VWBES.2008.184•Insurance valuation of demolition objects after fire damage
VWBES.2008.184Other CourtOct 9, 2008Dismissed
Extracted by Omnilex
The owner challenged SGV decisions that set the time value of two fire-damaged buildings at zero after concluding they were demolition objects. The court found that the owner had repeatedly and outwardly expressed an intention to demolish the buildings, had obtained a demolition permit, and had taken steps toward demolition. Under the applicable building-insurance rules, that made the properties demolition objects. Because demolition costs exceeded any residual reusable value, SGV was allowed to set the time value at zero. The appeal was therefore dismissed.
§ 27 Abs. 1 lit. b GVG; § 15 Abs. 2 GVV; classification of fire-damaged buildings as demolition objects and assessment of demolition value. A building is to be treated as a demolition object when, during the insurance period, the insured formed a definite intention to demolish it and manifested that intention outwardly. The decisive factor is the objective demolition purpose, not a later change of heart asserted only in litigation. Where the reusable value of the remaining parts is offset by demolition and disposal costs, the demolition value constitutes the time value and may be fixed at zero (consid. 3 ff., 5b). The extent of protective measures against weathering depends on the concrete circumstances and does not prevent demolition valuation if the object has effectively lost its insurable time value (consid. 5c).
| Geschäftsnummer: | ** VWBES.2008.184** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 10.10.2008 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2008.1581 |
| Titel: | ** Einschätzung** |
| Resümee: | ** Wenn ein Gebäude durch einen Willensentschluss des Versicherten während der Dauer der Versicherung zum Abbruch bestimmt wurde und der Willensentschluss auch nach aussen geäussert worden ist, liegt ein Abbruchobjekt vor (E. 3 ff.). Der Schutz der Brandruinen vor Verwitterung ist den konkreten Umständen anzupassen und kann daher über die von der SGV angeordneten Sofortmassnahmen hinausgehen (E. 5.c).** |
| SOG 2008 Nr. 32 § 27 Abs. 1 lit. b GVG, § 15 Abs. 2 GVV. Wenn ein Gebäude durch einen Willensentschluss des Versicherten während der Dauer der Versicherung zum Abbruch bestimmt wurde und der Willensentschluss auch nach aussen geäussert worden ist, liegt ein Abbruchobjekt vor (E. 3 ff.). Der Schutz der Brandruinen vor Verwitterung ist den konkreten Umständen anzupassen und kann daher über die von der SGV angeordneten Sofortmassnahmen hinausgehen (E. 5.c). * Sachverhalt*: Am 21. Oktober 2005 brannten in X. die beiden Gebäude auf GB Nrn. 1131 und 2247. Die Solothurnische Gebäudeversicherung (SGV) schätzte den Schaden rechtskräftig mit Fr. 560'000.00 bzw. mit Fr. 1'270'000.00 ab. In den Jahren 2006 und 2007 wurden die Gebäude zum Zeitwert neu eingeschätzt. Am 24. April 2008 nahm die SGV eine neue Schätzung vor. Im Protokoll wurde vermerkt: „Das Gebäude wurde zum Teil durch Brand zerstört und ist zum Abbruch bestimmt.“ Mit dem neuen Versicherungsnachweis verfügte die SGV am 6. Juni 2008 für beide Gebäude, der Zeitwert betrage 0 Franken. Zur Begründung führte die SGV aus, das durch den Brand zum Teil zerstörte Gebäude sei zum Abbruch bestimmt. Aus diesem Grund sei die Gebäudeversicherungsdeckung erloschen. Gegen diese beiden Verfügungen erhob A. Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, in Aufhebung der Verfügungen sei der Zeitwert auf mindestens Fr. 235'000.00 (Nr. 1131) bzw. auf Fr. 103'625.00 (Nr. 2247) festzusetzen; eventuell sei die Sache zur Neufestlegung der Zeitwerte an die SGV zurückzuweisen. Zur Begründung wird ausgeführt, A. habe sich über das weitere Vorgehen noch nicht festlegen können; die von der Gemeinde bereits erteilte Abbruchbewilligung habe A. wegen Differenzen mit der Eigentümerin der Nachbarliegenschaft nicht umsetzen können. Sie beabsichtige nun, auf der Grundlage der noch vorhandenen Gebäudereste einen Neubau zu erstellen. Das Baugesuch sei nicht behandelt worden; die Gemeinde habe über die Grundstücke eine Planungszone gelegt. Das Verfahren sei sistiert worden, das Baugesuch demnach immer noch hängig. Die Gebäude seien – insbesondere im jetzigen Zeitpunkt – keine reinen Abbruchobjekte, weil sie nicht zum Abbruch bestimmt seien. Sie seien mindestens in dem Umfang zu versichern, wie dies bei der Einschätzung 2007 der Fall gewesen sei. Es treffe nicht zu, dass die Brandruinen nach dem Brand durch die Beschwerdeführerin unsachgemäss geschützt worden seien. Alle Schutzmassnahmen seien durch die SGV angeordnet und in Auftrag gegeben worden; gegebenenfalls trage die SGV selbst die Verantwortung. Die Differenz zwischen den Einschätzungen 2007 und 2008 sei kaum nachvollziehbar. Die SGV liess sich am 9. Juli 2008 mit dem Antrag auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Überreste seien nicht ausreichend vor Verwitterung geschützt worden; bereits am 4. Dezember 2007 sei deshalb eine tiefere Einschätzung nötig geworden. Als die SGV davon Kenntnis erhalten habe, dass nach wie vor kein Bauvorhaben realisiert werde und die Überreste in den Wintermonaten 2007/2008 weiterhin der Witterung ausgesetzt geblieben seien, habe eine Besichtigung am 24. April 2008 ergeben, dass nur noch ein völliger Abbruch in Frage komme. Die Versicherung zum Abbruchwert komme nun einer Aufhebung der Versicherungsdeckung gleich. Die Berechnung sei rechtskonform erfolgt. Die Beschwerdeführerin habe bereits zwei Baugesuche eingereicht, die einen vollständigen Abbruch vorsehen. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen:* 3. Die SGV hat die Gebäulichkeiten auf den zwei Grundstücken in den Jahren 1997 und 2004 auf Fr. 2'055'500.00 geschätzt. Nach dem Brandfall vom 21. Oktober 2005 eröffnete die SGV am 13. Dezember 2005 die Abschätzung des Brandschadens mit Fr. 1'270'000.00 für GB Nr. 2247 und Fr. 560'000.00 für GB Nr. 1131. Danach hat die SGV folgende weitere Schätzungen vorgenommen: | Datum | GB Nr. 2247 | GB Nr. 1131 | | --- | --- | --- | | 17.01.2006 | Fr. 198'800.00 | Fr. 451'200.00 | | 27.11.2007 | Fr. 103'625.00 | Fr. 235'000.00 | | 24.04.2008 | Fr. 0 (Abbruchwert) | Fr. 0 (Abbruchwert) | Die beiden Einschätzungen in den Jahren 2006 und 2007 hat die Beschwerdeführerin rechtskräftig werden lassen. Bei der Eröffnung der Einschätzungsergebnisse wies die SGV darauf hin, dass die Gebäude ihres schlechten Zustands wegen zum Zeitwert eingeschätzt worden seien. Gegen die neuste am 6. Juni 2008 eröffnete Einschätzung vom 24. April 2008 erhebt A. Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die SGV vermerkt auf den beiden angefochtenen Verfügungen einzig, das durch den Brand beschädigte Gebäude sei zum Abbruch bestimmt, weshalb die Deckung erlösche. 4. Die Beschwerdeführerin macht geltend, ein Abbruch sei nun nicht mehr geplant. Vielmehr wolle sie auf der Grundlage der noch vorhandenen Gebäudereste einen Neubau erstellen; das entsprechende Baugesuchsverfahren sei aber sistiert worden, weil die Gemeinde über die beiden Grundstücke eine Planungszone gelegt habe. Die Gebäudereste seien „keine reinen Abbruchobjekte“. Es sei auch nicht nachvollziehbar, dass die „Brandruinen“, die noch im Dezember 2007 einen Zeitwert von Fr. 338'625.00 aufwiesen, wenige Monate später überhaupt keinen Wert mehr haben sollen. 5.a) Die SGV weist darauf hin, dass A. bereits am 29. August 2006 eine Bewilligung für den Abbruch erhalten habe. Auch noch am 9. August 2007 habe A. als Eigentümerin auf dem Anmeldeformular der SGV zur obligatorischen Bauversicherung das Bauvorhaben mit „Abbruch für späteren Neubau“ umschrieben. In der abschliessenden Rubrik „Bemerkungen“ fügte der Architekt an, beim Objekt handle es sich um einen Abbruch. Unbestritten ist, dass die beiden Gebäudeteile bereits bei den Schätzungen vom 17. Januar 2006 und vom 27. November 2007 gestützt auf § 27 Abs. 1 lit. a GVG (Gebäudeversicherungsgesetz, BGS 618.111) nicht mehr der Neuwertversicherung unterlagen. Die Beschwerdeführerin hat denn auch die beiden klar unter der Grenze von 50 % des Neuwertes liegenden Schätzungen akzeptiert. In seinem Schätzungsprotokoll vom 24. April 2008 merkte der Schätzungspräsident Folgendes an: „Das Gebäude wurde zum Teil durch Brand zerstört und ist zum Abbruch bestimmt.“ Er sah keinen Anlass mehr zu einer näheren Besichtigung zwecks neuer Schätzung des Zeitwerts und vermerkte bloss „Abgang“. Zu prüfen ist, ob die SGV bei dieser neusten Schätzung die nach dem Brand von 2005 übrig gebliebenen Gebäudeteile zu Recht als Abbruchobjekte qualifiziert hat. b) Die Einwohnergemeinde X. hat auf Gesuch von A. hin bereits am 29. August 2006 eine Abbruchbewilligung erteilt; diese war als Folge von Einsprachen mit gewissen Auflagen versehen, was die Beschwerdeführerin veranlasst haben soll, auf den Abbruch einstweilen zu verzichten. Die Gültigkeitsdauer der Abbruchbewilligung lief daher unbenützt ab. Warum bei der Schätzung vom November 2007 trotzdem noch die vorne erwähnten Zeitwerte festgelegt wurden, ist nicht erklärbar; der Schätzer wies einzig auf den schlechten Zustand hin. Aber auch noch im Jahre 2008 hat B. als Geschäftsführer der Firma Z. GmbH und als Vertreter seiner Ehefrau und Beschwerdeführerin wiederholt in Korrespondenzen mit der SGV darauf hingewiesen, dass die „Gebäude zum Teil durch Brand zerstört und zum Abbruch bestimmt“ seien. Daraus schliesst er selber wörtlich: „Aus diesem Grund ist die Gebäudeversicherungsdeckung erloschen.“ In dem Schreiben verweist er auch auf einen am 26. Juli 2007 abgeschlossenen Werkvertrag für die Abbrucharbeiten. Das „Gefühl, eine gewisse Bausubstanz könne doch noch in ein Neubaukonzept integriert werden, um den Schaden zu minimieren“, sei fälschlicherweise entstanden. Die Begründung der vorliegend zur Beurteilung stehenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde steht im klaren Widerspruch zu dieser Darstellung, die B. in einem weiteren Schreiben an die SGV nochmals bekräftigt hat. Zwar vertritt er diesen Standpunkt in anderem Zusammenhang: Er verlangt von der Gebäudeversicherung die Nachbezahlung einer weiteren Schadensvergütung, weil seinerzeit nicht bloss ein Teilschaden, sondern ein Totalschaden entstanden sei. Die Vergütung des 2005 entstandenen Schadens ist indes längst abgewickelt und ist nicht Gegenstand des Verfahrens vor Verwaltungsgericht. Es geht aber nicht an, eine Schätzung zum Abbruchwert im Widerspruch zur eigenen Argumentation und zum vorangegangenen eigenen Verhalten (der wiederholten Eingabe an die Baubehörde mit der Absicht, die Gebäudereste vollständig abzubrechen) bei der Rechtsmittelinstanz als falsch anzufechten. Dasselbe gilt für die Baueingabe von Januar 2007. Wenn ein Gebäude durch einen Willensentschluss des Versicherten während der Dauer der Versicherung zum Abbruch bestimmt wurde und der Willensentschluss auch nach aussen geäussert worden ist, liegt ein Abbruchobjekt vor (SGGVP 1973, N 53). A. hat darüber hinaus auch schon die für einen Abbruch notwendigen Schritte eingeleitet. Dies und nichts anderes hat die SGV in ihrer Begründung der angefochtenen Verfügung angeführt. Dass ein Neubau nach dem Abriss wegen kommunalen bau- und planungsrechtlichen Bestimmungen nicht mehr in der Grösse des vom Brand betroffenen Gebäudes möglich ist, hat nicht die SGV zu vertreten. Es ist daher – nachdem A. wiederholt ihre Absicht des vollständigen Abbruchs bekundet hat – grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die SGV gestützt auf § 27 Abs. 1 lit. b GVG neu den Abbruchwert als Zeitwert herangezogen hat. Als Abbruchwert, der nach § 44 GVG bei der Ermittlung allfälliger Schäden Grundlage für deren Bemessung bildet, gilt nach § 15 Abs. 2 GVV (Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz, BGS 618.112) der Wert der wiederverwendbaren Gebäudeteile abzüglich die Abbruchkosten (inkl. Entsorgungskosten) als Zeitwert. Dass die Abbruchkosten den Wert der von A. selbst als unbrauchbar bezeichneten Gebäudeüberreste übersteigen, ist offenkundig. Zu Recht hat die SGV somit den Zeitwert mit Null bemessen. c) Nicht mehr näher zu prüfen ist deshalb, ob und seit wann die Gebäudereste im Jahr 2008 nur noch Abbruchwert aufweisen. Dabei fällt auf, wie dies A. geltend macht, dass die Gebäude 2006 und auch noch 2007 nicht zum Abbruchwert, sondern zu einem bedeutend höheren Zeitwert geschätzt wurden. Rückblickend erweisen sich diese Schätzungen, zumindest jene von November 2007, als sehr grosszügig. Daraus kann A. nichts für sich ableiten; sie hat die massive Reduktion im Übrigen damals akzeptiert. Begründet hat die SGV damals die tiefere Bewertung damit, dass der Zustand der Gebäudereste sehr schlecht sei. Die SGV beruft sich erst in der Vernehmlassung zur Beschwerde ausdrücklich darauf, dass A. zu wenig unternommen habe, um die Überreste besser zu schützen. Am Augenschein blieb unwidersprochen, dass die SGV selbst kurz nach dem Brand im Dezember 2005 die Überdachung des Gebäudes auf GB Nr. 2247 veranlasst hatte. Dies konnte A. indes nicht für eine längere, von der Gebäudeversicherung jedenfalls weder zu vertretende noch voraussehbare Dauer gänzlich davon entbinden, weitere Schutzvorkehren entweder selbst zu treffen oder solche mit der SGV abzusprechen. A. hatte aber offenkundig gar kein Interesse daran, weil sie ja längst den Abbruch plante. Dazu hätte aber umso mehr Anlass bestanden, weil das Gebäude – wie der ausführlichen Dokumentation des Brandermittlungsdienstes der Kantonspolizei zu entnehmen ist – schon 2005 massive Löschwasserschäden erlitten hatte; eine über die Jahre hinweg eintretende massive Beeinträchtigung der Bausubstanz war somit voraussehbar. Selbst wenn man A. zubilligen wollte, dass es möglich wäre, nach den im neusten Baugesuch eingereichten Plänen die Mauerreste für den Wiederaufbau teilweise zu belassen, führte dies zu keinem andern Ergebnis: Nach den unwidersprochen gebliebenen Feststellungen des Experten am Augenschein wäre es unter ökonomischen Aspekten nicht sinnvoll bzw. nicht vertretbar, anstelle eines Abbruchs mit anschliessendem Neuaufbau die Gebäudehülle für einen Wiederaufbau zu belassen. Auslöser für ein solches fragwürdiges Projekt ist einzig das Bestreben, das bisherige Gebäudevolumen zu erhalten. Darüber hinaus steht es nicht nur zur wiederholt öffentlich bekundeten Absicht des Abbruchs, sondern auch zur reichlich spät und auch verspätet vorgebrachten Behauptung, der Brand habe einen Totalschaden verursacht, im Widerspruch; d.h. A. verlangt einerseits die Vergütung eines behaupteten Totalschadens, anderseits sollen bestimmte Gebäudeteile für den Wiederaufbau verwendet werden können. Massgebend ist die objektive Wiederverwendbarkeit, die zumindest heute nicht mehr gegeben ist. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 10. Oktober 2008 (VWBES.2008.184)* | ||
|---|---|---|
| Datum | GB Nr. 2247 | GB Nr. 1131 |
| 17.01.2006 | Fr. 198'800.00 | Fr. 451'200.00 |
| 27.11.2007 | Fr. 103'625.00 | Fr. 235'000.00 |
| 24.04.2008 | Fr. 0 (Abbruchwert) | Fr. 0 (Abbruchwert) |
Extracted by Omnilex
Whether the fire-damaged buildings had become demolition objects under the insurance law.
Yes. A building is a demolition object if, during the insurance period, the insured formed and outwardly expressed the intent to demolish it.
The owner had repeatedly stated and acted on a plan for full demolition, had obtained a demolition permit, and had initiated demolition steps; objective reutilization was no longer decisive.
Whether SGV was entitled to set the time value at zero based on demolition value.
Yes. When demolition value exceeds or eliminates any reusable value, the time value may be assessed at zero.
Under § 15 Abs. 2 GVV, demolition value equals the value of reusable parts minus demolition and disposal costs; here those costs clearly exceeded any residual value.
Whether insufficient weather protection of the ruins prevented the zero valuation.
No. The protection duty must be adapted to the concrete circumstances, but on the facts it did not prevent the demolition valuation.
Any further protection beyond the immediate measures depended on the owner’s own steps and the long-term, foreseeable deterioration did not alter the demolition-object classification.
Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.