VWBES.2008.227•Weiler zone is a construction zone; boat repair workshop not conforming
VWBES.2008.227Other CourtAug 31, 2008Dismissed
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R. bought a property from a bankruptcy estate and continued operating a boat repair workshop there. After a retroactive change-of-use application was refused by the Bau- und Werkkommission S. and the Bau- und Justizdepartement left the restoration deadline unchanged, he appealed to the Administrative Court. The court held that the Moos preservation zone is a construction zone with restricted use, not a non-building zone. Because a boat repair workshop is neither agricultural nor necessary for servicing the small settlement, it is not zone-conforming. No exception permit under the spatial planning act was available, so the appeal was dismissed and the restoration order remained in force.
Art. 33 RPV; § 34bis PBG; zoning status of Weiler- and preservation zones: such zones are construction zones with restricted use when designated in the cantonal plan and implemented by municipal planning. The decisive criterion is the zoning plan structure and legislative classification, not a presumed non-building-zone character. Permissible uses are limited to those serving preservation of the settlement, notably agriculture or uses necessary for the supply of the small settlement; ordinary commercial uses are excluded unless they meet these functional criteria. A boat repair workshop is not zone-conforming. Where the proposed use is incompatible with the zone regime, an exception permit under Art. 24 ff. RPG cannot be granted.
| Geschäftsnummer: | ** VWBES.2008.227** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 01.09.2008 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2008.1509 |
| Titel: | ** Zweckänderung Liegenschaft Brügglistrasse** |
| Resümee: | ** Die Weilerzone ist eine Bauzone. Eine Bootsreparaturwerkstatt ist nicht zonenkonform, denn sie dient weder der landwirtschaftlichen Nutzung noch der Versorgung der Kleinsiedlung.** |
| SOG 2008 Nr. 19 ** Art. 33 RPV, § 34bis PBG.Die Weilerzone ist eine Bauzone. Eine Bootsreparaturwerkstatt ist nicht zonenkonform, denn sie dient weder der landwirtschaftlichen Nutzung noch der Versorgung der Kleinsiedlung. * Sachverhalt: R. erwarb die Liegenschaft Grundbuch S. Nr. 5221 aus einer Konkursmasse und betreibt dort eine Bootswerkstatt, obwohl in der Steigerungspublikation darauf hingewiesen worden war, eine gewerbliche Nutzung sei in diesem Haus nicht möglich. Im August 2007 reichte er ein nachträgliches Baugesuch „Änderung der Zweckbestimmung“ auf GB S. Nr. 5221 ein. Mit Beschluss vom 10. Dezember 2007 verweigerte die Bau- und Werkkommission (BWK) S. die nachträgliche Bewilligung und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an. Gegen diese Verfügung erhob R. Beschwerde mit dem Antrag, die Verfügung sei aufzuheben. Das Bau- und Justizdepartement (BJD) wies die Beschwerde ab und verfügte am 25. Juni 2008, die von der Vorinstanz angesetzte Frist für die Herstellung des rechtmässigen Zustandes (31. Dezember 2008) bleibe bestehen. Die derzeitige Nutzung der Liegenschaft B.-Strasse 2 und 2a als Bootswerkstatt bzw. Bootslagerraum sei innert Frist einzustellen und die Räumlichkeiten seien bis dahin von den eingestellten Booten, Maschinen und Geräten zu räumen. Dagegen erhob R. Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen: 1. Gemäss Art. 33 der Raumplanungsverordnung des Bundes (RPV, SR 700.1) können besondere Zonen nach Art. 18 RPG (Bundesgesetz über die Raumplanung, SR 700), beispielsweise Weiler- oder Erhaltungszonen, zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der eigentlichen Bauzonen bezeichnet werden, wenn der kantonale Richtplan (Art. 8 RPG) dies in der Karte oder im Text vorsieht. Die Auflistung eines Weilers im kantonalen Richtplan ist eine notwendige Voraussetzung zur Ausscheidung einer solchen besonderen Zone im Rahmen der Ortsplanung. Hauptzweck ist die Erhaltung der Weiler; zulässig ist häufig auch eine massvolle Entwicklung. Zulässige Nutzungsarten sind in erster Linie Land- und Forstwirtschaft, aber auch, unter eingeschränkten Bedingungen, andere Nutzungsarten, soweit sie für die Erhaltung der Weiler notwendig sind. Eric Brandt/Pierre Moor vergleichen Weiler- und Erhaltungszonen in ihrem Kommentar zum RPG (Zürich 1999, N 40 zu Art. 18 RPG) mit einer eine Nichtbauzone (Landwirtschaftszone) überlagernden beschränkten Bauzone. Gemäss den Grundsätzlichen Entscheiden des Regierungsrates (GER 2/2003) setzen die Gemeinden die kantonalen Vorgaben über die Weilerzonen in der Ortsplanung um. Sie prüfen den Vorschlag des Kantons – Weiler bzw. Kleinsiedlung – und legen die entsprechenden Zonen fest. Erst die Detailabklärung im Ortsplanungsrevisionsverfahren kann allenfalls sachliche Kriterien zutage fördern, welche eine Ausscheidung als Weiler oder Kleinsiedlung unumgänglich machen. 2. Die Liegenschaft des Beschwerdeführers liegt in der Erhaltungszone „Moos“. lm Bauzonenplan und im Gesamtplan wird die Zone dargestellt. Die Legende der Zonenart wird im Gesamtplan aufgeführt. Nach diesen Plänen besteht kein Zweifel, dass die Erhaltungszone „Moos“ in der Bauzone liegt. Die Erhaltungszone „Moos“ wird von der strichpunktierten Linie der Bauzone umfasst. Im Gesamtplan liegt die Parzelle innerhalb des Siedlungsgebietes (weiss = Bau- und Reservezone, ausserhalb der Landwirtschaftszone). Die Erhaltungszone „Moos“ überlagert auch keine Nichtbauzone (Landwirtschaftszone) als Grundnutzung. Die Parzelle liegt deshalb eindeutig ausserhalb der Landwirtschaftszone im Baugebiet. Im Zonenreglement der Gemeinde (ZR 2001) wird in § 28 die Nutzung der Erhaltungszone „Moos“ umschrieben: Die Erhaltungszone Moos dient der Erhaltung sowie massvollen Nutzung und Ergänzung der bestehenden Gebäudegruppen. Zulässig sind Wohnungen und landwirtschaftliche Bauten, welche die Voraussetzungen von § 37ter Abs. 2 PBG erfüllen. 3. Gemäss § 37ter PBG (gültig bis zum 1. Januar 2008) umfassten Weilerzonen das weitgehend überbaute Gebiet von geschlossenen Gebäudegruppen in ganzjährig bewohnten Kleinsiedlungen, welche keine nennenswerte Entwicklung aufwiesen. Sie mussten im kantonalen Richtplan vorgesehen sein. Bauten und Anlagen waren zulässig, wenn sie sich in die bestehende Siedlung einordneten und die bestehenden landwirtschaftlichen Betriebe nicht verdrängten sowie entweder d) von Personen ganzjährig bewohnt wurden, die einen engen Bezug zum Weiler aufwiesen, oder e) der landwirtschaftlichen Nutzung dienten oder f) für die Versorgung der Kleinsiedlung notwendig waren. Das kantonale Recht hat die Frage, ob es sich um eine Bauzone handelte, nicht klar beantwortet. Es ist deshalb auf die Pläne der Ortsplanung S. abzustellen. Die Erhaltungszone „Moos“ in S. war eine Bauzone mit eingeschränkter Nutzung. 4. Mit der Änderung des Planungs- und Baugesetzes (Botschaft und Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat von Solothurn vom 19. September 2006, RRB Nr. 2006/1727) wurde die Bestimmung über die Erhaltungszonen neu eingeordnet (§ 34bis PBG). Der Botschaft lässt sich folgende Begründung entnehmen: Die neue systematische Eingliederung des bisherigen § 37ter PBG soll verdeutlichen, dass es sich bei der Weiler- und landwirtschaftlichen Kernzone um eine Bauzone handelt. Das soll auch der Einschub in Absatz 2 „mit Bewilligung der Baubehörde“ dokumentieren. Neurechtliche Weilerzonen umfassen demnach das weitgehend überbaute Gebiet von geschlossenen Gebäudegruppen in ganzjährig bewohnten Kleinsiedlungen, welche keine nennenswerte Entwicklung aufweisen. Sie müssen im kantonalen Richtplan vorgesehen sein. Bauten und Anlagen sind mit Bewilligung der Baubeh.de (§ 135 Absatz 1 PBG) zulässig, wenn sie sich in die bestehende Siedlung einordnen und die bestehenden landwirtschaftlichen Betriebe nicht verdrängen sowie entweder a) von Personen ganzjährig bewohnt werden, die einen engen Bezug zum Weiler aufweisen, oder b) der landwirtschaftlichen Nutzung dienen oder c) für die Versorgung der Kleinsiedlung notwendig sind. Eine Bootsreparaturwerkstatt ist nicht zonenkonform (vgl. BR 2007, S. 122). Es handelt sich um eine Bauzone. Dem Beschwerdeführer kann deshalb keine Ausnahmebewilligung Art. 24 ff. RPG erteilt werden. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 1. September 2008 (VWBES.2008.227)* |
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Whether the Moos preservation zone is a construction zone or a non-building zone.
The Moos preservation zone is a construction zone with restricted use.
The zoning plans place the parcel within the built-up area and outside the agricultural zone; the canton’s scheme and the legislative history of the relevant provision show that weiler zones are to be treated as construction zones.
Whether a boat repair workshop is zone-conforming in the Moos preservation zone.
No. The workshop is neither agricultural nor necessary for supplying the small settlement.
Permitted uses in the zone are limited to uses that serve preservation of the settlement; a commercial boat repair workshop does not meet those criteria.
Whether an exception permit under the spatial planning act could be granted.
No exception permit under Art. 24 ff. RPG could be granted because the use is not zone-conforming in a construction zone with restricted use.
Since the zoning framework already governs permissible uses and the proposed use falls outside them, the preconditions for an exception are not met.
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