VWBES.2018.391•Building permit upheld: road setback and building height
VWBES.2018.391Other CourtJul 15, 2019Dismissed
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Three neighboring owners appealed against the cantonal administrative decision confirming a building permit for a new single-family house in Trimbach. They argued that the project violated the road setback and exceeded the permitted building height. The court held that the valid access plan fixed a 4 m building line and that the attic level and overall height complied with the applicable building regulations. It also held that no separate challenge to the original municipal permit was possible because the appellate decision replaced it. The appeal was dismissed and costs of CHF 3,000 were allocated to the appellants.
Art. 40 PBG, § 46 KBV, § 17bis KBV; road setback and building height in building-permit review. Where a valid and binding access or development plan fixes a building line, that plan prevails over the general default setback in the building ordinance. The legality of the project is assessed against the planning law in force at the time of the permit; unrevised municipal planning rules do not yet govern where the new ordinance provisions have not entered into force. An attic storey complying with the ordinance's structural criteria does not render the project impermissible merely because the opponent disputes the architectural classification. By devolutive effect, only the appellate decision is the object of further review; the first-instance permit is no longer independently challengeable (consid. 1-4).
| Geschäftsnummer: | ** VWBES.2018.391** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 16.07.2019 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2019.143 |
| Titel: | ** Baubewilligung / Neubau Einfamilienhaus** |
| Resümee: |
| Verwaltungsgericht Urteil vom 16. Juli 2019 Es wirken mit: Vizepräsident Stöckli Oberrichter Frey Oberrichter Müller Gerichtsschreiberin Kaufmann In Sachen 1. ** A.___** 2. ** B.___** 3. ** C.___** vertreten durch Rechtsanwalt Stephan Glättli, Glättli Rechtsanwälte, Beschwerdeführer gegen 1. ** Bau- und Justizdepartement,** 2. ** Baukommission der Einwohnergemeinde Trimbach,** 3. ** D.___** Beschwerdegegner betreffend ** Baubewilligung / Neubau Einfamilienhaus** zieht das Verwaltungsgericht in ** Erwägung:** I. 1. Am 11. Juni 2018 reichte D.___ (in der Folge Beschwerdegegner) bei der Baukommission der Einwohnergemeinde Trimbach ein Baugesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses am [...]weg (GB Trimbach Nr. [...]) ein. Das Baugesuch wurde vom 14. bis 28. Juni 2018 öffentlich publiziert. Die Baukommission Trimbach lehnte mit Entscheid vom 4. Juli 2018 verschiedene Einsprachen ab und bewilligte das Gesuch. Die erhobenen Einsprachepunkte (1. Unterschreitung des Mindestabstandes zur Strasse, 2. Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe und 3. Unterschreitung der minimalen Grenzabstände) wurden abgewiesen und betreffend Baustelleninstallation wurde eine Bedingung in die Baubewilligung aufgenommen. 2. Dagegen erhoben A.___, B.___ und C.___ (in der Folge Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 22. Juli 2018 beim Bau- und Justizdepartement (BJD) Beschwerde, worin sie die Auflage betreffend Baustelleninstallation, eine Unterschreitung des Mindestabstands zur Strasse, eine Überschreitung der zulässigen maximalen Gebäudehöhe und eine Unterschreitung der zulässigen minimalen Grenzabstände rügten. Das BJD wies die Beschwerde mit Verfügung vom 27. September 2018 ab und erteilte die Baubewilligung mit einer ergänzenden Auflage, nämlich die beiden Stützen im Untergeschoss um mindestens 17 cm nach Norden (zum Haus hin) zu verschieben. 3. Gegen die Verfügung des BJD vom 27. September 2018 erhob A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Stephan Glättli, mit Eingabe vom 11. Oktober 2018 beim Verwaltungsgericht Beschwerde (VWBES.2018.391) und stellte folgende Rechtsbegehren: 1. Die Verfügung des Bau-und Justizdepartements des Kantons Solothurn vom 27. September 2018 sei vollumfänglich aufzuheben. 2. Die Baubewilligungs-Verfügung Nr. 50/18 der Baukommission Trimbach vom 4./11.7. 2018 sei aufzuheben. 3. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren. 4. Dem Beschwerdeführer sei eine angemessene Nachfrist zur Präzisierung der Rechtsbegehren und zur einlässlichen Begründung der Beschwerde bis zum 12. November 2018 zu gewähren. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten. Die Beschwerdebegründung erfolgte fristgerecht mit Eingabe vom 2. November 2018. 4. Ebenfalls mit (separater) Eingabe vom 11. Oktober 2018 erhob Rechtsanwalt Stephan Glättli namens und im Auftrag von B.___ und C.___ Beschwerde gegen die Verfügung vom 27. September 2018 (VWBES.2018.392) und stellte die identischen Rechtsbegehren. Auch hier erfolgte die Beschwerdebegründung fristgerecht mit Eingabe vom 2. November 2018. Zudem wurde das Begehren gestellt, die beiden Beschwerdeverfahren zu vereinigen. 5. Zur Begründung der beiden Beschwerden wurde ausgeführt, einerseits werde die massgebliche Strassenbaulinie unterschritten und andererseits die rechtsgültige Gebäudehöhe überschritten. Das geplante Gebäude stehe nun in einem Abstand von 4 m zum [...]weg. Es müsste aber gemäss § 46 der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) in einem Abstand von 5 m zur öffentlichen Verkehrsfläche stehen, da die Gemeinde in keinem Nutzungsplan etwas Anderes festgelegt habe. Das Baugrundstück sei bis zur Aufhebung im Jahr 2013 im Perimeter des Gestaltungs- und Erschliessungsplans «Rinderweid» mit Sonderbauvorschriften gelegen. Mit Aufhebung dieses Gestaltungsplans sei die Parzelle GB Trimbach Nr. [...] keiner neuen Zone zugewiesen worden. Es gelte deshalb immer noch eine Strassenbaulinie von 5 m. Bezüglich Gebäudehöhe sei auch unter Berücksichtigung des Attikabonus von 1,5 m die maximal zulässige Fassadenhöhe von 7.5 m um mindestens 50 cm überschritten. Dasselbe gelte für die zulässige Gesamthöhe der geplanten Liegenschaft, denn diese müsste vom äussersten, südlichen Ende des Attikaüberdachungvorsprungs bis auf die Fassadenlinie bzw. das tiefergelegte Terrain gemessen werden, was eine Gesamthöhe von mindestens 9.5 m gebe. Die maximal zulässige Gesamthöhe werde dementsprechend ebenfalls um mindestens 50 cm überschritten. 6. Das BJD beantragte mit Schreiben vom 9. November 2018 die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung wurde auf die einlässliche Begründung der Verfügung vom 27. September 2018 verwiesen. 7. Die Baukommission Trimbach beantragte in ihrer Stellungnahme zur Beschwerde vom 16. November 2018, die Beschwerdepunkte seien abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das betroffene Gebiet sei schon immer in der Zone W2b mit einer Ausnützungsziffer von 0.4 gewesen. Im Teilzonenplan «Rinderweid, Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht 22», in dem der Gestaltungsplan und die Erschliessung Rinderweid aus dem Jahre 2006 aufgehoben worden sei, seien keine Baulinien festgelegt worden. Im Beschluss sei ausdrücklich festgehalten worden, dass bestehende Pläne und Vorschriften ihre Rechtskraft verlören und aufgehoben würden, soweit sie mit dem genehmigten Plan in Widerspruch stünden. Das heisse wiederum, dass der genehmigte Erschliessungsplan [...]strasse / [...]strasse gültig sei, der eine Baulinie südlich des [...]wegs von 4 m vorsehe. Bezüglich der Gebäudehöhe würden die Beschwerdeführer mit der Messweise gemäss neuer KBV messen. Diese gelte aber in Trimbach noch nicht, da die Zonenpläne noch nicht revidiert worden seien. Die Gebäudehöhen seien deshalb eingehalten. Der Begriff der Fassadenhöhe sei ebenfalls der neuen KBV entnommen und komme hier (noch) nicht zur Anwendung. 8. Der Bauherr nahm mit Schreiben vom 20. November 2018 Stellung zur Beschwerde und beantragte deren Abweisung. Die zur Messung der Gebäudehöhe verwendete Methode entspreche der geltenden KBV, insbesondere auch dem Mitteilungsblatt Baukonferenzen 2017, das ihre Bausituation (Attikageschoss) exakt abbilde. Der gültige Erschliessungsplan sei seit 2013 zur Bewilligung mehrerer Bauten in ihrer direkten Nachbarschaft verwendet worden. Es wäre nicht erkennbar, warum der Erschliessungsplan bzw. Teile davon für diese Bauvorhaben gültig wären, für ihr Bauvorhaben jedoch nicht. Analoges gelte für die Bauzone. 9. Mit Eingabe vom 3. Dezember 2018 nahmen die Beschwerdeführer nochmals Stellung. II. 1.1 Die Beschwerden sind frist- und formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässige Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___, B.___ und C.___ sind als unmittelbare Nachbarn durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerden ist einzutreten. Antragsgemäss sind die beiden Verfahren VWBES.2018.391 und VWBES.2018. 392 zu vereinigen. 1.2 Die Beschwerdeführer verlangen auch die Aufhebung der Baubewilligungsverfügung Nr. 50/18 der Baukommission Trimbach vom 4./11. Juli 2018. Mit Einreichung der Beschwerde wird die Beschwerdeinstanz zum Entscheid über die angefochtene Verfügung zuständig. Man spricht von Devolutiveffekt. Dies bewirkt, dass der Rechtsmittelentscheid prozessual die angefochtene Verfügung ersetzt. Anfechtungsgegenstand für den nachfolgenden Instanzenzug ist nun allein der Rechtsmittelentscheid (BGE 136 II 539, Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Randziffer 1168 f). Dies bedeutet, dass auf das Rechtsbegehren, die Baubewilligungsverfügung der Baukommission Trimbach aufzuheben, nicht eingetreten werden kann. 2.1 Baulinien bezeichnen gemäss § 40 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) den Mindestabstand der Bauten von öffentlichen Verkehrsanlagen, Gewässern, ober- und unterirdischen Leitungen, Wäldern, Hecken sowie Bauzonengrenzen. Sie können auch genügende Gebäudeabstände sichern. Sie sind daher nicht nur für die Freihaltung des Strassenraums im Interesse des öffentlichen Verkehrs, sondern auch für die Sicherung des Zutritts von Licht und Luft sowie die Gewährleistung wohnhygienischer Verhältnisse von wesentlicher Bedeutung (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 246). Mit der hier interessierenden Strassenbaulinie wird verdeutlicht, was in § 46 Abs. 1 KBV als Grundsatz festgehalten wird: Sofern durch Nutzungspläne (Baulinien) nichts Anderes bestimmt ist, müssen Bauten bei Kantonsstrassen einen Abstand von 6 m und bei den übrigen öffentlichen Verkehrsflächen von 5 m einhalten. Diese Vorschriften gelten auch für unterirdische Bauten, Unterniveaubauten, Umbauten und den Wiederaufbau abgebrochener oder zerstörter Gebäude. Im Baulinienbereich besteht demnach grundsätzlich ein Bauverbot (vgl. Urteil 1E.2/2007 des Bundesgerichts vom 11. Januar 2008 E. 2.2; Hänni, a.a.O., S. 246). 2.2 Es ist unbestritten, dass der Regierungsrat mit Beschluss Nr. 2013/1979 vom 29. Oktober 2013 die Aufhebung des Gestaltungs- und Erschliessungsplans «Rinderweid» mit Sonderbauvorschriften (RRB Nr. 2094 vom 25. Juni 1990), bei dem am südlichen [...]weg eine Strassenbaulinie von 5 m galt, genehmigt hat. Der Gemeinderat hatte den Teilzonenplan «Rinderweid; Aufhebung Gestaltung- und Erschliessungsplan Rinderweid» mit Sonderbauvorschriften am 22. März 2011 unter dem Vorbehalt von Einsprachen beschlossen. Die öffentliche Auflage war in der Zeit vom 1. April 2011 bis am 30. April 2011 erfolgt. Innerhalb der Auflagefrist waren mehrere Einsprachen eingegangen, die teilweise zurückgezogen respektive durch den Gemeinderat mit Beschluss vom 14. Juni 2011 abgewiesen wurden. Am 27. Juni 2011 hatte der Gemeinderat den verbleibenden Einsprechenden den ablehnenden Entscheid eröffnet. Gegen die Entscheide des Gemeinderates hatte auch A.___ Beschwerde beim Regierungsrat erhoben. Der Regierungsrat hat die Beschwerde eingehend geprüft, sie verworfen und im Beschluss (Ziffer 3.3) festgehalten, dass bestehende Pläne und Vorschriften ihre Rechtskraft verlieren und aufgehoben werden, soweit sie mit dem genehmigten (Aufhebungs-)Plan in Widerspruch stehen. In den Erwägungen wurde ausgeführt, dass nach der Aufhebung der Planung die Grundnutzung der Wohnzone W2b gelte und die Erschliessung im rechtsgültigen Erschliessungsplan der Gemeinde planungsrechtlich sichergestellt sei (vgl. RRB Nr. 2013/1979 vom 29. Oktober 2013; Beilage 6 zur Stellungnahme der Baukommission Trimbach). Der rechtsgültige Erschliessungsplan ist also derjenige mit der Plannummer [...] ([...]strasse/[...]strasse), welcher vom Regierungsrat mit Beschluss Nummer 2006/1759 am 26. September 2006 genehmigt worden war (Beilage 7 zur Stellungnahme der Baukommission Trimbach). Daraus geht unmissverständlich hervor, dass die Strassenbaulinie südlich des [...]wegs 4 m beträgt. Die Strassenbaulinie wurde damit von 5 m auf 4 m versetzt, was auch im Lichte der Verdichtung und der Anhebung der Ausnützungsziffer Sinn macht. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet. 3. Die Beschwerdeführer machen geltend, das geplante Gebäude überschreite an der Süd- und Westfassade die zulässige Gebäudehöhe und stellen damit die Eigenschaft des obersten Geschosses als Attikageschoss in Abrede. Die Vorinstanz legt jedoch richtig dar, dass das geplante Attikageschoss den Vorgaben von § 17bis Abs. 3 KBV entspricht und die Gebäudehöhe an keinem Punkt einer Fassade die zulässigen 7.5 m überschreitet. Es kann dazu vollumfänglich auf Ziffer 4 der angefochtenen Verfügung verwiesen werden. Das geplante Gebäude entspricht, wie der Beschwerdegegner richtig bemerkt, nahezu vollkommen der Figur Nr. 5 des Anhangs I der KBV, resp. der Skizze der Dokumentation zur Baukonferenz 2017 (Seite 32). Dass die Einwohnergemeinde Trimbach ihre Ortsplanung noch nicht überarbeitet hat, ist unbestritten. Die Bestimmungen von § 18 (Fassadenhöhe) und 22 (Grenzabstand) KBVrev kommen daher (noch) nicht zur Anwendung. Es kann auch diesbezüglich auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das geplante Bauvorhaben die geltenden Vorschriften bezüglich Gebäudehöhe einhält und die Beschwerde sich daher auch in diesem Punkt als unbegründet erweist. 4. Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid festgestellt, dass der gesetzliche Grenzabstand gegenüber der östlichen Nachbarparzelle um 25 cm verletzt wird und als Auflage in der Baubewilligung verfügt, die beiden fassadenbildenden Stützen des Balkons im Erdgeschoss um 17 cm nach Norden (in Richtung Wohnhaus) zu verschieben. Diese Auflage wurde weder von den Beschwerdeführern noch vom Beschwerdegegner angefochten und ist daher in Rechtskraft erwachsen. Weitere Bemerkungen erübrigen sich. 5. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben A.___ zur Hälfte und B.___ und C.___ je zu einem Viertel die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festzusetzen und mit den geleisteten Vorschüssen zu verrechnen sind. Demnach wird ** erkannt**: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 haben A.___ zur Hälfte, ausmachend CHF 1'500.00 und B.___ und C.___, je zu einem Viertel, ausmachend je CHF 750.00, zu bezahlen. ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. ** Im Namen des Verwaltungsgerichts** Der Vizepräsident Die Gerichtsschreiberin Stöckli Kaufmann |
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Whether the planned building violates the applicable road setback/baulinie
No. The legally valid development plan established a 4 m road setback south of the road, so the project complied with the setback requirement.
After the 2013 approval of the plan abolishing the former special plan, the valid access plan remained the one from 2006, which clearly set a 4 m building line; the appellants' reliance on a 5 m rule failed.
Whether the project exceeds the permissible building height and invalidates the attic-storey characterization
No. The attic level complied with the KBV requirements and the building height did not exceed 7.5 m at any point of a façade.
The court accepted the lower authority's measurements and found the design essentially matched the KBV illustration and the 2017 building conference documentation; the revised municipal planning provisions were not yet applicable.
Whether the appellants could still seek annulment of the municipal building permit itself
No entry could be made on that request because the appellate decision replaced the first-instance permit by virtue of the devolutive effect.
In further-instance review, only the appellate decision is the object of challenge, not the original permit.
How the procedural costs should be allocated
The appellants had to bear the court costs of CHF 3,000 in the proportions ordered by the court.
Because the appeal was dismissed, costs were imposed on the appellants according to the court's allocation formula.
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