VWBES.2017.55•Refusal of permit for unauthorized roof windows upheld
VWBES.2017.55Other CourtOct 15, 2017Dismissed
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Two neighboring owners and the builder challenged a partial retrofit permit for a renovated multi-family house in Dornach. The neighbors objected to alleged boundary-crossing roof works, an underpinning wall, and deficiencies in the plan set; the builder sought approval of four unauthorized roof windows and opposed removal. The court held that the builder had standing to appeal, but rejected all substantive complaints. It found the plan material sufficient, the roof integration and underpinning wall permissible, and the four roof windows incompatible with the planning and heritage rules. The appeals were dismissed, costs split equally, and a new removal deadline for the roof windows was set.
§§ 63, 64 KBV; § 12 VRG; review of aesthetic compatibility, heritage constraints and discretion in roof openings: the appellate court only intervenes for excess or abuse of discretion. Roof windows must satisfy the positive aesthetic standard and, in protected or ensemble-sensitive contexts, may be refused where their number, placement and formatting produce a restless or discordant overall appearance. Where a roof connection or underpinning wall is required by the closed-building structure and historic fabric, a rollback is disproportionate if no unauthorized construction beyond the approved framework is shown. Private-law boundary or immission disputes are not to be resolved in the building permit appeal but by civil action.
| Geschäftsnummer: | ** VWBES.2017.55** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 16.10.2017 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2017.258 |
| Titel: | ** Baubewilligung** |
| Resümee: |
| Verwaltungsgericht Urteil vom 16. Oktober 2017 Es wirken mit: Vizepräsident Stöckli Oberrichter Kamber Oberrichter Müller Gerichtsschreiber Schaad In Sachen 1. A.___ 2. B.___ beide vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Bruno Nüssli, 3. C.___ vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Roland Müller, Beschwerdeführer und Beschwerdegegner gegen 1. ** Bau- und Justizdepartement,** 2. ** Bau-, Werk- und Planungskommission der Einwohnergemeinde Dornach,** Beschwerdegegner betreffend ** Baubewilligung** zieht das Verwaltungsgericht in ** Erwägung:** I. 1. Mit Verfügung vom 13. Januar 2015 erteilte die Bau- / Werk- und Planungskommission Dornach (BWPK) der Bauherrin C.___ eine (nachträgliche) Teil-Baubewilligung für den Umbau des Mehrfamilienhauses, indem sie die Einsprache von A.___ und B.___ teilweise guthiess. Dagegen erhoben sowohl C.___, als auch A.___ und B.___ beim Bau- und Justizdepartement (BJD) Beschwerde. 2. Das BJD trat mit Entscheid vom 26. Januar 2017 auf die Beschwerde von C.___ nicht ein, wies diejenige von A.___ und B.___ vollständig und diejenige von C.___ teilweise ab. Die Kosten hatten die beschwerdeführenden Parteien je zur Hälfte zu tragen. 3. Mit Schreiben vom 8. Februar 2017 erhoben A.___ und B.___ (in der Folge Beschwerdeführer 1 oder Nachbarn), beide vertreten durch Rechtsanwalt B. Nüssli fristgerecht Beschwerde und stellten folgende Rechtsbegehren: 1. Es sei die Verfügung des Bau- und Justizdepartements des Kantons Solothurn vom 26. Januar 2017 im Verfahren Nr. 2015/8 hinsichtlich der Ziffer 3 aufzuheben und die am 13. Januar 2015 erteilte Teil-Baubewilligung Nr. 2014-0097 bezüglich der Ziffern 1, 2 und 5 aufzuheben und die Baubewilligung in diesen Punkten zu verweigern und den Beschwerdegegnern 2 eine angemessene Frist zum Rückbau anzusetzen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Kantons Solothurn. (…) Zur Begründung wurde mit Eingabe vom 30. März 2017 ausgeführt, auch die nachträglich eingereichten Baupläne, welche nun Basis der angefochtenen Verfügung bildeten, seien nicht korrekt und würden nicht die tatsächliche Ausführung der Baute wiedergeben. Dabei handle es sich keineswegs um marginale Abweichungen. Es sei deshalb eine Frist anzusetzen, um korrekte und mit der Kennzeichnung aller Änderungen versehene Baupläne einzureichen, welche mit der inzwischen erfolgten Ausführung übereinstimmten. C.___ hätten den Dachfirst des früheren Stallgebäudes Nr. 32 entgegen den ursprünglichen Bauplänen nachträglich bis auf die Höhe ihres Gebäudes angehoben und eine dachübergreifende Ziegeleindeckung vorgenommen. Indem die Vorinstanz dies bewilligt habe, habe sie grenzüberschreitende bauliche Massnahmen legitimiert. Weil die Bauherren offensichtlich nicht gutgläubig gehandelt hätten, könnten sie sich auch nicht auf unverhältnismässig hohe Kosten eines Rückbaus berufen. Dasselbe gelte für die Unterfangungsmauer. Erst durch die nachträglich festgestellten Schallübertragungen sei die Verletzung privatrechtlicher Eigentumsrechte bemerkt worden. Die Mauer sei ohne jegliche Isolation direkt mit dem Bruchsteinmauerwerk der Nachbarliegenschaft verbunden worden, so dass einerseits Schallimmissionen übertragen würden, andererseits zusätzliche Feuchtigkeit in die Bruchsteinmauer aufsteige. Die Unterfangung eines aus dem 15. Jahrhundert stammenden Hauses mit Bruchsteinmauerwerk mit einer Betonmauer bloss auf einer Seite führe zu einer ungleichen Auflage und berge die Gefahr, dass das Gebäude gegen die Nordseite abkippe. Die Unterfangungsmauer sei deshalb zu entfernen oder geeignete bauliche Massnahmen gegen eine Schall- und Feuchtigkeitsübertragung zu treffen. 4. Mit Eingabe vom 9. Februar 2017 erhoben auch C.___ (in der Folge Beschwerdeführer 2 oder Bauherrschaft), vertreten durch Rechtsanwalt Dr. R. Müller, Beschwerde und stellten folgende Rechtsbegehren: 1. Es sei Ziffer 1 der angefochtenen Verfügung und Ziffer 2 der angefochtenen Verfügung soweit eine Abweisung durch die Vorinstanz erfolgt ist, sowie Ziffer 3 der Verfügung der Baukommission Dornach vom 13.01.2015 aufzuheben und die Baubewilligung für die vier Dachfenster gemäss Baugesuch zu erteilen. 2. Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung beizumessen. 3. (…..) 4. Unter o/e Kostenfolge Zur Begründung wurde mit Schreiben vom 30. März 2017 ausgeführt, das BJD sei zu Unrecht auf die Beschwerde von C.___ nicht eingetreten. Dieser sei zwar nicht Eigentümer der Liegenschaften, hingegen seit Beginn der Projektierung und während der Ausführung Teil der Bauherrschaft und damit vom angefochtenen Entscheid ebenfalls betroffen. Bezüglich der vier nicht bewilligten Dachfenster sei die Auffassung der zuständigen Stelle für Ortsbild- und Denkmalschutz falsch. Der Dacheindruck werde durch die Dachfenster nicht «unruhig und wild». Auch wenn die Dachfenster ungleich gross und unregelmässig angeordnet seien, ergebe sich eine befriedigende Gesamterscheinung. Die auf der Westseite des Hauses angebrachten Dachfenster seien weder von der Strasse noch von einem Vorplatz aus einsehbar und aufgrund der geringen Grösse aus der Ferne nicht auszumachen. Die Fenster hätten eine praktische Funktion als Entraucher, Lichteinfall oder/und Notausstieg. Die vier Dachflächenfenster seien in keiner Weise störend, funktional notwendig, zweckmässig und widersprächen keinen formellen Vorschriften. Die Voraussetzungen in Bezug auf die Fläche für die Dachflächenfenster gemäss § 64 Abs. 2 KBV seien erfüllt, die entsprechende Berechnung der Gemeinde sei falsch. Zudem sei ein Abbruch der Dachflächenfenster und eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes unverhältnismässig. Das öffentliche Interesse an einer Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sei entsprechend klein. Auch könne ihnen nicht Bösgläubigkeit vorgeworden werden, denn die genaue Position der Fenster habe erst nach dem Freilegen des sogenannt «liegenden» Dachstuhls festgelegt werden können. Die Kosten für die Wiederherstellung wären entsprechend gross und die Nutzung der Innenräume, insbesondere der Nasszellen, wäre nicht mehr oder nur noch in reduziertem Umfang möglich, was einen Wertverlust des ganzen Gebäudes zur Folge hätte. 5. Sowohl das Bau- und Justizdepartement als auch die Bau- / Werk- und Planungskommission der Einwohnergemeinde Dornach beantragten, die Beschwerden abzuweisen, verzichteten jedoch auf eine nähere Begründung und verwiesen auf diejenige der angefochtenen Verfügung. 6. Als Beweismittel wurden die Befragung eines Experten, die Parteibefragung und ein Augenschein beantragt. Die Vorinstanz hat am 9. November 2016 einen Augenschein mit Parteiverhandlung durchgeführt und dabei – nebst den Parteien – den kantonalen Beauftragten für Ortsbild- und Denkmalschutz befragt. Wieso diese Beweismassnahmen zu wiederholen wären, wird nicht dargetan und ist auch nicht ersichtlich. Die Anträge sind abzuweisen und es ist aufgrund der Akten zu entscheiden. II. 1. Die Beschwerden sind frist- und formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässige Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). AC.___ ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert, da er als Ehemann der Grundeigentümerin und Bauherr durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. § 12 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG], BGS 124.11). Alle Beschwerdeführer sind damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerden ist einzutreten. 2.1 Vorab ist zu klären, ob die im zu beurteilenden Bewilligungsverfahren eingereichten Pläne korrekt sind und mit der tatsächlich ausgeführten Baute übereinstimmen, resp. alle Änderungen enthalten oder ob der Bauherrschaft 2 eine Frist anzusetzen ist, um korrekte, alle Änderungen enthaltende Pläne einzureichen. 2.2 Zunächst ist festzuhalten, dass es durchaus verständlich ist, wenn die Beschwerdeführer 1 den Eindruck erhalten haben, die Bauherrschaft sei im Laufe der Umbauten immer wieder von den bewilligten Planunterlagen abgewichen und habe die Nachbarn vor vollendete Tatsachen gestellt und damit das Bewilligungs- resp. Einspracheverfahren praktisch zur reinen Farce degradiert. Die im Vergleich zu den ursprünglich bewilligten Plänen vorgenommenen und realisierten Änderungen sind erheblich und nicht nur marginal. Hingegen ist bezüglich der Pläne und deren Auflage der Vorinstanz beizupflichten, wenn sie festhält, eine Verpflichtung zur Einreichung neuer Pläne würde zu zusätzlichem verfahrensmässigem Leerlauf führen, denn am Schluss wären wieder die gleichen Themen zu überprüfen. Tatsächlich war es den Beschwerdeführern 1 offensichtlich ohne weiteres möglich, die umstrittenen Punkte beschwerdeweise vorzubringen, da die beim Bau vorgenommenen Änderungen ja grössten Teils sichtbar waren. Hinzu kommt, dass im Rahmen der öffentlichen Auflage der bereinigten Pläne auch ein Satz der ursprünglich bewilligten Pläne aus dem Jahr 2004 auflag. Damit wurde ein direkter Vergleich ermöglicht. Bezüglich der geltend gemachten Erweiterung des Grundrisses, insbesondere der Behauptung, die Fassade des neuen Gebäudes überrage die angrenzende Grenzmauer um min. 30 cm, äussern sich die Beschwerdeführer 1 mit keinem Wort zur Argumentation der Vorinstanz, ein Vergleich des Situationsplanes vom 15. November 2004 mit dem von ihnen eingereichten (Beilage 3 zur Beschwerde vom 20. März 2015) zeige, dass der Standort der vorbestehenden Fassade übernommen worden sei. Sie genügen damit ihrer Behauptungs- und Beweisführungspflicht nicht, sondern üben rein appellatorische Kritik. Dasselbe gilt für die von der Vorinstanz festgestellte minimale Abweichung im Bereich der ehemaligen Scheune, die durch die Holzverkleidung begründet sei. Die Beschwerde erweist sich bezüglich der ungenügenden Planauflage als unbegründet. 3.1 Die Beschwerdeführer 1 machen bezüglich der Dachfläche Ost weiter geltend, zwar schreibe das kommunale Zonenreglement in der Kernzone die Duldung eines Grenzbaurechts vor, es legitimiere jedoch keine grenzüberschreitenden baulichen Massnahmen, wie sie die Bauherrschaft mit der Verbindung der beiden Dächer vorgenommen habe. Indem die BWPK die nachträgliche Erhöhung und Angleichung des Dachfirstes und den Verzicht auf ein Ortgangblech akzeptiert habe, habe sie den Eingriff in ihre Eigentumsrechte zu Unrecht toleriert. Da die Bauherrschaft offensichtlich nicht gutgläubig gehandelt habe, sei ein Rückbau verhältnismässig. 3.2 Die Vorinstanz führte dazu aus, dass in einer Zone, wie der vorliegenden, in welcher unter anderem die Bestimmungen zur geschlossenen Bauweise gälten, eine Sanierung unmöglich wäre, falls der Nachbar nicht zustimmen würde. Man sei ja durch die Duldung des Grenzbaurechts gezwungen, direkt angrenzend an das Gebäude des Nachbarn zu bauen und dadurch in die Eigentumsrechte des Nachbarn einzugreifen. Dem ist zuzustimmen. Entscheidend ist jedoch, dass auf der zur Hauptstrasse gerichteten Ostseite des Gebäudekomplexes wegen des grossen historischen Wertes der betroffenen Gebäude der Eindruck eines einheitlichen Daches und eines durchlaufenden Giebels absolut im Vordergrund standen. Der Beauftragte für Ortsbild- und Denkmalschutz hat sich denn auch dezidiert («er unter keinen Umständen der Erstellung eines Ortgangblechs zustimmen würde»; Ziffer 4.2, S. 8 der angefochtenen Verfügung) gegen die Erstellung eines Ortgangbleches ausgesprochen und darauf bestanden, dass die beiden Dachfirste auf gleicher Höhe sind. Dies hat er schon in seinem Schreiben vom 2. Dezember 2014 an die Bauverwaltung Dornach erwähnt: «Zentrale Bedingung von Seite der Denkmalpflege war, dass das Dach über dem wiederaufgebauten Gebäudeteil keinesfalls über das Dach des Gebäudes Hauptstrasse 30 ragen durfte, da das die kulturgeschichtliche «Hierarchie» der Gebäudezeile stark beeinträchtigt hätte. Die ausgeführte Lösung mit Angleichung an das Dach der Liegenschaft Hauptstrasse 30 stellt das Maximum dar, das denkmalpflegerisch noch verträglich ist.» Die Bauherrschaft ist damit buchstäblich an die Grenze gegangen, aber nicht darüber hinaus. Bezüglich der Ansicht von der Hauptstrasse aus, ist festzuhalten, dass das gesamte Dach mit denselben Biberschwanzziegeln eingedeckt ist, was sicher historisch ist und den Charakter des Dachs und der vier Gebäude (resp. GB-Nummern 726, 725, 724 und 600) bestimmt und ausmacht. Der Abschluss mit einem Ortgangblech würde diesen einheitlichen Charakter erheblich beeinträchtigen. Der optische Eindruck des gesamten Daches ist durch die bewilligten drei Lukarnen und Dachflächenfenster schon gestört. Dass es sich um unterschiedliche Gebäude handelt, geht aus der unterschiedlichen Fassadenhöhe ohne Weiteres hervor. Auch aus brandschutztechnischen Gründen gibt es, wie die BWPK richtig festhielt, keine Veranlassung, die beiden Dachflächen durch ein Ortgangblech voneinander abzutrennen. Zur Frage der Verhältnismässigkeit des Rückbaus erübrigen sich bei diesem Resultat weitere Ausführungen. Die Beschwerde der Beschwerdeführer 1 erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet. 4.1 Die Beschwerdeführer 1 bemängeln weiter die von der Bauherrschaft erstellte Unterfangungsmauer. Diese stehe teilweise auf ihrem Grundstück und verletze deshalb ihre privatrechtlichen Eigentumsrechte. Zudem sei sie bautechnisch falsch konstruiert und berge die Gefahr, dass ihr Gebäude, weil es nun einseitig auf einer Betonmauer stehe, gegen die Nordseite abkippe. Die Bauherrschaft sei deshalb zu verpflichten, die widerrechtlich erstellte Unterfangungsmauer zu entfernen oder geeignete bauliche Massnahmen zu treffen, die eine Schall- und Feuchtigkeitsübertragung verhindere. 4.2 Die umstrittene Unterfangungsmauer war bereits in den ursprünglichen Baugesuchsplänen korrekt und wie später ausgeführt eingezeichnet. Es wurde ausgewiesen, dass ein Teil der Mauer auf dem Grundstück der Beschwerdeführer 1 steht. Gegen das Bauvorhaben haben die Beschwerdeführer 1 seinerzeit keine Einsprache erhoben und auch die Ausführung zugelassen, ohne einen allfälligen Baustopp zu verlangen. Ob es eines Überbaurechts in Form einer Dienstbarkeit oder der schriftlichen Zustimmung der Beschwerdeführer 1 bedurft hätte, kann offen bleiben, denn was bezüglich der Duldung des Grenzbaurechts für das Dach gesagt wurde, gilt für eine Unterfangungsmauer umso mehr. Diese dient nämlich in aller Regel beiden Grundstücken, resp. Gebäuden und kann - bautechnisch bedingt, da meist kegelförmig gebaut - praktisch nicht genau an die Grenze gebaut werden. Hinzu kommt, dass die Grenze zwischen den GB-Nummern 600 (Beschwerdeführer 1) und 724 (Beschwerdeführer 2) zwar gemäss Grundbuch schnurgerade verläuft, die Gebäude aber – gerade, wenn sie aus dem 15. Jahrhundert stammen, mit Bruchsteinmauern und handbearbeitetem Holz gebaut sind und schon öfters renoviert werden mussten – sich nicht an diese Grenze «halten». Der genaue Grenzverlauf ist nicht einfach zu bestimmen und richtet sich auch nach dem jeweiligen Gebäude und dessen Bauart. Nebst dem, dass die Bauherrschaft nichts Unbewilligtes gebaut hat, wäre ein Rückbau der Unterfangungsmauer praktisch unmöglich und klar unverhältnismässig. Falls die Mauer tatsächlich bautechnische Mängel hat – bis jetzt ist dies eine reine Behauptung - und übermässigen Schall oder Feuchtigkeit auf das Grundstück der Beschwerdeführer 1 überträgt, haben diese die Möglichkeit, gestützt auf Art. 684 Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) gegen ihre Nachbarn vorzugehen. Dasselbe gilt für eine allfällige Absenkung des Gebäudes Richtung Norden. Die Beschwerde erweist sich auch in Bezug auf die Unterfangungsmauer als unbegründet. 5.1 Die Beschwerdeführer 2 ihrerseits verlangen den Verzicht auf den Rückbau und die Erteilung der Baubewilligung für die vier Dachfenster auf der Westseite ihres Gebäudes. 5.2 Die BWPK stellte in ihrer Verfügung vom 13. Januar 2015 fest, dass auf der Westseite insgesamt vier zusätzliche Dachflächenfenster erstellt wurden. Drei im Mittelteil des Gebäudes, Haus Nr. 34, und eines ganz oben rechts im südlichen Gebäude Nr. 36. Sie erwog dazu, der Einbau dieser zusätzlichen, nicht bewilligten vier Dachflächenfenster störe das Gesamtbild enorm, so dass § 64 Abs. 1 KBV (Kantonale Bauverordnung, BGS 711.61) nicht mehr erfüllt sei. Nach § 64 Abs. 1 KBV dürfen Dachaufbauten (wie Lukarnen, Liftaufbauten), Dacheinschnitte und Dachflächenfenster nur bewilligt werden, wenn sie architektonisch befriedigen und keine Gründe des Ortsbild- und Denkmalschutzes dagegensprechen. Die kantonale Denkmalpflege hielt in ihrem Schreiben vom 2. Dezember 2014 bezüglich Dachflächenfenster fest: «In der Rückfassade (Westfassade) sind viele, ungleich grosse und zudem unregelmässig angeordnete Dachflächenfenster vorhanden. Das ergibt zusammen keine gute Gesamterscheinung, sodass aus unserer Sicht § 64 Abs. 1 KBV nicht erfüllt ist (…). Da in den Plänen keine Angaben zu den Bodenflächen und Fensterflächen der einzelnen Räume vorhanden sind, kann nicht abschliessend beurteilt werden, wieweit § 64 Abs. 3 KBV eingehalten wird. Zudem geht aus den vorliegenden Plänen nicht hervor, welche Dachfenster ursprünglich in welchem Format bewilligt wurden. Jedenfalls zeigte die Plangrundlage meiner Skizze vom 04.01.05 in der Stellungnahme zum Baugesuch vom gleichen Datum noch eine viel ruhigere Lösung. Die Anzahl, Lage und Grösse der Dachfenster ist zu überprüfen.» Der Beauftragte für Ortsbild- und Denkmalschutz hat diese Meinung am Augenschein vom 9. November 2016 bekräftigt und ausgeführt, die zusätzlichen Dachfenster stellten aus gestalterischer Sicht fremde Elemente dar, der Dacheindruck werde somit «unruhig und wild», auch aufgrund der drei verschiedenen Fensterformate direkt nebeneinander. Dies verhalte sich auch so, wenn § 64 Abs. 2 KBV eingehalten wäre. Zudem verwies er darauf, dass das ganze Gebäude in der Kernzone K1 mit überlagerter Ortsbildschutzzone liege. Zudem stehe es teilweise unter kantonalem Denkmalschutz (GB Nr. 724), teilweise handle es sich im Gesamten um ein schützenswertes Kulturobjekt (GB Nr. 725, 726 und 727). Somit käme sowieso § 64 Abs. 3 KBV zur Anwendung, wonach bei Dachflächenfenster bei Gebäuden in Ortsbildschutzzonen in der Regel die Mindestmasse gemäss § 57 Abs. 2 lit. b KBV nicht überschritten werden dürften. Ob dies geprüft werden muss, kann offen bleiben, denn es ist offensichtlich, dass die vier zusätzlich angebrachten Dachflächenfenster die Voraussetzungen von § 64 Abs. 1 KBV nicht erfüllen. Sie sind auf unterschiedlichen Höhen angebracht, haben unterschiedliche Formate und wirken wie zufällig verteilt. Im Mittelgebäude (GB Nr. 725) sind zwei gleich grosse Fenster sogar übereinander angebracht worden. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, wenn sie festhält, die nachträglich eingebauten Dachflächenfenster seien aus gestalterischer Sicht als missglückt zu betrachten und verletzten die positiv ästhetische Generalklausel von § 63 KBV. Dies gilt umso mehr, als das Gebäude sich in der Ortsbildschutzzone befindet und teilweise unter kantonalem Denkmalschutz steht. Auch das Argument der Beschwerdeführer 2, die Fenster seien praktisch von keinem Punkt des Dorfes aus zu sehen und wegen der Grösse aus der Ferne auch nicht auszumachen, verfängt nicht. Immerhin gelang es der Bauverwaltung Dornach am 25. November 2014 ohne weiteres die bewussten Fenster von der Westseite her und vom Boden aus zu fotografieren (vgl. entsprechende Fotos in den Akten) und die bewussten Dachfenster sind auf dem Satellitenbild (für die ganze Welt…) bei höchster Auflösung gut erkennbar (vgl. https://www.google.ch/maps/place/Hauptstrasse,+4143+Dornach/ abgerufen am 4. Oktober 2017). Hinzu kommt, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz nur die Überschreitung oder den Missbrauch des Ermessens überprüfen kann (vgl. § 67bis Abs. 1 lit. a VRG). Davon kann jedoch keine Rede sein. Die Vorinstanzen haben ihren Ermessensbereich gemäss § 64 KBV nicht überschritten oder missbraucht. Damit kann die Frage, ob die Vorschrift von § 64 Abs. 2 KBV (nicht mehr als 1/7 der Dachfläche) und insbesondere, ob die gesamte Dachfläche (aller drei Liegenschaften der Beschwerdeführer 2) zur Berechnung herangezogen werden oder nicht, offen bleiben. Die Aufwendungen für den Rückbau sind nicht allzu gross (der Ausbau von Dachflächenfenstern ist bautechnisch einfach) und stehen einem grossen öffentlichen Interesse bezüglich Ortsbild und Einhaltung der Bauvorschriften gegenüber. Sie sind deshalb auch verhältnismässig und auf den Rückbau ist nicht zu verzichten. Demzufolge erweist sich auch die Beschwerde der Beschwerdeführer 2 als unbegründet. 6. Beide Beschwerde erweisen sich somit als unbegründet, sie sind abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdeführer 1 und 2 die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht je zur Hälfte zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind. Die Kosten werden mit den geleisteten Vorschüssen verrechnet, der Rest ist den Beschwerdeführern rückzuerstatten. Die Parteikosten sind bei diesem Ausgang wettzuschlagen. 7. Da die Frist für den Rückbau der Dachflächenfenster gemäss Entscheid der BWPK Dornach vom 13. Januar 2015 unterdessen abgelaufen ist und um die Angelegenheit nicht noch weiter zu verzögern ist deshalb ausnahmsweise durch das Verwaltungsgericht eine neue Frist für den Rückbau zu setzen. Fünf Monate scheinen angemessen. Eine besondere Rücksichtnahme auf die Winterzeit ist bei den heutigen meteorologischen Bedingungen nicht angebracht. Demnach wird ** erkannt**: 1. Die Beschwerden werden abgewiesen. 2. A.___ und B.___ einerseits und C.___ andererseits haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 je zur Hälfte, also je CHF 1'500.00, zu bezahlen. 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. 4. Für den Rückbau der vier nicht bewilligten hofseitigen Dachflächenfenster wird C.___ Frist gesetzt bis zum 20. März 2018. ** Rechtsmittel:** Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: Bruno Nüssli, Hauptstrasse 2a, 4143 Dornach, Empfangsbescheinigung A-Post Roland Müller, Friedensgasse 2, 4143 Dornach, Empfangsbescheinigung A-Post Bau- und Justizdepartement, Werkhofstrasse 65, 4509 Solothurn, Ref. 2015/8, Interne Post Bau-, Werk- und Planungskommission der Einwohnergemeinde Dornach, 4143 Dornach, A-Post ** Im Namen des Verwaltungsgerichts** Der Vizepräsident Der Gerichtsschreiber Stöckli Schaad |
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Whether C. had standing to appeal the departmental decision
Yes. Although not the property owner, C. was part of the project and directly affected by the decision.
As husband of the owner and builder involved from the start, he had a sufficient interest in annulment or modification of the decision.
Whether the plans filed in the permit proceedings were insufficient because they did not match the executed works
No. A new filing of corrected plans was unnecessary.
The alterations were visible, the parties could raise them on appeal, and the public display of both corrected and original plans allowed direct comparison; further procedural repetition would serve no purpose.
Whether the roof connection and raised ridge unlawfully crossed the boundary and required a rollback
No. The harmonized roof form was permissible in light of the closed-building arrangement and the historic appearance of the ensemble.
The building line and roof continuity were required by the site context and heritage protection; the builders had not gone beyond the boundary in the legally relevant sense.
Whether the underpinning wall had to be removed or technically altered
No. Removal would be disproportionate and any private-law conflict must be pursued civilly.
The wall had been shown in the original plans, the neighbors did not object in time, and any technical or property-rights complaints could be brought under civil law.
Whether the four additional roof windows should be permitted and the removal order lifted
No. The windows were aesthetically unsatisfactory and incompatible with the applicable planning and heritage rules; the refusal was upheld and the removal deadline was reset.
The windows differed in height, format, and placement, created a chaotic appearance, and the authority did not abuse its discretion under the building regulations. The removal was proportionate.
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