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Planning ban on new roof forms in homogeneous district

VWBES.2002.10Other CourtJun 9, 2002Dismissed

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Owners in the W2F zone challenged revised municipal planning rules that required flat roofs and excluded new roof forms in a nearly fully built-up district. The Administrative Court held that the municipality acted within its planning discretion and on a sufficient legal basis to protect the district's character and landscape quality. The court found the district to be remarkably homogeneous, with existing flat-roof villas and a coherent garden setting. It further held that the restriction was proportionate and did not violate the property guarantee. The government council’s rejection of the complaints was therefore confirmed.

Omnilex headnote

§§ 119 Abs. 3 und 145 PBG; § 63 KBV; Art. 3 RPG; Schutz des Orts- und Quartierbildes durch bau- und zonenplanerische Dachvorschriften. Gemeinden verfügen bei der Erhaltung eines einheitlich gewachsenen Quartiers über erhebliches Planungsermessen. Planungsvorschriften sind zulässig, wenn sie auf genügender gesetzlicher Grundlage beruhen, dem öffentlichen Interesse an der Einordnung von Bauten in die bestehende Siedlungsstruktur dienen und verhältnismässig sind. Auch positiv formulierte ästhetische Generalklauseln können die typologische Eingliederung und den Ausschluss nicht einpassbarer neuer Dachformen rechtfertigen. Eine Eigentumsbeschränkung ist hinzunehmen, wenn sie die bestehende Quartiergestalt schützt und die Interessen der Grundeigentümer sachgerecht abwägt.

Full text

Geschäftsnummer:** VWBES.2002.10**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:10.06.2002
FindInfo-Nummer:O_VW.2002.521
Titel:** Ortsplanung**
Resümee:** Ortsbildschutz. Eine Gemeinde überschreitet weder ihr Planungsermessen noch verletzt sie die Eigentumsgarantie, wenn in einem einheitlich gewachsenen, durch Flachdachbauten geprägten Quartier, planerisch neue Dachformen verboten werden.**
SOG 2002 Nr. 22 § 119 Abs. 3 PBG, § 63 KBV. Ortsbildschutz. Eine Gemeinde überschreitet weder ihr Planungsermessen noch verletzt sie die Eigentumsgarantie, wenn in einem einheitlich gewachsenen, durch Flachdachbauten geprägten Quartier, planerisch neue Dachformen verboten werden. * Sachverhalt:* Die Einwohnergemeinde L. legte 1999 die vollständig überarbeitete Ortsplanung öffentlich auf. Nach der Behandlung der zahlreichen Einsprachen wurde der abgeänderte Zonenplan erneut öffentlich aufgelegt. Abgewiesene Einsprecher, u.a. auch Grundeigentümer der Zone W2F (Wohnzone mit Flachdach), erhoben beim Regierungsrat Beschwerde. Sie beantragten, auf die Flachdachzone sei zu verzichten. Der Regierungsrat wies die Beschwerden ab. Eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde weist das Verwaltungsgericht ab. * Aus den Erwägungen:* 4. a) Gemeinden haben das Landschafts-, Orts- und Strassenbild zu schützen. Darunter fallen auch zeitgenössische Bauten, Bauteile und Aussenräume. Dabei ist auf eine angemessene Entwicklung neuzeitlicher Architektur und Aussenraumgestaltung von hoher Qualität Rücksicht zu nehmen (§ 119 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Auch bestehende Bauten und Aussenräume haben sich typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung fördern (§ 145 PBG; § 63 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Vorliegend geht es um Vorschriften der Gemeinde, die zur Erhaltung eines Quartiers erlassen wurden. Planungsvorschriften zu diesem Zweck beruhen auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage. b) Planungen und Bauvorschriften müssen im öffentlichen Interesse liegen. Zur Begründung des öffentlichen Interesses im Einzelfall ist auf die Planungsgrundsätze gemäss Art. 3 RPG zurückzugreifen (Heinz Aemisegger et al. (Hrsg): Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, N 20 zu Art. 3): Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden gestalten die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung und begrenzen ihre Ausdehnung. Planungsmassnahmen sind verfassungskonform und rechtmässig, wenn neben den Planungsgrundsätzen auch die konkreten, für den einzelnen Fall massgebenden Gesichtspunkte bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden (BGE 115 Ia 353). Die Grenze des Planungsermessens wird überschritten, sobald Ergebnisse anfallen, die sich als Folge deutlich unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten lassen, d.h. im Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich nicht mehr als folgerichtig erscheinen (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2002, S. 159). Zu ermitteln sind die Interessen, die im konkreten Fall von Bedeutung sind. Diese Interessen sind derart zu optimieren, dass sie im Entscheid möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden (Art. 3 Verordnung über die Raumplanung vom 28. Juni 2000). Bei der Beurteilung Zonierung sind verschiedene Interessen zu berücksichtigen. Vorerst sind es die Interessen der Raumplanung, insbesondere um die Verwirklichung der Planungsgrundsätze des RPG. Zu berücksichtigen sind auch die Interessen der Grundeigentümer im Quartier. c) Das öffentliche Interesse an der Gestaltung von Quartieren wird im PBG dargestellt. Bauten und Aussenräume haben sich typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung fördern (§ 145 PBG; § 63 KBV). Die positiv formulierte ästhetische Generalklausel wehrt nicht nur Verunstaltungen ab, sondern gebietet eine befriedigende Einordnung. Es wird eine einordnende architektonische Gestaltung verlangt (SOG 1995, Nr. 23). Massgebend ist die Wirkung der Bauten auf das bestehende Orts-, Quartier- und Strassenbild. Für die Baute, das Ensemble und die Umgebung ist durch eine gute Gestaltung eine befriedigende Gesamtwirkung zu erreichen. Gebäude fügen sich in die Umgebung ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der Eigenarten der Siedlung nicht störend verändern. Grosse Bedeutung kommt den verwendeten Materialien und Farben sowie den äusseren Proportionen zu (Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 178). Bereits die geltende positiv formulierte ästhetische Generalklausel würde den Aufbau von geneigten Dächern nur schwerlich zulassen. 5. a) Diese Regeln gelten auch beim Erlass von Gemeindebauvorschriften. Vorliegend geht es um die Überbauung eines Quartiers, das im bisherigen Zonenplan 1986 in der Landhauszone L2 (bergseits 1-geschossig, talseits 2-geschossig) lag. Das Quartier ist beinahe vollständig erschlossen und überbaut. Es weist ausschliesslich Einfamilienhäuser und Villen in einem einheitlichen Stil mit Flachdächern auf, obwohl die bisherigen Vorschriften die Dachform nicht eingeschränkt haben. Die neuen Bauvorschriften, die nun Flachdächer vorschreiben, beeinträchtigen den Erhalt und den Umbau dieser Bauten nicht. Die Beschwerdeführer möchten sich aber den Ausbau der Häuser durch Vergrösserung der Volumen mittels Dachaufbau wahren. b) Am Augenschein wurde ein erstaunlich homogenes Quartier angetroffen. Die Materialien und die äusseren Proportionen der Gebäude sind einheitlich wie selten. Es kommen nur Flachdächer vor. Die einheitliche Typologie des Quartiers ist ohne Weiteres ablesbar. Bauten und Aussenräume verbinden sich harmonisch. Ein bedeutender Teil des Quartiers liegt nicht zuletzt wegen der flachen Gebäude in einer Gartenlandschaft, die viel Raum für Licht und Sonne offen lässt. Eine befriedigende Einordnung neuer Dachformen in die Dachlandschaft wäre nur schwer zu erreichen. Es liegt deshalb ohne Weiteres im Ermessen der Gemeinde, diese Quartierlandschaft zu schützen und neue Dachformen auszuschliessen. c) Die Dachvorschrift der Gemeinde dient aber auch den Quartierbewohnern selbst. Ein Teil der Bewohner will die Offenheit des Quartiers und den Durchblick in die Weite erhalten. Ein anderer Teil der Quartierbewohner, die Beschwerdeführer, möchte sich die Option "neue Dächer" offen halten. Die Realisierung des ersten grösseren Dachbaus könnte im Quartier einen Wettbewerb um Aussicht, Sonne und Licht auslösen, der nicht nur dem Quartierbild, sondern auch der Wohnlichkeit des Quartiers schaden könnte. Die Bauvorschriften der Gemeinde zum Schutze des Quartierbildes sind deshalb auch unter der Berücksichtigung und Abwägung der Interessen der Grundeigentümer verhältnismässig. Der Eingriff in die Eigentumsrechte ist zulässig. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 10. Juni 2002 (VWBES.2002.10)* Das Bundesgericht hat diesen Entscheid am 10. Dezember 2002 bestätigt.

Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the municipality could, for district preservation, prohibit new roof forms in a homogeneous built-up area.

Extracted holding

Yes. The planning rules were based on a sufficient legal basis and remained within municipal planning discretion.

Extracted reasoning

Protection of landscape, local and street appearance under cantonal planning and building law may include existing buildings and typological coherence. In a nearly uniform district of flat-roof villas, excluding new roof forms was a defensible measure to preserve the quarter's character.

Key legal question

Whether the roof-form restriction violated the property guarantee or was disproportionate.

Extracted holding

No. The measure was proportionate because it served the district's appearance and the interests of the residents, and the interference with ownership was permissible.

Extracted reasoning

The court balanced the interests of preserving openness, light, and the existing urban fabric against owners' wish to reserve roof extensions; the planning measure remained proportionate and constitutionally acceptable.

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