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No special benefit for hillside parcel; no contribution duty

VWBES.2008.204Other CourtOct 29, 2008Granted

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Omnilex summary

The Administrative Court allowed L. AG’s appeal against a perimeter contribution of CHF 66,267.90 for the road project ‘Alte K.-Strasse’. The parcel was already fully accessed on the valley side, and an uphill connection to the new road would require disproportionately costly structures that no reasonable owner would build. The court held that mere technical connectability is insufficient; without economically reasonable access and resulting special benefit, no contribution duty arises. The lower-court decision was annulled.

Omnilex headnote

§ 108 PBG; § 6 GBV: Perimeter contributions for road construction presuppose a special benefit to the affected parcel. A special benefit is lacking where a steep hillside parcel is already fully and permanently accessed from the valley side and an additional uphill connection to the new road would require disproportionately burdensome construction works that are economically unreasonable. For the contribution assessment, it is not sufficient that a technical connection to the road could somehow be made; the access opportunity must be reasonably usable from the standpoint of an ordinary landowner. Where the new road cannot realistically improve accessibility or value, no contribution duty arises (consid. 3).

Full text

Geschäftsnummer:** VWBES.2008.204**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:30.10.2008
FindInfo-Nummer:O_VW.2008.1907
Titel:** Perimeterbeiträge**
Resümee:** Grundeigentümerbeiträge an Strassen. Ist ein an einem steilen Hang gelegenes Grundstück talseits bereits seit langem vollständig erschlossen und kann eine zusätzliche Strasse im Hang ohne völlig unverhältnismässige bauliche Vorkehren wegen der Topografie gar nie genutzt werden, so entsteht kein Sondervorteil, mithin auch keine Beitragspflicht.**
SOG 2008 Nr. 15 § 108 PBG, § 6 GBV. Grundeigentümerbeiträge an Strassen. Ist ein an einem steilen Hang gelegenes Grundstück talseits bereits seit langem vollständig erschlossen und kann eine zusätzliche Strasse im Hang ohne völlig unverhältnismässige bauliche Vorkehren wegen der Topografie gar nie genutzt werden, so entsteht kein Sondervorteil, mithin auch keine Beitragspflicht. * Sachverhalt:* Im Herbst 2007 legte die Einwohnergemeinde H. den Beitragsplan und die Beitragsberechnung des Projektes „Alte K.-Strasse“ öffentlich auf. Für das Grundstück GB Nr. 2945 der L. AG wurde ein Beitrag von Fr. 66'267.90 berechnet. Die Grundeigentümerin erhob Beschwerde bei der Kantonalen Schätzungskommission. Es wurde geltend gemacht, die Erschliessung erfolge ausschliesslich über die Talstrasse. Es seien kein Sondervorteil und kein Mehrwert ersichtlich. Die Beschwerde wurde abgewiesen. Die L. AG erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut. * Aus den Erwägungen:* 3. Die Parzelle GB H. Nr. 2945 grenzt an der Westseite an Kantonsstrassen (Tal- bzw. K.-Strasse) und auf der Ostseite an die auszubauende Alte K.-Strasse. Die Parzelle fällt steil nach Westen ab. Das Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus vollständig überbaut. Die Parzelle wird seit langem talseits über die Kantonsstrasse erschlossen. Gestützt auf private Dienstbarkeiten wurde eine aufwändige Privaterschliessung mit einer teuren unterirdischen Parkierung erstellt. Die Beschwerdeführerin ist deshalb auf eine bergseitige Erschliessung nicht angewiesen. Von der schmalen Alten K.-Strasse fällt das Gelände der Parzelle direkt steil nach Westen ab. Ein bergseitiger Anschluss der Parzelle ist zwar technisch machbar. Die Böschung von 6–8 m Höhe müsste mit teuren Erschliessungsbauwerken überwunden werden, die nirgendwohin führen, denn oberhalb der Wohnsiedlung am Hang kann keine Parkierungsanlage erstellt werden. Diese müsste auf Stelzen direkt an die Strasse gebaut werden. Ein derartiges Bauwerk zur Überwindung des grossen Höhenunterschieds zwischen der Strasse und der darunter liegenden Wohnsiedlung würde ein vernünftiger Grundeigentümer nur im Notfall bauen, denn es ist ökonomisch nicht zu vertreten. Es ist deshalb für die Perimetrierung nicht hinreichend, dass die Beschwerdeführerin wie auch immer an die Alte K.-Strasse anschliessen könnte. Die Gemeinde hat eine Erschliessungsstrasse anzubieten, an die mit einem ökonomisch vernünftigen Aufwand angeschlossen werden kann. Da dem nicht so ist und die Beschwerdeführerin auf den Anschluss nicht angewiesen ist, erfährt das Grundstück der Beschwerdeführerin durch die Strassenverbreiterung keinen Sondervorteil und auch keinen Mehrwert. (...) * Verwaltungsgericht, Urteil vom 30. Oktober 2008 (VWBES.2008.204)*

Keywords

special benefitperimeter contributionroad accesshillside parcelproperty improvementplanning law

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the parcel received a special benefit from the road project justifying perimeter contributions.

Extracted holding

No special benefit arose because the parcel was already fully accessed from the valley side and a hillside connection would require economically unreasonable works that a reasonable owner would not undertake.

Extracted reasoning

For contribution purposes, it is not enough that a technical connection to the new road is somehow possible; the road must provide an economically reasonable access opportunity. Since the parcel was not dependent on the uphill access, the project did not increase its utility or value.

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