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Commercial annex in residential zone not zoned-in

VWBES.2006.63Other CourtJun 24, 2007Granted

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Omnilex summary

The objector challenged approval of an annex for an electrical installation business in a residential zone. The court held that residential zones allow only non-disturbing commercial and service uses that serve the daily needs of housing; the planned workshop and storage facilities were functionally comparable to construction-industry premises and not zoned-compatible. The court also found that a large single-storey hall would not integrate typologically into a zone dominated by two-storey single-family houses. The complaint was therefore upheld.

Omnilex headnote

§ 30, § 145 PBG; zoning compatibility and typological integration of commercial uses in a residential zone. Residential zones are not defined solely by immissions but also by function; admissible are only non-disturbing commercial and service undertakings serving the daily needs of housing and adapted to the zone’s building character. A business that is functionally part of the construction industry and is housed in a large, single-storey workshop hall without residential use is not zoned-compatible. The integration requirement is violated where the proposed volume and typology depart from the prevailing built pattern of the zone (consid. 2, 6).

Full text

Geschäftsnummer:** VWBES.2006.63**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:25.06.2007
FindInfo-Nummer:O_VW.2007.1082
Titel:** Baubewilligung, Anbau Elektro-Installationsgeschäft**
Resümee:** Gewerbliche Nutzungen sind in einer Wohnzone nicht nur wegen der Immissionen, sondern auch funktional zu beschränken. Zonenkonform sind einzig nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, die dem täglichen Bedarf des Wohnens dienen. In einer Wohnzone, überbaut mit zweigeschossigen Einfamilienhäusern, ist eine grossflächige, eingeschossige Werkhalle typologisch nicht vertretbar.**
SOG 2007 Nr. 14 §§ 30 und 145 PBG. Gewerbliche Nutzungen sind in einer Wohnzone nicht nur wegen der Immissionen, sondern auch funktional zu beschränken. Zonenkonform sind einzig nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, die dem täglichen Bedarf des Wohnens dienen. In einer Wohnzone, überbaut mit zweigeschossigen Einfamilienhäusern, ist eine grossflächige, eingeschossige Werkhalle typologisch nicht vertretbar. * Sachverhalt:* R. stellte das Gesuch, auf Grundbuch G. Nr. 868 an die bestehende Liegenschaft mit Volg-Laden einen Anbau zu errichten, der dem Betrieb eines Elektroinstallationsgeschäfts dienen soll. Gleichzeitig solle eine Aussenwärmepumpe in Betrieb genommen werden. F. erhob Einsprache. Die kommunale Bau- und Werkkommission wies die Einsprachen ab. Das Bauvorhaben sei in der Wohnzone zonenkonform. Im Dorf befänden sich bereits ähnliche Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Der Einsprecher gelangte an das Bau- und Justizdepartement. Das Departement wies die Beschwerde kostenfällig ab, soweit es darauf eintrat. Die Liegenschaft werde bisher als "Quartierlädeli" genutzt. Der Anbau solle als Büro, Lager, Laden und Werkstatt für ein Elektroinstallationsgeschäft dienen. Mit einer erheblichen verkehrsmässigen Mehrbelastung sei nicht zu rechen. Andere Lärmquellen könnten nicht ausgemacht werden. Das Grundstück sei genügend erschlossen. F. erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Sinngemäss rügt er, das Vorhaben sei nicht zonenkonform. Der Charakter des Quartiers werde nicht gewahrt, denn der Neubau solle mit einem Satteldach gedeckt werden, während das Nachbarhaus ein Flachdach habe. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut. * Aus den Erwägungen:* 2. Nach § 30 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) sind in Wohnzonen nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig, welche der Bauweise der Zone angepasst sind. Wohnnutzung bedeutet Erholung, Schlafen, Haus- und Heimarbeit, Essen usw. Dies bedingt eine Umgebung, die frei ist von Immissionen, von Lärm, Gerüchen und anderen Immissionen, die das mit dem Wohnen selbst verbundene Mass übersteigen. Andererseits ist ein Quartierleben zu ermöglichen. Die solothurnische Wohnzone ist von der kantonalen Definition her eine polyfunktionale Zone: Nichtstörende Betriebe sind zugelassen. Der Kasuistik lässt sich (interkantonal) namentlich Folgendes entnehmen: Autoreparaturwerkstätten sind in der Wohnzone nicht zonenkonform, ebenso wenig Autowaschanlagen, eine Schreinerei, Transportunternehmen, Gärtnereien und landwirtschaftliche Betriebe. Büros und Geschäftsräumlichkeiten sind zonengerecht, sofern das Gewerbe der Befriedigung der täglichen Bedürfnisse eines Wohnquartiers dient (Coiffeur, Arzt, Anwalt, Quartierläden). Als zonenkonform wurden namentlich auch eine Asylbewerberunterkunft, ein Hundesalon, eine Glassammelstelle, ein privates Schwimmbecken, ein bis 23 Uhr geöffneter Spielsalon, eine kleine Kunstgalerie und eine Velovermietung eingestuft. (Zum Ganzen: Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2002, S. 161; BVR 2004, S. 498; Permarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert: Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, S. 230 ff.; Ernst Kistler/René Müller: Baugesetz des Kantons Aargau, Textausgabe mit Kommentar, Aarau 2002, S. 36 f.) Am Augenschein machte die Bauherrschaft zum Gewerbe folgende ergänzende Angaben: Es werden insgesamt 5 Personen beschäftigt, die Monteure eingerechnet. Hinzu kommen zwei Auszubildende. Das Material wird nach Möglichkeit direkt auf Baustellen geliefert, um sich das Umladen zu ersparen. Häufiger, direkter Kundenkontakt ist an diesem Ort offenbar nicht vorgesehen; Kunden würden im Büro/Besprechungszimmer empfangen. Aus den Baugesuchsakten ergibt sich, dass kein Laden vorgesehen ist. Es sollen ein Besprechungszimmer, ein Rapportbüro, eine Werkstatt und ein Lager entstehen. Für Mitarbeiter und Lieferanten sind 10 Parkplätze geplant. Nach dem Handelsregister bezweckt die R. Elektro-Anlagen AG die "Planung und Ausführung von Elektroinstallationen und Telefonanlagen sowie Verkauf von elektrischen Geräten und Maschinen". Ein solches Installationsgeschäft dient nicht dem täglichen Bedarf des Wohnens; es ist Teil der Bauwirtschaft. Das Gewerbe ist am ehesten mit der oben genannten Schreinerei zu vergleichen. Es wird in einem grossen Umkreis geliefert und montiert. Gemäss Zimmerlin ist die Zulassung von gewerblichen Bauten nicht nur immissionsmässig, sondern auch funktional zu beschränken (Erich Zimmerlin: Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, S. 307; SOG 1994 Nr. 37: Busparkplatz in der Wohnzone; SOG 1996 Nr. 29: "Massagesalon"; BGE 117 Ib 154, wonach nicht zu beanstanden ist, wenn in der Wohnzone nur Gewerbe zugelassen werden, die dem täglichen Bedarf der Bewohner dienen). Nach der Bauweise in Wohnzonen werden Wohnnutzung und Gewerbe in der Regel kombiniert (der Coiffeur betreibt seinen Salon im eigenen Haus, in der Regel im Parterre). Dies ist hier nicht der Fall. Die geplante Baute weist keinen Wohnanteil auf. Sie ist nach kantonalem Recht nicht zonenkonform. (...) 6. Zu prüfen bleibt, ob der geplante Neubau das Eingliederungsgebot beachtet. Es gelten die allgemeinen Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes, wonach sich Bauten und Aussenräume typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern haben. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung fördern (§ 145 PBG; § 63 der Kantonalen Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Diese Paragrafen enthalten eine positive ästhetische Generalklausel, ein Eingliederungsgebot. Der Gesetzgeber will mit dem Begriff "typologisch" Qualität beschreiben. Es geht um Ordnung im Grossen und Vielfalt im Kleinen. In verschiedenen historischen Beispielen kann man einen Typus ausfindig machen. Eine jüngere Überbauung kann nur dann als Typ gelten, wenn sie (bezüglich Firstrichtung, Anordnung der Bauten, Dachneigung etc.) einheitlich wirkt und wenn eine Planungsidee sichtbar wird. Auf das Eingliederungsgebot bezieht sich auch § 30 PBG: Zonenkonform sind nur Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, "welche der Bauweise der Zone angepasst sind". Im Quartier sind zwar die Bauten heterogen, was Volumina, Dachformen, Stilelemente, Firstrichtung und Fassadengestaltung anbelangt. Es ist aber zu beachten, dass das Quartier zum Teil auch in der Kernzone und in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegt. Betrachtet man nur die Wohnzone, herrscht das zweigeschossige Einfamilienhaus vor. Grossflächige, eingeschossige Hallen entsprechen der Bauweise dieser Zone nicht. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Juni 2007 (VWBES.2007.63)*

Keywords

planning lawresidential zonezoning conformitytypological integrationcommercial usebuilding annexnon-disturbing businessdaily needs

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the planned annex for an electrical installation business is zoned-compatible in a residential zone.

Extracted holding

No. In a residential zone, only non-disturbing commercial and service uses serving the daily needs of housing are permissible; this business was functionally part of the construction industry and not of that kind.

Extracted reasoning

Residential zones are not limited only by immissions but also by function. The planned workshop, storage and office use, without residential content, did not match the typical development pattern of the zone and was not adapted to it.

Key legal question

Whether the proposed building respects the typological integration requirement.

Extracted holding

No. A large single-storey hall does not fit the prevailing two-storey single-family-house typology of the residential zone.

Extracted reasoning

The integration duty under the planning and building rules requires buildings to fit existing structures in volume, form and overall typology; the planned annex contradicted the residential zone's built character.

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