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Zoning of farm parcel and building gap

VWBES.2004.102Other CourtJul 12, 2004Partially Granted

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Omnilex summary

B., who had taken over her father J.'s agricultural holding, challenged the cantonal decision that left the unbuilt part of parcel no. 1000 in the agricultural zone and moved parcel no. 1100 to the reserve zone. The Administrative Court upheld the agricultural zoning of parcel no. 1000, holding that it formed part of the operational base of a self-operated farm. It then found that parcel no. 1100 was a genuine building gap within a largely built-up and serviced settlement area; its rezoning was therefore unlawful. The appeal was thus partially allowed and the rezoning of parcel no. 1100 was overturned.

Omnilex headnote

Art. 15 RPG; § 37bis PBG: Zoning of agricultural land and building gaps; a parcel forming the operational base of a self-operated agricultural holding remains in the agricultural zone if it is to be permanently preserved for farming within the planning horizon. By contrast, a small, serviced, unbuilt parcel embedded in a largely built-up settlement area constitutes a genuine building gap; where its character is dominated by surrounding development, inclusion in the building zone is required and a rezoning to reserve/agricultural land is unlawful.

Full text

Geschäftsnummer:** VWBES.2004.102**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:13.07.2004
FindInfo-Nummer:O_VW.2004.696
Titel:** Ortsplanung**
Resümee:** Zonenplan. Baulücke. Zuteilung einer extensiv landwirtschaftlich genutzten Parzelle im Dorfgebiet zur Bauzone.**
SOG 2004 Nr. 24 ** Art. 15 RPG, § 37bis PBG.** Zonenplan. Baulücke. Zuteilung einer extensiv landwirtschaftlich genutzten Parzelle im Dorfgebiet zur Bauzone. * Sachverhalt:* Die Ortsplanung der Gemeinde wurde 2-mal öffentlich aufgelegt. Über die eingegangenen Einsprachen entschied der Gemeinderat am 2.11.2001. Verschiedene vom Gemeinderat abgewiesene Einsprecher fochten den Entscheid beim Regierungsrat an. Die Beschwerde von J. wurde vom Regierungsrat abgewiesen. J. führe einen Landwirtschaftsbetrieb. Der Betrieb gehöre grundsätzlich in die Landwirtschaftszone. Da es sich um einen Weinbaubetrieb mit Direktverkauf ohne Tierhaltung handle, sei das Betriebsgebäude der Bauzone GW2 zuzuteilen. Der übrige, unüberbaute Teil dieses Grundstückes Nr. 1000 gehöre bestimmungsgemäss in die Landwirtschaftszone. Das Grundstück Nr. 1100 sei noch unüberbaut. Es sei mit Obstbäumen bepflanzt und werde zur Schafhaltung genutzt. Es sei weitgehend von bereits überbauten Bauzonen umgeben und werde von zwei Strassen eingerahmt. Der Beschwerdeführer habe mehrmals erklärt, dass er die Parzelle mittelfristig nicht überbauen wolle. Er habe sich geweigert, eine Bauverpflichtung einzugehen. Die Einteilung des Grundstückes in die Reservezone Wohnen sei deshalb nicht zu beanstanden. Die Bauzonengrösse der Gemeinde bewege sich ohnehin an der allerobersten Grenze des Zulässigen. B., welche zwischenzeitlich den Hof von ihrem Vater J. übernommen hat, erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde und beantragt, der Beschluss des Regierungsrates sei aufzuheben. Die Bauzone sei unverändert zu belassen. Ein weiterer Teil des Hofgrundstücks Nr. 1000 sei der Wohn- und Gewerbezone zuzuteilen. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde teilweise gut. * Aus den Erwägungen:* 4. b) Die Beschwerdeführerin führt ein landwirtschaftliches Gewerbe. Dazu gehören die landwirtschaftlichen Grundstücke, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dienen und die mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beanspruchen (Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Erfasst wird damit das Betriebszentrum auf dieser Parzelle mit den betrieblich notwendigen Wohn- und Ökonomiegebäuden im Sinne von Art. 7 und 5 BGBB, und dessen Landanteil (Christoph Bandli: Kommentar BGBB, N 21 ff. zu Art. 2 BGBB). Die Beschwerdeführerin will den Betrieb in näherer Zukunft nicht aufgeben. Die Veräusserung an Nichtselbstbewirtschafter und die parzellenweise Verpachtung des Betriebs sind stark erschwert. Es bestehen privatrechtliche Ansprüche auf die Zuweisung des landwirtschaftlichen Gewerbes und Vorkaufsrechte der Verwandten. Im öffentlichen Recht sind das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot und die Verkaufsbeschränkungen zu beachten. c) Bei der Parzelle Nr. 1000 handelt es sich um die Hofparzelle des zur Selbstbewirtschaftung übernommenen Betriebs. In der lebzeitigen Abtretung wird festgehalten, dass es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt und dass dieses zur Selbstbewirtschaftung übertragen wird. Gemäss § 37 bis PBG (Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1) gehört in die Landwirtschaftszone Land, das sich für die landwirtschaftliche Nutzung und den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird oder im Gesamtinteresse, insbesondere zum Schutze von Natur und Landschaft, als Erholungsraum und zur langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes landwirtschaftlich genutzt werden soll. Auch Land, das im weitgehend überbauten Gebiet liegt, aber als Grundlage eines Landwirtschaftsbetriebs dauernd erhalten werden soll, ist der Landwirtschaftszone zuzuteilen (§ 37 bis PBG). Bauten und Anlagen, die der landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens dienen, gehören in die Landwirtschaftszone. Sie sind dort, und nicht in der Bauzone, zonenkonform (Peter Hänni: Planungs-, Bau-, und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2002, S. 168 ff.). Die streitige Parzelle liegt zwar am Rand des weitgehend überbauten Gebietes. Aber als Grundlage eines Landwirtschaftsbetriebs kann der ausgezonte Teil der Parzelle für den Planungshorizont des Zonenplanes der Landwirtschaft dauernd erhalten werden. Gemäss § 37 bis lit. c PBG hat die Planungsbehörde diesen Teil der Parzelle zu Recht der Landwirtschaftszone zugeteilt. 5. a) Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15 Bundesgesetz über die Raumplanung, RPG, SR 700). Die Bauzonen haben sich zunächst an den bereits überbauten Gebieten zu orientieren (Art. 15a RPG; Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 77). Der Begriff der weitgehenden Überbauung ist Parzellen übergreifend und gebietsbezogen zu verstehen. Der vorhandene Zustand auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu betrachten (BGE 121 II 424). Der Begriff des weitgehend überbauten Landes umfasst eigentliche Baulücken innerhalb des im Wesentlichen geschlossenen Siedlungsbereichs. Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. b) Die Befragung des Zeugen an der Hauptverhandlung hat gezeigt, dass die Parzelle GB Nr. 1100 für den Weinbaubetrieb nutzlos ist. Die auf der Parzelle vorhandenen Kirschbäume sind weitgehend ertragslos, denn die Ernten taugen nur für das Brennen von Branntwein. Die Grundeigentümerin möchte die Parzelle verwerten, um Geld oder Land für den Landwirtschaftsbetrieb zu beschaffen. Die Parzelle lag seit der ersten Zonenplanung in der Wohnzone W 3. Nach § 12 der Zonenvorschriften wird sie nun in die Reservezone zurückgezont. Es gelten neu die Nutzungsbestimmungen der Landwirtschaftszone. Eine spätere Zuweisung zu einer Bauzone hat im Einzonungsverfahren zu erfolgen. Wie der Augenschein zeigte, ist die Parzelle von Bauzonen umgeben. Bauinteressenten für dieses Quartier bestehen, ist doch nebenan eine Überbauung ausgeschrieben. Östlich direkt anschliessend an die zurückgezonte Parzelle der Beschwerdeführerin wurden die überbauten Teile zweier Parzellen neu eingezont. Nach einem Urteil der Schätzungskommission vom 6.3.1981 wurden beim Vater der Beschwerdeführerin für die Erschliessung dieser Parzelle Grundeigentümerbeiträge erhoben. Im Urteil wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Beiträge für eine Baulandparzelle erhoben werden. Heute ist die Parzelle erschlossen. Innerhalb der Parzelle wurden verschiedene Leitungen verlegt und für eine Bushaltestelle wurde Land abgetreten. Beurteilt man diese Parzelle in ihrem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen, handelt es sich um weitgehend überbautes Land, also um eine eigentliche Baulücke innerhalb des im Wesentlichen geschlossenen Siedlungsbereichs. Die Nutzung der Baulücke wird von der bestehenden Überbauung derart stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Die Rückzonung der Parzelle ist deshalb rechtlich nicht haltbar. An diesem Ergebnis ändert auch die Tatsache nichts, dass der Vater der Beschwerdeführerin die Bauverpflichtung nicht unterschrieben hat. Er macht dafür hinreichende Gründe geltend. Da die Parzelle lediglich eine geringe Fläche aufweist, verändert die Aufhebung der Rückzonung das Fassungsvermögen der Bauzonen nur geringfügig. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 13. Juli 2004 (VWBES.2004.102)*

Keywords

zoning planbuilding gapagricultural zonereserve zonefarm holdingbuilt-up arealand use planning

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the non-built part of farm parcel no. 1000 had to be assigned to the agricultural zone.

Extracted holding

Yes. As part of a self-operated agricultural holding and its operational base, the unbuilt part had to remain in the agricultural zone under § 37bis PBG.

Extracted reasoning

The parcel formed the farm homestead of an agricultural enterprise intended to continue; for the planning horizon it could be permanently preserved for agriculture. Land serving the agricultural use of the soil belongs in the agricultural zone.

Key legal question

Whether parcel no. 1100 was rightly transferred from the residential zone to the reserve zone instead of remaining in the building zone as a building gap.

Extracted holding

No. The parcel constituted a genuine building gap within a largely built-up settlement area and therefore belonged in the building zone.

Extracted reasoning

The parcel was surrounded by building zones, already serviced, and strongly shaped by surrounding development. Its use was dominated by the existing built environment, so only inclusion in the building zone was reasonable.

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