VWBES.2018.66•Illegal structures outside building zone not retroactively permitted
VWBES.2018.66Other CourtNov 18, 2018Dismissed
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The appellant owned agricultural land outside the building zone in a Juraschutzzone and had created retaining walls, terrain fills, a pond with gravel areas, and rails as part of landscape gardening. The cantonal department refused retroactive approval and ordered removal. The appellant argued ecological value, proportionality, and site-adaptation. The Administrative Court found the works subject to permit requirements, not site-bound, and not eligible for protection under Art. 24c RPG. It held that planning interests outweighed ecological and financial arguments, dismissed the appeal, confirmed the removal order, reset the restoration deadline to 30 November 2019, and charged costs of CHF 1,500.
Art. 22, 24 and 24c RPG; permit requirement and retroactive authorization of installations outside the building zone; landscape-gardening works on agricultural land. Substantial retaining walls, terrain alterations, ponds and related installations are subject to building authorization even outside the building zone. Retroactive approval under Art. 24 RPG requires genuine site-boundness; garden or biotope installations are not site-bound merely because they serve ecological purposes. Art. 24c RPG protects only lawfully existing, non-conforming structures and permits only limited changes preserving identity; unauthorized large-scale landscape transformation does not qualify. The public interest in separating building and non-building zones generally outweighs private financial interests and ecological arguments against restoration (consid. 4-7).
| Geschäftsnummer: | ** VWBES.2018.66** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 19.11.2018 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2018.507 |
| Titel: | ** Bauen ausserhalb der Bauzone / Stützmauern etc.** |
| Resümee: |
| Verwaltungsgericht Urteil vom 19. November 2018 Es wirken mit: Präsidentin Scherrer Reber Oberrichter Müller Oberrichter Stöckli Gerichtsschreiberin Droeser In Sachen ** A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Roland Müller Beschwerdeführer gegen 1. ** Bau- und Justizdepartement 2. ** Baukommission der Einwohnergemeinde [...],** Beschwerdegegner betreffend ** Bauen ausserhalb der Bauzone / Stützmauern etc.** zieht das Verwaltungsgericht in ** Erwägung:** I. 1. A.___ ist Eigentümer von landwirtschaftlichen Liegenschaften ausserhalb der Bauzone in [...] am Rande des Weilers [...], so des kleinen Grundstückes GB [...] Nr. [...], auf welchem sich ein zum Wohnhaus umgebautes Gebäude befindet, und des westlich angrenzenden abfallenden grossen Grundstücks Nr. [...], welches im Wesentlichen aus einer Wiese zwischen der Fortsetzung der Zufahrtsstrasse und dem westlich liegenden Wald besteht, und auf dem sich entlang der Strasse mehrere kleinere Nebenbauten (wie Hühnerhaus und Bienenhaus) befinden. Alle Grundstücke befinden sich in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der Juraschutzzone. Im Juni 2014 überwies die Baukommission der Einwohnergemeinde [...] dem Bau- und Justizdepartement (BJD) das Baugesuch für die bereits ausgeführte Gartengestaltung inkl. einem Biotop zur Prüfung. Am 26. November 2014 führte das BJD nach längeren internen Abklärungen bei den verschiedenen Amtsstellen einen Augenschein durch. Dessen Ergebnis ist in einer Aktennotiz vom 1. Dezember 2014 mit zahlreichen Fotografien dokumentiert. Anschliessend wurden zusätzliche Unterlagen und Pläne verlangt und eingereicht. 2. Am 9. November 2017 (eröffnet am 8. Februar 2018) verfügte das BJD Folgendes: 1. Das bereits aufgestellte Bienenhaus mit dem Bienenunterstand auf GB [...] Nr. [...] ist standortgebunden und wird gemäss Art. 24 RPG nachträglich bewilligt. 2. Die bereits erstellte Einzäunung für die Hühner, die beiden bereits erstellten Steinhaufen, die beiden bereits erstellten Stützmauern aus den Jahren 1961 und 1997 sowie die Waschbetonplatten vor dem Bienenhaus und die Stützmauern aus Ziegeln und Betonplatten auf GB [...] Nr. [...] entsprechen nicht dem Zweck der Landwirtschaftszone und erfordern eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG. Die Zustimmung dafür wird nachträglich erteilt. 3. Die bereits erstellten Stützmauern aus den Jahren 2000/2013 und 2014 mit den Terrainaufschüttungen, der bereits erstellte Flachwasserteich mit den umgebenden Kiesflächen und die bereits erstellten Stellriemen unterhalb des Wendeplatzes auf GB [...] Nr. [...] sind weder zonenkonform noch erfüllen sie die Voraussetzungen nach Art. 24 oder 24c RPG. Eine nachtägliche Bewilligung kann nicht erteilt werden. 4. Die Ausnahmebewilligung nach § 5 lit. c VWW für die Unterschreitung des Waldabstandes wird nachträglich erteilt. 5. Bei der Aufgabe der Bienenhaltung ist das Bienenhaus mit dem Bienenunterstand vollständig zu entfernen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen. 6. Die in Ziffer 3 dieses Dispositivs bezeichneten Bauten und Anlagen sind restlos zu beseitigen und der ursprüngliche Zustand ist wiederherzustellen. D.h. die Terraindifferenzen sind mit Böschungen (ohne Natursteinmauern) nicht steiler als 1:2 auszubilden, das Gelände ist zu humusieren und als Wiese zu begrünen. Der Rückbau der neu geschaffenen, potentiellen Lebensräume für geschützte Tierarten ist so zu terminieren, dass sich diese nicht in den rückzubauenden Habitaten aufhalten. Für die Ausführungen der Rückbau- und Anpassungsarbeiten wird der Bauherrschaft eine Frist gesetzt bis 30. November 2018. […] 7. Die örtliche Baubehörde hat im Sinne von §§ 150 ff. PBG die Einhaltung der obgenannten Auflagen zu kontrollieren und bei festgestellten Mängeln dem Amt für Raumplanung schriftlich Meldung zu erstatten. 8. […] 9. […] Der Verfügung beigelegt war ein vom Kant. Amt für Raumplanung mit Datum vom 9. November 2017 gestempelter Plan von Geometer B.___ vom 14. Januar 2015, in welchem die einzelnen beurteilten Bauten bzw. Anlagen verzeichnet sind. 3. Gegen diese Verfügung liess A.___ (nachfolgend Beschwerdeführer genannt), vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Müller, mit Schreiben vom 16. Februar 2018 Beschwerde erheben mit den Rechtsbegehren: 1. Es sei Ziffer 3., 6. und 7. der Verfügung des BJD aufzuheben und für die mit den Ziffern 3, 4, 5 und 8 bezeichneten Anlagen die nachträgliche Baubewilligung zu erteilen. 2. Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung beizumessen. 3. Unter o/e-Kostenfolge. Dem Vater des Beschwerdeführers sei im Jahr 1962 der Bau einer Veranda inkl. Terrasse bewilligt worden. In dieser Baubewilligung sei auch der Bau eines Kindesschwimmbassins enthalten gewesen. Der Beschwerdeführer habe in den vergangenen Jahren verschiedene bewilligte Bauteile (Betonplatten, Treppe, Kinderschwimmbecken, Teerweg, Thujahecke etc.) entfernt. Insbesondere sei die fast 30 m lange Thujahecke durch eine artenreiche Wildplanzenhecke ersetzt worden. Zudem habe er einen Flachwasserteich geschaffen, welcher bereits nach kurzer Zeit von zahlreichen geschützten Arten, die teilweise auf der roten Liste stünden, besiedelt worden sei. Zu diesem Zweck seien zwei Trockenmauern aus einheimischem Kalksteinblockwurf erstellt worden und auf 600 m2 eine Wildblumen-Magerwiese mit hoher Artenvielfalt angesät worden. Alle Massnahmen seien durch fachkundige Beratung in Bezug auf die Standortwahl und die Bepflanzung begleitet worden. Das Gebiet um die Liegenschaft des Beschwerdeführers werde seit Jahren in Zusammenarbeit mit PICUS, dem ortsansässigen Natur- und Vogelschutzverein, ökologisch aufgewertet. Weiter sei in Absprache mit dem Revierförster der Wald südlich des Grundstückes des Beschwerdeführers stark ausgelichtet, gestuft, mit einheimischen Sträuchern bepflanzt sowie Ast- und Steinhaufen als Kleinstrukturen angelegt worden, um die Vernetzung von Wald und Offenland zu fördern. Dieser Lebensraum sei somit zu einem geschützten Lebensraum gemäss eidgenössischem Natur- und Heimatschutzgesetz geworden, dessen Zerstörung verboten sei. Die Veränderung des natürlichen Terrainverlaufes sei geringfügig, insbesondere sei die betroffene Fläche aufgrund der Topographie nur am Standort selbst einsehbar, nicht aber aus der Entfernung. Durch die Bepflanzung werde zudem die Veränderung, insbesondere die Trockenmauern, verdeckt. Die Verwitterung der Steine werde schon rasch dazu führen, dass die Mauern optisch weitgehend verschwinden würden. Zudem stellten solche Trockenmauern traditionell ein bekanntes Landschaftselement dar. Der Kanton Solothurn weise in Bezug auf artenreiche (Trocken-)Standorte ein Manko auf. Der Beschwerdeführer habe zugegebenermassen ohne Bewilligung, jedoch in bester Absicht und ohne materiellen Gewinn gehandelt. Der Aufwand des Beschwerdeführers als Bauherr für die ökologisch äusserst wertvolle Aufwertung des Standortes sei erheblich gewesen (ca. CHF 100'000.00). Die verlangte Entfernung des Teiches und der Mauern würden nochmals erhebliche Kosten verursachen (mindestens CHF 50'000.00). Da die von der Vorinstanz bemängelte landschaftliche Einpassung der naturnahen Umgebungsgestaltung marginal ausfalle und durch die nahen Waldkulissen in keiner Weise für die weitere Umgebung landschaftsprägend ausfalle, sei im Sinne der Verhältnismässigkeit der Schutz des Lebensraums für die gefährdeten Arten gemäss Natur- und Heimatschutzgesetz stärker zu gewichten. Der Rückbau der Umgestaltung sei demnach unverhältnismässig. Da private wie auch öffentliche Interessen am Bestehenlassen der Anlagen eindeutig überwiegen würden, sei für diese die nachträgliche Baubewilligung zu erteilen. 4. Mit Verfügung vom 19. Februar 2018 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt. 5. Das BJD schloss mit Stellungnahme vom 25. April 2018 auf Abweisung der Beschwerde, wobei es auf die Akten und die Verfügung vom 9. November 2017 verwies. II. 1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12, i.V.m. § 5 des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Der Beschwerdeführer als Baugesuchsteller und Grundeigentümer ist durch den angefochtenen Entscheid, mit welchem ihm die nachträgliche Bewilligung für die verschiedenen Bauten und baulichen Anlagen auf seinem Grundstück versagt wurde, beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Abzuweisen sind die Beweisanträge auf Durchführung eines Augenscheins mit Parteibefragung sowie der Befragung von C.___ als Zeuge und Experten in Bezug auf die Standortsqualität und die Kosten für die Herstellung und Entfernung der Anlagen. Das BJD hat sich im November 2014 im Beisein der involvierten Personen vor Ort ein Bild von der Situation gemacht und diese in einer ausführlichen Aktennotiz festgehalten und mit Fotografien dokumentiert. Der Beschwerdeführer konnte sich im Verlauf des bisherigen Verfahrens ausführlich mündlich und schriftlich äussern. In den Akten befindet sich zudem ein Schreiben von C.___ vom 6. März 2018 mit dem Titel «Ökologische Bedeutung der Umgebungsfläche [...]». Der Sachverhalt ist aufgrund der Aktenlage (Baugesuch, Pläne, Fotos etc.) und digitaler Hilfsmittel (Kartendienste online) ausführlich und hinreichend dokumentiert. 3. Strittig ist, ob das BJD den Stützmauern aus den Jahren 2000/2013 und 2014 mit den Terrainaufschüttungen, dem Flachwasserteich mit den umgebenden Kiesflächen und den Stellriemen unterhalb des Wendeplatzes zu Recht die nachträgliche Bewilligung versagt hat. 4.1 Nach den Art. 22 Abs. 1 und 24 Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700) dürfen Bauten und Anlagen inner- und ausserhalb der Bauzonen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet werden. Bauten und Anlagen gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG sind jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 E. 3c S. 383 mit Hinweisen). Die Baubewilligungspflicht soll es mithin der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räumlichen Folgen vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (BGE 123 II 256 E. 3 S. 259). 4.2 Ein Blick in die kantonale Gesetzgebung zeigt: Nach § 3 Abs. 1 der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) ist für Bauten und bauliche Anlagen ein Baugesuch einzureichen. Namentlich ist ein Baugesuch für Einfriedigungen und Stützmauern (§ 3 Abs. 2 lit. k KBV) sowie das Anlegen von Weihern, Teichen und Biotopen (als Terrainveränderung, § 3 Abs. 2 lit. j KBV) erforderlich. Nicht bewilligungspflichtig sind nach Art. 22 Abs. 1 RPG Kleinvorhaben, die nur ein geringes Ausmass haben und weder öffentliche noch nachbarliche Interessen berühren. 4.3 Die Stützmauer aus dem Jahr 2000 zieht sich etwa 25 m westlich des Wohnhauses von der Südgrenze der Nachbarliegenschaft über gut 40 m nordwärts und wurde 2013 um weitere 25 m verlängert. Sie besteht grösstenteils aus grossformatigen Blocksteinen aus Jurakalk, die – entgegen den eingereichten Schnittplänen, wo nur zwei Reihen gezeichnet sind – in bis zu vier Reihen aufeinandergesetzt sind und dem Terrainverlauf folgen. Weiter westlich und unterhalb dieser Mauer wurde 2014 eine weitere solche Stützmauer errichtet, die etwa 30 m misst (vgl. Abbildungen zum Augenschein). Insgesamt befinden sich dort nun mit den Mauern aus dem Jahr 1961 und 1997 vier Stützmauern, die das Gelände unterhalb des Wohnhauses und der Veranda terrassieren. Oberhalb der 2013 verlängerten Stützmauer wurde im aufgeschütteten Gelände ein Teich (Biotop) mit dem Ausmass von ca. 20 m x 9 m angelegt, umgeben von einem Trockenstandort aus Jurakies in unterschiedlicher Körnung mit einer Gesamtfläche von ca. 700 m2 (inkl. Biotop, vgl. Plan und Fotos). Die ebenfalls 2013 eingebauten zwei Reihen Stellriemen von je ca. 5 m Länge unterhalb des Wendeplatzes an der Nordostecke des Grundstücks dienen wohl der Gelände- bzw. Böschungssicherung. 4.4 Stützmauern sowie ein Flachwasserteich respektive Biotop vom Ausmass der hier zur Diskussion stehenden fallen zweifelsfrei unter die Baubewilligungspflicht. Von einem geringfügigen Ausmass kann nicht mehr die Rede sein. Zudem liegt die Parzelle des Beschwerdeführers in der Landwirtschaftszone, die von der Juraschutzzone überlagert ist. Dort ist das öffentliche Interesse an der zurückhaltenden Errichtung von Bauten oder Anlagen besonders gewichtig, weshalb die Bewilligungspflicht der Stützmauern aus den Jahren 2000/2013 und 2014 mit den Terrainaufschüttungen, des Flachwasserteichs mit den umgebenden Kiesflächen und der Stellriemen unterhalb des Wendeplatzes zu Recht bejaht wurde. 5. Ist die Baubewilligungspflicht zu bejahen, stellt sich die Frage nach der Bewilligungsfähigkeit. Wie gesehen liegt die fragliche Parzelle des Beschwerdeführers ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der Juraschutzzone. Sie liegt am Rand eines kleinen Weilers und grenzt direkt an ein Grundstück, das seit Generationen überbaut ist und schon lange ausschliesslich der Wohnnutzung dient. Nach den Akten (Aktennotiz vom 1. Dezember 2014, Verweis auf Vorakten) wurde die Liegenschaft ohne Zustimmung der kantonalen Behörde 1998 umgebaut, dem Umbau die nachträgliche Zustimmung verweigert, aber auf eine Beseitigung verzichtet, weil die örtliche Baubehörde eine Baubewilligung erteilt hatte. 5.1 Gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 34 Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer keinen landwirtschaftlichen Betrieb führt, weshalb die bereits ausgeführten Bauten und Anlagen nicht zonenkonform sind. 5.2 Das BJD prüfte in der Folge, ob eine Bewilligung nach Art. 24 RPG möglich sei. Ausnahmsweise kann eine Bewilligung erteilt werden, wenn der Zweck der Baute oder Anlage einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und dem Vorhaben keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Standortgebunden ist eine Baute oder Anlage dann, wenn sie aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist oder aus besonderen Gründen in der Bauzone ausgeschlossen ist (BGE 1C_477/2014 E. 3.2 mit weiteren Hinweisen). Die kantonale Behörde bejahte die Standortgebundenheit für das Bienenhaus und erteilte dafür eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG. Wie die Vorinstanz richtig festgestellt hat, können die Stützmauern aus den Jahren 2000/2013 und 2014 mit den Terrainaufschüttungen, der Flachwasserteich mit den umgebenden Kiesflächen und die Stellriemen unterhalb des Wendeplatzes nicht als standortgebunden gelten und demnach nicht nachträglich nach Art. 24 RPG bewilligt werden. Solche Bauten bzw. Anlagen zur Gartengestaltung können ohne Weiteres in der Bauzone errichtet werden. 6. Das BJD prüfte danach, ob die Stützmauern aus den Jahren 2000/2013 und 2014 mit den Terrainaufschüttungen, der Flachwasserteich mit den umgebenden Kiesflächen sowie die Stellriemen unterhalb des Wendeplatzes allenfalls nach Art. 24c RPG zu bewilligen seien. Danach werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Abs. 4). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 5). 6.1 Die Trennung des Baugebietes vom Nichtbaugebiet stellt eines der grundlegendsten Prinzipien des Raumplanungsrechts des Bundes dar (vgl. Art. 75 BV; Art. 1 und 3 RPG; BGE 136 II 359 E. 9 S. 368; 111 Ib 213 E. 6b S. 225). Im Lichte dieses wichtigen raumplanerischen Anliegens ist auch Art. 24c RPG auszulegen (vgl. BGE 127 II 215 E. 3a S. 218). Hinzuzuziehen ist Art. 42 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1), der in Abs. 1 besagt, dass eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll gilt, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. 6.2 Das BJD zog in Erwägung, dass die bereits erstellten Stützmauern aus den Jahren 2000/2013 und 2014, der Flachwasserteich mit den umgebenden Kiesflächen und die Stellriemen unterhalb dem Wendeplatz das natürliche Landschaftsbild beeinträchtigten und nicht ortüblich seien. Die Identität der Umgebung sei dadurch wesentlich verändert worden, so dass der ländliche bzw. landwirtschaftliche Charakter der Umgebung verloren gegangen sei, weshalb für diese Bauten und Anlagen die erforderliche Ausnahmebewilligung nachträglich nicht erteilt werden könne. 6.3 Diesen zutreffenden Erwägungen ist nicht viel beizufügen: Das BJD hat die massgeblichen Elemente allesamt berücksichtigt und überzeugend gegeneinander abgewogen. Die entsprechenden Schlussfolgerungen sind nicht zu beanstanden, eine Bewilligung nach Art. 24c RPG kann nicht erteilt werden, zumal fraglich ist, ob die Bestimmung überhaupt anwendbar ist, da es sich bei der bestehenden Baute, die teilweise geändert werden soll, eben nicht um eine bewilligte bzw. mit Bewilligung geänderte Baute handelt, die Bewilligung vielmehr bereits einmal versagt und lediglich auf den Rückbau verzichtet wurde (oben Erw. 5). Bei den Bauten bzw. Anlagen, um deren Bewilligung nachgesucht wird, handelt es sich, wie im Baugesuch bezeichnet, um «Gartengestaltung», die in der Landwirtschaftszone ausserhalb eines Landwirtschaftsbetriebes nichts verloren hat. Im Unterschied zur Parzelle des Nachbarn handelt es sich auch nicht um den unmittelbar zum Wohnhaus gehörenden Umschwung, wo sich üblicherweise ein Haus- oder Bauerngarten befindet. Diesen Bereich hat die Vorinstanz toleriert. Vielmehr wurde grossflächig die angrenzende landwirtschaftlich genutzte Wiese umgestaltet, was den Charakter dieses Grundstückes deutlich ändert: es handelt sich nun um eine baulich gestaltete terrassierte Grünfläche mit einem künstlich angelegten Biotop an einer Stelle an einem abfallenden Gelände, wo sich ein natürlicher Teich nie bilden könnte, gespeist mit zugeführtem (Dach-)Wasser, abgestützt mit Stützmauern und umgeben von einer Kiesfläche, wie sie sich höchstens in einer aufgegebenen Kiesgrube findet. 7.1 Gemäss Art. 5 Abs. 2 BV muss staatliches Handeln im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein, was vorliegend betreffend des angeordneten Rückbaus der in Frage stehenden Bauten und Anlagen zu prüfen ist. 7.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stellt die Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet ein äusserst gewichtiges öffentliches Interesse dar. Werden widerrechtlich errichtete, dem Raumplanungsgesetz widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird dieser Grundsatz aufgeweicht und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden. Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Eine Berufung auf den guten Glauben fällt nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt. Es darf vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt ist. Dies gilt erst recht bei Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone und umso mehr, wenn bereits einmal ein Verfahren durchgeführt wurde. Grundsätzlich kann sich zwar auch die Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbefehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. Sie muss indessen in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_179/2013 E. 5.3 mit Hinweisen). 7.3 Die vom Beschwerdeführer ausserhalb der Bauzone ohne die erforderlichen Bewilligungen vorgenommenen Bauten und Anlagen (Stützmauern aus den Jahren 2000/2013 und 2014, Flachwasserteich mit den umgebenden Kiesflächen, Stellriemen unterhalb des Wendeplatzes) verletzen also den Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet und damit ein grundlegendes Prinzip des Raumplanungsrechts, indem im Nichtbaugebiet und noch dazu in einem Schutzgebiet (Juraschutzzone) Gartengestaltung wie in einer Wohnzone vorgenommen wird. Es besteht gerade in der Landwirtschaftszone ein erhebliches öffentliches Interesse an der Wahrung der Zonenkonformität und an einer Eindämmung der Zersiedelung. Die vom Beschwerdeführer geltend gemachten finanziellen Interessen sowie der Artenschutz von bedrohten oder geschützten Tierarten können nicht höher gewichtet werden als die gewichtigen Interessen der Raumplanung. Es steht nicht im Belieben eines Grundeigentümers, zum Zwecke des Naturschutzes ausserhalb der Bauzone Garten- oder Landschaftsgestaltung zu betreiben, auch wenn durch das Anlegen eines künstlichen Biotops selbstverständlich die entsprechenden Tiere und Pflanzen angelockt werden und dort neuen Lebensraum finden. Würden nun die vom Beschwerdeführer widerrechtlich errichteten, dem Raumplanungsgesetz widersprechende Bauten bzw. Anlagen nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so würde der Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet aufgeweicht und rechtswidriges Verhalten belohnt, was nicht angehen kann. Die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung ist demnach ohne weiteres zu bejahen. Um vorhandenen geschützten Tierarten, speziell Amphibien, Rechnung zu tragen, ist der Rückbau der Anlagen ausserhalb deren Laichzeit und der Aufenthaltsdauer der Larven im Gewässer, durchzuführen. Da die dem Beschwerdeführer gesetzte Frist unterdessen beinahe abgelaufen ist und der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt wurde, wird dem Beschwerdeführer eine neue Frist bis 30. November 2019 zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gesetzt. 8. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet; sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind. Parteientschädigung ist bei diesem Ergebnis keine zuzusprechen. Demnach wird ** erkannt**: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die in Ziffer 6. der vorinstanzlichen Verfügung vom 9. November 2017 gesetzte Frist für den Rückbau bzw. die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes wird neu auf den 30. November 2019 festgesetzt. 3. A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1’500.00 zu bezahlen. ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. ** Im Namen des Verwaltungsgerichts** Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin Scherrer Reber Droeser Das vorliegende Urteil wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_10/2019 vom 15. April 2020 bestätigt. |
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Whether the contested retaining walls, terrain fill, pond and rails required a building permit
Yes. The structures were clearly subject to building permit requirements due to their size and spatial impact.
Under federal and cantonal law, even outside the building zone, substantial permanent installations affecting land use and landscape require prior authorization; these works were not minor.
Whether the works could be retroactively authorized under Art. 24 RPG
No. The installations were not site-bound and could have been built in the building zone.
Art. 24 RPG applies only where the purpose requires a location outside the building zone; landscape gardening and biotope works do not meet that test.
Whether the works could be legalized under Art. 24c RPG
No. The works substantially altered the character and identity of the surroundings and were not protected existing structures within the meaning of Art. 24c RPG.
The building-rights protection regime preserves only limited changes to lawfully existing structures; here the relevant comparison state and identity requirement were not met, and the installations were essentially unauthorized landscape transformation.
Whether the removal order and restoration deadline were disproportionate
No. Restoration was proportionate despite ecological arguments and costs.
Separation between building and non-building zones is a weighty public interest; unauthorized works in protected rural land cannot be tolerated indefinitely, and nature-conservation interests did not outweigh planning interests.
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