eine objektive Sichtweise. Und objektiv gesehen habe kein Hindernis bestanden, die Wohnung wieder zu beziehen. Die Beklagte hat sich mit Abschluss des Mietvertrages verpflichtet, "dem Mieter zur mietweisen Benützung für sich und seine Familienangehörigen die nachfolgend beschriebene Wohnung" zu überlassen. Sie hat damit zugesichert, Räumlichkeiten zum Wohnen zur Verfügung zu stellen. Seit dem Brandanschlag tut sie das nicht mehr, da es sich in der Wohnung ohne Gefährdung der psychischen Gesundheit nicht mehr leben lässt. In einem Haus, auf das bereits zwei Mal ein Brandanschlag verübt worden ist, ohne dass Täter und Motiv bekannt sind, kann man nicht mehr ruhig schlafen. Das gilt nicht nur für die Familie der Kläger, sondern generell. Und wenn es zu solchen Vorfällen kommt, ist es nachvollziehbar, dass man dort nicht nur nicht mehr wohnen will, sondern auch gar nicht mehr wohnen kann. Dies gilt jedenfalls für bisherige Mieter und zwar zumindest für eine gewisse Zeit. (...) Den Mietern war es nicht nur subjektiv, sondern auch objektiv nicht mehr zuzumuten, in der gemieteten Wohnung zu verbleiben. Die Mietsache war trotz der Sanierung immer noch mit einem schweren immateriellen Mangel - Gefährdung der psychischen Gesundheit ihrer bisherigen Bewohner - behaftet. Dass dies nicht die Vermieterin verursacht hat, spielt keine Rolle. Auch Störungen durch Dritte, die durch den Vermieter nicht oder nur beschränkt beeinflusst werden können, vermögen einen schweren Mangel abzugeben (z.B. Lärm und Erschütterungen durch Bauvorhaben in der Nachbarschaft, vgl.: mp 1996, S. 21; 1987, S. 37). e) Die Kläger waren aus diesen Gründen berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Ihr Schreiben vom 30. Oktober ist der Beklagten unbestrittenermassen am 1. November zugegangen. Der Mietvertrag wurde somit auf dieses Datum hin aufgelöst. 4. An diesem Ergebnis würde sich auch dann nichts ändern, wenn man davon ausginge, die Beklagte habe die mit der Wohnung verbundenen Probleme gar nicht beseitigen können. Entscheidend bleibt, dass sie ihre vertragliche Verpflichtung, Räumlichkeiten zum Wohnen zur Verfügung zu stellen, nicht mehr erfüllte. Sie überliess eine Wohnung, in der man psychisch krank wurde. Vertraglich war sie aber gehalten, den Mietern eine normale Wohnung bereitzustellen. Wenn man nun annimmt, es sei ihr nicht möglich gewesen, etwas dagegen vorzukehren, so läge ein Fall von nachträglicher objektiver Unmöglichkeit gemäss Art. 119 OR vor. Der Mietvertrag erlischt dann entschädigungslos, ohne dass es dafür einer Kündigung bedarf (Peter Higi, a.a.O., N 23 ff. zu Art. 258 OR). Vorliegend verhält es sich nicht anders als bei einem Brand, durch den das Haus zwar zerstört, aber die Brandschäden beispielsweise innert zwei Jahren wieder behoben werden können. Obwohl an sich bloss vorübergehende Unmöglichkeit vorliegt, kommt auch in solchen Fällen Art. 119 OR zur Anwendung: "Steht nämlich fest, dass die umfangreichen Sanierungsarbeiten, welche einer vollständigen Erneuerung des Mietobjektes gleichkommen, während langer Zeit andauern werden, wäre es völlig lebensfremd, von den Parteien noch eine ausdrückliche Auflösungserklärung zu verlangen, damit sie sich nicht mehr an den Vertrag gebunden fühlen müssen" (SVIT-Kommentar, a.a.O., N 31 zu Art. 259b OR). Die Wohnung war zwar theoretisch nach knapp drei Monaten für die Kläger wieder bezugsbereit. Als Wohnung, die auch ein Zuhause bietet, blieb sie aber untauglich, und zwar bis auf Weiteres. Immerhin ist bis heute unbekannt, wer die beiden Brandanschläge verübt hat. Ebenso im Dunkeln liegt das Motiv. Ungeklärt ist weiter, wem die Anschläge gegolten haben. All das macht die Räumlichkeiten für längere Zeit praktisch unbewohnbar. Ein Wiedereinzug müsste allenfalls als zumutbar erachtet werden, wenn die Täter gefasst und hinter Schloss und Riegel wären. Dann könnten die Kläger an der gesagten Strasse wieder ruhig wohnen und schlafen. Dem ist jedoch nicht so. * Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 07. Juli 2000 (ZKAPP.2000.81)*

Keywords

tenancyserious defectpsychological healthimmediate terminationarsonobjectively intolerabledebt enforcement

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the apartment suffered from a serious defect under Art. 259b lit. a OR after the arson attacks

Extracted holding

Yes. The repeated arson attacks created an objectively intolerable situation and endangered the tenants' and their children's mental health.

Extracted reasoning

A serious defect exists when the use of the dwelling is substantially impaired or objectively unreasonable. Threats to physical or psychological health always qualify; third-party disturbances can also constitute such a defect.

Key legal question

Whether the tenants were entitled to terminate the lease immediately

Extracted holding

Yes. Immediate termination was justified because the premises were no longer suitable as a normal home and could not be reasonably occupied.

Extracted reasoning

The landlord had promised residential premises, but after the attacks the apartment could no longer be used without jeopardizing the tenants' psychological well-being. The defect remained serious despite repairs.

Key legal question

Whether the tenants' objection action against the debt collection for rent should succeed

Extracted holding

Yes. Because the lease ended with immediate effect, the rent claim underlying the debt collection could not be enforced.

Extracted reasoning

The termination took effect upon receipt of the notice on 1 November 2000, so the landlord's enforcement basis fell away.

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